臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第848號原 告 新富時代社區管理委員會法定代理人 嚴聰君訴訟代理人 雷皓明律師複代理 人 張芸榕律師被 告 葉家亨
方麗姝訴訟代理人 謝子建律師上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國111年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告乙○○應自門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓之3及新北市○○區○○路0段000號3樓之4房屋遷離。
二、被告甲○○不得將門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓之3及新北市○○區○○路0段000號3樓之4房屋提供被告乙○○使用。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1、2項於原告以新臺幣165萬元為被告供擔保後得假執行；倘被告以新臺幣165萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：⑵請求之基礎事實同一者。⑺不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第
2、7款分別定有明文。本件原告起訴本於公寓大廈管理條例第22條第2項、規約第18條第2項第3款規定提起先位之訴，請求被告甲○○應出讓其所有坐落新北市○○區○○○段○○○○段000地號土地（應有部分175/10000）及其上門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓之3（下稱3樓之3房屋，同段9054建號（權利範圍1/1））；共有部分同段9065建號（應有部分1862/100000）、同段9066建號（應有部分2239/100000））；同段244地號土地（應有部分193/10000）及其上門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓之4（下稱3樓之4房屋，同段9060建號（權利範圍1/1））；共有部分同段9065建號（應有部分2056/100000）、同段9066建號（應有部分2472/10000）（下合稱系爭不動產）。嗣於民國111年8月4日本於公寓大廈管理條例第6條3項規定追加提起備位之訴，請求被告甲○○不得將其所有系爭3樓之3及3樓之4房屋（下合稱系爭房屋）提供予被告乙○○使用。原告所為訴之追加，與原訴基礎事實既同一，且不甚礙被告甲○○之防禦及訴訟之終結，雖被告甲○○不同意，按諸前開法律規定，仍應准許，先此敘明。
二、原告主張：㈠被告乙○○部分：
⑴被告乙○○自102年起居住於新富時代社區（下稱系爭社區）
之系爭房屋，時常半夜大聲唱歌，進出家門前往樓梯間倒垃圾時甩門、製造噪音，並多次於公共區域亂丟垃圾製造髒亂，或以「3樓都是我管的」挑釁住戶，或無端檢舉、誣告等濫訟方式騷擾住戶。更屢次向系爭社區工作人員提出不合理要求，諸如：要求保全人員需立正站好為其開門並引導其至電梯為其感應開啟電梯門、要求管理員為其整理所有信件後親送至系爭房屋，否則拒絕領收…等。若社區人員不依照被告乙○○之指示或住戶不合其意，則會遭其出言辱駡，甚至以徒手、雨傘或其他物品丟擲、攻擊，影響系爭社區之秩序甚鉅。尤有進者，被告乙○○動輒藉其遭恐嚇、管理員藏匿信件或不幫其開門或不讓其搭電梯等細故報警，或對管理員、住戶提告，造成系爭社區實無寧日。被告乙○○屢有下述違反法法令、規約之行為，且情節重大，即：被告乙○○自103年2月15日起至109年10月間止，所為如附表編號1至10及17所示行為各違反附表編號1至10及17所示法令及規約情節重大，經原告依公寓大廈管理條例第22條第3款規定於109年9月18日委託律師發函（下稱原證15函）通知被告乙○○改善，被告乙○○拒絕領取掛號信，也拒絕原告當面交付。原告只能將信件投遞至信箱，並張貼於3樓之3大門。被告乙○○竟持信件質問管理員，並將信件丟棄於櫃台後離去。原告不得已將律師函公告於系爭社區電梯內，被告乙○○於109年10月21日搭乘電梯時，已見聞其內容，並拍照留存，可認改善通知已合法送達被告乙○○。
