臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第75號原 告 太鼎不動產仲介經紀有限公司法定代理人 李源豪訴訟代理人 葉繼學律師被 告 協勇國際實業股份有限公司法定代理人 鄭紫玲訴訟代理人 李荃和律師複 代理人 侯佳吟律師上列當事人間請求給付仲介服務費等事件，經本院於民國112年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一一一年三月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣被告為坐落新北市○○區○○段000地號土地暨其上同段2364、2371建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋，下合稱系爭房地）之所有權人，於民國110年11月4日，兩造簽署不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約書），被告委託原告以新臺幣（下同）32,680,000元之價款，代為銷售系爭房地（下稱系爭居間契約），後被告兩度簽立系爭居間契約之契約變更附表，並於110年11月23日變更委託售價為30,260,000元，給付報酬條件則變更為服務仲介費1,210,000元，嗣原告於被告變更上開委託售價之當日，獲得訴外人歐李美智委託以上開30,260,000元之價格斡旋承購系爭房地，並同時交付斡旋金100,000元，則依系爭居間契約之不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）第4條第1項前段、系爭委銷售契約書第10條第1項、第2項前段等約定，於歐李美智交付原告斡旋金100,000元時，因買賣雙方就系爭房地之交易價格意思合致，並經原告收受定金，系爭房地之不動產買賣契約已推定成立生效，惟原告通知被告買賣成交後，被告竟反悔不賣，經原告數度催促被告出面履行與買方簽訂書面不動產買賣契約之義務，被告均置之不理，致歐李美智無法順利與被告簽立不動產買賣契約，有違系爭委銷契約書第8條約定，是被告違約行為將導致原告亦無從另行依通常情形向買方歐李美智請求605,200元之服務報酬，原告受有此部分所失利益之損害，被告亦應負損害賠償責任。是本件被告應給付原告1,815,200元（計算式：
賣方服務費1,210,000元＋買方服務費605,200元＝1,815,200元），原告屢次催告，被告均藉詞拒絕給付，爰依系爭居間契約之契約變更附表第4條、系爭委銷契約書第8條、第5條等約定及民法第229條第2項前段、第231條第1項、第216條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,815,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供華泰商業銀行之可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：緣訴外人即原告之承辦人龔文莉與訴外人即被告之法定代理人鄭紫玲為舊識，龔文莉明知鄭紫玲年事已高，對現今不動產交易價格知之甚少，想方設法遊說被告出售系爭房地，遂於110年11月4日，經被告法定代理人簽訂系爭委銷契約書，約定以32,680,000元出售系爭房地，並同意買賣成交時以實際成交價4％給付服務報酬，然龔文莉於110年11月20日，提供編號0000000號之契約變更附表（下稱第一次變更附表）予被告，稱系爭房地原定價過高無人願買，而改約定以28,680,000元為出售價格，後於110年11月23日經鄭紫玲邀約龔文莉至被告公司商討不賣系爭房地事宜，原告卻稱被告已簽立系爭委託銷售書、第一次變更附表，且經歐李美智委託斡旋、繳納現金100,000元，僅得依前開合約流程進行，鄭紫玲不諳事理又迫於人情壓力，於110年11月23日，在原告提供編號0000000號之契約變更附表（下稱第二次變更附表）及系爭意願書上簽章，約定以30,260,000元價金出售系爭房地。然被告考量情誼及系爭房地市場交易各種因素，於110年11月24日上午11時55分許，經鄭紫玲傳送簡訊予龔文莉表示決定不賣系爭房地之意，此時歐李美智尚未補足約定成交價格10％之定金，龔文莉不但未告知買方前開賣方不願出售之資訊，尚於110年11月25日向歐李美智收取票額1,500,000元之支票1紙，甚而向鄭紫玲罔稱早已收受定金，不得毀約不賣，原告更逕於110年11月26日、110年12月7日以存證信函要求被告於5日內簽訂買賣契約並要求服務報酬，被告已於110年12月17日以臺北長春路郵局1499號存證信函告知原告，本件龔文莉代銷手法多處違法，系爭房地交易過程存有諸多瑕疵。