臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第14號原 告 蘇定洋（原姓名蘇峰毅）訴訟代理人 林紫涵被 告 蘇智煌
蘇智煥共 同訴訟代理人 張玲玲被 告 蘇瑋智兼 法 定代 理 人 蘇文川法定代理人 鄒紅娟被 告 蘇財傳上 列 五人訴訟代理人 周珊如律師被 告 陳威錡
陳靖棻陳彥熹上 列 三人訴訟代理人 陳珮澐
蘇文川被 告 蘇美芳
蘇美華兼上列五人訴訟代理人 蘇美英上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示之土地及建物，應予變價分割，所得價金 由兩造按附表二全部共有人價金分配比例欄所示比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表二訴訟費用分擔比例欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不動產之分割，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查原告訴請分割之共有物即坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上建物即同段2471建號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）係位於本院轄區新北市三峽區，應專屬本院管轄，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，原告起訴請求分割兩造共有之系爭土地，嗣於民國110年7月20日具狀追加請求分割標的包括系爭建物，復於111年1月27日補充說明以變價分割系爭房地等情，有民事起訴狀二份及補正狀附卷可稽(本院110年度板司調字第156號卷《下稱調卷》第17頁、第83頁、本院111年度重訴字第14號卷《下稱本院卷》第81頁)。經核，原告上開所為訴之變更或追加，或係擴張應受判決事項之聲明，或係補充事實上之陳述，核均與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造共有系爭房地，系爭房地並無不能分割之情事，亦無不能分割之約定，然無法達成分割協議。兩造間常常為了一些小事起爭執，102年2月9日發生衝突，原告對被告蘇財傳（下稱其姓名，共同被告合稱被告，分稱其姓名）申請保護令，蘇財傳又於110年5月15日早上10點跟拍原告，又要找原告麻煩，原告不堪其擾，且蘇財傳占用系爭建物4樓整層，未留通道供其他共有人進出頂樓，系爭建物一樓則係由蘇文川停放機車，且未交付鐵捲門遙控器予原告進出系爭建物。系爭房地共有人已難共同使用收益系爭房地。至於107年4月18日簽訂之和解契約書（下稱系爭和解書）雖提到系爭房地維持共有。然系爭房地本來說好要出租給7-11統一超商，且由訴外人即7-11業務雷坤霖寫好租約10年，平均租金為5萬5,000元，後來蘇美英、蘇美華、蘇美芳三人認為租金太少喬不攏，已經停置多年。就經濟層面而言，共有物用益必須全體協議為之，影響共有物用益與管理之圓滑進行，或有礙共有物之自由流通，連帶使共有人間紛爭不斷，產生經濟上之不利益，甚且違反公共利益，因此請求分割共有物，使共有關係消滅，於公於私具有俾益，促進地盡其利，物盡其用。爰依民法第823條第1項、第824條規定提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地(面積：10
8.88㎡)及其上同段2471建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路00號4層樓總面積326.64㎡、附屬建物陽台面積15.15㎡、平台面積5.05㎡，均全部應予變價分割，賣得價金由兩造按比例予以分配。
二、被告蘇智煌、蘇智煥、蘇瑋智、蘇文川、蘇財傳則以：兩造於商討分割被繼承人陳桂之遺產時，已協議並簽立系爭和解書就系爭房地維持共有關係而不予分割，原告片面主張分割共有物，顯違反不分割契約，自不合法。況原告所提分割方式，惡意欲以較低價之變賣方式，損及兩造權益，被告亦不同意。另原告於提起本件分割共有物事件前，未曾表明終止兩造公同共有關係，依民法第829條、第830條第1項規定，自不得逕請求分割公同共有物等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳威錡、陳靖棻、陳彥熹、蘇美芳、蘇美華、蘇美英則以：原告於107年4月18日與蘇美英就107年度家調字第90號遺產分割案件及107年度北司調字第242號清償債務事件，已簽訂和解契約書，原告再提起本件分割共有物訴訟，已違反上開和解契約內容。其次，被告並非不願意出售系爭不動產，被告已商請中信房仲及有巢氏於網頁上廣告行銷出售系爭房地，然現今因新冠肺炎疫情影響，整體景氣不佳，能否順利售出，仍有變數。且系爭房地周邊自103年至今已連續8年無任何透天厝的成交登錄，而三峽區自106年1月至111年2月，5年期間內，房產價值3,000萬元以上的透天厝實際成交紀錄也僅有8筆，再再顯示透天厝的成交率與一般公寓大廈的成交率有極大落差。建議彼此約定於2024年底三鶯捷運通車後，將系爭不動產售出，在未售出期間亦可出租，可增進收益，也讓其他多數共有人有充足的時間自行出售系爭房地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：原告主張兩造共有之系爭房地並無不能分割之情事，亦無不能分割之約定，然兩造就共有物之管理及使用方法無法達成協議，故請求裁判變價分割系爭房地等情。惟為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點論述如下：
