臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第167號原 告 吳林清雪訴訟代理人 汪團森律師被 告 鄭萬成
章家寧鄭曉琪鄭詩穎共 同訴訟代理人 許俊仁律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國112年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告鄭萬成、章家寧各應給付原告新台幣（下同）1,300萬2,310元；被告鄭曉琪、鄭詩穎各應給付原告669萬8,159元，及均自110年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告鄭萬成、章家寧各負擔百分之31；被告鄭曉琪、鄭詩穎各負擔百分之16，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告依序各以434萬元、434萬元、224萬元、224萬元為被告鄭萬成、章家寧、鄭曉琪、鄭詩穎供擔保後，得假執行。但被告鄭萬成、章家寧、鄭曉琪、鄭詩穎得依序各以1,300萬2,310元、1,300萬2,310元、669萬8,159元、669萬8,159元預供擔保而免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於109年12月19日，由訴外人欣勝不動產股份有限公司即
中信房屋樹林中山加盟店媒介結果，與坐落新北市○○區○○○段000地號土地（面積2,078.32平方公尺，使用分區為乙種工業區）之地主即被告鄭萬成（持分100分之33）、章家寧（持分100分之33）、鄭詩穎（持分100分之17）、鄭曉琪（持分100分之17）簽訂買賣契約（賣方由章家寧出面，同時代理其餘3名共有人，前兩人為夫婦，後二人為其女兒，合稱為被告），約定購買其中面積約350坪，價金為9,750萬元（原證一，含依第16條第1項約定為買賣契約一部分之「不動產說明書」）。又因其上有4棟建物即同地段264、265、2
66、267建號，分別登記為供廠房、倉庫、住家、倉庫使用（參見「不動產說明書」所附之建物登記謄本）。故約定簽約後賣方應就上開建物辦理滅失登記並拆除，以及土地分割；買方則於簽約備證日（同年12月21日）給付價金975萬元（實際付款日為12月19日簽約當天）、另付250萬元去僱工拆除地上建物，第2期款2,925萬元於拆除相關程序完備代書通知7個工作天後給付（即110年6月21日匯入專戶），最後尾款5,850萬元同意以銀行貸款支付（買賣契約第三條約定請參照）。
㈡原告已給付被告買賣價金共4,150萬元（計算式：0000000＋00
000000＋0000000＝00000000），除250萬元讓被告辦理建物滅失及拆屋外，其餘存入履約保證專戶（原證一第5紙交安專戶帳款查詢及附約）。被告則於110年6月23日將土地持分移轉1萬分之5,615給原告及指定之子女3名共有。嗣於110年9月10日取得法定空地分割證明後（原證二），將521地號土地保留911.49平方公尺，再於110年10月22日辦理分割出521-1地號土地（面積1,166.83平方公尺，約352.96坪），目前2筆土地登記均由雙方各以1萬分之4,385及1萬分之5,615分別共有（原證三），原本預計履約完成後，521-1地號土地完全歸原告。
㈢嗣中信房屋樹林中山加盟店於110年9月30日，申請查核賣方
所有坐落鶯歌區尖山腳段477、478、519、521地號等4筆土地之使用分區時，新北市政府核發之都市○○○地○○○區○○○○設○○地○○○○○○○○○○○區○○○段000○000地號土地是『部分倉儲區部分道路用地』」（原證四），與簽約前委託銷售契約書所載之乙種工業區不同（參見「不動產說明書」所附之委託銷售契約書）。因已影響買賣標的土地之應有價值，故後續即產生爭議。原告乃於110年10月25日以南勢角郵局第000756號存證信函給賣方代表人章家寧，主張買賣標的物竟然不是乙種工業區，而是倉儲區，依民法第88條第1項規定，撤銷109年12月19日購買土地之意思表示，此後買賣關係不存在，請於文到7日返還已付價金4,150萬元，買方亦會同時移轉前開土地所有權（持分）返還予賣方（原證五）。因此，雙方沒有繼續進行買賣履約程序，並依仲介建議共同推由許俊明律師向新北市政府城鄉發展局函詢上開4筆土地之使用分區真實情況為何，城鄉局於110年11月2日函覆：「依86年11月17日發布實施『變更鶯歌都市計畫(第二次通盤檢討)』案時，尖山腳段477、521地號2筆為『部分道路用地部分倉儲區』，至於，依市府城鄉資訊查詢平台核判分區，該系統已明示：『使用分區判定係由數值地籍圖及數化土地使用分區圖套合，僅供參考，實際分區仍以公所核發土地使用分區證明書為準』」（原證六），不承認其公示系統有誤。接著律師改向市府申請辦理變更使用分區為乙種工業區，也無效果。近日，賣方委託之律師與原告進行調解，雖然願意歸還已付價金，但對其用在拆屋部分250萬元，主張因其房屋已不存在，不願意歸還，致調解不成。