則系爭居間契約之所有書面合約均由原告提供，自其條款內容及安排以觀，性質屬定型化契約無疑，龔文莉趁鄭紫玲不諳事理、倉促急迫，於簽訂系爭委銷契約書時未給予審閱期間，後又以話術逼迫鄭紫玲分別於110年11月20日、110年11月23日簽立第一、二次變更附表及系爭意願書，均未提供任何審閱期間予被告，此由前開契約日期及簽章可見，況系爭委銷契約書、第一、二次變更附表內容均係龔文莉要求，遠低於一般市場行情，亦與龔文莉遊說時所建議金額有相當落差，更應給予被告充分審閱時間以謹慎判斷、決定，原告及龔文莉反以各種話術、手段威逼，剝奪法律給予消費者對契約內容之審閱期，則系爭居間契約縱非無效，後續在被告不知情且鄭紫玲未充分瞭解第二次變更附表、系爭意願書情形下所簽立內容，對出賣人而言更劣勢之金額自不得構成系爭居間契約之一部，亦無獨立存在之理，被告認第一、二次變更附表簽訂均屬無效，雙方無遵守之理。又系爭房地為被告公司所有，買賣不動產屬公司重大資產處分事項，處分資產須經股東會同意方可為之，原告及龔文莉為不動產仲介專業且長期從業人員，對上開限制自當知悉，然原告明知系爭房地為被告公司資產，片面要求鄭紫玲以個人名義簽訂第一、二次變更附表，而涉及買賣價款之交易核心事項，故意迴避前開審閱期及公司股東會應就此重大事項同意之程序，更罔稱第一、二次變更附表、系爭意願書於被告法定代理人簽名後即生效，主張代銷行為已完成，要求被告履約云云，是參酌一般交易習慣，法人簽章欄位應有公司及負責人之印文，始有完整簽名效力，原告及龔文莉刻意忽略而僅要求鄭紫玲當場儘速簽名，未將第一、二次變更附表及系爭意願書交付鄭紫玲帶回審閱、討論、用印，被告就前開代銷條件之變更並無授權原告之意思表示，未經用印，故不承認該授權效力，亦欠缺被告公司參與、審閱、決策，自不得拘束被告，是原告主張系爭房地交易已然成立，要求被告履約及給付服務報酬，要屬無據。再龔文莉與鄭紫玲接洽過程，慣以誘導方式稱系爭房地閒置將不利日後出售，鄭紫玲基於壓力、錯誤認知而迫於處分系爭房地，復以相對高價格誘使被告法定代理人簽訂系爭居間契約，嗣後以前開未給予審閱期間、惡害告知等違法手段，片面逼迫鄭紫玲降低委託銷售價格至28,680,000元，則依系爭房地周邊市場行情價格、實價登錄資訊，可知系爭房地至少應有35,000,000元之價值，原告卻以惡劣手法使系爭房地以低於市場行情約6,000,000元之價額出售，鄭紫玲多次以口頭、電話、LINE通訊軟體告知出售價格恐屬賤賣、不賣了，欲停止交易及委託事項，原告及龔文莉卻告知已有買家委託、斡旋，法律上不可不賣，否則有超過房價的賠償金等不實事項，誘導被告法定代理人簽訂第二次變更附表及系爭意願書，則不論原告所述買方是否實際存在，其所交付斡旋金之金額不足系爭委銷契約書所示金額，斡旋結果無成立之理，原告未充分告知交易實際、契約內容情形，趁鄭紫玲年事已高，在未有審閱期之情況下簽訂前開文件，實已構成詐欺、脅迫、趁人輕率無經驗之事，更在斡旋實未成立之情況下，使被告法定代理人陷於錯誤，本件交易各項契約條款自不拘束被告，被告亦不承認交易行為及意思表示效力。退步言，縱有意思表示存在，被告亦依民法第74條、第88條、第92條第1項等規定撤銷意思表示，原告居間行為顯有未盡義務之事，其遽稱買賣已成立而對被告請求仲介費，難謂有據。其次，本件斡旋過程中所簽定書面合約屬買賣之預約，係於不動產買賣契約簽立前，買賣雙方得就買賣標的、價金、交付價款等事項約定磋商，而被告法定代理人已於110年11月24日上午11時55分以LINE通訊軟體稱：「我決定不賣了」，撤銷前開所有同意承購之意思表示，足證在收受定金前即已行使撤銷權，則依系爭意願書第4條第1項前段約定，買賣雙方就買賣系爭房地必要之點未達一致，不動產買賣契約自無成立生效。退步言，不論系爭居間契約之各項書面效力為何，原告稱以收取買方1,500,000元之定金，然該金額未達系爭意願書第4條第2項所定之3,026,000元，該定金給付條件未成就，甚而構成系爭意願書第6條約定違約事由，況不論定金是否補足，被告已多次向原告及龔文莉告知不為交易，給付定金亦無從促使本件交易成立，是原告及龔文莉威脅被告法定代理人斡旋金轉為定金，收定則買賣契約視為有效成立，被告須依約與買方簽訂買賣契約，甚而二次寄發存證信函，使鄭紫玲心生畏懼，顯係在被告表示不願出售後，為詐欺或迫使被告繼續交易而杜撰之詞，且其傳送照片支票發票人與其所稱買方姓名不同，則不論買方是否實際存在、定金是否實際交付原告，均不影響本件斡旋未達成、被告早已拒絕出售，被告亦未盡代收定金之義務，本件交易尚無成立，原告據此請求給付1,210,000元、605,200元服務報酬，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告為系爭房地之所有權人，於110年11月4日，兩造簽訂系
