臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第852號原 告 邱運琪訴訟代理人 鍾循循訴訟代理人 張琬萍律師被 告 余麗瑄上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告罹患焦慮症且患有妄想型思覺失調症，從民國99年至今急性發作過很多次，就算強制送醫也會躲起來不讓大家找到她，從外觀、眼神及應對上都可以很明顯地讓人知道她的精神有狀況。豈料，訴外人住旺不動產仲介經紀有限公司（下稱住旺公司）之仲介即訴外人邱正傑，利用原告因精神障礙為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足之情形下，與被告共謀施行詐術使原告陷於錯誤，故意不提出實價登錄價額之資料給原告參考，共同慫恿原告，於110年2月9日向被告以新臺幣（下同）390萬元，每坪37.8萬元左右，購買坐落新北市○○區○○路00○0號10樓之3及基地（下稱系爭不動產）。該價格每坪遠高於同棟10樓(108年11月實價登錄22.7萬元)15.1萬元左右；亦遠高於同棟6樓之1（109年9月實價登錄每坪26.1萬元）11.7萬元左右。被告不只與訴外人邱正傑很熟，從被告所提出之民事答辯狀看得出來被告還與住旺公司非常熟稔，難怪會聯合一起欺負一個精神病患即原告，實非不動產經紀業之福。而在刑事調解時，甚至發現原本應該是買方仲介的邱正傑護著被告，兩人同一陣線，且訴外人邱正傑在與原告談和解時，不斷告訴原告之阿姨丙○○：「我這邊可以退部分服務費，但是如果要被告退任何款項的話，我是不會同意的」，而被告亦表示一毛錢都不願意退還。兩人之行為涉及意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付。被告及仲介公司、仲介聯合起來要求原告於110年2月25日書寫被證7申明書，又於110年2月26日用打字的方式要求原告簽署被證8聲明書，聯合欺負在精神疾病急性發作之原告，最後於110年3月25日竟為了掩蓋他們的聯合詐欺行為，又強迫原告簽署了被證11聲明書，就是為了排除原告阿姨丙○○之相救，仲介公司真的很惡質，連唯一出手相救的親人還遭中傷及扭曲好意，原告無可奈何，遂提起本件訴訟。被告及仲介聯合欺騙原告，明知原告眼神不定，有精神障礙，甚至於剛簽約後因為原告沒有能力購買系爭不動產而請阿姨協助協商，阿姨已將原告有精神疾病之診斷告訴被告，卻被仲介恐嚇不能解約，否則要罰錢，而導致原告用高於市價100多萬元的金額購買系爭不動產。依内政部不動產交易實價查詢服務網記載，系爭不動產附近，於109年9月成交者，單坪售價為26.1萬元，而本件為每坪37.8萬元，每坪差價為11.7萬元，系爭不動產為10.32坪，故原告依民法第184條請求被告賠償0000000元【計算式：（000000－000000）×10.32＝0000000】。並聲明：被告應給付原告0000000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：１原告刻意隱瞞兩造買賣系爭不動產之完整經過，並企圖以原
告患有精神疾病，營造原告無意思能力，受被告與訴外人邱正傑「共同」對其施以詐術，而簽立系爭不動產之買賣契約，致原告受有以高於市場行情之價格購入系爭不動產之損害，被告為還原真相，謹要述如下：
⑴被告為出售系爭不動產，於109年10月1日至住旺公司營業所