⑵被告乙○○於收受改善通知後，猶變本加厲，陸續自109年10
月23日起110年3月7日止，再為附表編號12、13、15、16、19至21所示不當舉措（各次舉措違反法令及規約如附表所載）。因被告乙○○於收受改善通知後，3個月內並未改善，甚變本加厲。經系爭社區區分所有權人於110年3月20日召開區分所有權人會議（應到43戶，實到30戶），決議通過（同意30票）訴請被告乙○○遷離（下稱原證18會議）。併自系爭社區區分所有權人會議決議訴請法院強制其遷離後，乃至原告提起本件訴訟為止，被告乙○○仍續為附表編號22至42所示嚴重侵害系爭社區之各種行為。爰依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、規約第18條第2項第3款規定，請求被告乙○○自系爭房屋遷離。
㈡被告甲○○（即乙○○之母）部分：
⑴先位方面：被告甲○○為系爭不動產所有權人，屬公寓大廈
管理條例第3條第8款定義之「住戶」，被告多次於系系社區3樓公共區域、走廊放置私人雜物，經原告於109年7月14日於系爭社區公布欄、電梯貼出公告要求被告甲○○改善，109年7月23日新北市政府工務局亦促請原告要求被告甲○○改善，109年7月28日原告則向被告甲○○出具制止函請求其改善，被告甲○○或曾暫時移除，嗣後即一再故態復萌。被告甲○○將系爭房屋交由其子被告乙○○使用，被告乙○○又有前述屢次攻擊、侮辱工作人員，製造髒亂、惡意棄置垃圾至其他住戶專用區域，多次經其他住戶、社區管理員、物業公司經理、管理委員向被告甲○○投訴、促其改善，被告甲○○始終置若罔聞，長期放任被告乙○○妨害社區安寧、秩序及衛生，亦拒絕協助被告乙○○就醫。被告甲○○身為系爭不動產所有權人，未能妥善管理其所有系爭房屋而嚴重妨害其他住戶，原告自得依公寓大廈管理條例第22條第2項規定強制被告甲○○出讓其所有系爭不動產。即經原告於109年9月18日以律師函（下稱原證16函）通知被告甲○○改善，其雖於收受通知後立即清空3樓公共區域，但並未對被告乙○○進行勸導，經系爭社區區分所有權人於110年3月20日召開區分所有權人會議（即原證18會議）決議通過訴請被告甲○○出讓系爭不動產。爰依公寓大廈管理條例第22條第2項、規約第18條第2項第3款規定提起先位之訴，請求被告甲○○應出讓其所有系爭不動產。
⑵備位方面：退步言之，倘認被告甲○○違反法令或規約情節
未達重大至原告可訴請其出讓系爭不動產程度。因被告甲○○依法負有公寓大廈管理條例第6條第1項義務，其違反前項義務，經協調仍未履行，原告自得本於公寓大廈管理條例第6條3項規定提起備位之訴，請求被告甲○○不得將其所有系爭房屋提供予被告乙○○使用。㈢併為聲明：
⑴先位方面：
①被告乙○○自系爭房屋遷離。②被告甲○○應出讓其所有系爭不動產。
③原告願供擔保請准宣告假執行。⑵備位方面：
①被告乙○○自系爭房屋遷離。②被告甲○○不得將其所有系爭房屋提供予被告乙○○使用。
③原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告乙○○抗辯：㈠被告甲○○並未與被告乙○○共同居住於系爭房屋，系爭房屋原
由被告乙○○與祖、父母共同居住，目前是由被告乙○○自行居住使用。
㈡被告乙○○並未為附表編號1所示縱火行為，由原告提出影像內
容並不清楚，無法認係其所為；附表編號2部分，被告乙○○只是拿紙張在講話，沒有毆打管理員；附表編號3部分周月本人說不告了，一審判有罪的部分（下稱原證40判決）被告乙○○已經上訴了，且沒有這件事情，不然周月不會說不要告了；附表編號4、7是原告胡說八道，沒有這些事；附表編號5部分，被告乙○○對刑事確定判決（下稱原證21判決）非常有意見，目前已提起非常上訴；附表編號6部分，被告對刑事判決（下稱原證41判決）有意見，目前上訴臺灣高等法院，被告乙○○是嗆到水，並沒有對管理員吐水，也沒有侮辱管理員；附表編號8至10部分，從建設公司蓋好後信箱如果有瑕疵可以不用，系爭房屋的信箱就是有瑕疵，10幾年來沒用過信箱，被告乙○○這戶的信都是放在櫃台。被告乙○○並沒有要求管理員要幫其整理信件，也沒有拒絕簽收，是物業公司不幫被告乙○○收，原證1大多都是同一個管理員呂昇隆，所以才有這個問題，所以對其提告，目前的管理員就沒有這個問題。被告乙○○沒有喚管理員為奴才，斥責保全人員見其進門需立正站好。被告乙○○並沒有磁扣，所以從居住系爭房屋起迄今，都是由管理員持有電梯感應卡為其感應開門，這原本就是管理員應該為住戶或訪客做的工作。被告乙○○並沒有隨地丟香焦皮於公共地板、故意將垃圾丟在公共空間表圾桶外，製造髒亂。也沒有半夜大聲唱歌、惡意甩門製造噪音或聲響，或當社區2樓哥大美語補習班學童的面對孩童家長口出惡言情事，此由從未發生警方來按門鈴說其太吵可明。關於系爭社區3樓公共區域及走廊放置花瓶等物確為被告乙○○所有，但東西已經被丟光了，丟光的部分被告乙○○有提告。
