臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第99號原 告 蘇嘉宇訴訟代理人 柯俊吉律師被 告 陳銘揚上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國111年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國(下同)110年9月1日簽署不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，被告將所有座落於新北市○○區○○街00巷000號3樓之建物與所在基地（下稱系爭房地）出售予原告。系爭買賣契約第2條約定：「買賣總價新臺幣(下同)470萬元。第一期款(簽約款)0元 / 第二期款(用印款)10萬元，賣方應於110年9月20日前備齊過戶資料並將身分證明文件、稅單、印鑑章及印鑑證明等交付承辦地政士收執。買方則應於該期日前將用印款匯入履約保證專戶中/ 第三期款(完稅款)200萬元，買方於完稅前若確認貸款額度不足者，應將差額於完稅前匯入履約保證專戶內/ 第四期款(尾款)260萬元」，原告遂依約於110年9月9日將用印款10萬以及因應銀行預計核准貸款額度之不足款100萬，合計110萬元匯入履約保證專戶。詎被告片面向訴外人即承辦之仲介丁軍廷與地政士黃瑞典表示解約，並違反系爭買賣契約第5條約定，於110年9月9日支付費用1萬元予黃瑞典後取回系爭房地之權狀正本、印鑑證明與印鑑章等件。原告乃於110年9月22日以存證信函，催告被告於函到7日內交付系爭房地權狀、印鑑證明與印鑑章予承辦地政士，並表示逾期即以該函作為解約，被告卻拒絕履行，為此，再以本起訴狀繕本之送達作為解約表示之重申，並根據系爭買賣契約第8條第1項約定，向被告請求賠償已支付價金110萬元之同額懲罰性違約金等語。其聲明為:被告應給付原告110萬元整以及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：伊因經濟困頓，積欠巨額債務無法處理，系爭房地將被法拍，此時訴外人丁軍廷前來與伊洽談，表示可以幫忙伊解決債務問題，即以系爭房地為擔保向金主借貸300萬元，一年後待伊信用回復，再向銀行貸款360萬元償還伊所借300萬元之本息後取回系爭房地，而以系爭房地為擔保之方式需以簽定系爭房地買賣契約辦理。伊同意後，即於110年9月1日簽訂系爭買賣契約及不動產附買回協議書，當天伊雖發現系爭買賣契約及不動產附買回協議書上所載總價款均為470萬元，與洽談時約定之條件不符，但因丁軍廷解釋稱：系爭買賣契約係為辦理貸款用，待結案時，伊再自履保帳戶內提領170萬元返還金主即可云云，且因當時伊需款急迫思慮未周遂予簽署。事後伊深覺不妥，因以360萬元買回系爭房地僅係口頭約定，所簽附買回協議書上買回價款為470萬元，屆時伊恐需支付470萬元始得取回系爭房地，伊遂於110年9月8日電繫丁軍廷及代書黃瑞典，請渠等向原告轉達因書面契約條件與口頭約定不符，不願續行借貸事宜，豈料丁軍廷竟回覆稱要伊賠償100萬元之違約金，因伊尚未取得任何借款，乃於110年9月9日下午2時許，支付費用1萬元予黃瑞典後取回系爭房地之權狀正本、印鑑證明與印鑑章等件，而於同日下午伊卻收到履保公司之簡訊，簡訊內容為原告已將110萬元匯入履保專戶之通知，實令伊感到錯愕。綜上所述，兩造簽訂系爭買賣契約乃兩造通謀虛偽之意思表示，原告依系爭買賣契約條款約定，請求伊給付違約金並無理由等語。其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保免予假執行。
三、本院之判斷：㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條第1項、第2項定有明文。準此，買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件，未就標的物及價金互相同意者，自不得謂其間成立買賣契約。至於書面契據則非買賣契約成立之要件，只不過係證據方法之一種，倘經調查發現書面契據內容與當事人合意內容不一致，仍應以當事人合意內容認作買賣契約內容。又民法第87條第2項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言。再通謀虛偽意思表示係屬權利障礙事項，應由主張者負舉證證明之責（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）。原告主張兩造有簽立系爭買賣契約之事實，被告並不爭執，是就形式觀之，兩造間買賣契約已成立。惟被告主張與原告間就系爭買賣契約之簽署為通謀虛偽意思表示，自應由被告負舉證責任。