洽詢委託銷售事宜。住旺公司仲介人員余幼蘭查詢系爭社區近三個月（即109年7月至109年9月）之不動產交易實價登錄資料後發現，同屬系爭不動產之「套房」類（依一般商業銀行評估房屋貸款成數之判斷標準即建物登記小於16坪）標的之成交紀錄僅為「兩筆」，每坪成交單價最高為304000元，平均成交單價則為282000元，余幼蘭並表示系爭社區管理頗佳，鄰近中華路黃昏市場，生活機能完善，周邊聯外交通十分便利，鄰近河堤公園等綠地，又為小坪數之套房，奇貨可居，未來增值應屬可期。被告即向余幼蘭表明希望買賣成交價扣除住旺公司收取之服務報酬後餘額能為400萬元（下稱系爭條件），余幼蘭為爭取銷售系爭不動產之機會，於考量系爭不動產於系爭社區中為極小坪數與高樓層之稀有性，以及被告提出之系爭條件，經雙方反覆溝通，被告決定將系爭不動產之銷售價格先定為438萬元（即每坪約42萬元)，惟委託銷售底價為390萬元（下稱系爭委銷底價），住旺公司即與被告簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約)，住旺公司旋於該公司網站刊登並於其營業所前張貼系爭不動產之售屋廣告對外鎖售。
⑵未久，即有購買意願者出價請住旺公司向被告斡旋，惟價格
未如被告預期而婉拒，被告為利系爭不動產之售出，遂請住旺公司改以399萬元之價格對外銷售，住旺公司即配合修改廣告。109年12月間，原告自行至住旺公司營業所，表明其欲購買該公司鄰近之「套房型」房屋，訴外人即住旺公司仲介人員邱正傑遂將符合原告需求之數筆由該公司受託銷售之物件，逐一向原告說明，惟原告多以未附有陽台或大樓保全等理由婉拒，直至訴外人邱正傑向原告介紹系爭不動產後，原告即向邱正傑表示會再考慮看看，隨即離去，並未當場出價斡旋。
⑶數日後，原告主動聯繫訴外人邱正傑，要求為其安排看屋，
因斯時系爭不動產尚出租他人，邱正傑遂於請被告徵得承租人同意後，由被告陪同下，三人共同進入系爭不動產内，被告向室内之承租人寒暄後，即到屋外等候，原告看屋後，仍未議價幹旋，遲至110年2月8日始向邱正傑表示願以390萬元購買並支付斡旋金請其向被告轉達原告購買意願，兩造旋於110年2月9日假住旺公司營業所簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及不動產買賣價金履約保證申請書，並由訴外人通瀛地政士事務所之王禹傑地政士見證並協助簽約事宜，原告復於110年2月18日給付簽約款39萬元（即系爭買賣契約第5條第2項約定之第一期款）。
⑷系爭買賣契約履行中，住旺公司竟突然接獲新北市政府地政
局（下稱新北地政局）110年2月24日新北地價字第1100348115號函附原告110年2月23日消費爭議申訴資料表，稱原告罹患幻想型認知失調及焦慮症多年，住旺公司卻利用原告無知，意識不清，故意以隱匿行情等手段，將系爭不動產以高於市場行情之價格售予原告，提出消費爭議之申訴（下稱系爭消費爭議申訴），並請該公司限期說明。嗣住旺公司為此向原告詢問，原告即主動親筆書寫110年2月25日之申明書向住旺公司表示不希望有他人干涉原告購買系爭不動產之權利之意思，並澄清系爭消費爭議申訴非其所為，住旺公司始知系爭消費爭議申訴係原告之阿姨丙○○於未經原告同意下，逕以原告代理人之名義（即無權代理）向新北地政局提出。惟住旺公司考量上開消費爭議申訴表之代理人欄已填寫丙○○之名，為求慎重，遂按原告110年2月25日申明書之原意，於110年2月26日重新繕打聲明書，並補充原告並未委任代理人向新北地政局提出系爭消費爭議申訴等字句，請原告簽章蓋用指印，住旺公司旋於當日以110年2月26日住第（000)00000000000號函檢具上揭原告聲明書及其他相關資料，聲明原告於出價購買系爭不動產前，該公司確有提供實價登錄書供其參考並無隱瞞行情，且原告已聲明從未提出系爭消費爭議申訴等情予新北地政局，新北地政局即以110年3月8日新北地價字第1100409490號函，以原告似未授權代理人提出系爭消費爭議申訴為由而結案。