㈣又因系爭土地在110年11月29日時，原告已繳納110年度地價
稅款共42,010元即原告名義35,569元，3名子女各2,147元，合計42,010元（原證七）。為此，原告於111年3月3日委託汪團森律師出律師函，指出：原告願意花近億元購買系爭約350坪之土地，乃因使用分區記載乙種工業區，得興建廠房生產或出租他人從事製造業，經濟效益才大。嗣後發現政府機關公示系統誤載為乙種工業區，實則為倉儲區，姑不論110年10月25日之前揭存證信函主張撤銷買賣意思表示是否有效，但性質上亦屬於物之瑕疵通知，且至今政府機關不願變更，該瑕疵無法修補，故本律師之委託人自得依民法第359條規定主張解除本件買賣契約，並依民法第259條第1款及第2款規定處理。故以本律師函代為主張解除買賣契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定，代為請求台端受領之金錢（4,150萬元）應附加自受領時期之利息返還。…」，該律師函被告章家寧（兼其他賣方之代理人）係於111年3月4日收訖，亦有回執可憑（原證八）。詎至111年3月11日被告均置之不理，故依法起訴請求 鈞院救濟。
㈤請求權基礎及理由：
⒈先位之訴部分，如 鈞院判認撤銷意思表示成立，請求權基礎
為民法第114條第2項準用第113條規定之回復原狀或損害賠償請求權；如鈞院判認依民法第359條規定解除買賣契約成立，則請求權基礎為同法第259條第1、2款規定之返還價金請求權，以及依第5款規定請求返還已支出必要費用即地價稅款請求權。另有競合的民法第179條規定之不當得利返還請求權，請准擇一判決。理由論述如下：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。有民法第88條規定可稽。本件原告購買之系爭土地，乃以為是乙種工業用地，所以願以近億元購買約350坪之土地。但依市府110年10月1日出具之土地使用分區證明書，系爭地號土地卻是部分倉儲及部分道路用地（原證四），原告經轉知後隨即於110年10月25日以南勢角郵局第000756號存證信函向賣方表示撤銷購買之意思表示，並要求應於文到7日內歸還已付價金4,150萬元。雖然後來，被告所委律師曾與原告調解願意歸還買賣價金，卻不同意將其中250萬元歸還，致調解不成立，似乎亦不否認原告意思表示錯誤屬實，得撤銷買賣意思表示。故原告有權依民法第114條第2項準用第113條規定之回復原狀或損害賠償請求權，請求被告返還已付價金4,150萬元，以及已繳納110年度之地價稅款42,010元。
⑵倘 鈞院認前項撤銷意思表思不成立，依民法第354條規定，
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。同法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。而最高法院於49年度台上字第376號民事判例意旨謂：「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款第2款之所許」（原證九）。查本件原告願意花近億元購買系爭約350坪之土地，乃因使用分區記載乙種工業區，得興建廠房生產或出租他人從事製造業，經濟效益才大。且依新北市政府107年10月擬定之「變更鶯歌都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)書所載，系爭地號土地如屬乙種工業區用地之建蔽率不得逾百分之60、容積率不得逾百分之210，但如屬倉儲用地之建蔽率不得逾百分之40、容積率不得逾百分之200（原證十）。兩者價值相差甚大。嗣後發現政府機關公示系統誤載為乙種工業區，實則為倉儲區，姑不論110年10月25日之前揭存證信函主張撤銷買賣意思表示是否有效，但性質上亦屬於物之瑕疵通知，且至今政府機關不願變更，該瑕疵無法修補，故原告以原證八之律師函代為主張解除買賣契約之意思表示，自得依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還已付價金4,150萬元，以及依第259條第5款規定，請求返還已繳納110年度之地價稅款42,010元。更者，倘 鈞院認定，前揭律師函僅對被告章家寧為送達，實際上未向其他3名被告為之，解除意思表示仍不完全成立生效。則以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，並以訴狀繕本送達全體被告時成立生效。
