臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第27號原 告 黃玉鈴訴訟代理人 洪志勳律師被 告 陳紹恩訴訟代理人 王文範律師上列當事人間請求返還價金等事件，於民國111年10月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣614萬元，及自民國111年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔98％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣210萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣614萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國110年1月8日委由代理人錢德惠與被告陳紹恩之代
理人陳韻棻簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買新北市○○區○○段○○段00地號土地（權利範圍：105/10000）及坐落其上之同段0000建號、門牌號碼新北市○○區○○路00號建物（下合稱系爭房地），總價金為新臺幣（下同）2200萬元。
㈡依系爭買賣契約第2條約定，本件買賣價金共分三期支付，即
：簽約款124萬8000元（簽立系爭買賣契約時同時給付，其後賣方即應備齊過戶證件）、完稅款90萬元（買方於稅單核下後3日內給付，雙方並應同時繳清稅款）、尾款1985萬2000元（買方於前述履約條件成就後給付，且賣方應同時辦理交屋）。原告簽約前已先於109年12月31日開立三張支票及以匯款方式支付被告買賣價金85萬2104元，並於110年1月8日簽約當日支付買賣價金224萬8000元，且為利被告儘速搬遷以利交屋作業，又另於110年2月24日支付被告5萬元買賣價金，總計315萬104元，已溢付系爭買賣契約所訂簽約款及完稅款。
㈢詎料，被告收受上開款項後，卻遲未依系爭買賣契約約定備
齊過戶證件、繳清土地增值稅，致系爭房地買賣未能進行尾款交付及交屋程序，屢經原告催告仍不斷藉故拖延。嗣因被告其他債權人聲請對被告為強制執行，系爭房地經本院辦理公開拍賣，於111年7月11日由第三人拍定，原告僅得依民法第229條第2項、第254條規定，以111年10月4日民事準備三狀為解除系爭買賣契約之意思表示；另依民法第199條第1項、第259條第1款、第2款等規定，以及系爭買賣契約第10條約定，請求被告返還已受領之買賣價金315萬104元，並賠償所收價款同額之損害金。
㈣聲明：被告應給付原告630萬208元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：兩造於簽訂系爭買賣契約時即約定土地增值稅由原告繳納，且被告已將系爭房地之過戶文件交付黃言廉代書並於110年3月9日通知原告，然原告卻未依約繳納土地增值稅及遲未給付尾款而有違約之情，自無權解除系爭買賣契約，更不得依民法第259條規定或系爭買賣契約第10條約定，請求被告返還已受領之買賣價金及損害賠償（實則，原告已付買賣價金僅307萬元，且經被告依系爭買賣契約第10條約定沒收抵作違約金）等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，因陳韻棻積欠錢德惠債務未還，雙方遂以系爭房地作價抵償債務，再經兩造同意後，兩造於110年1月8日簽訂系爭買賣契約，惟系爭房地後續買賣程序遲未完成；嗣訴外人彰化商業銀行股份有限公司聲請拍賣系爭房地，經本院執行處以110年度司執字第57762號公開拍賣後，由訴外人辜雅楹得標買受等情，業據原告提出系爭買賣契約書、本院110年度司執字第57762號不動產權利移轉證書、臺灣新北地方檢察署111年度偵字第3080號不起訴處分書等件為證（見本院卷第31至42、185至189、191至192頁），並為被告所不爭執，應堪認定。
四、原告另主張被告未依系爭買賣契約約定備齊過戶證件、繳清土地增值稅，致系爭房地買賣未能進行尾款交付及交屋，是其已依法解除系爭買賣契約，併依系爭買賣契約第10條約定以及民法第199條第1項、第259條第1款、第2款等規定，請求被告返還已付價金及賠償損害等節，則經被告否認並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告違反系爭買賣契約第3條所訂應盡義務，原告得依系爭買
賣契約第10條約定，請求被告返還已收價款及賠償同額損害金：