實則系爭社區每個樓層都有人這樣擺，原告竟單獨針對被告乙○○，並不合理。
㈢被告乙○○沒有拒收原證15函，是實際並沒有收到。原告提出
原證23是因其在趕時間要出門；原證24可以看出信箱是不能用的；原證25並沒有貼在系爭房屋門口，如果有貼是不是就是強制罪，貼了之後就撕掉了；原證26是法院的偵查庭信件，並不是律師函，因為超過期限；原證27確實有貼，是貼律師函；原證28是被告乙○○拍照的，拍照的內容不是律師函。即被告乙○○否認有合法收到原證15函通知。關於附表編號8、9、10、17均是被告乙○○與社區管理員間的糾紛，被告乙○○與大部分住戶間之往來並無問題，否則被告乙○○不會擔任過管理委員。關於附表編號12部分，被告乙○○不是打管理員的頭部，被告乙○○沒有真正的打下去，因為是代班管理員要其簽收不然不能出去，所以其才有這個動作。附表編號11、
14、18部分被告乙○○是檢舉主委，原證44是呂昇隆寫的，這些保全是因為不符合規定才離職；附表編號13部分被告乙○○否認有罵管理員，因為其沒有磁扣所以到現在都是管理員幫被告乙○○開門，感應門卡都是管理員在做的；附表編號15部分連警員都看不下去；附表編號16部分，呂昇隆說要告被告乙○○，但也沒有告，因為沒有證據，是他先採踩被告乙○○的腳；附表編號19部分，被告乙○○跟呂昇隆沒有肢體接觸，跌倒的事跟其沒有關係，被告乙○○是跟他說樓梯間太髒，根本不知道呂昇隆有受傷，被告乙○○跟他交談完就上樓了，樓梯間有監視器，如果被告乙○○有推他應該要拿出監視器的畫面；附表編號20部分，是因為主委一大早沒戴口罩一直按系爭房屋門鈴，按了8 、90聲，被告乙○○還有報警，當天是跟被告乙○○說4 樓的人有漏水到系爭房屋，然後要處理，有提到公用樓梯間開口的事；附表編號21部分，系爭社區沒有規定要用垃圾袋，被告乙○○並沒有用力撞擊，且幾點倒垃圾是被告乙○○的自由。
㈣至原告主張：經系爭社區區分所有權人於110年3月20日召開
區分所有權人會議（應到43戶，實到30戶），決議通過（同意30票）訴請被告乙○○遷離一事，被告乙○○有看監視器實際上沒有30戶到，且當天投的票並沒有當天開票，是到半年後才開票。另系爭社區總共有92戶，並不是43戶，故不能認已經區分所有權人會議合法決議訴請被告乙○○遷離。本件原告對被告乙○○所有指控都是誇大且不實，被告乙○○倒了10幾年的垃圾都沒事，現在就有事。2樓的垃圾跟被告乙○○沒有關係。被告乙○○與方棕勝有糾紛，故有去投訴他。現任主委購屋到目前不到4年，有強制叫被告乙○○拿錢出來修大門，現在大樓壞的東西都叫被告乙○○修理，本來說要跟被告乙○○調解，竟又提出了附表所列不實指控。
㈤併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、被告甲○○抗辯：㈠關於原告訴請被告乙○○遷出系爭房屋部分，被告甲○○並無意
見。被告乙○○為被告甲○○之子，患有躁鬱症，併有情感性精神病及性格異常，雖強制就醫2個月，但拒不遵醫囑持續治療服藥，病況無以獲得有效改善，其對被告甲○○會有肢體暴力，經被告甲○○於104年12月間對其取得家庭暴力通常保護令（本院104年度家護字第2001號，下稱被證1保護令）後，被告乙○○仍未持續就醫追踪，旋未久於105年7月27日即再對被告甲○○實行家庭暴力，經法院判決被告乙○○犯違反保護令罪（臺灣台北地方法院106年度審簡字第275號，下稱被證2判決），為母者於刑事案件審理時念及被告乙○○需要主動醫治療而予其附條件緩刑，然其仍不願正視病況就醫而持續惡化，對被告甲○○變本加厲無端興訟。被告乙○○逾成年已近10年，被告甲○○無從代表或代理其為表示，其所作所為情形之有無，應由其自行負責。被告甲○○為系爭不動產所有權人，但實際根本未居住使用系爭房屋，並非系爭房屋住戶，故原告無由援引公寓大廈管理條例第22條第2項及規約第18條第2項規定請求被告甲○○出讓系爭不動產。且就本件事實前提，參酌公寓大廈管理條例第22條第2項立法規範，是在考量此規定之最後手段性，即倘有惡鄰事件者並非區分所有權人，依同法條第1項令其遷離即足兼顧區分所有權人及其餘住戶之權益，而無令區分所有權人出讓之適用，即原告對被告甲○○所提先位之訴並無理由。至原告援引同條例第6條第3項規定請求被告甲○○不得將其所有系爭房屋提供予被告乙○○使用一節，倘原告同意撤回對被告甲○○所提先位之訴，被告甲○○則同意備位聲明。
