臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第150號原 告 黃宏進
王永順即承安聯合診所（下稱承安診所）共 同訴訟代理人 陳文祥律師被 告 歡喜樓大廈公寓大廈管理委員會法定代理人 陳又嘉訴訟代理人 江明洋律師
蔡文玲律師陳有光律師上列當事人間請求確認規約無效事件，經本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、歡喜樓大廈公寓大廈於民國110年12月11日區分所有權人會議第一案、第三案、臨時動議第一案（即修訂規約第三條第一點、第九點、第十五條第二點）部分，均予撤銷。
二、確認被告對原告甲○○管理費債權新台幣（下同）65,040元不存在。
三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。原告於民國111年11月3日以民事訴之聲明變更暨準備（一）狀追加：確認被告對原告甲○○65,040元管理費債權不存在；於112年1月12日以民事訴之聲明變更暨準備（三）狀追加：被告應解除歡喜樓大廈公寓大廈電梯1樓至2樓之磁扣管制。查其所為聲明之變更，均係關於同次區分所有權人會議之議決事項，堪認請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於上開規定，應予准許。
二、原告訴之聲明：⒈先位訴之聲明：
⑴確認110年12月11日歡喜樓大廈公寓大廈區分所有權人會議
（下稱系爭區權會）第一案、第三案、臨時動議第一案及110年12月11日修訂規約第三條第一點、第九點、第十五條第二點均無效。
⑵確認被告對原告甲○○65,040元管理費債權不存在。⑶被告應解除歡喜樓大廈公寓大廈電梯1樓至2樓之磁扣管制。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位訴之聲明：
⑴系爭區權會第一案、第三案、臨時動議第一案及110年12月
11日修訂規約第三條第一點、第九點、第十五條第二點均應予撤銷。
⑵確認被告對原告甲○○65,040元管理費債權不存在。⑶被告應解除歡喜樓大廈公寓大廈電梯1樓至2樓之磁扣管制。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
並主張略以：
㈠原告甲○○為歡喜樓公寓大廈（下稱系爭建物）一、二樓區分
所有權人，承安診所於110年9月間與甲○○簽訂房屋租賃契約，承租二樓作為內科透析診所之用，並以同年11月1日為起租日。系爭建物主要係作為商辦大樓，使用執照各層原核准項目主要為：「G2辦公室（銀行）」，承安診所亦依法向新北市工務局申請變更使用執照項目為：「G3診所」、申請建築物室內裝修許可，陸續於9月間、11月間獲得准許。然被告於約110年9月間知悉後，即開始密集召開管委會、區分所有權人會議，刻意刁難，如：被告於110年9月21日管委會中提及因有傳染病顧慮，要求設立一個獨立出入口；於同年10月24日召開區分所有權人會議，並於會後則寄發聲明文函予甲○○，表明住戶對：「一.洗腎中心的進駐勢必影響大樓地價下降？…五、買房或租房不樂見有安養院、洗腎中心、殯葬業等進駐？六、為維護社區安全及防止房價下跌等因素，管委會已通過投票，大樓規約增設禁業排他條款如，葬儀社、八大行業、醫療院所（洗腎中心）、理容院、瓦斯、燃氣等行業入駐，保護全體住戶之權益！」等事項有所疑慮，預告將以制訂規約方式，禁止承安診所入駐。惟在原告明確告知其如以制訂規約方式，禁止診所進駐，顯已過度侵害區分所有權人對專有部分之使用權利後，被告即改以收取不合理管理費、裝修期間保證金、清潔費及實施一樓門禁大門、電梯管制等方式，增加原告不合理負擔及成本、妨害原告員工及病人正常出入診所，以達到實質上禁止承安診所於該址經營診所之目的。上開限制經被告先後於同年11月20日、12月11日召集區分所有權會議決議通過，並據此修訂住戶管理規約第三條第一點、第九點、第十五條第二點。
㈡系爭區權會於決議各項議案時，不僅同意票、反對票之票數
計算錯誤，亦未載明各票所佔區分所有權比例，導致根本無法加以驗證，相關通過之議案，是否確實符合公寓大廈管理條例第31條決議額數之規定，依法應視為決議無效或不成立。
㈢系爭區權會第一案、第三案、臨時動議第一案及同日所修訂