爭委銷契約書，並約定被告委由原告以32,680,000元出售系爭房地，且原告公司承辦人為龔文莉，系爭委銷契約書表頭下方載明：「＊依據內政部公告：本契約書及其附件審閱期間為三日以上，違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但委託人得主張該條款仍構成契約內容。」；第5條載明：「服務報酬：買賣成交時，乙方（按即原告，下同）得向甲方（按即被告，下同）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之肆（最高不得超過中央主管機關之規定），於成交時以現金一次給付或逕由『交易價金安全專戶』中撥款支付。前開服務報酬百分比未記載者，乙方不得向甲方收取服務報酬。」；第10條第1、2項載明：「㈠甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人。㈡若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金（甲方簽章……）、通知買方成交並代為臨時保管定金。
甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金，將定金交付甲方後，該定金即轉為買賣價款之一部份。」等語。
㈡於110年11月20日，經原告提供第一次變更附表，並經被告法
定代理人簽名，但未蓋用被告公司大小章，其上第2條第1項載明：「更改委託價款㈠、雙方合意將原委託銷售價格變更為新台幣貳仟玖佰捌拾捌萬元整，但買方出價達新台幣貳仟捌佰陸拾捌萬元整，委託人同意出售。」，第4條手寫加註載明：「補充事項：屋主實拿新台幣貳仟捌佰陸拾捌萬元正，含土地增值稅及必要稅費，超出部份為仲介費，但最高不得超過百分之四」等語。
㈢於110年11月23日，經原告提供第二次變更附表，並經被告法
定代理人簽名及蓋用被告公司大小章，其上第2條第1項載明：「更改委託價款㈠、雙方合意將原委託銷售價格變更為新台幣參仟零貳拾陸萬元整，但買方出價達新台幣✗萬元整，委託人同意出售。」等語；第4條則手寫加註載明：「補充事項：服務仲介費新台幣壹佰貳拾壹萬元正。」等語。
㈣於110年11月23日，原告獲訴外人歐李美智委託以30,260,000
元價格斡旋承購系爭房地，經原告及歐李美智簽署系爭意願書，歐李美智並交付現金100,000元予原告作為斡旋金，系爭買賣意願書第2條載明：「承購總價款、付款條件：不動產承購總價為新台幣參仟零貳拾陸萬元正萬元整」，下方表格內記載簽約款（含定金）為總價之10％、完稅款為總價之10％、尾款（交屋）為總價之80％；第4條第1、2項則載明：「㈠斡旋有效期間至110年11月27日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋訂金之一部分……。若斡旋有效期間內賣方不接受買方之承購總價款及付款條件時，則本意願書自動失效，受託人應於三日內無息返還斡旋金予買方。……。㈡買方於契約成立後，應於3日內補足定金（成交價百分之十或新台幣✗萬元整），並協商簽約日期，如未於期限內補足定金，應負違約責任。」等語，另被告法定代理人亦已在系爭買賣意願書賣方簽章欄位簽名，但未蓋用公司大小章。後於110年11月25日，經原告收受歐李美智所交付以台新國際商業銀行為付款人、票面金額1,500,000元、支票號碼TT0000000號之支票1紙（下稱系爭支票），遂經訴外人即原告員工曾文輝在系爭買賣意願書第4條第2項後方空白處手寫加註：「補足定金新台幣壹佰陸拾萬元正（含原壹拾萬元整）台新銀行支票号碼TZ0000000 000年11月25日」等語，並經歐李美智在手寫文字下方簽名確認，另於同日經龔文莉以LINE通訊軟體傳送經手寫加註之系爭買賣意願書及系爭支票之照片予被告。
㈤於110年11月24日上午11時55分，被告法定代理人以LINE通訊軟體其個人帳號向龔文莉稱：「我決定不賣了」等語。
㈥於110年12月17日，被告寄發台北長春路郵局存證號碼1499號
存證信函予原告，並經原告於110年12月20日收受該存證信函。
四、原告主張兩造簽訂系爭委銷契約書，成立系爭居間契約，後經簽訂第二次變更附表及系爭意願書，原告已就系爭房地覓得買方，並收受定金，系爭房地買賣契約已推定成立生效，被告自應給付相關服務報酬等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌之點厥為：㈠系爭委銷契約書及第一、二次變更附表、系爭買賣意願書等有無條款未經訂入兩造間居間契約或無效之情？㈡被告是否可依民法第88條第1項、第92條第1項等規定撤銷其委託銷售系爭房地之意思表示？㈢原告請求被告給付仲介服務費之居間報酬1,210,000元，有無理由？㈣原告請求被告賠償所失利益即買方應給付仲介服務費之居間報酬605,200元，有無理由？茲分述如下：㈠系爭委銷契約書及第一、二次變更附表、系爭買賣意願書等
