臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第115號原 告 呂理明訴訟代理人 李璇辰律師被 告 陳廣霖上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國112年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十一年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應自民國一百一十一年一月一日起至一百一十一年八月十一日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及各自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。
五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣玖萬元預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項定有明文。查本件原告於起訴時聲明請求：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）100,000元，及自民國111年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自111年1月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告25,000元，及次月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院111年度板簡字第171號卷【下稱板簡卷】第11頁）。嗣於本院112年1月11日言詞辯論期日，原告當庭以言詞撤回上開第㈠項聲明，被告當庭雖未為同意與否之表示（見本院111年度重訴字第115號卷【下稱本院卷】卷二第138頁），然自該期日起，10日內未提出異議，依上開規定，視為被告同意撤回。則上開撤回起訴部分，已非本院審理範圍，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於106年1月6日與被告簽立租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間為106年1月1日起至110年12月31日止，以每月12,000元租金，將系爭房屋以續約方式出租於被告。惟因被告將系爭房屋充當倉庫或辦公室使用，將鑰匙長期交予他人保管而未事先知會原告並取得原告同意，且原告有考量自住之用，使原告甚為不安。嗣原告先後曾於110年11月4日以手機簡訊（包括通訊軟體LINE）、同年12月22日寄發律師函通知被告：自110年12月31日租賃期約屆滿後不再出租之意思表示。然不僅律師函被退件拒收，被告亦不斷以各種理由佯稱原告必須表明為房屋所有權人、要求搬遷費用云云，未對終止租約後何時能承諾搬遷期日具體表態、拖延，故為下列請求：
㈠因原告業於110年12月31日租賃期約屆滿前，多次表達不再出
租之意，遭被告無理由拒絕，為此委託律師提起本訴，花費律師委任費用100,000元，依系爭租約第16條約定，此部分律師費應由被告給付。
㈡又兩造間系爭租約既於110年12月31日合法終止，被告已無任
何正當權源持續占用系爭房屋，其無權占用，自應返還相當於租金之不當得利，經查詢系內政部實價登錄網站關於租賃行情，系爭房屋每月可出租金額，以鄰近之景平路241巷38號、屋齡55年、透天厝全部2樓於110年7月之出租金額達每月25,000元，是依據民法第179條規定，於被告解除對系爭房屋占有前，應給付每月25,000元租金之不當得利。㈢綜上，爰依系爭租約第8條、第16條約定及民法第179條規定
，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告100,000元，及自111年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應自111年1月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告25,000元，及次月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張律師函遭退件拒收，且被告不斷以各種理由推託、
佯稱原告必須表明為房屋所有人、要求搬遷費等情，與事實不符。蓋被告公司門市因疫情暫停營業，函件自然被退回，而於110年11月4日（租約至同年12月31日），原告來電提到LINE已讀不回不符合他對房客的要求，接連要求看房、不斷套問被告從事業別、系爭房屋目前作何用途，然依過往與原告來往經驗並無不快，至此被告懷疑透過LINE ID：Simon與被告聯絡的並非原告，也發覺LINE圖像並非20年來與被告簽約的原告，被告從不知也未見過Simon，被告因此要求其提出租賃契約及身分證明，然原告不願提出，被告便不再理會Simon。
㈡有關賠償律師費及相關賠償金部分：此事單純只是租約到期