⒉備位之訴部分，依民法第359條及第348條第1項規定：⑴按民法第348條第1項規定，物之出賣人負交付其物於買受人
，並使其取得該物所有權之義務。又原證一之買賣契約第一條不動產標示後，於第六項後段約定：「點交時買方應付清尾款」。故備位聲明主張於給付尾款同時，應將分割出來要點交以及過戶所有權之521-1地號土地持分，移轉所有權給原告。
⑵又按民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條
之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。倘本件，鈞院認定解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。則原告以起訴狀繕本為減少價金2成之意思表示，並以訴狀繕本送達全體被告時成立生效。
⑶如上所陳，買賣契約尾款為5,850萬元，原告原本主張應減少
價金2成即1,950萬元，故尾款僅剩3,900萬元。但因鈞院囑託「卓群不動產估價師聯合事務所」鑑定結果，系爭521-1地號土地全部屬乙種工業區評估總價為8,269萬9,957元，倘全部屬倉儲區評估總價為7,669萬9,534元。然而，系爭土地上目前一部份為倉儲區、少部分為道路用地，故評估總價為7,317萬2,391元。詳言之，系爭地號因使用分區之瑕疵減少價值為952萬7,566元（計算式：00000000－00000000＝0000000），故更正備位之聲明如鑑定結果所為計算式。
㈥並為訴之聲明：
⒈先位部分：
⑴被告鄭萬成、章家寧各應給付原告1,369萬5,000元；被告鄭
詩穎、鄭曉琪各應給付原告705萬5,000元，以及均自110年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵被告鄭萬成、章家寧各應給付原告1萬3,863元；被告鄭詩穎
、鄭曉琪各應給付原告7,142元，以及均自110年12月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑶願供擔保請准為假執行宣告。
⒉備位部分：
被告於原告給付買賣價金尾款4,897萬2,434萬元（減少價金後）同時，應將所有坐落新北市○○區○○○段00000地號土地各如起訴狀附表所示持分所有權移轉登記給原告。
二、被告答辯：㈠原告主張兩造約定買賣乙種工業用地之新北市○○○段000地號
土地（以下簡稱系爭土地），與土地分區使用證明書所載部分倉儲區部分道路用地不同，而依民法第88條第12項撤銷購買土地之意思表示，及解除買賣契約，請求回復原狀、返還買賣價金等，或減少買賣價金云云，惟查原告主張與事實不符，應不足採，析述如下：
⒈被告否認兩造間是以乙種工業用地為買賣標的。查依兩造所
簽立不動產買賣契約書所示，並無買賣土地為乙種工業用地之約定，足證兩造並無買賣乙種工業用地之約定。
⒉再者，依兩造簽立不動產買賣契約書第16條第1項所示，須經
乙方（即被告）簽章之不動產說明書，始為本買賣契約之一部分。而原告所主張之不動產說明書並無被告之簽章(詳原證一第13頁)，故依上揭系爭不動產買賣契約第16條約定，該不動產說明書並非本案買賣契約書之一部分，當無生買賣契約之效力，則原告主張因買賣土地非乙種工業用地，而撤銷意思表示或解除契約，當屬無據。
⒊按本案兩造約定原告給付之買賣價金，均存入中信房屋交易
安全專戶，此由原證一不動產買賣契約書第3條價款支付方式之明文約定可證。故原告給付之價金均是存入中信房屋交易安全專戶，被告迄今未收取到任何買賣價金，則原告請求被告返還買賣價金，誠屬無據。
⒋況「非對話而為意思表示者，其意思表示，已通知達到相對
人時，發生效力」，是民法第95條第1項前段明文規定。而本案鈞院若認原告主張撤銷購買之意思表示有理由，則原告於110年10月25日以南勢角郵局000756號存證信函為撤銷買賣之意思表示，送達被告時，即已生效撤銷買賣意思表示之效力，雙方買賣關係已不存在，則原告備位聲明主張減少買賣價金1,950萬元之請求，當屬無據。
㈡退萬步言，若 鈞院認原告撤銷意思表示或解除契約，有理由