㈡實則，被告甲○○對被告乙○○之行為，亦困擾不已。於受改善
通知後，再三張貼告示請被告乙○○處理占用公共域事宜；及通知被告乙○○遷離系爭房屋，並表明已為其另準備沒有管理員之公寓為住處，但未為被告乙○○所接受。難認被告甲○○有放任被告乙○○之行為。即被告甲○○本人並無何違反法令或規約情形存在。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。
五、按人民之財產權固應予保障，但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，仍得以法律限制之。此觀憲法第15條、第23條規定自明。而公寓大廈住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；如該住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。為公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項所明定。就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟依其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益（最高法院108年度台上字第1541號判決意旨參照）。
㈠關於被告乙○○部分：
⑴兩造對於：被告乙○○自102年起迄今，為系爭社區住戶，居
住於其母被告甲○○所有系爭房屋內，被告甲○○則並未與被告乙○○共同居住於系爭房屋內等情，未有爭執，可信屬實。⑵原告主張：被告乙○○自103年2月15日起至109年9月21日止
，所為如附表編號1至8及17所示行為一節，為被告乙○○所否認，並以前詞置辯，此部分應由原告就前述利己主張各負證之責。關此部分業據原告提出原證2光碟及翻拍照片（原證3、4、19）、拒收信件紀錄（原證1）、不起訴處分書（原證5）、原證40判決、原證21確定判、原證41判決為佐。經核：
①附表1編號1部分，固據原告提出原證2光碟及翻拍照片（
原證19）為佐，然由前述影像資料，僅可見確有一男子在系爭社區地上室縱火，但被告乙○○既否認其為影像資料所示男子，前述影像內容又無法清楚辨識該名縱火男子即為被告乙○○，則原告主張：被告乙○○有為前述縱火行為一節，自無可採。
②附表編號2部分，業據原告提出原證2光碟及翻拍照片（
原證3）為佐，由前述影像資料，已明顯可見被告乙○○確有持文件砸向管理員行為，被告乙○○抗辯：其只是拿紙張在講話，沒有攻擊云云，自無可採。即原告主張：被告乙○○有於103年10月24日在系爭社區1樓櫃台持文件砸向管理員、攻擊管理員一節，應可採信。
③附表編號3部分，業據原告提出與其所述相符之原證4照
片及原證40決為佐，被告乙○○單執周月本人說不告了，及原證40判決其已經上訴為由，並不足認被告乙○○沒有對系爭社區清潔人員周月為附表編號3所示行為。即原告主張：被告乙○○於108年9月28日兩度以雨傘攻擊、恫嚇社區清人員，涉犯刑法第305條罪嫌，應可採信。④附表編號4、7部分，業據原告提出照片（詳原證4第3、4
頁）為佐，經本院審酌結果，認其中附表編號4部分（原證4第3頁），被告乙○○是以長直傘往管理員胸口指，非如附表號4所稱以文件攻擊。附表編號7部分（原證4第4頁），則確可認被告乙○○有以文件攻擊管理員。⑤附表編5、6部分，業據原告提出原證21刑事確定判決、原證41判決為佐，應可採信。
⑥附表編號8、9、10、17部分，則據原告提出不起訴處分
