臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第270號原 告 郭江源訴訟代理人 郭承昌律師
廖于清律師楊瀚瑋律師被 告 歐陽玉玲訴訟代理人 陳志偉律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國112年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告將如附表所示之不動產所有權移轉登記予被告同時給付原告新台幣（下同）11,500,000元及自民國111年6月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔98％，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分於原告以3,880,000供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以11,500,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴先位聲明：被告應於原告將如附表所示之不動產(下稱系爭房地）所有權移轉登記予被告同時給付原告1,165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。備位聲明：被告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
以上均願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：
㈠兩造於110年10月31日簽訂買賣契約（下稱系爭房地買賣契約
），約定由被告出售系爭房地與原告，雙方議定買賣價金為1,150萬元，原告並已依買賣契約約定將買賣價金1,180萬元給付被告，系爭房地之所有權並已於110年12月3日以買賣為原因移轉登記至原告名下。本件雙方合意之買賣價金雖為1,150萬元，但因簽約時地政士建議可以用1,180萬元簽約，之後若要再將系爭房地轉手可有較好的價格，故系爭房地買賣契約才會記載買賣價金為1,180萬元，被告並於原告給付1,180萬元後，再退款30萬元給原告。故本件實際上系爭房地之買賣價金應為1,150萬元。
㈡詎料系爭房地竟有諸多嚴重瑕疵如下：
⒈被告於110年12月初交屋後，原告經鄰居告知方得知系爭房地竟係坐落於保護區，日後若欲改建、重建均有所限制。
此事於買賣契約及系爭房地謄本中均未有記載，且被告於兩造磋商及簽約過程中均未提及系爭房地之土地使用分區位於保護區，有欺瞞原告之情。依都市計畫法新北市施行細則第28條第1項第17款之規定，系爭房地日後要改建有諸多限制，又系爭房屋之屋齡已36年，日後若要進行危老建築改建、都市更新等計畫，都會受到很多限制，其經濟價值顯然較其他無保護區使用限制之土地為低。被告於簽訂買賣契約時竟完全未告知原告此事，而仍以每坪約26萬元之一般行情出賣與原告，顯有重大瑕疵。
⒉原告於交屋後準備裝潢時，發現只要系爭房屋有用水，樓
下二樓房屋天花板就會有多處嚴重漏水問題，須於客廳放置兩、三個水桶接水，經向水電師傅詢問後，水電師傅表示若欲修繕抓漏，須將系爭房屋客廳、房間地板內全部管線拆除重新牽新管方能完全根治，修繕費用至少數十萬元以上，就此事被告亦完全未告知原告，甚至於標的物使用現況說明書第2項「現況是否有滲漏水之情形」勾選「無」。原告於發現該漏水問題後隨即向被告反映，被告竟置之不理，導致原告為避免樓下漏水而無法於系爭房屋內用水，並因此無法居住於系爭房屋，自屬系爭房屋之嚴重瑕疵。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項本文、第359條本文定有明文。系爭房地坐落之土地使用分區為「保護區」，其改建受法令限制，經濟價值顯然不如一般可正常興建房屋之土地，無法達到預定之效用，另系爭房屋亦有管線問題會導致樓下房屋漏水之瑕疵，這些瑕疵被告皆未告知原告，導致原告於不知有系爭瑕疵之情況下簽訂買賣契約，並給付買賣價金與被告，原告已於111年3月4日向新北市五股區調解委員會聲請調解，並於調解時當面以言詞通知被告因系爭房地之瑕疵，要解除買賣契約，請求被告於原告將系爭房地移轉所有權登記給被告後，返還買賣價金1,150萬元及原告因此支出之稅費、管理費、未來將支出之貸款解約金，暫估為15萬元，故請求總金額為1,165萬元。