之歡喜樓大廈住戶管理規約第三條第一點、第九點、第十五條第二點，均有權利濫用及背於公序良俗而為無效之情形：
⒈系爭區權會第一案「管理費收費金額」及所修訂規約第十五條第二點部分：
被告以90元標準收取管理費已行之有年，且每月扣除相關支出後，仍有近百萬元結餘，顯無調漲管理費必要。又被告爰引公共意外責任險之投保範圍及投保金額，針對特定十二種場所調漲管理費，因保險費與管理費收取顯係基於不同考量及基準，且系爭建物本係供為商辦使用，而非住商混合大樓，故調整並無依據。被告將一、二樓管理費調漲為每坪150元、200元，悖離公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」所明定之原則，應屬無效。且雖然形式上區分為十二類別場所來收費，但實際適用結果，僅有原告甲○○因此被增收管理費。被告顯然是藉由多數決方式，構成不正當之差別待遇及業別歧視，以損害少數住戶為主要目的，對原告顯失公平，亦屬民法第72條違反公序良俗、第148條權利濫用之行為，依法應屬無效。
⒉系爭區權會第三案：「裝修保證金、清潔費」及所修訂規約第三條第一點部分：
被告多年來裝潢保證金都維持1萬元且未收取清潔費，且均運作順利，在承安診所裝修期間，先於110年10月24日將保證金調漲為3萬，並開始每日酌收100元清潔費；於同年12月11日更再次將保證金改為每坪2,000元、清潔費每坪10元，原告若以此標準則需繳納高達396,000元保證金（計算式：198坪×2,000=396,000）、每日1,980元清潔費（計算式：198坪×10=1,980），分別為舊制之13.2倍、19.8倍，如以三個月裝修期間試算，需繳納之清潔費暴增約178,200元，顯不符比例原則、不具社會相當性，更欠缺公平及合理性。且因進行裝修的住戶，於每日裝修後如有必要，施工人員依慣例亦會自行清潔，故事實上不會因有住戶進行裝修，而有增加社區清潔費用支出之情形，是被告收取清潔費、調漲清潔費及保證金均欠缺正當及必要之理由，依民法第72條、148條規定應屬無效。
⒊系爭區權會臨時動議第一案：「一棲門禁及電梯磁釦管制」及所修訂規約第三條第九點部分：
被告於110年11月20日修訂第三條第九點，大樓一樓門禁及電梯改以磁釦為主要管制工具，每戶統一發放2枚為基準；於同年12月10日再修訂為每戶3枚，依房屋坪數毎15坪得加申請1枚為上限，依此規定原告僅得申請16枚，此數量遠不敷原告員工人數之使用。另因系爭建物自建成以來，依法係供為商辦使用，並非住宅用，故被告屢以：「為讓本社區住戶擁有安心住家環境，提高本社區居家安全維護等級」云云，以制定大樓住戶磁扣申請發放原則或其他規約，混淆商辦與住宅區分，是否具備正當性、合法性，已大有可議。又該規定並未考量每戶實際使用情形及坪數，合理發放磁釦數量，而係每戶一律發放3枚，此導致坪數遠較二樓少之高樓層住戶，其中有許多戶佔區分所有權比例甚微，卻可領有大量的磁扣。另系爭建物共有114戶，依法應作為商辦使用，而非住宅使用，此亦有新北市政府工務局110年12月29日函覆可證，是被告屢以捍衛住家安全之口號，透過不合理、不公平及不合法之區分所有權人決議或制訂規約方式，變相禁止或限制承安診所，依使用執照所准用途合法經營診所，不僅自始即具備不正當之動機及目的，且所謂為維護住家安全之理由，在未依使用執照違法作為住宅使用之前提下，於法亦無法成立。
⒋因被告決議及規約內容，違法情節嚴重且顯失公平，故原
告先位聲明請求確認決議及規約無效；備位聲明請求依民法第799條之1第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之」規定撤銷之。
㈣系爭區權會第一案、第三案、臨時動議第一案及同日所修訂
之歡喜樓大廈住戶管理規約第三條第一點、第九點、第十五條第二點，於表決各項議案時，並未同時記列各票所占區分所有權比例，導致事後根本無法驗證通過之議案是否確實符合公寓大廈管理條例第31條：「以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」規定，故應予撤銷：
⒈被告於110年12月11日召開區分所有權人會議時，僅有以不