書3份（詳原證5）為佐。觀諸前不起訴處分書內容可知，遭被告乙○○提告者，包含系爭社區管理員呂昇隆、吳國勝、薛有路、保全公司經理黃俊緯、系爭社區代理主任委員方棕勝、今儀工程行負責人劉建維。提告內容多涉及信件之代收、領取糾紛；及出入大門、使用電梯糾紛；妨害名譽等（時間發生於000年至109年7月間左右）。被告乙○○於提告時主張：管理員無故開拆或隱匿其信件，卻偽稱其拒收；管理員不為其開大門，讓其無法使用電梯涉及妨害自由；其等於社區散佈、談論侵害乙○○名譽之言論等語。被提告者則抗辯：本件是被告乙○○藉端拒收，或收受後拒絕簽收，造成管理員執行職務不便；也是系爭社區區分所有權人會議決議要管理人員不要替住戶開啟大門、啟應電梯；另其等並未有侵害被告乙○○名譽之言行等。併其提告結果則如附表編號編號8、9、10、17，均經檢察官以罪嫌不足為由為不起訴處分（詳原證5）。
⑦基上，原告以被告乙○○前述除於103年10月24日有對管理
員為附表編號2所示攻擊行為外；又於108年間起至109年7月間止，陸續與系爭社區管理員、清潔員、保全公司經理等人發生附表編號3、5、6刑事糾紛；附表編號4、7肢體糾紛；並因信件之代收、領取糾紛、出入大門及使用電梯糾紛、妨害名譽等對呂昇隆、吳國勝、薛有路、保全公司經理黃俊緯、系爭社區代理主任委員方棕勝、今儀工程行負責人劉建維等提告等行為，已嚴重影響系爭社區之管理、秩序及住戶之安寧情節重大為由，
依公寓大廈管理條例第22條第1項前段通知被告乙○○應予改善，於法並無不合。⑶原告主張：原告於109年9月18日委託律師發函通知被告乙○
○改善（即原證15函），被告乙○○拒絕領取掛號信，也於109年9月30日拒絕原告當面交付，原告只能於同日將信件投遞至系爭房屋信箱。另於109年10月12日原告復將內裝原證15函信封黏貼於系爭房屋大門，被告乙○○同日持信件質問管理員，並將信件丟棄於櫃台後離去。原告不得已再將律師函公告於系爭社區電梯內，被告乙○○則於109年10月21日搭乘電梯時，已見聞其內容，並拍照留存，可認改善通知已合法送達被告乙○○等情，業據提出與其所相符之原證15函、招領逾期信封（詳原證22）、原證2光碟及翻拍照片（詳原證23、24、25、26、28）、公告（詳原證27）為佐。被告乙○○則抗辯：其並未拒收原證15函，是沒有收到。原證23是因其在趕時間要出門。原證24可以看出信箱是不能用的。原證25並沒有貼在系爭房屋門口，如果有貼是不是就是強制罪，貼了之後就撕掉了。原證26是法院的偵查庭信件，並不是律師函，因為超過期限。原證27確實有貼，是貼律師函。原證28是其拍照的影像，拍照的內容不是律師函等語。經查：
①按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相
對人時，發生效力（民法第95條第1項）。本件93年9月30日之董事會開會通知，係在公司法第204條所規定之期限前依董監事名冊所載各董事、監察人之住址為發送。至寄交上訴人之通知分別於93年8月3日及翌（四）日投遞至上訴人及其配偶林陳○○之戶籍地○○市○○○街○○號及董事名冊所載之同市○○街○○號之○○址，但因無法投交，遂於同年月5日送交基隆市東信路郵局招領，招領期滿未領取，而於同年月26日於封面加蓋「招領逾期退回」之戳記，退還原寄件人，並有基隆郵局函為憑，為原審所合法確認之事實，則該通知已達到上訴人及其配偶之支配範圍內，上訴人及其配偶隨時可以了解其內容，應認該開會通知已送達而發生效力，自不容上訴人空言否認。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤（最高法院95年度台上字第2611號裁判意旨參照）。原證15函於109年9月21日投遞至 被告乙○○居住系爭房屋址，因無法投交，遂送交至 板橋江翠郵局招領，招領期滿未領取，經郵局加蓋招領逾期退回之戳記，退還原寄件人等情，有原告提出招領逾期信封（詳原證22）在卷可佐，按諸前開裁判意旨，應認原證15函已合法送達被告乙○○。
②況由原告提出原證2光碟及翻拍照片（即原證23、24、25