㈡查：被告所傳證人陳文瑞到庭證稱：伊有看過系爭買賣契約
，因被告欠卡債遭銀行催繳，被告要去借錢時，有一個外務員即丁軍廷前來接洽，表示可以先借錢給被告去還卡債，但程序上要簽賣房子的契約，但不是真的要賣房子，簽約後就可以把錢借給被告，但他們並沒有把錢借給被告等語（見本院卷第90頁），核與被告所述情節相符。而原告所舉證人丁軍廷固到庭陳稱：伊是聽朋友說系爭房地要出售，所以直接登門拜訪，一開始去拜訪時，伊是遇到證人陳文瑞，伊即問陳文瑞是否要賣這個房子，陳文瑞向伊表示有人來找他，有提出一個條件給他，問伊可不可以也可以這樣做，條件是房子先賣300萬元，一年後再用360萬元買回，但他沒有將這個條件用白紙黑字簽下來，之後伊帶有意願之買方去看這個房子，買方有意願購買，就直接約代書事務所簽約等語（見本院卷第93頁），並於經詢及系爭買賣契約及買回協議書為何均記載系爭房地金額為470萬元時，證稱：因當時那個條件沒有白紙黑字寫下來，伊就找了正常買方跟被告買房子等語（見本院卷第94頁），然其又證稱：因被告他們想要家離工作的地方相近，所以伊幫他們爭取可以一年後買回，才多簽一個470萬元買回的協議，買回協議書的條款內容是被告自己提出的等語（見本院卷第94、96頁），前後所述已有矛盾之處，且與常情有違，復參諸被告於110年10月4日曾寄發存證信函向原告表示：「今特發函詢問台端是否願意履行本人與台端已簽訂並辦理永豐建經履保契約編號0000000合約，即以買賣總價新台幣肆佰柒拾萬元整，向本人購買本人所有座落於新北市○○區○○街00巷0○0號3樓房地（原口頭約定上以新台幣參佰萬元出售，於結案時，全部剩餘款項由履保帳戶撥入本人帳戶後再領出現金新台幣壹佰柒拾萬元整退還之）。如台端願意廢棄本人與台端上述口頭約定事項，並以已簽訂之買賣契約總價新台幣肆佰柒拾萬元，向本人購買上開房地，本人願依此價格一次賣斷予台端，不再買回（多出的新臺幣壹佰柒拾萬亦不再返還）。請台端於函到七日內回覆，是否願以實際買賣總價肆佰柒拾萬向本人購買上開房地，如台端函覆允諾，本人將立即於三日內將已取回之權狀、印鑑證明等應備文件送交承辦代書黃瑞典地政士，並取回預付解約代書費新台幣壹萬元整。本人將依已簽訂之買賣契約履約」等語（見本院卷第81至83頁）後，未見原告有任何回覆（原告自陳有收到該存證信函，見本院卷第97頁）乙情，益徵證人丁軍廷之上開證述不足採信。準此，被告抗辯兩造間並無買賣系爭房地之真意，實際上係以買賣方式將系爭房地做為向原告借款的擔保乙節，應屬實在，即系爭買賣契約乃兩造之通謀虛偽意思表示，而此虛偽意思表示，隱藏有消費借貸及以系爭房地為讓與擔保之合意。再依原告自陳：關於匯入履約保證專戶之價款，因被告遲未履約，故於110年11月間該筆價款業經履保公司依程序退還我方等語（見本院卷第51頁），可知被告並未向原告貸得款項，基於消費借貸之要物性，兩造間隱藏之消費借貸關係尚未成立。
㈢承前所述，系爭買賣契約既非實際買賣關係，而係消費借貸
契約及以系爭房地為借款擔保之信託讓與擔保契約，且該隱藏之消費借貸關係亦未成立，則原告以被告拒絕履行系爭買賣契約為由，依系爭買賣契約條款約定，請求被告賠償懲罰性違約金，自屬無據。
四、從而，原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付其違約金110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟第78條規定。中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
民事第四庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
書記官 劉馥瑄