臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第181號原 告 國家住宅及都市更新中心法定代理人 花敬群訴訟代理人 楊克成律師
葉建廷律師被 告 李建成上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新北市○○區○○段00000○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段000號13樓之1房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣4萬5,000元，及自民國111年5月15日起
至清償日止，按年息5%計算之利息；並自民國111年5月15日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣9,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣224萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣670萬9,002元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣1萬5,000元供擔保後，得假
執行。但被告如以新臺幣4萬5,000元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段於各該給付期屆至時，原告各期以新臺幣3,
000元供擔保後，得為假執行。但被告如以每期新臺幣9,000元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。查：新北市○○區○○段00000號建物建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段000號13樓之1房屋（下稱系爭房屋）之所有權人為中華民國，原告為管理機關，此有系爭房屋登記謄本（見本院卷第19頁）可稽，原告本於管理機關地位，以自己名義提起本件訴訟，代國家行使系爭房屋所有權人之權利，自屬適格，合先指明。
二、按我國關於行政訴訟與民事訴訟之審判，依現行法律之規定，係採二元訴訟制度，分由不同性質之法院審理。關於因公法關係所生之爭議，由行政法院審判，因私法關係所生之爭執，則由普通法院審判；行政法院與普通法院審判權之分野，在於其所爭執訴訟標的法律關係之性質，如其訴訟標的法律關係屬公法性質者歸行政法院，屬私法性質者，則歸普通法院，司法院大法官會議釋字第448號、第540號著有解釋明文。被告雖抗辯系爭房屋租約為行政契約，故本事件應屬行政爭訟事件，普通法院無審判權，應送行政法院審理云云，惟原告起訴主張被告無權占有原告管領之系爭房屋，而依民法第767條、第179條規定，請求被告遷讓系爭房屋並賠償相當於租金之不當得利，依上揭說明，應屬私法上之性質，本院自有審判權。
三、再按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。但法律別有規定者，依其規定，民事訴訟法第182條定有明文。次按行政訴訟法第12條所稱民事訴訟之裁判以行政處分是否無效或違法為據，並已開始行政爭訟程序者，於其程序確定前，民事法院應停止其審判之規定，係指該行政處分是否無效或違法，為本件民事訴訟之先決問題而言，若該行政爭訟之法律關係非為本件訴訟之先決問題，民事法院即毋庸停止訴訟程序，而應自行調查審認，以免當事人受延滯訴訟之不利益。又訴訟全部或一部之裁判，應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者，法院固得依民事訴訟法第182條第2項準用同條第1項規定，在行政爭訟程序終結前，以裁定停止訴訟程序。惟應否停止，法院本有自由裁量權，非謂一經當事人聲請，即概應停止訴訟程序（最高法院108年度台抗字第880號民事裁定意旨參照）。本件被告雖具狀表示：
伊是否有權換約續住系爭房屋，經臺北高等行政法院111年訴字第610號判決認定屬公法事件，應循行政訴訟程序進行救濟，伊即依上開判決要旨提起訴願(因110年9月13日已向內政部陳情該行政處分違法，視同提起訴願)，經內政部駁回後，伊已再提起行政訴訟，目前由臺北高等行政法院以112年度訴字768號案件審理中，如本件為民事爭訟事件，亦應於臺北高等行政法院112年度訴字第768號案件判決確定前，停止訴訟程序云云。惟參諸臺北高等行政法院112年度訴字610號判決業已認定縱被告主張以其為李寶霖胞弟地位仍具換約資格，其換約後所得延續之租賃關係亦僅原租賃期限屆滿即110年10月31日止，被告於系爭租約租期屆滿後之111年5月20日始起訴主張其換約權利，其權利亦因已時間經過無從補救，且被告換約之申請前經原告以函文拒絕在案，被告就此並未提起訴願救濟，暨被告申請續約則未曾向原告提出申請，足見被告起訴請求原告同意其換約之申請未經踐行訴願程序，其續約之申請則未經依法申請暨踐行訴願程序，故被告請求顯無理由，於法亦有未合，而駁回被告請求原告同意其換約及續約申請之訴確定在案，有該判決網路列印本在卷可稽（見本院卷第131至136頁），是被告聲請本院於其所稱再提起之行政訴訟判決確定前裁定停止本件訴訟程序，核無必要。
四、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭房屋屬林口世大運選手村社會住宅，有關該社會住宅之出租經營管理等事項由內政部所成立行政法人即原告專責營運管理。訴外人李寶霖於民國107年10月18日與原告簽訂經公證之「林口世大運選手村社會住宅租賃合約」（下稱系爭租約），約定租賃系爭房屋及機車停車位（編號BM＿B1-116），並合意約定每月租金為新臺幣（下同）9,100元，租賃期間自107年11月1日起至110年10月31日止。嗣李寶霖依系爭租約第4條第2項向原告提出終止機車位出租，故原告與李寶霖簽定「林口世大運選手村社會住宅租賃補充及變更協議書」（下稱補充協議），合意約定每月租金調降為9,000元。而自系爭租約租賃期間起即由李寶霖及其監護人即被告共同居住。