有無條款未經訂入兩造間居間契約或無效之情？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。又消費者保護法（下稱消保法）所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。此見消保法第2條第2款、第1款規定即明。準此，所謂消費，應指直接使用商品或接受服務為其最終目的之交易行為。經查，被告為系爭房地之所有權人，於110年11月4日，經被告法定代理人委由原告居間出售系爭房地，約定底價為32,680,000元，並簽訂系爭委銷契約書等事，為兩造所不爭執，自堪認兩造間係約定，原告為被告報告訂約機會或為訂約媒介，被告則應給付報酬，是前開契約性質屬居間契約無誤。又原告係依公司法成立之不動產仲介經紀有限公司，從事不動產仲介經紀、不動產買賣之事業一節，同為兩造所不爭執，則本件原告提供被告居間仲介出售系爭房地之服務，揆諸前揭說明，原告應屬消保法所定之企業經營者，兩造簽訂系爭委銷契約書，由原告提供被告不動產居間仲介服務，被告則直接接受原告所提供前開服務，且被告亦無從轉售他人營利，顯係以直接受此服務為最終目的，而應成立消費關係，被告則屬消保法所定消費者，先予敘明。
2.次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。該審閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量，如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且若於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期間遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者契約審閱期間，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效。
3.經查，就系爭居間契約之系爭委銷契約書簽訂經過情節，業經證人及原告仲介人員龔文莉於本院審理時到庭證稱：我在獅子會認識鄭紫玲，109年間鄭紫玲擔任獅子會蘭馨協會仕女分會之會長，我是她的秘書，我知道系爭委銷契約書是定型化契約，我有告訴鄭紫玲審閱期間之事，她說她很了解、不用審閱，我也有交付副本給鄭紫玲等語（見本院卷第222頁），又證人即被告法定代理人鄭紫玲於本院審理時到庭證稱：我從89年起迄今擔任被告公司負責人，我作蘭馨會仕女會之會長時認識龔文莉，有簽訂系爭委銷契約書等語（見本院卷第230至231頁），堪認兩造於110年11月4日簽訂系爭委銷契約書時，原告在被告法定代理人簽約前並未給予審閱期間之事。然系爭委銷契約書上方記載「＊依據內政部公告：本契約書及其附件審閱期間為三日以上，違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但委託人得主張該條款仍構成契約內容。……☑其他了解內容，提前簽約」等語，且前開「了解內容，提前簽約」等語係手寫加註，並經被告公司在後方貴客簽署欄蓋用被告公司及法定代理人之印章，有系爭委銷契約書1份在卷可佐（見本院卷第19頁），探究被告公司之真意，係其已充分了解系爭委銷契約書內容之情況下，自願選擇放棄審閱期間，同意即時與原告簽訂系爭委銷契約書，況鄭紫玲自89年起擔任被告公司之負責人，甚而曾擔任獅子會蘭馨協會仕女分會之會長，顯具有相當社會經驗，並有大學畢業之智識程度，有其個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果1份可參（見本院限閱卷），益徵鄭紫玲長期擔任公司負責人，且曾擔任社會團體之會長，其基於法人代表人身分所為法律或交易行為非少，衡情其就定型化契約應有審閱期間，可於審閱期間就系爭委銷契約書內容加以詳細閱覽之事，自應知之甚詳，而被告在簽訂系爭委銷契約書後亦持有副本，顯處於可隨時查閱內容之情狀，足認有充裕時間可閱覽系爭委銷契約書之內容，然被告在本件訴訟前未曾向原告反應其契約審閱權遭剝奪，自堪認被告自行選擇放棄審閱期間，縱使原告在簽約前未給予被告合理審閱期間，其瑕疵亦經補正，被告自不得於事後始執消保法第11條之1之規定，抗辯系爭委銷契約書屬定型化契約條款無效或不構成契約之內容甚明。至被告辯稱其法定代理人年事已高、不諳事理云云，然其並未說明何以其法定代理人年事已高即無能力知悉審閱期間並加以放棄，更遑論舉證以實其說，被告此部分所辯即難憑採。
4.其次，被告復辯稱兩造所簽訂第一、二次變更附表及系爭意願書，亦均屬定型化契約，而原告亦均未給予審閱期間云云。惟查，第一、二次變更附表均係為變更委託銷售價格及確定服務仲介費用而簽訂，其餘內容則係系爭委銷契約書之延伸，則被告簽訂第一、二次變更附表時，更應認其可得知悉前開定型化契約所載條款內容，僅係為節省時間、爭取交易機會，而自願放棄契約審閱權，被告亦無從逕稱依消保法第11條之1之規定辯稱第一、二次變更附表之定型化條款無效或不構成契約內容。況第一、二次變更附表就所變更之委託銷售價格、服務仲介費用等事項，均係以手寫方式載明（見本院卷第31頁、第33頁），益徵此部分內容尚非原告預定與多數人訂定契約而預先擬定之條款內容，被告可得自行確認此部分變更內容為何，再行決定是否簽立第一、二次變更附表，被告辯稱此部分亦屬定型化契約條款，即無從採信。至系爭意願書實係由歐李美智與鄭紫玲所簽訂，其2人均非企業經營者，其等就系爭房地所為買賣相關磋商，即非企業經營者與消費者間之消費關係甚明，則被告逕行辯稱系爭意願書同有消保法之適用，亦非可採，自難為有利於被告之認定。