㈠、原告請求裁判分割系爭房地，有無理由?⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年；前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割，民法第823條定有明文。經查，系爭房地為兩造共有，兩造共有人之應有部分比例如附表二權利範圍欄所示等情，有土地及建物第一類登記謄本附卷可稽(調解卷第21至33頁)，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又系爭建物為4層鋼筋混凝土造，用途係供住家使用，系爭土地為系爭建物坐落之基地等情，有建物登記第一類謄本附卷可稽（調解卷第103頁），且為兩造迄未爭執。足見依系爭房地之使用目的或法令並無不能分割之情事，且因系爭房地有整體使用上之不可分關係，應予合併分割。又兩造曾經本院板橋簡易庭以110年度板司調字第156號調解不成立在案，復無法就分割方法達成協議等情，亦為兩造所不爭執。參諸前揭說明，原告訴請法院裁判分割系爭房地，於法自屬有據，應予准許。
⒉被告抗辯兩造已協議就系爭房地維持共有關係不予分割，原
告提出分割共有物，已違反不分割協議等情，固據其提出107年4月18日簽立之系爭和解書為證(本院卷第155至163頁)。
惟觀諸系爭和解書係陳桂繼承人就代墊被繼承人陳桂生前養費暨遺產繼承爭議達成之協議，系爭和解書之當事人為陳桂之繼承人即原告及陳威錡、陳靖棻、陳彥熹、蘇財傳、蘇文川、蘇美芳、蘇美英、蘇美華（下稱陳威錡等8人），不包括蘇智煌、蘇智煥、蘇瑋智；陳桂遺產就系爭房地所有權之權利範圍僅為應有部分1/4；系爭和解書第2條第2項約定：
「就前條第2、3款之房屋土地(即系爭建物及土地，應有部分均各為1/4)，維持共有，並於繼承人蘇文川於107年4月底租約到期遷出後，出租或出售，收益由繼承人蘇財傳、蘇峰毅（即原告）、蘇文川、蘇美英、蘇美芳、蘇美華各分得七分之一，繼承人陳威錡、陳靖棻、陳彥熹共同分得七分之一」等情，有系爭和解書在卷足憑(本院卷第155頁至156頁)。
顯見系爭和解書所謂系爭房地維持共有部分，僅能拘束屬於陳桂遺產部分，即由原告及陳威錡等8人因繼承而公同共有系爭房地應有部分1/4部分，而未及於非屬於陳桂遺產之其餘應有部分3/4部分。其次，細譯系爭和解契約書第2條第2項約定，蘇文川於107年4月底租約到期遷出後，即可將系爭房地出租或出售，並約定出租或出售所生收益之分配比例。足證該條文所約定之系爭房地維持共有之期間應為107年4月底前蘇文川尚未遷出系爭房屋，或107年4月底以後系爭房地出租他人期間，倘蘇文川於107年4月底以後遷出系爭房屋後，且未將系爭房屋出租之情況下，即可將系爭房地出售，甚且亦已約定出售後所得價金分配予各繼承人之比例，而解除雙方間就系爭房地之公同共有關係。次查，蘇文川已搬離系爭房地，僅將機車停放於1樓，且系爭房地目前已委由仲介出售等情，業據蘇美英陳述在卷（本院卷第101頁），並有系爭房屋現場照片附卷可參（本院卷第123至125頁）。足證系爭房屋目前並未出租他人收取租金利益，而係處於待售狀態，自非系爭和解書約定應維持共有期間。從而，原告請求以變價方式分割共有物，並無違反雙方意願，更無違反系爭和解書內容。被告執系爭和解書抗辯原告違反不分割協議等情，洵屬無據，不足憑採。
⒊被告雖又抗辯原告未曾表明終止兩造公同共有關係，依民法
第829條規定，不得請求分割公同共有物等語。按公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物，固為民法第829條所明定。惟按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之；繼承人得隨時請求分割遺產，民法第828條第1項、第1164條亦分別定有明文，亦即對於分割因繼承而成立公同共有關係之遺產，應依據遺產分割之規定。原告與陳威錡等8人雖因繼承陳桂遺產而公同共有系爭房地所有權應有部分1/4，然依據民法第1164條規定，繼承人本得隨時請求分割遺產以終止公同共有關係。其次，公同關係存續中，各共有人固不得請求分割公同共有物，然原告提起本件分割共有物之訴，其真意可認為包括終止公同共有關係之意思表示，且被告陳威錡等8人均已收受本件民事起訴狀繕本，已生原告終止公同共有關係之意思表示通知，原告與陳威錡等8人就系爭房地公同共有之關係已消滅不復存在。因此，被告抗辯兩造就系爭房地仍處於公同共有關係而不得分割等情，洵屬無據，不足憑採。
㈡、系爭房地適當之分割方法為何?⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第1、2 項分別定有明文。又按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年台上字第271 號判例要旨參照）。此觀諸民法第824條第2項第2款規定「原物分配顯有困難時，得變賣共有物」亦明，自應解釋為變價分割係於原物分配有困難時，始可採用。又所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難為通常使用。