、26、28），對照被告乙○○自承確有張貼於電梯內之公告（即原證27）可悉。被告乙○○確有109年9月30日拒絕系爭社區管理員當面交付信件，系爭社區管理員隨將信件（內裝原證15函）投遞至系爭房屋設於1樓櫃 檯旁信箱（信箱未鎖）（以上詳原證2光碟及翻拍照片(原證23、24））。再於109年10月12日由原告復將內裝原證15函信封黏貼於系爭房屋大門，被告乙○○同日持信件質問管理員，並將信件丟棄於櫃台後離去（以上詳原證2光碟及翻拍照片(原證25、26），由前開影像資料可看出被告乙○○持向管理員質問之信件外觀，與張貼於系爭房屋大門的信封外觀相同，被告乙○○辯稱：原證25貼了之後就撕掉了，僅為攝影目的而為。原證26是法院的偵查庭信件，並不是原證15函云云，並不可採。）。又原告既將律師函公告於系爭社區電梯內，被告乙○○也自認確有張貼事實，不問其於109年10月21日搭乘電梯時，所拍照留存者，究否即原證27公告，均應認被告乙○○確實已知悉原證15函內容。
③基上，原告主張：其已於109年9月間以原證15函通知被
告乙○○改善，被告乙○○至遲於109年10月21日前已明確知悉原證15函具體內容等語，應可採信。
⑷原告主張：被告乙○○於收受改善通知後，猶變本加厲，陸
續自109年10月23日起110年3月7日止，再為附表編號12、
13、15、16、19至21所示不當舉措（各次舉措違反法令及規約如附表所載）一節，為被告乙○○所否認，並以前詞置辯，此部分應由原告就前述利己主張各負證之責。關此部分業據原告提出原證2光碟及翻拍照片（原證29至37）、診斷證明書（原證17）、新北市政府勞資爭議調解申請書（原證42）、離職申請表（原證44）為佐。經核：
①附表編號12部分，業據原告提出原證2光碟及翻拍照片（
原證29）為佐。由前述影像資料，已明顯可見被告乙○○確有持櫃台文件攻擊管理員頭部，並持櫃台物品丟向管理員行為，僅因管理員閃躲，故文件實際並未打到管理員頭部。
②附表編號13部分，被告乙○○否認有罵管理員，單由原告
提出原證2碟及翻拍照片（原證30），只能證明被告乙○○有與管理員理論，時間約3分鐘，但因語音內容不清楚，並不足證明被告乙○○所為言論有辱駡管理員。
③附表編號15部分，觀諸原告提出原證2光碟及翻拍照片（
原證31）可悉，被告乙○○確有因門禁、信件收發事宜與管理員理論。
④附表編號16部分，觀諸原告提出原證2碟及翻拍照片（原
證32）可悉，被告乙○○確再因門禁事項與管理員呂昇隆水生爭執，被告乙○○於警員面前，拉扯管理員口罩，致口罩掉落地上，但因語音內容不清楚，並不足證明被告乙○○於糾紛發生時有出言辱駡管理員。
⑤附表編號19部分，觀諸原告提出原證2光碟及翻拍照片（
原證33、34、35）、診斷證明書（原證17）足佐管理員呂昇隆於109年12月26日在系爭社區執行職務期間確實受有右骨骨折、頭部外傷、左手及右肘挫傷併擦傷、右肘橈骨骨折之傷害，雖前述影像資料，尚不足證明呂昇隆所受前開傷害，是受被告乙○○傷害所致。但由被告乙○○自承當日確實是伊請管理員至樓梯間查看，參酌原告提出新北市政府勞資爭議調解申請書（原證42），呂昇隆於調解時主張：109年12月26日下午5時30分許，3樓葉姓住戶告3樓安全梯有死老鼠，跟他從安全梯上3樓察看，經檢查無異味轉身要下樓時，葉姓住戶從其北部推下二樓平台…等語，可認前開受傷事故非與被告乙○○全然無涉。
⑥附表編號20部分，觀原告提出原證2光碟及翻拍照片（原
證36）足佐被告乙○○確有於110年2月20日因公用樓梯間開口等事，與管委會成員其委託人員發生口角糾紛。
⑦附表編號21部分，觀諸原告提出原證2光碟及拍照片（原
證37）可悉，被告乙○○確實沒有使用垃圾袋丟棄垃圾，但無法證明被告乙○○有用力撞擊公用垃圾桶。惟被告乙○○既否認系爭社區有規定需使用表圾袋丟棄垃圾，原告又未提出證據證明此節，自難認被告乙○○前述行為有違反法令或規約。
⑧再由被告乙○○於收受原證15函後，仍有多名管理員陸續
於109年11月至12月間離職，且離職原因均述明2樓住戶騷擾（詳原證6、44），對照前述附表12、13、15、16，可認被告乙○○確實有一再因信件簽收及管理員不願代其感應門禁事宜，與管理員爭執不休，甚數度驚動轄區警員到場協調。經本院調查結果，認系爭社區為維秩序，既決議「住戶需自行攜帶電梯或門禁磁扣、自行操作電梯或門禁，不得指使社區工作人員代其感應操作。」，且至遲於被告乙○○於對管理員薛有路提告後收受不起訴處分書時，已可明確知悉，也據原告於原證15函中充分告知不得再違反此一事項，竟一再執同一事由與管理員發生爭執，造成數名管理員不堪其擾紛紛離職，自難認於收受通知後3個月內就其不當行為已為改善。另由原證20、21號判決記載可悉，被告乙○○抗辯：其從未持有門禁磁扣，從入住系爭房屋之日起均由管理員代其感應門禁一節，並無可採，併此敘明。