㈡被告是否可依民法第88條第1項、第92條第1項等規定撤銷其
委託銷售系爭房地之意思表示？
1.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項定有明文。次按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（本院21年上字第2012號判例參照）；被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。本院著有44年台上字第75號判例。本件被上訴人既依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。乃原審竟就上訴人久之抗辯係如何不實而為審認，進而推斷被上訴人之主張為可採，不惟與舉證責任分配之原則有所違背，抑且與論理法則不相符合（最高法院95年度台上字第2948號、72年度台上字第3526號判決意旨可資參照）。又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別；錯誤與不知二者在觀念上有別，不知謂正當認識之全不存在，而錯誤則不特無正當認識，且有積極的謬誤之認識；但全無正當認識之不知，如表意人知其事情即不為意思表示者，其效力與錯誤同，均得為意思表示撤銷之原因，民法第88條第1項分別就意思表示內容之錯誤或表示行為之錯誤而為規定（最高法院51年度台上字第3311號、83年度台上字第2960號判決意旨可資參照）。
2.經查，被告辯稱其法定代理人簽訂系爭居間契約之系爭委銷契約書、第一、二次變更附表及意願書時，其法定代理人係受原告之仲介人員龔文莉行使詐術，陷於錯誤，始為前開意思表示云云，然被告一方面辯稱原告未給予審閱期間，然此部分應係定型化契約條款是否無效或不構成契約內容之事，且被告實已放棄就審期間，本件並無因未給予審閱期間而致契約條款無效或未經訂入之事，已如前述，尚無從因原告未給予審閱期間之事，即可率爾推論原告係施行詐術，致被告陷於錯誤等事。又被告辯稱被告法定代理人年事已高、不諳事理且對不動產市場價格陌生，系爭房地至少應有35,000,000元價值，原告卻以話術使系爭房地以低於行情價格近6,000,000元出售云云，然被告法定代理人非無行為能力之人，其縱使年事已高，尚難遽認其不諳事理或已無行為能力，況被告法定代理人擔任被告公司負責人多年，甚而曾任社會團體之會長一職，具有相當社會經驗及智識程度，亦如前述，實難認定被告法定代理人為不諳事理之人，其代表被告公司所為法律行為仍屬有效，自不待言，更無從率爾認定被告法定代理人所為法律行為係受原告詐欺、脅迫所為，另被告法定代理人縱使對不動產市場價格不熟悉，然現今不動產交易具有實價登錄之公開資訊，被告既願接受以系爭委銷契約書或以第二次變更附表所載價格出售系爭房地，則被告或有自身資金週轉因素，或有其他儘速出售系爭房地之需求，尚難僅因其委託銷售價格較低，即可認定係受原告詐欺、脅迫所致，且亦未據被告舉出事證以實其說，原告此部分所辯，亦非可採。再被告辯稱原告虛稱已覓得買家，然斡旋金未達系爭委銷契約書所示金額，原告未充分告知交易實際情形，被告法定代理人未充分了解契約及法令情形下促使斡旋成立，所為惡害告知即未善盡居間義務，已構成詐欺、脅迫、趁人急迫、輕率、無經驗，被告可得撤銷意思表示云云，然參諸系爭意願書所載內容以觀（見本院卷第35頁），其上買方欄位均有歐李美智之簽名，實難逕認被告所辯原告未實際覓得買方乙事為可採，則原告居間仲介被告與歐李美智就系爭房地為買賣，其人員居間雙方交易過程中，縱就系爭房地買賣價格或相關交易是否履約所衍生糾紛風險等事進行分析，其分析內容或有與法律所定不甚相符，或有其他未提供完整資訊等情事，然此應為原告是否有違系爭居間契約所生報告義務之事，尚難僅因其履行義務時有所瑕疵，即可逕行推認原告係詐欺、脅迫或係趁被告急迫、輕率、無經驗而為，被告復未舉證證明原告確係故意不實誆稱而施行詐術，致被告法定代理人陷於錯誤，或原告所為已足使被告意思表示自由受到壓抑，或被告確有急迫、輕率、無經驗之情形，被告就此部分所辯既未舉證以實其說，其逕稱其得依民法第74條、第92條等規定撤銷意思表示，顯非可採。此外，被告另辯稱原告前開所為，其亦得依民法第88條規定撤銷意思表示云云，然被告迄未就其係意思表示之內容或表示行為有錯誤者為具體說明，亦無從判斷其所辯情事是否實屬意思表示之動機錯誤，更遑論舉證以實其說，被告空言辯稱其意思表示有錯誤而可得撤銷意思表示，顯非可採。
㈢原告請求被告給付仲介服務費之居間報酬1,210,000元，有無
理由？