返還房屋，被告並未有如原告起訴內容，意欲強占其房屋及違約之意。原告不願出示租約及證明身份，僅透過電話及LINE，被告又如何能得知Simon就是屋主，且租約載明合約結束不續租須於1個月前通知，原告違約在先。交涉過程中，被告與原告律師也透過電話及簡訊協商搬遷時間，只是礙於年節將至，租屋難尋及搬家公司時間難訂，但還是在111年1月31日除夕當天清空房屋交還，並於111年1月24日寄發存證信函通知原告及原告委任之律師等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第121頁）：㈠原告於76年2月19日登記為新北市○○區○○段000地號土地及其上建物即系爭房屋之所有人。
㈡兩造於106年1月6日簽訂系爭租約，租賃期間106年1月1日起
至110年12月31日止，約定被告以每月12,000元向原告給付租金。
㈢兩造間就系爭房屋之租賃契約於110年12月31日終止。㈣被告於110年12月31日租約終止後，於111年1月31日騰空遷出系爭房屋，並將其申請之水、電停用。
㈤原告於110年12月22日以鑑陞法律事務所律師函，將不與被告
續約之事函知被告，並請被告於租約終止日即110年12月31日當日下午1點將與原告辦理租賃標的物點交事宜。
㈥被告於111年1月6日以簡訊通知原告訴訟代理人其將於111年1
月底搬走，然原告訴訟代理人對此表示不同意、稱並未與被告達成共識；被告復於111年1月24日以臺北大安存證號碼第000071號存證信函通知原告其將於111年1月31日下午3點至系爭房屋處辦理點交，然原告並未同意。
㈦本院於111年8月2日言詞辯論時，當庭諭知於111年8月12日上
午8時，兩造應到系爭房屋進行點交。惟因當日尚未復水、復電，原告無從測試系爭房屋設備是否正常，且系爭房屋之鑰匙、鐵門遙控器，被告並未歸還原告，並已經丟棄。
㈧原告於111年8月11日繳納水電費用、重設水電，並於翌日(12
日)始開啟並進入系爭房屋。系爭房屋嗣於111年10月13日復電、於111年9月1日復水，系爭房屋之手動推拉小門經原告修繕，於111年10月13日回復為可以上鎖、正常使用之狀態。至於電動遙控鐵捲門因原告尚未擇定屬意之工匠，故尚未回復至原先電動啟閉狀態。
四、本院之判斷：㈠原告請求給付律師費100,000元部分：
1.系爭租約第8條約定「乙方（即被告）於約期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，第16條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，此有系爭租約影本1份在卷可參（見板簡卷第25-29頁）。查原告因委任鑑陞法律事務所李璇辰律師處理返還系爭房屋事件，支出100,000元乙情，有該事務所111年1月4日開立之收據影本1紙為憑（見板簡卷第39頁），堪以認定，則就原告請求被告給付上開律師費部分，應審究者為被告有無原告主張違反系爭租約第8條約定之情事，先予敘明。
2.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有；前項拋棄，應預先通知債權人，但不能通知者，不在此限，民法第450條第1項、第455條前段、第241條第1項、第2項分別定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127號裁判意旨參照）。另有交付不動產義務之債務人，倘債權人遲延，債務人仍須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅，此觀諸民法第237條、第241條規定即明（最高法院76年度台上字第2121號裁判意旨參照）。故承租人於租賃期滿或終止後須有交付及移轉占有租賃物予出租人之行為，始得謂已履行承租人返還租賃物之義務，若僅消極拋棄對於租賃物之占有，則惟有於民法第241條第1項所定之情形，始得為之而免其交付之義務。
3.兩造間就系爭房屋之租賃契約，已於110年12月31日終止，如兩造不爭執事項㈢所示，而就被告於系爭租約屆滿時，有無履行即時遷讓交還房屋之義務乙節，被告固辯稱，其於111年1月6日即以簡訊通知原告律師，其將於111年1月底搬遷，且確實已於111年1月31日遷出等語（見本院卷一第105-107頁），並提出上開簡訊截圖、111年1月31日遷離之照片為佐（見本院卷一第33、71、109-113、137頁），然觀諸上開111年1月6日之簡訊內容，被告係表示「李律師您好！還是依照先前電話裡跟您溝通過我們會在1月底搬走謝謝！」等語，原告律師旋即回覆「不好意思，我們沒有達成任何共識」等語，而被告於111年1月6日即已讀取此訊息乙情，亦有原告提出之簡訊截圖為佐（見本院卷二第111頁），原告並主張：因111年1月31日是除夕日，原告並未答應，亦未實際至系爭房屋處與被告辦理點交事宜，且被告至今尚未交還系爭房屋之鑰匙，亦未傳送騰空系爭房屋後之照片或影片予原告，而原告又無法至系爭房屋屋內查看，是原告歉難確認被告是否已將系爭房屋騰空遷出等語（見本院卷一第115頁），可見被告提出之點交時間，未獲原告同意，兩造並未會同進行點交甚明。而被告亦自承：就我們通俗認知，當我不承租房屋時，應通知房東合約到期交還房屋，且正常來說交還房屋應該歸還鑰匙，但我沒有歸還鑰匙，因為我通知對方的點交內容是兩造到租屋處前交還鑰匙等管領物，且已準備好交付，但因原告並未依約到場，故其後我隨即將鑰匙、已經壞掉的鐵捲門的遙控器丟棄，因為我認為那不是我的東西等語（見本院卷二第91-92頁），可見被告亦自承其所為並不符合一般社會通念之交還房屋之義務，核其主觀上亦無交還房屋使原告取得占有之意思，揆諸前揭說明，被告於111年1月31日自行遷離系爭房屋之行為，自非依債務本旨向出租人移轉租賃房屋之占有，故其未履行系爭租約第8條所定「遷讓交還房屋」之義務甚明。