記名方式，記列同意票數、反對票數，導致事後根本無法加以驗證所通過之議案，是否確實符合公寓大廈管理條例第31條：「公寓大廈管理條例第31條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」規定。意即依照110年12月11日會議紀錄第1頁記載，出席人數78人，佔全體區分所有權人數：68.42％、占全體區分所有權比例82.83％，達到公寓大廈管理條例31條出席數額之要件。原告區分所有權比例一樓為14.9％、二樓為4.17％，合計占比全部區分所有權比例：19.07％。110年12月11日總出席區分所有權比例占全體區分所有權比例為82.83％，其中原告一、二樓的部分即占比19.07％，所以扣除後，可知其餘76票占全體區分所有權比例，應為63.76％(計算式：82.83％-19.07％=63.76％)。
⒉復依公寓大廈管理條例第31條後段：「以出席人數四分之
三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」規定，該日區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意即為62.1225％（計算式：82.83％×3/4= 62.1225％），而該次會議第一案管理費、第三案裝修保證金及清潔費、臨時動議第一案磁扣管制，同意票數依序為74票、74票、73票，故其所占區分所有權比例係有可能未達出席人數區分所有權四分之三以上，故該日決議方法存有瑕疵及違法甚明。原告甲○○對此當場向被告表示異議並投下反對票，惟被告仍置之不理，執意繼續進行程序。被告迄至之後111年9月17日召開區權會時，始修正作法，因被告決議方式明顯違法且內容亦顯失公平，依民法56條：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限」、民法第799-1條第3項，原告自得為備位聲明之主張，請求撤銷決議。
㈤承前所述，被告請求原告甲○○依照無效或得撤銷之修訂後規
約繳納以每坪150元、200元計算所增加管理費21,480元、43,560元，共計65,040元管理費，自屬無據，爰訴請此部分之管理費債權不存在。又上述磁扣管理之決議既屬無效或得撤銷，原告自得訴請被告解除系爭建物一樓、二樓之磁扣管制措施等語。
三、被告聲明駁回原告之訴，並答辯略以：㈠系爭區權會第一案、第三案及臨時動議第一案（下合稱系爭決議），均非屬規約之訂定或變更議案。
⒈自110年11月20日規約可知，管理費數額可由區權人會議決
議決定之，管委會並應依照區權人會議決議之數額進行收繳，毋庸於規約中直接明訂管理費數額，是管理費之數額變更，並非屬規約之訂定或變更之議案。此為被告歷來之慣例，被告曾於108年9月28日以區權人會議決議將管理費調漲為90元，惟該次決議後被告亦未將規約中關於管理費部分修正，管委會即遵循區權會決議，開始以每坪90元收取管理費直至系爭區權會為止，住戶亦均以此收費方式按時繳納，並無爭議。
⒉110年11月20日規約規定裝修保證金及清潔費之金額，應交
由管委會研議並實施，是各住戶本即應依管委會研議後之結果繳納保證金或清潔費，如裝修保證金及清潔費經區權人會議決議金額，因管委會依規約應執行區權會決議事項，是縱未將裝修保證金及清潔費之金額一併於規約中修訂，管委會仍應按區權人會議決議之金額收取，故系爭區權會第三案之裝修保證金及清潔費調整，非屬規約之訂定或變更之議案。
⒊110年11月20日規約已規定磁釦數量以每戶2枚為基礎，其
餘細節則交由管委會研議執行，則管委會本得依研議結果決定每戶2枚之外之發放數量及發放標準，如區權人會議就此細節有決議具體發放數量或標準之情形，則管委會即應依照區權人會議決議之結果辦理，而不須於規約中明定具體發放數量或標準，故系爭區權會臨時動議第一案之磁釦發放數量與標準之議定，非屬規約之訂定或變更之議案。
㈡系爭決議出席及同意之人數及區權比例均已達110年11月20日規約所訂門檻而決議通過，並有效成立：
⒈按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有
區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」、「區分所有權人會議討論事項：除本條第2項第1款規約之訂定或變更應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」，公寓大廈管理條例第31條及110年11月20日規約第6條第3項定有明文。