1.按買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立 (見：本院61年台上字第964號判例) 。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許；又契約有預約及本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思訂之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約。依兩造所簽訂小訂協議書 (見一審卷第九頁) ，不僅標題明示為「小訂」，其內容又有「俟正式契約時」等語之記載，上訴人張○○霞辯稱小訂協議書僅係預約性質，似非無據；契約本有預約與本約之分。預約云者，謂約定締結本約之「契約」，唯使當事人負擔須為訂立本契約之意思表示之債務。其因當事人由他方受有定金者，依民法第248條規定，應視為成立之契約。惟究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院84年度台上字第2295號、83年度台上字第462號、70年度台上字第1474號判決意旨可資參照）。
2.經查，兩造前於110年11月4日，簽訂系爭居間契約之系爭委銷契約書，而觀諸系爭委銷契約書第2條約定：「委託人願意出售之土地、建築改良物……，總價格……合計新台幣叁仟貳佰陸拾捌萬元正元整，本銷售價格非經甲、乙雙方書面同意，不得變更。……」；第5條約定：「服務報酬：買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之肆（最高不得超過中央主管機關之規定），於成交時以現金一次給付或逕由『交易價金安全專戶』中撥款支付。前開服務報酬百分比為未記載者，乙方不得向甲方收取服務報酬。」；第10條第1、2項約定：「㈠甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人。㈡若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金（甲方簽章……）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金，將定金交付甲方後，該定金即轉為買賣價款之一部份。」等語，有系爭委銷契約書1份附卷可參（見本院卷第19至25頁），又於110年11月23日，經原告提供第二次變更附表，並經被告法定代理人簽名及蓋用被告公司大小章，第二次變更附表第2條第1項約定：「更改委託價款㈠、雙方合意將原委託銷售價格變更為新台幣參仟零貳拾陸萬元整，但買方出價達新台幣✗萬元整，委託人同意出售。」等語；第4條則手寫加註載明：「補充事項：服務仲介費新台幣壹佰貳拾壹萬元正。」等語，有第二次變更附表1份為憑（見本院卷第31頁），自堪認兩造間就系爭房地成立系爭居間契約，被告委由原告居間仲介出售系爭房地，並約定同意原告為買賣雙方之代理人，買方出價已達委託銷售價格時，原告得代被告收取定金，嗣後合意變更委託銷售價格變更為30,260,000元等事，且為兩造所不爭執，均如前述。又被告雖辯稱第一次變更附表其上僅有被告法定代理人個人簽名，並無被告公司之印文，固足認第一次變更附表未經被告法定代理人以公司名義簽立，然嗣於110年11月23日，業經兩造簽署第二次變更附表，自第二次變更附表所載內容以觀（見本院卷第31頁），其上委託人欄位確有被告公司及其法定代理人之印文即公司大小章印文，自應認兩造嗣後已合法簽訂第二次變更附表，並合意變更委託銷售價格及約定居間服務報酬為1,210,000元等事，被告片面辯稱第二次變更附表為無效，即非可採。
3.後原告獲歐李美智委託以30,260,000元價格承購系爭房地，並交付現金100,000元作為斡旋金，經歐李美智簽署系爭意願書後，經龔文莉持系爭意願書至被告公司，由被告法定代理人簽名其上一節，為兩造所不爭執，並經證人龔文莉、鄭紫玲及證人即被告公司財務經理黃岫垚於本院審理時到庭證述明確（見本院卷第230頁、第232頁、第236至240頁），是被告既已委由原告居間出售系爭房地，後經原告覓得買方歐李美智，且歐李美智出價已達被告委託銷售價格，遂經歐李美智簽署系爭意願書，復經原告仲介人員龔文莉持系爭意願書至被告公司，由鄭紫玲簽名其上，則觀諸系爭意願書第2條約定：「承購總價款、付款條件：不動產承購總價為新台幣參仟零貳拾陸萬元正萬元整」，下方表格內記載簽約款（含定金）為總價之10％、完稅款為總價之10％、尾款（交屋）為總價之80％；第4條第1、2項則約定：「㈠斡旋有效期間至110年11月27日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋訂金之一部分……。若斡旋有效期間內賣方不接受買方之承購總價款及付款條件時，則本意願書自動失效，受託人應於三日內無息返還斡旋金予買方。……。㈡買方於契約成立後，應於3日內補足定金（成交價百分之十或新台幣✗萬元整），並協商簽約日期，如未於期限內補足定金，應負違約責任。」