4.嗣就系爭房屋點交情形，如兩造不爭執事項㈦所載，即本院於111年8月2日言詞辯論時，當庭諭知於111年8月12日上午8時，兩造到系爭房屋進行點交；而原告嗣於本院112年1月11日言詞辯論時當庭陳稱，原告就系爭房屋已於111年8月12日取得事實上占有等語（見本院卷二第138頁），足認系爭房屋乃遲於111年8月12日始交還原告，被告交還系爭房屋之義務方始消滅。是自111年1月1日起，被告既有將系爭房屋交付予原告之義務，在未舉證證明原告有受領遲延且受通知之情形下，被告亦不得主張拋棄對系爭房屋之占有以免其返還義務。是故，應認為系爭房屋自兩造租期屆滿後，即自111年1月1日起至111年8月11日止，其實質上占有之狀態均未改變，仍在被告之繼續占有中。
5.關於被告確有系爭租約第8條「藉詞推諉或主張權利，拒不即時遷讓交還房屋」之違約情事乙節：
⑴原告主張其有於110年11月4日以LINE通知被告：自110年12月
31日租賃期約屆滿後不再出租之意思表示乙情，有原告提出LINE對話紀錄截圖附卷為佐（見本院卷一第133-134頁），且觀諸該對話截圖內容，核與被告提出之同日對話截圖內容前半段相同，亦有被告提出其與LINE ID：Simon之對話紀錄截圖在卷可考（見本院卷一第63頁），足認兩造提出之上開對話紀錄截圖，即為其2人當時之通訊內容無訛。被告固辯稱，其於110年11月4日接獲原告來電提到LINE已讀不回不符合他對房客的要求，以及其他諸多事項，因而懷疑透過LINE與其聯絡的Simon並非原告，便不再理會，其並非推託、要求搬遷費用而拒不交還系爭房屋云云（見本院卷一第29-31頁），然觀諸原告提出之上開110年11月4日對話紀錄截圖，可知係被告先傳送訊息表示「呂先生不是不跟您聯絡，COVID-19後已經賦閒很久，難得最近可以很忙，如果沒有什麼特別事情只是要看看屋況，您住的也近可否有同事過去隨時通知……」等語，原告則回覆「房屋租賃合約到今年12月底，將不再續租，因家人要使用，所以請您再找房承租，在此說聲抱歉！」等語，並旋即以語音通話功能與被告通話共計23分54秒等情（見本院卷一第133-134頁）；而被告當庭並未否認與其進行上開語音通話之對象即為原告，惟主張：通話過程中原告並未明確表示終止，當時通話內容原告主要表示的意思是他指控我、不滿意我使用承租房屋的方式，批評我很多行為，但最後沒有說結論租約是否要終止，兩方最後都不歡而散掛掉電話等語（見本院卷二第120頁），足認被告明知當時與其互傳文字訊息、進行語音通話者，確為原告無訛，是被告辯稱其於110年11月4日接獲LINE ID：Simon之訊息，懷疑並非原告，便不再理會云云，顯係推諉之詞，不足為採。從而，堪認原告確有於110年11月4日以LINE通知被告，自110年12月31日租賃期約屆滿後不再出租之意思表示，且該意思表示確實到達被告，使被告了解而發生租期屆滿不再續租之效力。至被告辯稱：租約載明合約結束不續租須於1個月前通知，原告違約在先云云（見本院卷一第31頁），然系爭租約第21條係約定「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時交付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」，而原告上開意思表示乃系爭租約期限屆滿後不再續租，並非中途解約，故並非適用系爭租約第21條約定之情形，是被告所辯，並無所據，不足憑採。
⑵承上，被告於110年11月4日已明確知悉系爭租約將於同年12
日31日終止不再續租，依據系爭租約第8條約定，於租約屆滿時，被告應「即時遷讓交還房屋」。而關於遷讓交還房屋之履行方式乙節，觀諸兩造間之LINE對話紀錄截圖內容，原告於110年11月7日向被告傳送「說聲抱歉！租屋合約到今年12月31日止將不再續租，請將屋內打掃乾淨，營登與戶籍遷出，水電、瓦斯費用繳清至搬走的當日，並將以上帳單收據、所有鑰匙、合約等備齊便於退租點交，押金歸還給您，敬請配合，謝謝」、「確定好搬走日期，再麻煩您提早通知。謝謝」等語，其復於110年11月20日傳送「陳先生午安！跟你約今年12月31日下午1點在承租地處理退租點交，麻煩請將資料備齊」等語，然被告卻遲於110年12月21日始回覆「呂先生我們從來沒見過面！20年來電匯房屋收款人至今也非你，在我們談之前，讓我先確定你是不是屋主……」等語，並詢問就其20年來因修繕系爭房屋所支出之費用，原告要支付多少，復要求原告就上開問題考慮後，兩造再約定律師事務所談妥相關細節，其配合搬離房屋等語，有兩造提出之LINE對話紀錄截圖附卷為佐（見本院卷一第63-65、134頁），足認原告主張被告不斷以各種理由佯稱原告必須表明為房屋所有權人、要求搬遷費用等，未對終止租約後何時能承諾搬遷期日具體表態、拖延乙情，堪信為真實。是被告確有違反系爭租約第8條約定「不得藉詞推諉或主張任何權利，不即時遷讓交還房屋」之違約情事，堪以認定。從而，原告主張其業於110年12月31日租賃期約屆滿前，多次表達不再出租之意，遭被告無理由拒絕，為此委託律師提起本訴，花費律師委任費用100,000元，依系爭租約第16條約定，此部分律師費應由被告給付乙情，確屬有據。