⑸原告主張：因被告乙○○於收受改善通知後，3個月內並未改
善，甚變本加厲。經系爭社區區分所有權人於110年3月20日召開區分所有權人會議（應到43戶，實到30戶），決議通過（同意30票）訴請被告乙○○遷離（即原證18會議）等情。業據提出原證18會議通知函（詳原證28）、原證18會議紀錄（詳原證18）為佐。被告乙○○雖以：當日會議其有看過監視器，實際上沒有30戶到；且當天投的票並沒有當天開票，是到半年後才開票；甚且系爭社區總共有92戶，並不是43戶等語為辯。惟查：
①系爭社區總戶數為43戶一節，有系爭社區基本資料表（
詳本院卷第44頁）及區分所有權人名冊（詳本院卷第52、53頁）附卷可憑。即被告乙○○抗辯：系爭社區總共有92戶，並不是原證18所載43戶云云，並不可採。至開會日實際未到30戶部分，或肇於有區分所有權人依公寓大廈管理條例第27條規定委任其他區分所有權人到場而來（此參原證18會議紀錄出席人員⒈記載（含代理出席）可明，併此敘明。
②按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會
議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。次按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，民法第56條第1項前段定有明文。而出席之社員不足法令或章程所定之額數，為決議方法之違反。又總會之決議方法違反法令或章程時，在社員請求法院撤銷其決議前，該決議應仍有效存在（最高法院96年度台上字第235號裁判意旨參照）。原證18會議決議縱有被告乙○○所指決議方法之違反等，既未據系爭社區區分所有權人請求法院撤銷決議，該決議自仍有效存在。
⑹綜上所述，原告以被告乙○○前述除於103年10月24日有對管
理員為附表編號2所示攻擊行為外；又於108年間起至109年7月間止，陸續與系爭社區管理員、清潔員、保全公司經理等人發生附表編號3、5、6刑事糾紛；附表編號4、7肢體糾紛；並因信件之代收、領取糾紛、出入大門及使用電梯糾紛、妨害名譽等對呂昇隆、吳國勝、薛有路、保全公司經理黃俊緯、系爭社區代理主任委員方棕勝、今儀工程行負責人劉建維等提告等行為，已嚴重影響系爭社區之管理、秩序及住戶之安寧情節重大為由，經原告通知被告乙○○應於3個月內改善後，被告乙○○仍一再因信件簽收及管理員不願代其感應門禁事宜，與管理員爭執不休，甚數度驚動轄區警員到場協調，更發生管理員呂昇隆於109年12月26日在系爭社區執行職務依被告乙○○要求前往樓梯間查看時，跌落樓梯骨折受傷事故，難認其已為改善，故再經系爭社區區分所有權人會議決議訴請法院強制其遷離為由，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、規約第18條第2項第3款規定，請求被告乙○○自系爭房屋遷離， 應為有理由。㈡關於被告甲○○先位部分：
⑴原告主張：被告甲○○為系爭不動產所有權人，屬公寓大廈
管理條例第3條第8款定義之「住戶」一節，與公寓大廈管理條例第3條第8款規定相符，應屬有據。即被告甲○○以其實際並未居住於系爭房屋為由，抗辯其非屬公寓大廈管理條例所稱「住戶」，尚無可採。
⑵原告主張：被告多次於系系社區3樓公共區域、走廊放置私
人雜物，經原告於109年7月14日於系爭社區公布欄、電梯貼出公告要求被告甲○○改善，109年7月23日新北市政府工務局亦促請原告要求被告甲○○改善，109年7月28日原告則向被告甲○○出具制止函請求其改善，被告甲○○或曾暫時移除，嗣後即一再故態復萌。被告甲○○將系爭房屋交由其子被告乙○○使用，被告乙○○又有前述屢次攻擊、侮辱工作人員，製造髒亂、惡意棄置垃圾至其他住戶專用區域，多次經其他住戶、社區管理員、物業公司經理、管理委員向被告甲○○投訴、促其改善，被告甲○○始終置若罔聞，長期放任被告乙○○妨害社區安寧、秩序及衛生，亦拒絕協助被告乙○○就醫。被告甲○○身為系爭不動產所有權人，未能妥善管理其所有系爭房屋而嚴重妨害其他住戶，原告自得依公寓大廈管理條例第22條第2項規定強制被告甲○○出讓其所有系爭不動產等情。