⒉本件系爭決議均非規約之訂定或變更，是依前開規約規定
，僅需有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之即可，並無須達到3/4之門檻。系爭區權會共有82.83％區權比例出席，則依前開說明，各議案僅須取得過半數即超過41.415％之同意比例，即屬有效通過，是系爭決議自屬有效。
⒊公寓大廈管理條例並未規定會議記錄事項，且參被告住戶
管理規約第9條規定，僅要求區權會會議紀錄應記載出席之人數及區權比例總數，未要求記載各議案同意之區權比例，是被告縱未將同意區權比例記載，決議方法仍無瑕疵可言。從而，被告並無於會議記錄中載明同意人數及區權比例之必要，惟因原告曾以此為由向管委會提出異議，故被告後續之區權會為避免爭議，遂將同意人數與區權比例一併記上，附此說明。
㈢於系爭區權會後，因系爭決議所調整之管理費收費標準、裝
修保證金及清潔費收費及磁釦發放數量及標準，對全體住戶權益影響重大，為慎重起見，始同時進行規約對應條文之修正，非認為系爭決議均屬必須修正規約始能拘束全體住戶或管委會者。縱規約之修訂未依110年11月20日規約之決議門檻通過而有瑕疵，但系爭決議之內容仍應有拘束全體住戶之效力，住戶仍應依系爭決議表決通過之結論繳納管理費、裝修保證金、清潔費並遵循磁釦發放之數量限制。
㈣系爭決議均有正當合理之考量且一體適用於全體住戶，並非針對原告所設，並無顯失公平之情形：
⒈系爭決議第一案管理費部分：
⑴系爭建物2部電梯以使用長達24年，已逾財政部固定資產
耐用年數表規定15年之使用年限，雖經原廠定期保養而適當增加5年至10年之年限，惟已即將屆滿而有更換之必要。基此，系爭決議第一案說明被告調整管理費之目的係基於「預先提撥電梯更換基金」，並非無據。且查更換2部電梯之費用為240萬元，被告縱有百萬元之公款結餘仍無法支付，確有調整管理費之必要性。
⑵依系爭決議第一案：「本大樓用戶如係作為服務一般公
眾之機關單位或營業場所，因出入人數增多，出入份子複雜，營業時間增長、使用電梯次數及頻率亦大幅增加，考慮本大樓之安全及整潔，需增加走廊監視、照明設備及巡邏跟清潔人員。故參考新北市政府110年2月17日新北府法消字第1100215311號公告所規定：（摘錄）新北市消費場所應投保公共意外責任險之投保範圍及最低投保金額，所定消費場所之行業，依性質使用不同，而定收費標準」，是以，管理費之調整確係考量出入人數、營業時間等情況。以原告診所為例，原告診所屬於110年12月11日新修正規約第十五條第二項(八)之「供醫療照護之場所」，則如原告診所每日有80位病患、30位家屬陪同再加上有20名員工陪同時，則單日使用電梯人數即約130名，而目前被告大廈用戶每戶出入人數約3至10人，是以，原告診所之行業屬性所帶來之出入人數將為其他住戶之10至43倍不等，考量出入人數、份子、使用公共設施頻率及增加廢棄物情形等，前述管理費之調整確有正當及合理基礎，並無差別待遇。
⑶從而，被告係基於財務上需要而整體性調整管理費之收
取標準，且標準之決定亦係被告考量實際需要且參酌政府頒佈之具有可參考性之標準決定，全體區分所有權人更已於會議中充分討論，實無原告所稱顯失公平之情事。
⒉系爭決議第三案裝修保證金及清潔費部分：
⑴依系爭決議第三案說明可知，被告係為回應住戶提出裝
修保證金及裝修清潔費及裝修罰則關係到住戶期間大樓整體安全保證、環境清潔及安寧，事關各區分所有權人之權益，而提出過往裝潢保證金以「每戶」計算、清潔費以「每日」計算，認有不符合比例原則之虞，爰為求公允，將裝潢保證金調整為以「每坪」、清潔費調整為以「每日每坪」計算。原告以其實際繳納之金額將大幅增加為由，認系爭決議及規約係對原告之刁難而顯失公平，惟依前揭說明，被告實已盡力謀求費用收取之公平性，隨時採納住戶之意見調整並提會討論，並無刁難任何特定人，且調整後以「坪數」作為計算裝潢保證金及清潔費之標準，亦更符合公寓大廈管理條例第10條第2項以應有部分比例分攤之原則。且原告如認裝潢保證金及清潔費之標準顯失公平，應具體說明有何不公平之處，而非僅以事後金額增加之結果置辯。
⑵裝修保證金及清潔費調整後，適用所有住戶。此規定修
改後，亦有其他住戶進行裝修並依此標準繳納費用。是以，被告並無向原告收取不當費用或刻意為難之情事。