；第6條則約定：「斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收；若係賣方反悔不賣或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還買方所付之定金」等語，有系爭意願書1份為憑（見本院卷第35頁），足徵系爭意願書係由原告所覓得系爭房地買方，就買賣標的物、價金範圍及給付方式等必要之點，先予以擬定相關條款，作為將來訂立本約之張本等事，此由前開契約表頭載明「不動產買賣意願書」，條款內並多次提及「簽訂買賣契約」等用語之記載，即可得知系爭意願書僅為買賣契約之預約，則參諸前揭說明，縱使出賣方即被告受有定金，所可得視為成立之契約究為買賣本約抑或預約，須視情事解釋當事人意思而定，非謂有定金之授受者，即可一概視為已成立本約。則原告收受歐李美智所交付100,000元斡旋金，依系爭意願書第4條之約定，原告尚須進一步向被告確認是否同意承購總價款及付款條件，若賣方接受者，買賣契約始成立生效，且歐李美智之斡旋金始轉為購屋定金之一部分，益徵歐李美智所提出斡旋金非係系爭房地買賣契約之定金，而應係買賣契約預約之定金，且衡諸一般社會常情，不動產價值高昂，原告所覓得買方之給付價款方式，未必被告可得接受，故此部分同屬必要之點，而仍待被告同意，是原告逕稱其收受歐李美智之斡旋金100,000元，即已收受買賣契約本約之定金，買賣契約遂已成立生效云云，礙難憑採。
4.其次，觀諸原告所提出系爭意願書1份（見本院卷第35頁），系爭意願書其上賣方簽章欄僅有被告法定代理人之個人簽名，該欄位並無被告公司之印文，亦即鄭紫玲非以被告公司法定代理人身分簽訂系爭意願書，即難認定被告確曾與歐李美智就系爭房地簽訂該買賣契約之預約，其上條款約定尚難認逕對被告公司發生效力自明，則原告據此主張依系爭意願書其已接受歐李美智所交付定金，故買賣契約已成立生效云云，顯非可採。又參諸於110年11月23日，鄭紫玲簽署系爭意願書之際，確實曾經表示：「那如果不賣的話，會有什麼樣的風險？」、「不然我再把它買回來」、「那如果我賣出再買回來呢？」等語，有錄音譯文1份為憑（見本院卷第157至162頁），亦經證人黃岫垚到庭證述無誤（見本院卷第237頁），後鄭紫玲亦已於110年11月24日上午11時55分許，以LINE通訊軟體向龔文莉稱：「我決定不賣了」等語，有龔文莉與鄭紫玲間LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片1紙可參（見本院卷第91頁），足徵本件被告公司並未簽署系爭意願書，亦即歐李美智及被告公司實未簽訂買賣契約之預約，後於110年11月24日，被告公司法定代理人即已明確表示不再授權原告出售系爭房地之事，甚為顯然。再原告於110年11月25日始收取歐李美智所提出之定金支票，有系爭意願書上第4條第2項後方手寫加註日期及支票1紙之發票日可佐（見本院卷第35頁），並有龔文莉與鄭紫玲間LINE對話紀錄翻拍照片可參（見本院卷第165至166頁），則此時被告已不願再委由原告繼續居間出售系爭房地，尚難認此時原告有權代理被告公司收受歐李美智所提出之定金支票，自無從逕認被告與歐李美智間就系爭房地已合意成立買賣契約法律關係，是原告主張依系爭意願書第4條、系爭委銷契約書第10條等約定，其有權代理被告收受歐李美智所提出之定金，歐李美智及被告間就系爭房地買賣契約已成立生效云云，顯非可採。從而，歐李美智與被告就系爭房地既未合意成立買賣契約，原告主張其等間已就系爭房地成立買賣，其得依系爭委銷契約書第5條及第二次變更附表第4條約定請求服務報酬1,210,000元云云，即屬無據，無從准許。至被告另辯稱系爭房地屬被告公司重大資產，原告明知此事，仍居間仲介被告公司出售系爭房地，有違公司法之規定云云，然被告公司就處分系爭房地之事，是否確經股東會議決，係屬被告公司內部事項，鄭紫玲身為被告公司法定代理人，其具有代表公司為法律行為之權限，至於其所為是否確有經股東會決議，則非外部交易者所得知悉，尚難因此即可率爾認定鄭紫玲以公司名義所為法律行為概為無效，況出售系爭房地是否屬被告公司讓與主要部分之營業或財產，依公司法自第185條第1項第2款之規定，須經被告公司以股東會特別決議為之，亦未據被告進一步具體說明何以系爭房地為被告公司主要營業或財產，更遑論舉證以實其說，被告逕行辯稱此部分違反公司法規定無效，亦非可採。
5.惟按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第2925號判決意旨可資參照）。經查，兩造已簽訂第二次變更附表，被告變更系爭房地之委託銷售價格為30,260,000元，且參諸系爭意願書及歐李美智與原告所簽訂權益確認書各1份所載（見本院卷第35頁、第51頁），可知歐李美智願以30,260,000元價格承購系爭房地，且各期支付方式為簽約款（含定金）為總價之10％、完稅款為總價之10％、尾款（交屋）為總價之80％一節，亦如前述，與系爭委銷契約書所載價款支付方式及第二次變更附表所載委託銷售價格相符或更為有利，則參諸兩造以系爭委銷契約書第8條約定：「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得買方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方作為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」，有系爭委銷契約書1份為憑（見本院卷第21頁），是本件原告已按被告委託銷售價格之條件及付款方式覓得買家歐李美智，堪認該當系爭委銷契約書第8條約定要件，然被告反悔不願出售系爭房地，依前開系爭委銷契約書第8條之約定，被告仍應給付相當於服務報酬之違約金予原告甚明。