臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第102號原 告 廖紀秀琴法定代理人 廖美玉訴訟代理人 黃程國律師被 告 廖英毅訴訟代理人 陳俊安律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自坐落新北市○○區○○段0000地號土地（所有權應有部分1/5）及其上新北市○○區○○路0段00號3樓房屋（所有權全部）遷出，並將該房屋騰空返還予原告。
二、被告應將前項土地及房屋之所有權狀原本返還予原告。
三、被告應自民國110年11月10日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬6,697元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣367萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,100萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣55萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣165萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於到期及原告按月以新臺幣5,000元供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣1萬6,697元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：伊為被告之母，係新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分1/5及其上同區段4004建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0段00號3樓，下稱系爭房屋）所有權全部（下合稱系爭不動產）之所有人。惟系爭不動產之所有權狀（下稱系爭權狀）遭被告無權占有，妨害伊所有權之行使，被告自應返還之。又伊雖出於母子情誼，將系爭不動產無償且未定期限貸與被告占有使用，亦未約定使用借貸之特定目的，惟伊現需使用系爭不動產，自得以起訴狀繕本送達作為終止兩造間使用借貸契約之意思表示，並請求被告返還系爭房屋。另系爭不動產之使用借貸契約終止後，被告無權占有系爭不動產，係無法律上原因受有相當於租金之利益，致伊受損害，應按月返還不當得利新臺幣（下同）2萬元。爰依民法第767條第1項前段、第470條、第179條規定，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應自系爭不動產遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應將系爭權狀原本返還予原告；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告及其配偶早年定居南部，購買系爭不動產無償供伊使用，迄今逾30年，依使用借貸之目的言，應於伊及家人居住至房屋不堪使用，始為使用目的完畢。原告請求返還借用物，違反使用借貸契約之本旨，且有悖於誠信原則。
況原告嗣後決定將系爭不動產贈與伊，並於108年11月26日委託訴外人陳佳齡地政士辦理移轉登記，且基於節稅考量而以買賣為登記原因，惟經國稅局查核後未通過，而於109年2月17日撤件，但無礙兩造間已成立贈與契約，伊自非無權占有系爭不動產等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭不動產之所有人，被告為系爭房屋、系爭
權狀之現占有人等事實，業據提出土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本為憑（見本院卷二第59至62頁），並為被告所不爭執，堪信屬實。
㈡原告請求被告返還系爭權狀、系爭房屋及不當得利，為被告以前詞所拒。茲分別析述如下：
⒈返還系爭權狀之部分：
⑴按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於
妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，此觀民法第767條第1項規定甚明。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告應證明其為所有人及被告為該物現占有人，惟就被告無權占有之事實，則無證明責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。又土地或建物所有權狀，應蓋登記機關印信及其首長職銜簽字章，發給權利人，土地登記規則第25條定有明文。故不動產之所有權狀，固非不動產所有權之本體，惟係證明不動產所有權之文件書據，自屬權利人所有或應由其持有。
⑵查被告不爭執原告為系爭不動產之所有人，其為系爭權狀
之現占有人等情，業如前述，自應由被告說明及舉證其有占有系爭權狀之正當權源。被告雖辯稱原告已贈與系爭不動產予伊云云，然不動產所有權之得喪變更係以登記為要件，系爭不動產既尚未移轉登記予被告，仍非屬被告所有，自不得作為占有系爭權狀之正當權源。被告未證明其有何占有系爭權狀之正當權源，揆之前揭說明，自屬無權占有系爭權狀。準此，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭權狀返還予原告，自屬有據。
⒉返還系爭房屋之部分：
⑴按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期
限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，貸與人得終止契約，民法第470條第1項、第472條第1款分別定有明文。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。所謂自己需用借用物，祇須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究，該使用借貸是否定有期限或依借貸之目的使用是否完畢，亦非所問。
⑵被告雖抗辯：伊與原告就系爭不動產成立使用借貸契約，
而有權占有系爭不動產，需俟系爭房屋不堪使用，始為使用目的完畢云云。然原告主張：兩造固曾就系爭不動產成立使用借貸契約，但伊已屆高齡且罹患失智症，需旁人協助照護及支出龐大看護、醫療等費用，屬訂約時無法預期之事，而就系爭不動產另有處分之計畫等情（見調字卷第14頁），經核與民法第472條第1款規定之要件相符，無論系爭不動產之使用借貸契約有無定期限，均得終止契約。故原告以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭不動產使用借貸契約之意思表示（見調字卷第15頁），自屬合法有據。
被告又抗辯：兩造已就系爭不動產成立贈與契約，縱未辦畢所有權移轉登記，仍屬占有之正當權源云云。然按贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與，民法第408條第1項前段定有明文。查系爭不動產仍登記於原告名下，並未移轉所有權登記予被告，揆之前揭法條規定，贈與人即原告仍得撤銷贈與。而原告業以民事準備狀繕本送達被告作為撤銷贈與之意思表示（見本院卷一第158頁），縱認兩造曾就系爭不動產合意成立贈與契約，亦已歸於消滅，被告執此作為有權占有之事由，仍無可取。
⑶準此，系爭不動產之使用借貸契約經原告合法終止後，被
告即無占有系爭不動產之正當權源，故原告依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭不動產遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。至原告另依民法第470條規定請求之部分，既經其陳明此係與民法第767條第1項規定屬選擇合併之關係（見本院卷二第76頁），且不能使原告受更有利之判決，自毋庸再審究，併此敘明。
⒊返還不當得利之部分：
⑴按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還
其利益，此觀民法第179條規定甚明。而占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。然得請求返還之範圍，應以受益人所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。復依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價，建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價；如未申報則以土地之公告地價80％為申報地價，亦為平均地權條例第16條所明定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⑵經查，系爭房屋於110年11月之估定價額為104萬4,484.7元
，業經新北市政府地政局以111年12月5日新北地價字第1112336542號函覆明確（見本院卷二第47至49頁），此即上開規定所稱之建築物價額。又系爭土地於110年1月之公告地價為每平方公尺6萬6,400元，有地價資料為憑（見本院卷二第14頁），是其申報地價為公告地價之80％即每平方公尺5萬3,120元；系爭房屋坐落系爭土地之總面積為主建物84.58平方公尺及陽台5.70平方公尺，亦有建物登記第一類謄本可稽（見本院卷二第61頁），共計90.28平方公尺。故前揭規定所稱系爭土地之申報總價額，應以申報地價乘以系爭房屋占用面積及該土地所有權應有部分計算之。再觀之GOOGLE地圖、照片（見本院卷二第15、63、125頁），可知系爭不動產位於新北市板橋區中山路2段之市區地段，鄰近64號快速道路及板新捷運站，附近有板橋簡易庭、新北市憲兵隊、診所、藥局、餐廳、便利商店、銀行等，交通便利，生活機能極佳，兼衡被告利用系爭不動產之經濟價值及所受利益等一切情狀，堪認原告主張以申報總價額10％計算，應屬適當。準此，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即110年11月10日（見調字卷第85頁）起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬6,696元【計算式：（1,044,484.7＋53,120×90.28×1/5）×10％÷12＝16,697，小數點以下四捨五入】，自屬有據。逾此金額之請求，則無可採。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告①自系爭不動產遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告；②將系爭權狀返還予原告；③自110年11月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,697元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
民事第六庭 法 官 賴彥魁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
書記官 蘇莞珍