㈣原告另主張遭受被告詐欺而為意思表示，原告可撤銷其簽訂
系爭房地買賣契約之意思表示，並以此書狀繕本送達被告做為撤銷意思表示之通知。按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項本文定有明文。本件原告向被告購買系爭房地時，於看屋、簽約期間，被告均未告知系爭房地位於保護區且有漏水問題之瑕疵，惟系爭房地位於保護區將嚴重影響系爭房地未來之使用及價值，漏水則須進行大幅翻修方能根治，均係系爭房地之嚴重瑕疵，依交易習慣被告自應有告知之義務，故被告就上開二瑕疵為緘默不告知原告，顯然已構成詐欺之行為，原告爰依民法上開規定撤銷締結系爭房地買賣契約之意思表示，撤銷意思表示後，再依民法不當得利規定請求被告返還系爭房地之買賣價金。
㈤若鈞院認定系爭瑕疵並非重大，原告備位主張行使減少價金
請求權，原告認系爭房因前揭瑕疵所應減少之價金為600萬元。
㈥兩造於簽訂系爭房地買賣契約時，雖曾簽署一份協議書，惟此係被告故意製造之契約陷阱，茲就過程說明如下：
⒈原告最初看屋時，被告方的仲介開價1,180萬元，原告則出
價1,150萬元，被告亦表示同意以1,150萬元出賣系爭房屋，雙方達成合意後，便相約於110年10月31日簽約。
⒉簽約當天原告本欲直接以雙方合意之1,150萬元簽約，惟當
時在場之地政士建議可改以被告原訂之1,180萬元簽約，原告若要再將系爭房屋轉手可以有較好的價格。然若要以1,180萬元簽約，因需有實際金流，故由原告依約給付1,180萬元之價金，被告並於原告全額給付價金完畢後再退款30萬元給原告。
⒊地政士提出上開方案後，原告便接受依上開方案來簽約，
為保障原告之權益，原告兒子便要求被告開立書面承諾將退款30萬元，就此被告雖有同意，惟地政士表示書面上不能僅記載退款而需有另一名目，系爭協議書方記載被告給付原告30萬元之原因為「為房屋補貼修繕並賣方不負任何物之瑕疵擔保」等文字。
⒋就系爭協議書之記載內容，原告雖心有疑惑，惟因被告當
時並未告知系爭房屋有漏水之瑕疵，故原告當時認為兩造不會產生糾紛，只要能取得被告退款之30萬元即可，便配合被告簽署系爭協議書，故系爭協議書實際上僅係被告將退款30萬元給原告之證明，兩造並未就系爭房地之瑕疵修補問題達成合意，豈料事後兩造興訴訟，被告竟持系爭協議書於訴訟中使用，實令原告始料未及。
⒌若雙方當時有就房屋漏水修繕達成協議（假設語氣，原告
否認之），系爭房屋現況說明書應會直接記載有漏水問題，且系爭協議書亦會載明係修繕漏水問題以杜絕後續爭議。惟系爭協議書並未記載系爭房屋有何處須修繕，更無記載任何有關系爭房屋漏水問題之內容，顯見系爭協議書並非為處理系爭房屋漏水修繕問題而簽立。被告顯係為免除系爭房屋物之瑕疵擔保責任，方以折價為名義使原告簽署系爭協議書。
⒍另按民法第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權
利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」因被告並未告知原告系爭房屋有漏水問題及系爭土地位於保護區二瑕疵，業已如前所述，故系爭協議書之約定內容亦應屬無效，併敘明之。
二、被告聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔請准免為假執行。並答辯略以：
㈠系爭土地使用分區為保護區，並非物之瑕疵。土地使用分區
係公開資訊，任何人均得自行查閱，故原告於買受系爭房地前即能事先調查系爭房地情況，以查明是否符合需求。又系爭買賣契約僅列載系爭土地之地段、地號、面積、權利範圍等資料，被告就系爭土地並未有其他承諾或保證。系爭土地之使用分區，在兩造簽立系爭買賣契約前、後並無任何改變，均為「保護區」。而土地之通常效用為何，本應依其使用分區、土地狀況等視之。如訂約前、後並無變更，自難認其不具通常效用。且系爭房屋依系爭買賣契約及建物登記謄本所示，其主要用途為「住家用」。而系爭土地則為系爭房屋所坐落之土地；亦即系爭房地之用途係住家用，而系爭房地實際亦供住家用。故系爭房地亦無不具契約預定效用之情。況且系爭房地以110年10月實價登錄之價格含車位計算，每坪為23.4萬元。而鄰近同樣位於保護區之民義路一段157之10號房地，於110年1月之實價登錄價格含車位計算，每坪為2