⑶末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項及第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項及第203條亦有明文。查原告對被告之律師費求償權，係屬於未定給付期限之金錢債權，則依前揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，自得請求民事起訴狀繕本送達至被告之翌日起即111年3月22日（見本院卷一第23頁）至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。逾上開範圍利息之請求，則於法無據，不應准許。
㈡原告請求相當於租金之不當得利，以每月租金25,000元計算
部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。是無權占有他人之不動產，亦同。本件被告於租賃期限屆滿後，因未履行交還之義務，應認系爭房屋自兩造租期屆滿後，即自111年1月1日起至111年8月11日止，其實質上占有之狀態均未改變，仍在被告繼續占有中，業經本院認定如前，則被告於上開期間即受有相當於租金之利益，並致原告無法使用收益而受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告自111年1月1日起至111年8月11日止，按月給付相當於租金之不當得利，確屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條固有明文。惟土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，該條規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至非供住宅使用房屋及其基地之租金，不受土地法第97條規定之限制（最高法院107年台上字第1713號裁判意旨參照）。查原告主張系爭房屋遭被告用以充作倉庫使用乙情（見板簡卷第12頁），業據提出兩造間LINE對話紀錄截圖為佐（見板簡卷第31頁），被告對此並未否認，卷內又無證據證明系爭房屋係供住宅使用，自不受土地法第97條之限制，先予敘明。
3.又房屋租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與附近租金相比較，以為決定。而所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
4.查原告主張系爭房屋每月可出租金額，以鄰近之景平路241巷38號、屋齡55年、透天厝全部2樓於110年7月之出租金額達每月25,000元，故請求被告每月應給付每月25,000元租金之不當得利乙節，固據提出內政部實價登錄網站關於租賃行情查詢結果為佐（見板簡卷第41頁），然被告辯稱系爭房屋原先是廢墟，經其20幾年承租所為修繕，始能正常使用，故認上開請求之租金金額過高等語（見本院卷二第93頁），本院審酌兩造於106年1月6日簽訂系爭租約，租賃期間106年1月1日起至110年12月31日止，約定每月租金為12,000元，如兩造不爭執事項㈡所載，而原告就其請求之每月租金25,000元，除上開實價登錄查詢結果外，並未提出其他關於系爭房屋基地之位置、鄰近工商業繁榮程度之證明，且原告上開查詢結果之租賃標的係附有傢俱，則與系爭房屋出租時之屋況條件、出租用途，乃至兩處基地附近之繁榮程度是否條件相同而得比附援引，原告均未提出相關證明，自難認有何應逕以上開實價登錄查詢結果為據，而棄兩造原先約定租金不論之理由。是本院審酌系爭房屋建築完成日期為60年11月23日（屋齡約50年）、主要建材為加強磚造、建物層次為2層、總面積為88.28平方公尺等情，有系爭建物所有權狀在卷可佐（見板簡卷第19頁），參以被告承租系爭房屋之用途及其因此所受利益、系爭租約原先約定之租金後，認被告於租期屆滿後繼續占有期間，所受相當於租金之不當得利，仍應以兩造系爭契約約定之每月租金12,000元計算為當。故原告依民法第179條，請求被告自111年1月1日起至111年8月11日止，按月給付原告12,000元，及各自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬正當。原告逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依依系爭租約第8條、第16條約定及民法第179條規定，提起本件訴訟，請求：㈠被告應給付100,000元，及自111年3月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應自111年1月1日起至111年8月1日止，按月給付12,000元，並各自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決第1項、第2項所命被告給付之金額，均未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權分別宣告假執行；此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請另為准駁之諭知。本院並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 許品逸法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
書記官 黃信樺