⒈參諸系爭買賣契約第10條後段約定：「本約簽訂後，…，如
賣方（即本件被告，下同）不賣或不照約定履行應盡義務時除應將已收價款如數退還予買方（即本件原告，下同）外，另賠償所收價款同額之損害金予買方後，本約方得解除，各無異議」，而第3條亦明訂：「賣方應於前條第一期款付款時交付所有權狀，第一期款付款時交付產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之地政士。日後如需賣方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，賣方應無條件即時交件，不得藉詞拖延拒絕或要求任何求償行為。買方應於五日內交付配合地政士作業及過戶所需一切證件，送至地政士處憑辦…」。
⒉而承辦系爭房地買賣事宜之地政士即證人黃言廉已到庭結
證稱：我是受買賣雙方即兩造委託處理系爭房地買賣之地政士。兩造簽立系爭買賣契約時，買方代理人有交付第一期款的票給賣方代理人，雙方均有簽收，之後賣方很快就把權狀正本、印鑑證明正本、地政過戶資料交給我，不過賣方說他已經更換印鑑證明，而且買賣雙方又在110年3月8日前後協商並刪改系爭買賣契約第14條特別約定事項㈠：
「本案完成時，有關陳紹恩、陳韻棻、錢德惠三人間債權債務皆結清無誤，並返還借據有關憑證」、㈢：「雙方約定過戶及點交完成時，到代書事務所，賣方領取新臺幣85萬銀行本票」，所以兩造又約定在110年3月9日來我的事務所交付本票及相關過戶資料；110年3月9日時，買方的代理人錢德惠準時到場，但賣方沒準時到，所以錢德惠就生氣回中壢，也沒交付本票給我保管；後來賣方的代理人陳韻棻遲了2、3小時才到，我再打電話給錢德惠，但錢德惠回答她已經在回中壢的途中、不會再回來，陳韻棻也就離開了；陳韻棻雖然有帶新的印鑑和印鑑證明過來，但她也沒交給我保管、用印等語明確（見本院卷第146至155、161頁）。本院審酌證人黃言廉係受兩造委任處理系爭房地之買賣事宜，未與任一造有特殊情誼，衡情應無自陷偽證之危險而為偏頗任一造證詞之可能，其證言應堪憑採。是以，被告已收受原告給付之第一期款，卻於變更印鑑、印鑑證明後，未即時將變更後之印鑑、印鑑證明交付證人黃言廉；甚至遲誤兩造約定辦理系爭房地過戶時日即110年3月9日，縱事後到場，猶未將變更後之印鑑、印鑑證明交予證人黃言廉用印、保管等事實，即堪認定。
⒊依系爭買賣契約第3條約定，被告於收受第一期款後，負有
「交付產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之地政士」、「日後如需賣方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，賣方應無條件即時交件，不得藉詞拖延拒絕」之義務，其卻於變更印鑑、印鑑證明後，未即時交付變更後之印鑑、印鑑證明予指定地政士即證人黃言廉，顯違前揭義務，從而原告主張被告有不照系爭買賣契約約定履行義務之情事，依系爭買賣契約第10條前開約定請求被告返還已收價款，及賠償所收價款同額之損害金，應屬有據。
⒋被告固辯稱其係經原告同意始返家更換印鑑章等語，然證
人黃言廉就此節已證稱：「（你剛剛有無證述有一次協商時，陳韻棻向你表示文件須返家找被告索取？）因為雙方多次協商，我的印象中是有一次要辦過戶，陳韻棻表示她有變更印鑑及印鑑證明，需要回家拿新的印鑑及印鑑證明。不過具體日期我忘記了，不是110年3月9日陳韻棻遲到那次」等語明確（見本院卷第160至161頁），即難認被告遲誤兩造約定辦理系爭房地過戶時日之110年3月9日，有正當理由。
㈡被告無從以原告未於收到稅單後3日內繳納稅款（土地增值稅
、契稅及印花稅）、未支付尾款，或不滿原同意抵償債務額等情，脫免其違約責任：
⒈證人黃言廉到庭另證稱：系爭房地之買賣，因為賣方說無
力支付土地增值稅，雙方事後又口頭約定由買方代繳增值稅，最後再從尾款中扣除，稅捐負擔並沒有變動，所以沒有修改系爭買賣契約第4條有關稅捐負擔之約定；我在110年3月9日前將系爭房地之土地增值稅、契稅、印花稅等稅單交給錢德惠，但錢德惠沒有繳納，並在110年3月9日之後某日主動拿到事務所交還給我；最後買方也沒有支付尾款，也就是沒有代償賣方的銀行貸款債務；錢德惠曾經提過她對被告（應為陳韻棻之誤）的債權不只這些錢，本來要給被告優惠，只要兩造在110年3月9日完成相關事情，沒想到被告沒有把握這個機會；錢德惠和陳韻棻在110年3月9日後又針對債權債務數額進行多次協商，就我的認知，系爭房地買賣無法完成的原因應該是雙方債權債務喬不攏等語（見本院卷第147至149、151至152、154至155、161至162頁），固可知兩造另有口頭約定由原告為被告代繳系爭房地買賣之土地增值稅，且原告未於土地增值稅、契稅及印花稅等稅單核下3日內繳納稅款，亦未支付系爭買賣契約所訂尾款（即未代償被告之銀行貸款債務）；錢德惠甚至不滿原同意抵償債務額，而與陳韻棻進行多次協商等情屬實。
