臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第888號原 告 鄭林傳訴訟代理人 黃勝文律師複代理人 廖珮欣被 告 林勇男上列當事人間請求返還土地等事件，於中華民國111年11月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地如附圖所示編號「470
（1）」部分、面積一千一百零一點四二平方公尺土地上之地上物全部拆除，並將土地騰空返還原告；並應自中華民國一百一十一年九月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：
㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地如土地複丈成果圖
所示編號470（1）部分、面積1101.42平方公尺上之地上物全部拆除，並將土地騰空返還原告。
㈡被告應自民國111年9月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）5萬元 。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）事實經過：原告鄭林傳前將所有座落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）（原證一，重測前為新北市○○區○○○段00000地號）上之B區鐵皮圍牆及水泥空地（含公設）即公用道路出租予被告林勇男，雙方約定租期自民國106年12月5日起至108年12月4日止，雙方立有土地租賃契約（原證二）可稽。租期屆滿後，雙方同意以原租約條件續訂「不定期租賃契約」。約定租金每個月5萬元，並言明如原告欲收回土地自用，則被告應無條件於一個月内遷離，並騰空該土地返還原告。然原告欲將上開出租之土地收回自用，故無法再繼續出租上開土地予被告使用，於110年11月15日委請律師發函（原證三）函達被告終止兩造之土地不定期租賃契約，並函請被告於110年12月31日前騰空並返還土地。嗣110年12月31日屆期後，被告拒返還系爭土地，妨害原告之使用收益。是以，原告迫於無奈，方提出本件訴訟。
（二）請求權基礎：
1、民法第767條第1項前段、中段規定。民法第455條前段。民法第179條前段。
2、被告自111年1月1日起即無占用系爭土地之合法權源，被告無法律上原因占用原告所有之系爭土地，故原告依民法第767條之規定請求被告返還系爭土地，洵屬有理。又被告無權占有原告所有之系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條，請求被告按月給付相當租金之利益應屬有據。
（三）原證3我們已經在110年10月5日就發函給被告說要收回自用，所以被告所言我們都否認，至於3被告說廠房是我們有出9萬元搭蓋，如果被告願意遷走，我可以跟當事人商量說遷走就好，不用拆除。我們早就通知被告，所以時間過這麼久了，被告應該可以找到適合的場地承租，至於我們要跟誰搭蓋等都不是事實。我有打給被告，被告說要500萬元搬遷費用，此部分我方當事人不同意。
（四）被告說依照契約補充條款第三條，若日後政府徵收土地計畫拆遷時，乙方應無條件搬遷，絕無異議，這條是說明萬一有政府徵收，承租人要無條件搬遷，不是說我們要租到他政府有徵收土地，被告誤會了。第二點，根據之前所訂定的租賃契約第6 條，如果租期屆滿，甲方即出租人，除同意續租外，應按照原狀騰空交還，所以說被告在答辯狀說他耗資180萬元搭建的棚架，要求原告補貼，顯有誤會。
（五）原告從未答應被告說詞，原告否認。106年11月30日所訂租賃契約第6條，兩造就有約定如果租期屆滿就要按原狀騰空交還。我們要收回自用，所以我們有多次口頭請被告搬遷外，還有發存證信函，說我們要收回土地自用。我們是租被告土地，至於被告要搭建廠房，就要按照兩造的契約來約定，契約期滿，就是要按照恢復原狀騰空。