⑸嗣後，住旺公司為免系爭買賣契約之履行再生不必要之爭議
，經原告同意後，原告即簽立110年3月25日聲明書，向住旺公司及被告保證其從未委託任何人代理、參與系爭不動產之買賣事宜，日後亦不會對住旺公司、被告及相關人員主張任何權利或異議，原告於110年3月29日給付完稅款39萬元（即系爭買賣契約第5條第2項約定之第三期款），復於兩造約定之點交末日即110年4月20日給付尾款312萬元，並完成系爭不動產之點交，原告自斯時起即居住系爭不動產迄今，被告亦已按系爭委銷契約第5條第1項約定，給付實際成交價格4%之服務報酬15萬元予住旺公司。
２原告自洽詢購屋時起，至與被告簽立系爭買賣契約，辦竣系
爭不動產之點交，甚至於提起本件訴訟時，均具備正常之意思能力，足證系爭買賣契約確屬合法有效，與原告是否患有妄想型思覺失調症等精神疾病絲毫無涉：
⑴原告於110年底，於訴外人丙○○之陪同下委任本件訴訟代理人
（即張婉萍律師），檢陳原證1之診斷證明書，以原告因多年來患有妄想型思覺失調症，病發時行為表現不易控制，情緒高亢及其他精神症狀，影響其思考判斷能力而做出失控脫序行為云云，向本院聲請輔助宣告，惟經本院審驗原告之心神狀況，並送請精神科專科醫師鑑定，鑑定結果認原告為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力並未達明顯缺損，而駁回原告聲請，此可證明原告無論是否患有妄想型思覺失調症，仍具有正常之意思能力無疑；又依原證2之診斷證明書，充其量僅得認原告於107年9月1日、107年10月27日、107年12月29日、108年4月20日及110年7月1日或前後相近期間，患有妄想型思覺失調症，此與原告主動至住旺公司尋屋、簽約購屋之109年12月至110年2月間，未具時空上之密接性，而無法證明原告於簽立系爭買賣契約時，其意思能力有欠缺。
⑵原告於109年12月至住旺公司尋屋時，邱正傑已將刊登含銷售
價格在内之系爭不動產廣告及區域行情資料，提供予原告參考並向其詳細說明，然原告並未當場出價斡旋；嗣邱正傑再應原告要求，帶看系爭不動產室内狀況後，原告仍未決定是否購買，遑論有出價並請住旺公司向被告斡旋之情形發生，原告係於看屋後再經過兩個月之110年2月8日始「主動」向住旺公司表示願出價並給付斡旋金，請該公司向被告斡旋，被告方於次（9）日與原告簽立系爭買賣契約，均如前述，足證原告決定簽立系爭買賣契約並非基於一時衝動，而係經其深思熟慮所為，並無意思能力缺損之情形；再者，原告至住旺公司營業所尋屋時，在場之邱正傑及另一仲介人員余幼蘭及地政士王禹傑均能證明原告之身心狀況、談吐皆與一般人無異，原告確實能夠理解購買系爭不動產之法律效果及有購買系爭不動產之意思，並無原告所指欠缺意思能力之情形。
⑶原告阿姨丙○○不顧原告購買系爭不動產之意願，僭稱為原告
之代理人向新北地政局提起系爭消費爭議申訴，嗣為原告否認，已如前述，未果後，丙○○仍持續騷擾邱正傑及被告，要求降價，住旺公司及被告均不堪其擾，曾分別向丙○○表示減收甚至不收仲介服務費（以系爭不動產買賣成交價390萬元之2%計收即78000元）以為讓利及返還買賣價金且不收違約金，合意解除系爭買賣契約等對原告之有利條件，均為丙○○拒絕。
３提供不動產成交行情資訊予被告作為訂定系爭委銷底價，以
