臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第269號原 告 莊景超訴訟代理人 陳柏甫律師被 告 江如邑訴訟代理人 侯冠全律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為坐落於新北市○○區○○路00號1樓（下稱系爭房屋）之所有權人，委託父親莊錫榮（以下簡稱原告父親）代理出租，原告父親於民國（下同）將系爭房屋出租於被告作為經營咖啡店，於103年11月10日簽約，租期自103年11月11日起至108年11月10日止，租金新台幣（下同）2萬4000元，然被告經常遲延給付租金或未給付租金。詎被告於租期屆至即108年11月11日仍繼續無權占用系爭房屋，拒不遷離，致原告受有相當於租金之不當得利19萬8000元，因原告與被告理論時，被告竟驅趕原告，致原告受有手指割傷之傷害，被告應給付醫療費及精神慰撫金3萬元。另以本起訴狀作為限期被告於書狀送達2日內返還所有積欠租金之通知，並依民法第440條第1項、450條第2項規定為終止租約之意思表示，請求被告遷讓系爭房屋，及給付回復原狀即拆除店面招牌、清除牆面油漬、拆除屋內裝潢之工程費用15萬5000元，爰依民法第767條第1項前段、第179條、432條第2項、第184條第1項、第195條第1項、及兩造簽署之租賃契約等規定，提起本訴，並聲明:被告應將系爭房屋遷讓返還原告。被告應給付原告38萬3000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。被告應自111年5月10日起至遷讓房屋之日止按月給付2萬4000元予原告。並就聲明第二項部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自94年11月11日起承租系爭房屋，開設咖啡店，94年至96年間，約定租金2萬8000元，此由103年簽訂之租約押租金是5萬6000元(2萬8000元x兩個月），再於96年11月以後調降租金2萬4000元迄今，系爭房屋一、二樓共用水表，原告父親均減免200元補貼水費，因此，被告自96年11月以後，均以現金支付23800元，於108年11月11日租期屆至後仍繼續給付租金，兩造成立不定期租賃契約。茲否認原告自行製作原證3表格之真正，原告父親因110年2月間爆發疫情，同意降租為1萬9000元，扣除200水費補貼，實付18800元，再於110年5月因疫情發布三級緊戒，原告父親再度同意降租至1萬7000元，扣除200元之水費補貼，實付16800元，然原告自110年9月返國後，被告同意其要求回復租金為2萬4000元，經扣除200元之水費補貼，實付23800元，並自111年2月如期支付租金迄今，有被證1之匯款單可證，被告並未積欠租金，租賃契約為不定期租賃，原告請求終止租約並遷讓房屋，請求相當於租金之不當得利，均無理由。兩造於111年4月11日當天僅有言語衝突，並無肢體衝突，被告雙手罹患類風濕性關節炎，不可能佩戴戒指，自無劃傷原告之可能性等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其為系爭房屋之所有權人，出租於被告經營咖啡店，租期自103年11月11日至108年11月10日，租金2萬4000元，於108年11月10日租期屆至後，被告繼續占用系爭房屋迄今等事實，並原告提出之租賃契約、系爭房屋登記第一類謄本、被告之店面資訊可佐(見本院第23~40、45頁)，為被告所不爭執，堪信為真實。
(二)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。被告於108年11月10日租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，為原告所不爭，則出租人不即表示反對之意思者，依前述規定，兩造就系爭房屋有不定期限繼續契約存在，應屬可信。
(三)原告主張被告經常積欠租金，並提出原證6之表格為證，惟為被告所否認，經查:被告自111年2月至111年7月按月給付2萬3800元，已提出被證1之匯款單為證(見本院第113~117頁)，並據證人劉日文於本院審理時證述:從未聽聞被告積欠租金，且原告父親曾告知系爭房屋因疫情之原因而降租等語（見本院卷第176-177頁、111年3月21日筆錄），從而，原告主張被告積欠租金等情，並未舉證以實其說，自難採信
(四)又按出租人非因 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋， 土地法第100條第3款定有明文。又土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之限制，係適用於不定期租賃契約，此經司法院作成第3489號、第3605號、第4005號解釋，並經最高法院以37年上字第7729號判決意旨闡述甚明。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文。依最高法院74年度第1次民事庭會議決議：「依民法第二百五十四條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當(過短)時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權。」，原告並未舉證被告積欠之租金經抵償擔保金以後，已達2個月以上等情，已如前述，且原告雖以起訴狀送達之送達以2日為繳款之催告期限，揆之前開規定，催告期限過短而顯不相當，自非合法，原告據此主張終止系爭房屋之租賃契約，自無可採。
(五)準此，原告請求被告給付相當於租金之不當得利19萬8000元、房屋回復原狀之費用15萬5000元及111年5月10日起至遷出系爭房屋日止每月之相當於租金之不當得利2萬4000元，均無理由。
(六)按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又主張侵權行為賠償損害請求權，請求權人應就其權利或利益被侵害之事實負立證之責（最高法院19年上字第38號判例意旨參照）。本件原告雖主張其於111年4月11日前往系爭房屋時，被告以戒指劃傷原告，並提出永和分局受理案件證明單及天主教永和耕莘醫院診斷證明書為證(見本院卷第53至55頁)。惟為被告否認之，以其患有類風濕性關節炎，雙手長期腫脹根本無法戴戒指等語置辯，並提出被告雙手彩色照片及臺大醫院免疫風濕過敏科之回診單相佐(見本院卷第119~121頁)，準此，原告就其有利於己之事實，並未舉證證明之，原告請求醫療費用及精神慰撫金3萬元，並無理由。
四、綜上所述，原告依據依民法第767條第1項前段、第179條、432條第2項、第184條第1項、第195條第1項、及兩造簽署之租賃契約等規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告。被告應給付原告38萬3000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。被告應自111年5月10日起至遷讓房屋之日止按月給付2萬4000元，均無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，於判決結果不生影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 11 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 11 日
書記官 王思穎