（六）被告已經給付原告自111年1月1日至111年8月31日共8個月合計40萬元之相當於租金之不當得利。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原先搭建鐵皮屋是地主同意我搭建的，他出9萬元的水泥地，原本是30幾萬，他出其中9萬元，同意我搭建廠房，是約6年前的事情即106年，他說如果是政府徵收，無條件就給政府，自己自行吸收拆除，去年12月，因為已經變成不定期契約，跟我調租金我也同意，就多5千元，當時沒講說要終止契約，一直到2月的時候，旁邊廠房搭建，有一個二房東說要幫他搭建廠房，趕走我們，他要搭建三間的廠房，隔壁原本是有輪胎行，也被趕走，所以他要搭3到4間的廠房，沒有經過我同意，在4月就是強制拆除我的鐵皮屋，造成我的困擾，每天派人顧工寮，早晚都要有人顧。9萬元是門口水泥地，怎麼變成鐵皮搭蓋的，鐵皮是我本人出錢搭蓋的，100多萬，9萬元能搭一個廠房嗎？拆除鐵皮屋造成我的設備、材料全部報廢，現在機器也在送修，這些損失誰要負責。
（二）土地徵收的部分，我們早期在那邊住要搭建廠房，說不會趕我們走，才搭建廠房的，直到我有賺到錢買地會通知他們，再搬遷，設那個廠房是原告同意我們常住在那邊，所以我們才自己出錢搭建廠房的，現在廠房搭建7年就趕我們走。是原告怕我們走，才叫我們搭建廠房常住在那邊，不是我們私自去搭建廠房的，沒有經過你們同意，我們怎麼可能搭建廠房，原告也出了7萬元的水泥地。最後變成不定期契約，我們也沒有說不租。最後在不定期契約之前就要先通知我們，為什麼不定期租約之後才要講這個，那邊原本土地是凹陷的，是原告叫我填補搭建廠房的。廠房是原告叫我搭建的，怕我們走掉，所以才同意我們搭建廠房，他願意提供7 萬元水泥地，租金當時也調漲了，是原告讓我們搭建，然後漲租金。
（三）被告於106年12月時向原告承租系爭土地，雙方立有土地租賃契約，依契約補充條款第3條若日後政府徵收土地，計畫拆遷時，乙方應無條件搬遷決無意義，被告於承租時明確告知原告於系爭土地上建設廠房作為工作上使用，租賃期限為長期租賃，原告亦知情，故有契約之補充條款之訂立。雙方雖於108年12月後無訂立租賃契約，原告實際上知曉被告需長期租賃系爭土地之需要。
（四）被告當初興建廠房時自行出資花費180萬元左右搭建，原告亦出資7萬元左右整理水泥地坪鋪設，現今因時勢變遷系爭土地上所搭建廠房已合法，可辦理工廠之登記故要求被告搬遷，則被告所投資建設費用亦將血本無歸，故原告要求返還系爭土地而不作出實質上的補貼於被告實不合情理。
（五）原告於110年10月時尚在租賃期間內，未經被告同意強行進入系爭土地拆除被告所搭建廠房之鐵皮，導致被告諸多機具設備、材料及工作所需之物料損壞，導致被告迫於工作之需要，不得不重新採購及請維修廠家先行修復毀損之機具設備，致使被告蒙受因原告而導致外之損失，原告亦無半點賠償之意，被告以工程代工為生賺取微薄營利，被告非無意願搬離，實在是力不從心，無法再負擔後續的搬遷及重新建設廠房的費用。
參、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段000地號土地即重測前樹林區桃子腳斷501-1地號土地為原告所有之土地，前於106年11月30日與被告訂立土地租賃契約書，將系爭土地內「B區鐵皮圍牆、水泥空地（含公設）即公用道路」等部分土地出租予被告，租賃期間自106年12月5日起至108年12月4日計2年，嗣於該租賃契約書約定之租賃期間屆滿後，轉為不定期租賃，租金每月5萬元等節，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本、土地租賃契約書影本等在卷可參（見本院卷第19至29頁），則原告此部分主張自堪信為真實。又被告實際使用原告所有之系爭土地範圍為地上有鐵皮圍籬內如附圖所示之編號「470（1）」部分面積1101.42平方公尺之土地，前經本院至現場履勘屬實，有勘驗筆錄可稽，且經本院囑託新北市樹林地政事務所派員測量，製有土地複丈成果圖在卷可參，則此部分事實亦堪以認定。