，而應回復原狀或賠償損害，然坐落系爭買賣標的土地上，原尚有新北市○○區○○○段000○000○000○000○○號建物，業因本案土地買賣，已由原告拆除完畢，則依民法第259條第6款規定，契約解除後，原告應返還被告之上述4幢建物，因已滅失無法返還，則當應償還價格，而上揭建物依卷附估價報告書所示，應有214萬1,072元之價值，（然估價報告書所示估算金額，因與法不合而不足採信，理由說明如後），依此被告當有對原告請求返還214萬1,072元價格之請求權。則被告以此價格返還請求權之214萬1,072元，於原告請求返還價金之範圍內主張抵銷，與法應無不合。故原告請求顯無理由，應不足採。
㈢原告主張減少買賣價金2成共1,950萬元，應屬無據。
原告雖主張減少價金2成，計1,950萬元，無非以本案土地如為乙種工業用地時，無法建築使用部分土地面積為141.18坪；如為倉儲用地時，無法建築使用部分為211.78坪，相差70.6坪；另建物面積相差35.3坪。則土地以每坪27.86萬元計算，其受有1,967萬元損失；建物每坪以30萬元計算，其受有1,059萬元損失，故請求減少2成買賣價金1,950萬元，尚符情理云云。惟未能建築使用之土地，僅是未能供建築使用，並非完全不能使用，況土地建築房屋均尚應保留法定空地，原告卻僅以全部空地面積差額之全部價值，計算其所謂之損失，誠屬浮濫，當不足採。又稱建物面積減少35.3坪，以每坪30萬元計算其所謂損失等，然建物每坪價值30萬元之依據為何？且每坪30萬之建物價值，應已合併土地價值，而非單純僅建物價值，故原告上述所稱建物損失之計算，已重覆計算土地價值，應屬浮濫，亦不足採。合上所述，原告主張減少價金1,950萬元，顯屬無據。
㈣按卷附卓群不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書之
估價方法，顯違背不動產估價技術規則（以下簡稱估價技術規則）第14條應採二種以上估價方法推算勘估標的價格之規定，故其估算土地與建物之價額，當不足採信。
⒈上述估價報告書勘估土地價格部分，僅以比較法進行價格評
估，而以區域土地租賃按理鮮少，無法反應勘估土地應有之使用強度為由，認無法採用收益法進行評估。然對何以未採估價技術規則第48條所示成本法估價，並未有任何說明，顯與估價技術規則第14條規定應採二種以上估價方法推算有違。
⒉上述估價報告書勘估建物部分，僅以成本法進行價格評估，
且未說明何以未採取其他第二種估價方法之理由，更是違反估價技術規則第14條規定，故系爭估價報告之估價方法，顯與估價技術規則第14條規定不符，則其所示估價金額當不足採信。㈤並答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉若受不利判決，請准供擔保後，免為假執行宣告。
三、原告主張其於109年12月19日，由中信房屋樹林中山加盟店媒介，與坐落新北市○○區○○○段000地號土地（面積2,078.32平方公尺，使用分區為乙種工業區）之地主即被告鄭萬成（持分100分之33）、章家寧（持分100分之33）、鄭詩穎（持分100分之17）、鄭曉琪（持分100分之17）簽訂買賣契約，約定購買其中面積約350坪，價金為9,750萬元，於簽約備證日（同年12月21日）給付價金975萬元（實際付款日為12月19日簽約當天）、另付250萬元去僱工拆除地上建物，第2期款2,925萬元於拆除相關程序完備代書通知7個工作天後給付（即110年6月21日匯入專戶），最後尾款5,850萬元同意以銀行貸款支付，上開已付買賣價金共4,150萬元（計算式：0000000＋00000000＋0000000＝00000000），除250萬元讓被告辦理建物滅失及拆屋外，其餘存入履約保證專戶之事實，有不動產買賣契約書在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張中信房屋樹林中山加盟店於110年9月30日，申請查核本件買賣4筆土地之使用分區時，新北市政府核發之都市○○○地○○○區○○○○設○○地○○○○○○○○○○○區○○○段000○000地號土地是『部分倉儲區部分道路用地』」，與簽約前委託銷售契約書所載之乙種工業區不同，因已影響買賣標的土地之應有價值，原告乃於110年10月25日以存證信函給賣方代表人章家寧，主張買賣標的物不是乙種工業區，而是倉儲區，依民法第88條第1項規定，撤銷109年12月19日購買土地之意思表示，此後買賣關係不存在，請於文到7日返還已付價金4,150萬元，又因系爭土地在110年11月29日時，原告已繳納110年度地價稅款共42,010元即原告名義35,569元，3名子女各2,147元，合計42,010元，原告並於111年3月3日委託律師發函予被告章家寧（兼其他賣方之代理人），依民法第359條規定主張解除本件買賣契約，並依民法第259條第1款及第2款規定處理，是原告自得先位以意思表示錯誤撤銷買賣契約，依民法第114條第2項準用第113條規定之回復原狀或損害賠償請求權；或以依民法第359條規定解除買賣契約，依同法第259條第1、2款規定之返還價金請求權及第5款規定請求返還已支出必要費用即地價稅款請求權；或另有競合之民法第179條規定不當得利返還請求權，請准擇一判決如先位聲明所示等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第354條、第359條分別定有明文。