被告係為求得住戶間之公平而調整裝潢保證金及清潔費之收費標準，且該標準亦一體性適用於全體區分所有權人，並無顯失公平之情。
⒊系爭決議臨時動議第一案磁釦發放數量及標準部分：
⑴依系爭決議臨時動議第一案之說明，被告係為確保被告
大廈之安全而控管每戶擁有之磁扣數，且決議之標準為每戶免費發放3枚，如不敷使用另外申請，上限則為每15坪得多申請1枚，此為全體區分所有權人衡量安全性及使用需求所為之決議。
⑵為確保被告大廈之安全，採取相應之控管手段，會造成
全體所有區分所有權人一定程度之不便，此乃當然之理。原告不應僅以其因自己覺得不便，即認前揭標準顯失公平。原告主張其所占面積較大，僅能取得16枚磁釦，而高樓層住戶因每戶面積小，12戶可分得36枚磁釦，所以不公平云云。但各住戶均屬獨立住家，本來就應按戶數來發放磁扣，原告豈能將高樓層住戶之磁釦數量合計，再與自身比較，顯然不合理。
⑶從而，被告發放磁扣之標準係以戶為單位，再輔以坪數
大小決定可額外申請之數量，已就大面積住戶之情形考量，且一體適用於全體住戶，並無對原告顯失公平之情事。
㈤甲○○請求確認被告對其65,040元債權不存在，並無理由：系
爭決議既已合法通過，則全體住戶即應依決議通過之管理費收費方式繳納，而原告甲○○將1樓出租予勞動部勞動力發展署北基宜花金馬分署作為銀髮人材資源中心(下稱「銀髮人資中心」)使用，屬系爭決議第一案所訂第7款供短期職業訓練、各類補習教育及課後輔導之場所，每坪管理費以150元計，因面積占179坪，每月應繳納26,850元；2樓部分則出租予承安診所，屬系爭決議第1案所訂第8款之供醫療照護之場所，每坪管理費以200元計，因面積占198坪，每月應繳納39,600元。惟原告甲○○自111年1月1日起均以原管理費即每坪90元繳納，而有不足額之情形，所欠繳之管理費計至被告以存證信函（見原證24、25）催告繳納時止，共計已達65,040元，原告就該65,040元自有依決議繳納之義務。其訴請確認此部分管理費債權不存在，並無理由。
㈥原告請求解除系爭建物一、二樓之電梯磁扣管制部分，參照
前開說明，原告有遵守系爭區權會決議之義務，故其請求並無理由等語。
四、兩造不爭執之事項如下：㈠系爭區權會會議紀錄記載內容均屬正確。系爭建物共有114戶
，當日出席人數78人，占全體區權人人數之68.42％，出席者持有之區分所有權比例則為82.83％。
㈡系爭區權會開會當時，原告甲○○所持有區分所有權比例，一樓部分為14.9％、二樓部分為4.17％，合計19.07％。
㈢系爭區權會當日，同意票數第一案是74票、第三案是74票，
臨時動議第一案是73票。原告是投反對票。而當天投票是不記名投票。
㈣原告於系爭區權會開會當日就議決程序曾有異議，認應載明
出席區權人之區分所有權比例，惟當日開會，被告並未採納原告之意見。
㈤系爭建物之使用區分並非住宅，而係商業使用。
㈥於系爭區權會議決之前，系爭建物之管理費為每坪90元，原
告甲○○於系爭區權會決議後，仍按每坪90元繳納管理會。被告認有不足，以存證信函請求原告甲○○應依議決結果以每坪150元、200元計算繳納管理費，並請求原告繳納因管理費增加所欠繳之費用21,480元、43,560元，共計65,040元。
五、本院判斷如下：㈠就系爭區權會第一案、第三案及臨時動議第一案之決議結論
，本院認定尚無違反公序良俗或有權利濫用而有無效之情形，理由如下：
⒈按公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定
，區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，就該部分之修繕、管理、維護費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離按應有部分比例分擔之原則。是以，社區區分所有權人會議決議加收營業型管理費，如無充分之理由足以支持得向供營業使用之住戶加收營業型管理費，且悖離法定按應有部分比例分擔之原則，即有藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議之權利濫用情事。
⒉經查，系爭區權會第一案之決議內容為：