⒉經查，系爭建物面積為346.84平方公尺(計算式：層次總面積
326.64㎡＋陽台15.15㎡＋平台5.05㎡＝346.84㎡)，係屬4層樓之透天住宅，對外進出系爭建物均需經由1樓大門，各樓層進出之樓梯則位於建物內部等情，有建物照片足憑(本院卷第123頁、第189頁)。審酌系爭建物之格局及出入方式，該建物原始規劃僅供單一住戶使用，若為原物分割，分割後之各部分並無各自獨立之對外出入口，足見系爭房地以原物分割，顯有困難。而倘採變賣方式分割，並依兩造間應有部分比例分配價金，且透過市場自由競爭之方式變價，將使系爭房地市場價值極大化，以維持共有物之經濟效益，並徹底消滅兩造間之共有關係，自堪認以變價之方式分割，較符合全體共有人之利益。復參酌蘇美英、蘇美芳、蘇美華於111年2月14日本院言詞辯論程序表示：願意自行出售系爭房地，不同意法院拍賣等語(本院卷第102頁)，及系爭房地共有人已各自委託仲介出售等情，顯見各共有人均無意分得系爭房地原物。從而，本院斟酌各情，認系爭房地之分割方式，應以變價分割，並將變價所得依各共有人之所有權應有部分比例分配，最為公平適當。至於原告與陳威錡等8人公同共有系爭房地應有部分1/4部分，則依據系爭和解書第2條第2項約定，出售之收益由原告及蘇財傳、蘇文川、蘇美英、蘇美芳、蘇美華各分得1/7，即系爭房地價金之1/28（計算式：1/41/7＝1/28）；陳威錡、陳靖棻、陳彥熹共同分得1/7，即各自分得系爭房地價金之1/84（計算式：11/41/7÷3＝1/84）。至於被告雖建議雙方約定至2024年底三鶯捷運通車後將系爭不動產售出，在未售出期間亦可出租，可增進收益等語。然原告不同意延至113年才出售系爭房地。復審諸依據系爭和解書約定，蘇文川於107年4月底租約到期遷出系爭房地後，即可將系爭房地出租或出售，然截至目前，兩造均對於對方洽商之出租或出售條件不滿，導致系爭房地長期閒置，共有人無法獲取應有之經濟上利益，且雙方歧見甚深，已難共同管理使用系爭房地，為使共有物能物盡其用發揮經濟上效益，原告主張即時變價系爭房地，並無損害全體共有人之利益，應予准許。
五、綜上所述，兩造確為系爭房地之共有人，系爭房地並無限制合併分割之法令，依其使用目的並非不能分割，亦非契約訂有維持共有，不分割之期限內，然迄今未能協議分割。因此，原告請求分割系爭房地，自屬有據，應予准許。又就系爭房地之分割方案，本院審酌系爭房地之性質、分割後之經濟效用、共有人之意願，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認系爭房地以原物分配顯有困難，如將系爭房地予以變價分割，不僅符合多數共有人之利益，亦能使系爭房地發揮較高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨，故系爭房地以採變價分割，由共有人依附表二「全部共有人價金分配比例」欄所示比例分配價金，應屬妥適，爰判決如主文第1項所示。
六、又按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
查本件分割共有物之訴，核其性質屬形成訴訟，法院本不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即為有理由，並無敗訴與否之問題，況兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且兩造均因本件裁判分割而均蒙其利，本件應負擔之訴訟費用自應由兩造分別按附表二「訴訟費用分擔比例」欄所示分擔訴訟費用較符公平原則，爰酌命各應負擔訴訟費用如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 22 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 22 日
書記官 鄔琬誼附表一土地部分 編號 土地坐落 地目 面積 權利 範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 全部 1 新北市 三峽區 安溪 845 108.88建物部分 編號 建號 基地座落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 (平方公尺) 權利 範圍 建物門牌 樓層面積 合計 附屬建物面積 1 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○段000地號土地 鋼筋混泥土，4層 層次總面積：326.64㎡ 陽台：15.15㎡ 平台：5.05㎡ 全部 新北市○○區○○路00號附表二編號 共有人 權利範圍 公同共有部分價金分配比例 全部共有人價金分配比例 訴訟費用分擔比例 1 蘇智煌 分別共有1/8 1/8 1/8 2 蘇智煥 分別共有1/8 1/8 1/8 3 蘇瑋智 分別共有1/4 1/4 1/4 4 蘇文川 公同共有1/4 1/4÷7＝1/28 1/28 1/28 5 蘇財傳 1/4÷7＝1/28 1/28 1/28 6 陳威錡 1/4÷7÷3＝1/84 1/84 1/84 7 陳靖棻 1/84 1/84 8 陳彥熹 1/84 1/84 9 蘇美芳 1/4÷7＝1/28 1/28 1/28 10 蘇美華 1/4÷7＝1/28 1/28 1/28 11 蘇美英 1/4÷7＝1/28 1/28 1/28 12 蘇定洋 1/4÷7＝1/28 8/28 8/28 12 蘇定洋 分別共有1/4