又「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款第2款之所許」，最高法院亦著有49年度台上字第376號裁判可資參照。次按「民法第259條（契約解除後之回復原狀）契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額」，民法第259條第1、2、5、6款亦有明文。
㈡原告主張其 願意花近億元購買系爭約350坪之土地，乃因使
用分區記載乙種工業區，得興建廠房生產或出租他人從事製造業，經濟效益才大，且依新北市政府107年10月擬定之「變更鶯歌都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)書所載，系爭地號土地如屬乙種工業區用地之建蔽率不得逾百分之60、容積率不得逾百分之210，但如屬倉儲用地之建蔽率不得逾百分之40、容積率不得逾百分之200，兩者價值相差甚大，嗣後發現政府機關公示系統誤載為乙種工業區，實則為倉儲區，姑不論110年10月25日之前揭存證信函主張撤銷買賣意思表示是否有效，但性質上亦屬於物之瑕疵通知，且至今政府機關不願變更，該瑕疵無法修補，故原告以原證八之律師函代為主張解除買賣契約之意思表示，自得依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還已付價金4,150萬元，及依第259條第5款規定，請求返還已繳納110年度之地價稅款42,010元，倘認律師函僅對被告章家寧為送達，實際上未向其他3名被告為之，解除意思表示仍不完全成立生效，則以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，並以訴狀繕本送達全體被告時成立生效等情。業據聲請證人陳正豪證稱：「（原告訴訟代理人問：現在是否仍受雇於中信房屋樹林中山加盟店？如肯定，何時開始任職至今，職務為何？）是的，仍在任職。我於108 年8 月進去中正房屋至今，職務為業務」、「（請提示原證一不動產買賣契約書及不動產說明書，是否看過？如肯定，簽約或洽商時期，是否均參與見聞？）我有看過，是本件買賣契約當事人的。我有參與本件買賣」、「（承上題，上開不動產說明書，是誰製作，有無法令依據？如肯定，該說明書之法律效果為何？）公司的助理製作，作為買賣契約書一部分，我不知道法條依據，但不動產買賣交易就是要有不動產現況說明書，我知道有這件事，但我不清楚法條依據」、「（原告當年購買，是否就是因為系爭521地號土地約350坪，為乙種工業區？如果是倉儲用地，原告還會購買嗎？）有的，若知道是倉儲用地應該就不會買，他要買土地重新蓋廠房，他的中永和土地被徵收了所以才來買地要興建廠房」、「（就證人所知，履約過程，是否兩造有因土地使用分區不同發生爭議？如肯定，請敘述雙方主張及處理過程經過。又兩造是否曾因此共同授權被告訴訟代理人許俊仁律師去向新北市政府爭取將系爭521地號土地變更使用分區為乙種工業區用地？如肯定，結果如何？）知道產生爭議，我們第一次發現土地地目不同，有約雙方回去到場據實告知，請雙方回去思考看如何解決土地地目不同的事情，看要繼續買還是解約，後來有約兩次來公司協調，原本說要折價繼續買賣，第二次希望原價繼續買賣」、「（為何第一次折價，第二次卻說原價買賣？）因為地目不同」、「（折價是否價格減低？）是的，後來應該是雙方各有所堅持所以不願意溝通」、「（雙方後來破局？）是的」、「（是否因為土地使用分區問題，共同授權律師去解決問題？）有」、「（處理結果如何？）是許俊明律師，12月有送新北市政府，希望變更為乙種工業用地」、「（市府如何回答？）沒有回答，市府只是送資料去內政部，內政部有開說明會，結論是不可能變更為乙種工業用地，內政部叫我們去找新北市政府」、「（貴公司是否知道委託人即被告沒有在不動產說明書上簽章？如肯定，是否知悉理由？如肯定，請詳述之）因為當初業主要賣一整塊土地，但後來成交只有一半，所以這份資料不完整，應該是漏簽名」、「（漏簽名這個說明書是否賣方都看過而沒有意見？）