「因本大樓之電梯已使用二十餘年，已達使用年限，大樓管委會需預先提撥電梯更換基金。本大樓用戶如係作為服務一般公眾之機關單位或營業場所，因出入人數增多，出入份子複雜，營業時間增長、使用電梯次數及頻率亦大幅增加，考慮本大樓之安全及整潔，需增加走廊監視、照明設備及巡邏跟清潔人員。故參考新北市政府110年2月17日新北府法消字第1100215311號公告所規定:(摘錄)新北市消費場所應级保公共意外責任險之投保範圍及最低投保金額，所定消費場所之行業，依性質使用不同。而定收費標準。
(一)供集會、表演、社交,且具觀眾席及舞台之場所。(每坪150元)
(二)供娛樂消費之場所(每坪250元)
(三)總樓地板面積五百平方公尺以上,供商品批發、展售或商業交易,且使用人替換頻率高之場所。(每坪200元)
(四)供不特定人餐飲之場所。(每坪250元)
(五)供不特定人休閒住宿之場所。(每坪250元)
(六)供低密度使用人口運動休閒之場所。(每坪150元)
(七)供短期職業訓練、各類補習教育及課後輔導之場所。(每坪150元)
(八)供醫療照護之場所。(每坪200元)
(九)供身心障礙者教養、醫療、復健、重建、訓練、輔導、服務之場所。(每坪200元)
(十)兒童及少年照護之場所。(每坪200元)
(十一)供特定人短期住宿之場所。(每坪200元)
(十二)供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品及可燃性高壓氣體之場所。(每坪300元)
（十三）非上述十二種場所(每坪90元)。」由以上決議內容觀之，系爭建物收取管理費之方式，係依照營業場所的種類不同加以收費，並非區分為住家用與營業用兩種不同的性質加以區別收費。雖原告指稱：目前系爭建物只有原告所有的一、二樓是作營業使用，所以上述決議內容就是針對原告，要原告繳交不合理的管理費云云，但查，系爭建物之區分所有權高達114戶，即便如原告所言，目前系爭建物中並無他人作營業使用（此部分亦未據原告舉證），但並不排除他日會有區分所有權人自行或出租他人為商業經營使用。況且，系爭建物之使用區分原本就是供商業使用，就算目前有大量住戶係違法充作住宅使用，但若有商業經營者取得系爭建物之所有權或承租權利，將之作為商業使用，被告依法也亦不能加以阻擋。故針對商業使用之大樓，區別不同的商業種類訂定收費標準，似難認有何違法之處。再者，營業項目之不同，本來就會帶來不同的使用量能及管理風險，因此，供商業使用之不動產，就營業項目加以區別，分別收取不同標準的管理費用，此判別標準尚合於情理，於我國社會亦非鮮見。故而，原告指此部分決議內容違反公序良俗、公平原則或屬權利濫用云云，尚非可採。至於將商業大樓充作住宅使用，容有違背相關建管法令之疑義，本院查上開決議內容僅規範區分所有建物作為營業場所之管理費收費標準，並未就區分所有建物如遭人違法充作住宅使用時，訂定處理方式及相關收費標準，似有疏漏之處，自宜儘速予以補正，附此說明。
⒊再查，系爭區權會第三案之決議內容為：
「案由：修改本大樓住戶裝修保證金、清潔費相關金額，提請討論。決議：本大樓裝修保證金建議修改為2,000元/坪，清潔費10元/坪進行投票表決。」原告指稱上開決議內容將造成其裝修保證金及清潔費之鉅額增加，係針對原告所特別規定之不公平待遇云云。惟本院查，依上開議案之決議內容來看，並沒有區分是住宅或何種營業場所、營業項目而有不同的規定，係對全體區分所有權人一體適用。又裝修房屋是社會上相當普遍的事情，難認於系爭建物中，只有原告有裝修房屋的需求，是以，原告指此部分決議內容是針對原告的不公平待遇云云，顯然違反經驗法則及論理法則。而裝修保證金、清潔費之收取，與裝修之規模顯屬相關，坪數較大的房屋，裝修規模通常也較大，故繳納較高之保證金與清潔費，亦未悖於常理。故而，原告指上述決議內容違反公平原則或屬權利濫用云云，尚難採信。
⒋又查，系爭區權會臨時動議第一案之決議內容為：
「案由：擬制定本大樓住戶磁扣申請發放原則，提請討論。決議：
一、本大樓磁扣工本費每枚500元。
二、本大樓磁扣每戶基本發放免費3枚，如基本3枚不敷使用，可另外申請。上限為每15坪得多申請1枚(申請上限如下說明)。
(1)0-15坪→3(免費)+1(另外申請每枚收500工本費)=4
(2)16-30坪→3(免費)+2(另外申請每股收500工本費)=5
(3)31-45坪→3(免費)+3(另外申請每枚收500工本費)=6
(4)151~165坪→3(免費)+11(另外申請每枚收500工本費)=14
(0)000-000坪→3(免費)+12(另外申請每枚收500工本費)=15