至被告空言辯稱歐李美智非實際存在之買家云云，然縱使歐李美智所提出支票非其本人所開立，若其係背書轉讓該紙票據予被告以支付購屋款項，亦難逕認歐李美智非實際存在之人，況就此亦未據被告提出任何事證可佐，自難逕認歐李美智非原告所覓得系爭房地之買家，而為不存在之人頭乙事，被告所辯純屬臆測之詞，自不足採。
6.再按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨可資參照）。經查，系爭委銷契約書第8條所定，係於符合一定事由時，視為原告已完成居間仲介義務，委託人即被告仍應給付相當於服務報酬金額，然此時買賣雙方實未完成交易，原告本不得請求服務報酬，惟因交易未完成係因被告反悔不予出售系爭房地，屬可歸責於被告之事由，始經雙方約定委託人應就違約情事賠償原告，參照民法第250條第2項規定，此應屬損害賠償總額預定性質違約金甚明，則原告在歐李美智未及與被告公司就系爭房地簽訂買賣契約之預約時，即經被告法定代理人明確表示不願出售系爭房地，已如前述，原告因被告違約損受損害應為其覓得買家後，拜訪被上訴人、通知被上訴人履約，及預期收取報酬之損失，則被告雖違約未與歐李美智就系爭房地簽訂買賣契約，原告因而受有前開損害，然亦可節省原告協助辦理簽訂買賣契約、過戶、貸款之時間及相關費用，則參酌兩造原約定本件服務報酬為1,210,000元乙事，有第二次變更附表1份為憑（見本院卷第31頁），本院認前揭違約金數額實屬過高，應核減為300,000元，較為允當，是本件原告依系爭委銷契約書第8條及第二次變更附表第4條等約定，請求被告給付300,000元，為有理由；至逾越前開範圍之請求，為無理由，不應准許。
㈣原告請求被告賠償所失利益即買方應給付仲介服務費之居間
報酬605,200元，有無理由？按系爭委銷契約書第8條約定：「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得買方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方做為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」，有系爭委銷契約書1份為憑（見本院卷第21頁）。經查，原告另主張其因被告違約而受有所失利益之損害，請求被告給付買方應給付仲介服務費之居間報酬605,200元部分，然原告一方面主張歐李美智與被告間就系爭房地成立買賣契約法律關係云云，則若歐李美智與被告間就系爭房地確有成立買賣契約，原告本即可得另行向歐李美智請求給付居間報酬605,200元，原告卻又請求被告支付此部分費用，顯然主張前後矛盾，是原告此部分主張，洵無足採。又歐李美智及被告間就系爭房地並未成立買賣契約，業經本院認定如前，則縱使原告主張其可得依系爭委銷契約書第8條約定請求被告賠償買方所受損害云云，然依前開所述，兩造所約定給付相當於服務報酬之違約金，屬損害賠償總額預定性質違約金，亦即該服務報酬金額即屬原告所受損害賠償總額，而原告並未另行具體說明受有他項損害，更未舉證以實其說，尚難逕認其受有超逾經前開核減後服務報酬金額範圍之損失可言；況本件歐李美智並未與被告公司就系爭房地合法簽立買賣契約之預約時，被告法定代理人即已明確表示不願再委由原告繼續居間出售系爭房地，亦如前述，則原告本即不得再進行銷售系爭房地之事宜，更無買賣契約成立之餘地，是其本即不得向買方歐李美智收取服務報酬，至原告對被告法定代理人前開表示置之不理，甚而收取歐李美智所提出定金支票，原告若因而受有損失，非屬可歸責被告所致損害，是原告此部分請求，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭居間契約之第二次變更附表第4條、系爭委銷契約書第8條等約定，請求被告給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日之111年3月5日（見本院卷第57至59頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本院既已依系爭居間契約之第二次變更附表第4條、系爭委銷契約書第8條等約定，准許原告請求，則其另依民法第229條第2項前段、第231條第1項、第216條等規定請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 6 月 8 日
民事第五庭 法 官 黃乃瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 13 日
書記官 陳睿亭