是的，因為我們買賣是以契約為主」、「（本件買賣雙方是否都明確知道標的是要乙種工業用地？）原本買賣雙方都認知是乙種工業用地，要聲請建築線的時候去新北市政府查，才驚覺地目是倉儲用地，不是乙種工業用地」等語，已屬有據。是本件買賣雙方既皆明確知悉買賣土地標應為乙種工業用地，於簽約後發現為倉儲用地，經委託律師函請政府機關變更而無效果，顯然買賣標的物有重大物之瑕疵，且該瑕疵無法修補，故原告以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，自無不合，應認系爭買賣契約於起訴狀繕本送達全體被告時即已解除。則原告依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還已付價金4,150萬元，及依第259條第5款規定，請求返還已繳納110年度之地價稅款42,010元，均應如數准許之。
㈢被告抗辯若認原告解除契約有理由，而應回復原狀或賠償損
害，然坐落系爭買賣標的土地上，原尚有新北市○○區○○○段000○000○000○000○○號建物，業因本案土地買賣，已由原告拆除完畢，則依民法第259條第6款規定，契約解除後，原告應返還被告之上述4幢建物，因已滅失無法返還，則當應償還價格，而上揭建物依卷附估價報告書所示，應有214萬1,072元之價值，依此被告當有對原告請求返還214萬1,072元價格之請求權，則被告以此價格返還請求權之214萬1,072元，於原告請求返還價金之範圍內主張抵銷，與法應無不合等情，亦有卓群不動產估價師聯合事務所估價報告書可稽，洵堪採信。雖被告復抗辯上開不動產估價報告書之估價方法，顯違背不動產估價技術規則第14條應採二種以上估價方法推算勘估標的價格之規定，故其估算土地與建物之價額，當不足採信云云。惟前揭建物價值於系爭土地買賣契約並未計列，僅由原告提供250萬元供被告辦理建物滅失及拆屋而已，可見該建物實際價值應不超過250萬元，扣除辦理建物滅失及拆屋事宜之實際費用後，與上開估價報告書所示應有214萬1,072元之價值，尚屬相當，故縱上開不動產估價報告書之估價方法，顯違背不動產估價技術規則第14條應採二種以上估價方法推算勘估標的價格之規定，但其鑑定結果仍堪採信，併此敘明。
㈣綜上所述，本件買賣雙方既皆明確知悉買賣土地標應為乙種
工業用地，於簽約後發現為倉儲用地，經委託律師函請政府機關變更而無效果，顯然買賣標的物有重大物之瑕疵，且該瑕疵無法修補，故原告以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，自無不合，應認系爭買賣契約於起訴狀繕本送達全體被告時即已解除，則原告依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還已付價金4,150萬元，及依第259條第5款規定，請求返還已繳納110年度之地價稅款42,010元，均應如數准許之。又被告抗辯系爭土地上，原尚有被告所有建物，因本件土地買賣，已由原告拆除完畢，則依民法第259條第6款規定，契約解除後，原告應返還被告建物，因已滅失無法返還，則當應償還價格214萬1,072元之價值，被告以此價格返還請求權之214萬1,072元，於原告請求返還價金之範圍內主張抵銷，亦與法相符。則原告得請求被告返還之金額，即應為3,940萬0,938元（計算式：4,150萬元＋42,010元－214萬1,072元＝3,940萬0,938元），依被告鄭萬成持分100分之33、章家寧持分100分之33、鄭詩穎持分100分之17、鄭曉琪持分100分之17之比例，被告應返還原告之金額依序應為1,300萬2,310元（計算式：3,940萬0,938元×0.33＝1,300萬2,309.54元，元以下4捨5入）、1,300萬2,310元、669萬8,159元（計算式：3,940萬0,938元×0.17＝669萬8,159.46元，元以下4捨5入）、669萬8,159元。
五、從而，本件原告依民法第359條、第259條第1、2、5款規定，先位訴請：被告鄭萬成、章家寧各應給付原告1,300萬2,310元；被告鄭曉琪、鄭詩穎各應給付原告669萬8,159元，及均自110年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告先位之訴既有理由，備位之訴部分即無論究之必要。
六、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行宣告，就原告先位之訴勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 1 日
書記官 游曉婷