及鄰近成交行情資訊予原告作為與被告出價斡旋之參考，均為住旺公司之義務；被告與住旺公司簽立系爭委銷契約，及原告以相當於系爭委銷底價之價格，出價請住旺公司向被告斡旋等節，均由住旺公司負責，被告從未參與，根本沒有與邱正傑共謀詐欺原告之可能；縱邱正傑真有向原告提供不實成交行情資訊誘使原告同意以系爭委銷底價購買系爭不動產，仍屬第三人詐欺之行為，原告應向邱正傑請求損害賠償而非被告。依系爭委銷契約第7條第2款約定，住旺公司與被告簽立系爭委銷契約前，應據實提供同路段、同性質之成交行情，供被告作為訂定系爭不動產委託銷售底價之參考，被告依住旺公司提供之近期與系爭不動產同類標的之市場成交行情及價格預測等資訊，訂定系爭委銷底價，由住旺公司刊登於網站及張貼其營業所，對外廣告銷售，均非單獨針對原告所為，原告自不得以系爭委銷底價之定價高於市場行情，即指摘被告係以不實市場行情詐欺原告。依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款規定，提供與系爭不動產類似之成交行情資訊予原告作為議價斡旋之參考，為住旺公司之義務，與被告無涉；又被告於109年10月1日與住旺公司簽立系爭委銷契約後，即將系爭不動產之銷售交由住旺公司負責，直至原告出價請住旺公司向被告斡旋為止，期間僅依系爭委銷契約第6條第2款約定，配合住旺公司帶原告看屋，其他均未參與住旺公司處理銷售系爭不動產之一切事務，自無與仲介人員邱正傑共謀詐欺原告之可能。縱邱正傑真有於被告不知情下，未提供或逕自提供不實之成交行情資訊供原告作為購買系爭不動產出價斡旋參考之行為（假設)，致原告同意依據系爭委銷底價，購入系爭不動產，仍屬第三人詐欺之情形，自與不知情之被告無涉。
４參酌系爭社區近一年之每坪成交平均單價為33萬元（不分房
屋坪數大小），且111年2月間亦有與系爭不動產面積、樓層、格局完全相同之房屋以每坪363000元售出，目前尚有登記面積大於系爭不動產，惟同屬小坪數（登記面積15.93坪）之物件委託其他房仲業者，以每坪418000元銷售中，足見被告最後以每坪386600元對外刊登售屋廣告，並未逸脫合理之市場交易行情，亦證明住旺公司就系爭不動產所為之價格預測係屬正確，故丙○○於原告簽立系爭買賣契約後，要求被告降價未果後，仍拒絕被告提出合意解除之建議，企圖同時享有增值及減價利益，原告刻意選擇以「大坪數」且「成交時間甚早」之標的，將每坪成交單價壓低至227000元，企圖營造系爭不動產之成交價格遠高於市場成交行情之假象，混淆法院視聽，益徵原告購入系爭不動產實際上係享有增值利益，根本未受有經濟上之損失。
５原告於110年3月25日出具聲明書保證，對住旺公司、被告及
參與系爭不動產買賣之相關人員，就系爭不動產所生爭議放棄訴訟或為其他主張之權利，原告即應受上開聲明書拘束，原告提起本件訴訟即無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按依民法第一百八十四條第一項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任，最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照。原告主張：其患有焦慮症及妄想型思覺失調症，訴外人邱正傑利用原告因精神障礙為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足之情形下，與被告共謀施行詐術使原告陷於錯誤，故意不提出實價登錄價額之資料給原告參考，共同慫恿原告，於110年2月9日向被告以390萬元，每坪37.8萬元左右，購買系爭不動產，此價格較109年9月鄰近房屋成交之單坪售價高11.7萬元，為此請求被告賠償0000000元等語，被告則否認知悉原告患有前揭精神疾病，亦無詐騙原告之故意等語。