(0)000-000坪→3(免費)+13(另外申請每枚收500工本費)=16」本院查，本件臨時動議，原本提議內容為「每戶申請磁扣以8個為限」，經與會者討論後，始決議如上述內容。可見於本案討論過程中，與會者並非沒有考量原告作為營業用途的磁扣使用需求。再者，系爭建物之訪客，可以在一樓警衛室申請換發磁扣以便進出一事，為兩造所不爭執。是以，需至原告營業場所之來客，並非無從到達營業場所，只是多一道換發磁扣的手續而已。至於此磁扣數量是否足敷原告營業使用，是否會影響營業績效等情，固不無討論空間，惟此乃社區自治事項，自應由管理委員會與各區權人善加溝通，循系爭建物管理規約及相關法令規定提請區權人會議再予討論議決為是。是以，原告逕指此決議內容有違反公平原則或屬權利濫用，容嫌率斷，本院尚難遽予採認。
㈡就系爭區權會第一案、第三案及臨時動議第一案之決議程序，違反法律及規約，本院認定應予撤銷，理由如下：
⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。公寓大廈管理條例第31條定有明文。次按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法56條亦有明文。⒉經查，依兩造所不爭執系爭區權會會議紀錄所載，當日出
席人數78人，佔全體區分所有權人數之68.42％、出席者之區分所有權合計占全體區分所有權比例之82.83％，已符合前述法律規定之出席要件。另就同意票數部分，第一案是74票、第三案是74票、臨時動議第一案是73票，均顯逾出席人數78人之四分之三以上。惟本件之爭議，在於上述同意票所占之區分所有權比例是否已占出席人數區分所有權四分之三以上。查當日出席人數區分所有權占總區分所有權之比例為82.83％，故決議通過之門檻，應以投同意票之區分所有權人所持有之區分所有權占總區分所有權之62.1225％（82.83％×3/4＝62.1225％）以上。
⒊而查，原告甲○○所持有區分所有權比例，一樓部分為14.9％
、二樓部分為4.17％，合計19.07％，其於上述三案均投反對票一節，為兩造所不爭執。是以，出席人數78票，扣除原告甲○○之反對票2票之後，尚餘76票，占區分所有權比例則為63.76％(計算式：82.83％- 19.07％ = 63.76％)，與上述決議通過之門檻即區分所有權比例62.1225％相較 ，僅多出1.6375％（計算式：63.76％- 62.1225％ ＝1.6375％）。然而，除原告甲○○2票反對以外的76票（78-2＝76），並非均為同意票，其中第一案、第三案係74票同意，尚有反對票2票（76-74＝2），臨時動議第一案係73票同意，則尚有反對票3票（76-73＝3）。而此反對票2票或3票，其所占之區分所有權之比例合計超過1.6375％，衡諸常情，可能性並不低。而被告召集系爭區權會採無記名投票，現已無法查證上開反對票2票、3票所占之區權比例為何，是否多於或少於1.6375％？此情亦為被告所不爭執。是以，上開議決程序之疏失既經原告於開會當日提出異議，而為被告所不採，則因此所生之不利結果，當應由被告承擔之。而原告係於系爭區權會110年12月11日開會後之三個月內，於111年1月27日提起本訴請求確認上述決議無效，有本院收狀戳可查（見111年度板司調第40號卷第9頁，下稱板司調卷），雖其訴之聲明雖僅記載確認決議無效，然起訴狀之事實理由已敘及請求本院撤銷決議等語（見同上卷第19頁），本院認已符合前述法律規定。
⒋被告雖辯稱：系爭建物之規約110年11月20日規約第6條第3
項已明文規定：「區分所有權人會議討論事項：除本條第2項第1款規約之訂定或變更應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」本件爭議之系爭區權會第一案、第三案及臨時動議第一案，都不是規約的訂定或變更，因此並不需要「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意」，只需要「區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意」即可。惟本院查：
⑴依兩造所不爭執的系爭區權會會議紀錄所載，第一案、