被告甲○○則以：被告乙○○雖為被告甲○○之子，但逾成年已近10年，並因患有躁鬱症，併有情感性精神病及性格異常，雖強制就醫2個月，但拒不遵醫囑持續治療服藥，病況無以獲得有效改善，其對被告甲○○會有肢體暴力，經被告甲○○於104年12月間對其取得被證1保護令後，被告乙○○仍未持續就醫追踪，旋未久於105年7月27日即再對被告甲○○實行家庭暴力，經法院判決被告乙○○犯違反保護令罪（即被證2判決），然其仍不願正視病況就醫而持續惡化，對被告甲○○變本加厲無端興訟，被告甲○○實無從代表或代理其為表示，其所作所為情形之有無，應由其自行負責。被告甲○○為系爭不動產所有權人，但實際根本未居住使用系爭房屋，參酌公寓大廈管理條例第22條第2項立法規範，是在考量此規定之最後手段性，即倘有惡鄰事件者並非區分所有權人，依同法條第1項令其遷離即足兼顧區分所有權人及其餘住戶之權益，而無令區分所有權人出讓之適用等語。
①承前述，公寓大廈管理條例第22條第2項之立法意旨，乃
在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。
②經查，本件被告甲○○雖為系爭不動產區分所有權人，但
實際既未居住於系爭房屋，故系爭房屋3樓公共空間曾堆置物品，並非其所為，但仍於接獲改善通知後，曾到場為移除作業，且曾委託律師發函要求被告乙○○遷出系爭房屋等情，有照片（詳被證5、6）、律師函（詳被證7、8）附卷可佐，可信屬實。又因被告乙○○曾對被告甲○○有肢體暴力，經被告甲○○於104年12月間對其取得被證1保護令後，被告乙○○仍未持續就醫追踪，旋未久於105年7月27日即再對被告甲○○實行家庭暴力，經法院判決被告乙○○犯違反保護令罪（即被證2判決），再對被告甲○○提告強制、侵占罪等情，則有被證1保護令、被證2判決、不起訴處分書（詳被證3附卷可佐），亦可信屬實。基此，被告甲○○抗辯：非其不願，而是無能力對被告乙○○所為脫序舉措為制止等語，並非無據。參酌本件以令被告乙○○遷離系爭房屋之方法，即足保護其餘分所有權人及住戶之權益，尚未達非強令其出讓系爭不動產不能使系爭社區秩序回復程度等情，應認被告甲○○抗辯：本件並無公寓大廈管理條例第22條第2項（規約第18條第2項第3款規定內容同前開法律規定）適用餘地一節，應屬有據。
⑶綜上所述，原告公寓大廈管理條例第22條第2項規定、規約
規約第18條第2項第3款規定提起先位之訴，請求被告甲○○應出讓其所有系爭不動產，為無理由，應予駁回。
六、按「住戶應遵守下列事項：⑴於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。…⑸其他法令或規約規定事項」、「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」公寓大廈管理條例第6條第1項、第3項定有明文。承前，被告甲○○為系爭房屋之所有權人，並為原告所在社區之區分所有權人，被告乙○○則為被告甲○○之子，初始因得被告甲○○之同意與其祖父母一同居住於系爭房屋內，現則單獨居住於系爭房屋內。被告乙○○情緒控制失當，屢因自己不遵守系爭社區為門禁管控、信件收取所設立且囑請管理員執行規則，一再與管理員發生口角、甚至肢體爭執，原告乃經區分所有權人會議決議，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款請求被告乙○○遷離系爭房屋，已如前述，為有理由。雖關於原告依公寓大廈管理條例第22條第2項規定提起先位之訴請求被告甲○○出讓系爭不動產部分，不符比例原則應予駁回。然因被告甲○○依法負有公寓大廈管理條例第6條第1項義務，其違反前項義務，經協調後自承並無力制止被告乙○○之脫序行為，則原告依公寓大廈管理條例第6條3項規定提起備位之訴，請求限制被告甲○○使用系爭房屋之方式，應屬衡平適法手段，故應准許。
七、從而，原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第6條第3項規定提起本訴，請求：㈠被告乙○○應自系爭房屋遷離。㈡被告甲○○不得將系爭房屋提供被告乙○○使用，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核其勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 20 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 20 日
書記官 黃曉妏