經查，原告就其精神疾病，雖提出原證一行天宮醫療志業醫療財團法人恩主公醫院及耕莘醫院診斷證明書各1紙為證，然觀諸恩主公醫院診斷證明書係記載原告曾於107年9月1日、同年10月27日、同年12月29日、108年4月20日因患有上開疾病前往醫院就診，另耕莘醫院診斷證明書係記載原告因妄想型思覺失調症於110年7月1日急診，然所記錄發病之時間與系爭買賣契約簽約之時間（110年2月9日）有差距兩年餘或五月，不足以證明原告於簽約當天之精神狀況。又查原告曾於110年底，檢陳原證1之診斷證明書，向本院聲請輔助宣告，惟經本院審驗原告之心神狀況，並送請精神科專科醫師鑑定，鑑定結果認原告為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力並未達明顯缺損，而駁回原告聲請，亦不足以證明原告之為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，有不足之情形。原告雖又請求本院向新北市政府警察局中和分局函查，中和派出所於110年1月21日、同年2月15日前後，有無受理民眾報案處理原告乙事，原告精神狀態是否異於常人?嗣經中和分局以依據內政部警政署建制案件管理系統查詢，查無報案記錄回覆在卷，且縱令原告於110年1月21日、同年2月15日前後有精神狀態異於常人之處，亦不足以證明原告於簽約當日之意思能力不足。再者，原告亦未就被告有何與訴外人邱正傑共同詐騙原告之故意為舉證，惟被告已提出其於109年10月1日與訴外人住旺公司簽立委託銷售契約，將系爭不動產之銷售價格先定為438萬元（即每坪約42萬元)，底價為390萬元（見被證2），核與訴外人邱正傑於臺灣新北地方檢察署110年他字第6986號案件110年10月29日訊問時供稱：上址套房是賣方甲○○委託住旺公司賣屋，開價係438萬元，但中間有降價到398萬元，告訴人乙○○是看到張貼在住旺公司門口之廣告進來了解，由伊接待，有帶告訴人看了上址套房及另一間在新北市土城區中正路2段的套房，告訴人比較喜歡上址套房，並表示上址套房價格與伊預算差不多，隔天告訴人打電話給伊說要買，伊表示屋主底價為390萬元，可以給她390萬元之價格，並於110年2月9日簽約。上址套房價格還是以原屋主開價為主，因為無法強迫屋主的開價，且裡面有附家具跟冷氣，伊那時有查實價登錄，但當時的實價登錄不會有特定地址，還沒揭露門牌，我有看附近套房的價錢約340、350萬元上下。伊與告訴人接觸過程覺得告訴人很正常，沒有眼神空洞或是激動、不說話的情況等語相符，堪信被告於109年10月1日委託銷售之底價為390萬元，且當時原告尚未至住旺公司看屋，被告自不可能一開始即利用原告精神狀態不佳有以高價詐騙原告買屋之故意。另據住旺公司另一仲介人員余幼蘭於地檢署證稱：簽約時有看過乙○○，覺得他很正常，代書問他問題，他都可以應對等語(見同案110年11月19日訊問筆錄)，顯無證據可以證明被告當時利用原告係處於精神狀態異常及辨識能力不足之情況而有詐欺之故意。被告銷售底價為390萬元，原告可以接受390萬元之價格，因而經由訴外人邱正傑仲介兩造成立買賣契約，自難認被告有何施以詐術使原告陷於錯誤給付價金之情事。末查，原告於110年3月25日出具聲明書，略以：其日後不會對住旺公司、賣方及代書等相關人員，提出任何訴訟，或主張權利或提出異議等語(見被證11)，原告並不否認該聲明書之簽名屬實，原告即應受上開聲明書拘束，原告已事先拋棄其對被告因系爭買賣契約得以主張之訴訟權利，故其提起本件訴訟即無理由，應予駁回。
四、綜上，原告主張被告與訴外人邱正傑共同利用原告意思能力不足詐騙原告高價買屋，請求被告賠償0000000元，為無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
民事第七庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 黃頌棻