⒉惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條固定有明文，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。稽之系爭買賣契約第2條付款約定中雖記載：「第三期（應為第二期之誤）完稅款：約定付款金額新臺幣玖拾萬元正（應同時履行條件：於稅單核下後三日內由買方給付，雙方並應同時繳清稅款）」（見本院卷第32頁），然該條款僅係約定系爭房地買賣之第二期款履行條件，尚非土地增值稅等相關稅款之繳納期限約定，而系爭買賣契約復無約明系爭房地產權移轉或點交之具體期日，實難認原告未於土地增值稅、契稅及印花稅等稅單核下3日內繳納稅款，即屬違約；況且，原告亦已提前支付被告第二期款90萬元（詳如後述），更難認原告有不按約定日期付款之情。
⒊而原告未繳納系爭房地之土地增值稅、契稅及印花稅，固
同致系爭房地無法辦理產權移轉，進而影響後續尾款之交付（參系爭買賣契約第2條有關尾款之備註約定：「交屋日：尾款給付之同時」，見本院卷第32頁）。惟本院審酌系爭買賣契約所訂之「產權移轉證件之交付」及「稅款之繳納」等義務，雖係各別存在，然均為系爭房地產權移轉登記前所必須完成之前置行為，彼此間為達成系爭買賣契約之履行，應有密切之牽連關係，基於法律公平原則，應可類推適用民法第264條同時履行抗辯規定之餘地（最高法院89年度台上字第1658號判決亦同此意旨）。準此，被告既未依系爭買賣契約第3條約定交付變更後之印鑑、印鑑證明予指定地政士黃言廉，則基於法律公平原則，原告拒絕代被告繳納系爭房地買賣之土地增值稅及支付尾款，尚非無稽。
⒋至關於原告代理人錢德惠事後不滿原同意抵償債務額，而
與被告代理人陳韻棻進行多次協商乙節，因斯時系爭買賣契約尚未經兩造合意解除或更改，兩造即應受系爭買賣契約之拘束，是縱錢德惠事後不滿原抵償債務額而另起爭執，亦無礙兩造應依系爭買賣契約所訂義務履行。
⒌被告既已先違反系爭買賣契約第3條所訂義務，本應負違約
責任。原告雖拒絕代被告繳納系爭房地買賣之稅款、拒絕支付尾款，然尚非法之不許；至錢德惠事後不滿原抵償債務額而另起爭執，則不影響系爭買賣契約之效力。從而，被告執上各情置辯，亦難脫免其違約責任。
㈢依系爭買賣契約第10條約定，原告得請求被告返還已收價款307萬元及同額違約金：
⒈原告雖主張已支付被告買賣價金計315萬104元等語，然僅
提出被告於110年2月24日簽收現金5萬元之交款紀錄為據（見本院卷第135頁）；而證人黃言廉到庭亦僅結證稱：
我確定買方有交付賣方第一期款，因為簽約當時買方代理人有交付一張票面金額為第一期款的票給賣方代理人，雙方均有簽收；至於其他款項或票據，則不確定、沒有印象等語（見本院卷第154至155頁）。
⒉惟參被告曾於110年5月7日以台北法院郵局第3033號存證信
函表示：「惟黃君（即本件原告）迄今僅給付307萬元，仍未付清房屋價金之尾款」等語（見本院卷第49頁），復於本院審理時辯稱可沒收原告已付買賣價金307萬元抵作違約金等語（見本院卷第115、117至119頁），應可認被告就其已收受原告給付系爭房地買賣價金307萬元（超過第一期款124萬8000元、第二期款90萬元之總和）之事實，尚無爭執。是依上開事證，被告已收價款應以307萬元為認定，從而原告依系爭買賣契約第10條後段約定，請求被告退還已收價款307萬元，另賠償所收價款同額之損害金即307萬元，應屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條後段約定，請求被告給付614萬元（計算式：307萬＋307萬＝614萬），及自起訴狀繕本送達翌日即111年1月25日（見本院卷第85頁之本院送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告另援引民法第199條第1項、第259條第1款、第2款等規定為其請求權基礎，然本院既已依系爭買賣契約之法律關係准許其請求，即無庸審酌上開請求權是否有理由，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 14 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 15 日
書記官 蘇 泠