第三案及臨時動議第一案，於決議項下均有明確勾選該案應適用之決議方式，各案均勾選決議方式應為「合於《公寓大廈管理條例》第二十一條之規定決議數額：出席區分所有權人收與區分所有權均達於四分之三以上同意行之。」⑵再者，依被告所製作之系爭區權會的開會通知書來看（
見板司調卷第75-77頁），其所附議程就第三案之案由記載：「擬修改本大樓住戶管理規約第一章第三條第一點，提請討論」，已明確記載係修改規約無訛。
⑶另依被告發給住戶之宣傳單（見板司調卷第79頁），其
內容係勸說住戶要出來投票，下方註明「至少要77戶以上的出席才可以」，而此一出席門檻係全體區分所有權人之三分之二以上，並非被告抗辯僅需「區分所有權人過半數」出席。
⑷復查，於系爭區權會開會之後，被告已製作「歡喜樓大
廈住戶管理規約」，其規約內容第三條第一項、第九項、第十五條之內容，乃分別將系爭區權會第二案、臨時動議第一案及第一案之決議內容明訂於條文中。且該規約第24條並載明「本規約訂立於民國106年1月7日...民國110年12月11日第四次修訂」（見板司調卷第87-99頁）。
⑸又查，被告曾以原告欠繳管理費為由，向原告二人寄發
存證信函催繳管理費，其信函內容表明略以：「本公寓大廈於110年12月11日召集之區分所有權人會中決議自111年1月1日起，本公寓大廈確應依住戶所營場所類別而有相應之管理費。並於規約第15條詳列管理費金額，是以住戶即需依區分所有人會議決議通過之第15條規定繳納管理費」等語（見本院卷第152、158頁），業已向原告明文表示系爭區權會係決議通過規約之修正案無疑。
⑹綜上調查，依被告自行製作的種種文書，均已足以證明
系爭區權會第一案、第三案及臨時動議第一案，均係修正規約之議案，依前述法律及規約之規定，均應符合「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意」始能議決通過。被告臨訟再抗辯自己所製作且公開發布的文書記載不實，顯然違反誠信原則，殊非可取，本院自難採認。
⒌綜上所述，本件系爭區權會第一案、第三案及臨時動議第
一案之決議方式，不符合公寓大廈管理條例第31條後段及系爭建物規約第6條第3項所訂：「以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」規定，經原告當場異議，並於三個月內訴請本院撤銷，依前述說明，自屬有理由，應予准許。
㈢就原告訴請確認被告對原告甲○○65,040元管理費債權不存在
，應予准許。理由如下：本件系爭區權會第一案之決議程序有前述瑕疵，經原告訴請撤銷，而為本院准許。則該決議所定之管理費收取標準，即因決議遭撤銷而失其效力，故被告請求原告依被撤銷之決議內容給付增加之管理費65,040元，即失所據。從而，原告甲○○訴請確認被告對其就此部分增加之管理費債權65,040元不存在等語，即有理由。
㈣原告訴請被告應解除歡喜樓大廈公寓大廈電梯1樓至2樓之磁扣管制部分，本院認不能准許。理由如下：
按管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。公寓大廈管理條例第36條定有明文。是以，關於系爭建物磁扣管制措施，與公寓大廈共有部分之維護及安全維護有關，應屬被告之職務所在，合先敘明。本件系爭區權會臨時動議第一案之議決，雖經本院認定程序有瑕疵而撤銷之。惟該案內容僅係各區分所有權人領取磁扣數量之相關規定，並非議決系爭建物要不要採行磁扣管制措施以維護安全。而區分所有權人可以領取多少磁扣數量，與系爭建物要不要採行磁扣管制措施，實屬兩事，不可混為一談。從而，原告請求被告應解除系爭建物電梯1樓至2樓之磁扣管制部分，於法無據，自不應准許。
六、綜上所述，本件原告請求撤銷系爭區權會議第一案、第三案、臨時動議第一案（即修訂規約第三條第一點、第九點、第十五條第二點）部分，為有理由，應予撤銷。又訴請確認被告對原告甲○○管理費債權65,040元不存在部分，亦為有理由，應予准許。至原告其餘請求（含先位之訴部分），則為無理由，應予駁回。又本院判准如主文第一、二項所示部分，核其情狀，並無假執行之必要。至駁回部分，原告聲請之假執行亦失其依附，應併予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第六庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 陳逸軒