㈡其後李寶霖於110年4月16日過世，依內政部興辦社會住宅第15條規定：「社會住宅承租人死亡、入監服刑、勒戒或經由非公費補助入住安置教養機構，其租約當然終止」，及系爭租約第13條規定：「乙方（社會住宅承租人）死亡、入監服刑、勒戒或經由非公費補助入住安置教養機構，其租約當然終止」。因此，系爭租約於李寶霖死亡之日即110年4月16日當然終止，被告已無繼續居住系爭房屋之合法權源，經原告以存證信函通知其遷出，其仍拒不遷讓，為此，依民法第767條前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條、第184條第1項前段規定請求被告給付自110年9月1日起至111年1月31日共5個月相當於租金之不當得利45,000元(計算式：9,000×5＝45,000)及法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付相當於租金之不當得利9,000元等語。其聲明為：⒈被告應自系爭房屋遷出，並騰空返還原告。⒉被告應給付原告45,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按年息5%計算之利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告9,000元。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：系爭租約既因李寶霖死亡而無效，本應由伊承受系爭租約（換約）並得繼續申請續住，縱使系爭租約為私法契約，關於伊是否有權繼承租賃權利，並換約續住系爭房屋，伊已再提起行政訴訟，目前由臺北高等行政法院以112年度訴字768號案件審理中，是於該行政訴訟判決確定前應裁定停止本件訴訟程序。再就原告請求不當得利部分，因原告已停止對伊提供物管服務，且將伊門禁卡註銷讓伊無法自由出入，妨礙伊居住權，故伊認原告如可請求相當於租金之不當得利，應以3,600元計算方為合理等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。查，對於原告所管理之系爭建物，目前係由被告占有使用中之事實，既為兩造所不爭執，則被告如認其有占有使用系爭建物之正當權源，即應負舉證之責。查，被告無非以於李寶霖死亡後，其就系爭租約是否具換約及續約權利而得續住系爭房屋乙情，業已提起行政訴訟為主要抗辯，惟依內政部興辦社會住宅第15條規定：「社會住宅承租人死亡、入監服刑、勒戒或經由非公費補助入住安置教養機構，其租約當然終止」，及系爭租約第13條規定：「乙方（社會住宅承租人）死亡、入監服刑、勒戒或經由非公費補助入住安置教養機構，其租約當然終止」，系爭租約於承租人李寶霖死亡之日即110年4月16日業已當然終止，至被告雖為與李寶霖共同生活於系爭房屋之親屬，且為李寶霖之繼承人之一，但其為李寶霖之旁系親屬，有李寶霖及其之戶籍謄本在卷可稽(見本院卷第85、87頁)，而依系爭租約第13條但書係規定:「得由原申請書表所列符合申請條件之配偶或直系親屬，於承租人死亡、入監服刑、勒戒或經由非公費補助入住安置教養機構後三個月內，以書面申請換約至租賃屆滿止」（見本院卷第25頁），是被告顯不符合系爭租約所定之換約資格而無續住系爭房屋之權利。又被告雖就原告拒絕其換約之申請，提起行政訴訟，惟經臺北高等行政法院112年度訴字610號判決認定被告換約之申請前經原告以函文拒絕在案，被告就此並未提起訴願救濟，暨被告申請續約則未曾向原告提出申請，足見被告起訴請求原告同意其換約之申請未經踐行訴願程序，其續約之申請則未經依法申請暨踐行訴願程序，故被告請求顯無理由，於法亦有未合，而駁回被告請求原告同意其換約及續約申請之訴確定在案，則被告於李寶霖死亡後即110年4月17日後仍繼續占有使用系爭建物，實難謂有何合法正當之使用權源。準此，原告本於系爭房屋管理機關之地位，依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據。
㈡再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查，原告所管理之系爭房屋，自110年4月17日起遭被告無權占有使用，業經認定如前，依前開說明，被告自110年4月17日起迄今，即因使用系爭房屋獲有相當租金之利益。復參酌系爭租約每月租金為9,000元，有系爭租約及補充協議在卷可憑，則原告以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準，應屬合理。準此，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自110年9月1日起至111年1月31日止共5個月相當於租金之不當得利4萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即111年5月15日起（起訴狀繕本係於111年5月 4日以寄存送達方式送達被告<見本院卷第79頁>，依法經10日即000年0月00日生送達效力）至返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告相當於租金之不當得利9,000元，當屬有據。
四、從而，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求被告給付45,000元及自111年5月15日起至清償日止，按年息5計%計算之法定遲延利息，另自111年5月15日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告9,000元，為有理由，應予准許。
末原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於法核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併依民事訴訟法第392 條第2 項，職權定相當擔保金額宣告被告得預供擔保後而免為假執行。
五、兩造其餘主張、陳述及所提出之訴訟資料，經本院審酌後，認對判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
民事第四庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
書記官 劉馥瑄