二、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」，民法第450條第1項至第3項、第455條分別定有明文。經查，本件兩造就系爭土地如附圖所示「470（1）」部分土地所成立之租賃關係業已因雙方之意思合致，而由原來定有期限之租賃轉為不定期租賃契約，依前揭民法第450條第2項規定，雙方當事人均得隨時終止租賃契約關係，但其程序應依同條第3項規定之期限事先通知之。又查，原告前於110年11月間委任黃勝文律師以書面通知被告終止系爭土地之租賃契約稱：「謹代當事人鄭林傳先生，函達台端自民國（下同）110年11月16日起終止雙方於108年12月5日所訂立土地之不定期租賃契約，並請台端於110年12月31日前騰空返還承租之土地，詳如說明，請查照。」等語，該書函已經於110年11月25日寄達被告收受，此有原告提出之太平洋律師事務所黃勝文律師110年11月15日110太律文字第1101115號函影本及掛號郵件收件回執影本在卷可參（見本院卷第31至35頁），故原告委託律師所寄發給被告之書函固主張雙方間就系爭土地成立之不定期租賃契約關係於其發函次日即110年11月16日起終止，並不發生終止系爭不定期租賃契約之效力，然系爭不定期租賃之給付租金期限係每一個月給付一次，依前揭法條規定，原告本應提前1個月期間先期通知被告，並以曆定一個月之末日為契約終止期，則原告委託律師寄發之上開書函於110年11月25日寄達被告，於經過1個月以上並為曆定一個月之末日即同年12月31日始發生終止契約之效力，故原告主張系爭土地不定期租賃契約業已終止一節，當堪以採取，至於原告主張其係因為有收回自用之需要而終止系爭不定期租賃契約一節，並未提出證據證明其此部分主張為真實，但因與原告得以終止系爭不定期租賃契約已無影響，故不再加以予審究；惟其不定期租賃契約消滅之時間應為110年12月31日，從而，原告主張被告自111年1月1日起對於系爭租賃土地並無合法使用權源一節，乃堪以採取。至於被告抗辯雙方簽定之前揭土地租賃契約書增補條款第3條約定：「若日後政府徵收土地，計畫拆遷時，乙方應無條件搬遷決無異議。」，原告知悉被告租用系爭土地目地為長期使用，而有該補充條款約定等語，但原告否認有承諾被告得長期租賃之情事；然依照前揭雙方訂立之土地租賃契約書增補條款第3條約定文義觀之，僅為約定若有政府徵收土地之時，被告須無條件搬遷，使租賃契約得提前終止而已，並無原告承諾被告得長期承租該土地之意義，被告又未舉證證明原告有此一承諾之事實，則被告此部分抗辯自非可採。從而，原告請求被告於租賃契約關係消滅後，將租賃標的物系爭土地返還原告，自堪認為有理由。至於被告抗辯其於租賃土地上搭建廠房，支出甚多費用，原告應補償被告，且原告擅自拆除被告搭建之部分工作物，造成被告損害等語，按依民法第431條第2項規定：「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」，因被告係承租土地，而在土地上搭建工作物，並非屬於同條第1項規定就租賃土地支出有益費用而增加土地價值之情形，且不影響原告請求被告返還租賃土地之權利，而原告進入被告承租之土地範圍內之行為是否造成被告其他損害，非屬於本件訴訟標的之範圍，故不予審究，併此敘明。
三、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文；又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，此有最高法院61年台上字第1695號民事判決要旨可資參照。本件原告主張被告自111年1月1日起為無權占用系爭土地一節，已如前述，則其請求被告應給付按每月5萬元計算之相當於租金之不當得利與原告一節，當屬可採。又查，原告自承被告已經給付111年1月份至8月份共8個月合計40萬元，故請求被告應自111年9月1日起至返還系爭土地之日為止，按月給付原告5萬元一節，亦堪認為有理由。
四、綜上所述，原告主張依據租賃之法律關係，請求被告返還租賃之土地，並自111年9月1日起至返還系爭租賃土地之日止，按月給付原告5萬元等節，為有理由，應予准許。
肆、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額俱准許之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 29 日
民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 29 日
書記官 曾怡婷