6.3萬元，可見系爭房地之買賣價格並未高於市場行情，原告稱系爭土地既為保護區，其經濟價值顯然較其他無保護區使用限制之土地低，而有瑕疵云云，並未舉證以實其說，自難認有何瑕疵存在。
㈡系爭房屋並無原告所稱之漏水瑕疵。查系爭房屋原設置於樓
板內之水管，因年久失修恐有滲漏之情，早已更改為明管，舊有暗管已不再使用。而系爭房屋改為明管後，並未發現有滲漏水之情形。職是，被告於標的物現況說明書中就「現況是否有滲漏水之情形」勾選「無」，確與事實相符。原告所稱於準備裝潢時發現只要系爭房屋有用水，樓下二樓房屋天花板就會有多處嚴重漏水問題云云，應係以舊有之暗管接水所導致。然而，在系爭房地買賣時，被告已告知原告舊有暗管恐有滲漏，故已不再使用而改為明管。被告對舊有之暗管自不負瑕疵擔保之責。況且，兩造於簽立系爭買賣契約時，業已同時議定：「本買賣，賣方同意交屋前交付買方新台幣參拾萬元為房屋補貼修繕並賣方不負任何物之瑕疵擔保」，並簽立協議書在案。且被告已依約將此30萬元之款項匯予原告無誤。準此，依前揭協議之約定，被告就系爭房地買賣自無須負瑕疵擔保責任。
㈢原告並未對被告為詐欺。系爭房屋之水管業已改為明管，此為原告在購屋前於系爭房屋親自見聞。被告並已告知係因原有暗管老舊恐有滲漏，故已不再使用而改為明管，並無任何隱匿欺矇原告之情。遑論兩造業已簽立協議書，被告對系爭房地並不負任何物之瑕疵擔保責任。原告於購買系爭房屋時既已知悉系爭房屋係以明管供水，該明管係從室外引入室內，水管行經之處極為明顯，亦無從隱匿，原告豈有不知之理？是以，原告主張其買受系爭房屋係受被告之詐欺云云，顯非實在。
㈣原告主張依民法第366條「以特約免除或限制出賣人關於權利
或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效」之規定，認兩造間免除瑕疵擔保之協議書為無效云云，並不可採。承前所述，系爭房地之土地使用分區係公開資訊，任何人均得自行查閱，原告於買受系爭房地前自可查悉，被告並無故意隱匿之情。而系爭房屋之水管業已改為明管，此為原告在購屋前於系爭房屋親自見聞，被告並無任何隱匿欺矇原告之情。系爭房屋為中古屋，於系爭契約簽立時，屋齡已36年餘，其屋況本不能與新屋相提並論，有損耗、老化、折舊等現象，自屬常見。而系爭房屋既以明管取代暗管供水，顯見暗管已有老舊破損，此為原告於購屋時所明知。兩造既約定係以「現況交屋」，則原告基於利益及風險衡量後仍予以買受，是依民法第354條之規定，被告自不負瑕疵擔保責任。況兩造亦已協議書約定：「…賣方不負任何物之瑕疵擔保」，亦即兩造業以特約免除被告物之瑕疵擔保責任。準此，原告指稱被告應負瑕疵擔保責任，而主張解除契約或減少價金，均無理由等語。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於110年10月31日有簽訂系爭房地買賣契約，契約所載價
金為1,180萬元，原告有如數給付被告，被告嗣後有給付原告30萬元。
㈡兩造有簽署系爭房地買賣契約書及協議書。
㈢系爭房屋之屋內暗管有滲漏之情形。
㈣系爭房屋與屋頂水塔間之接管於出賣前已遭被告截斷。
㈤系爭房屋於買賣當時，有以水管自四樓接明管至三樓，該水
管行經主臥室至主臥室衛浴，自主臥室衛浴牆壁鑽孔接至客用衛浴。於系爭房屋室內，僅客用衛浴有供水，主臥室衛浴及廚房均無供水。
四、本院得心證之理由：按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項前段定有明文。又民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。本條所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院18年上字第371號、33年上字第884號、100年台上字第858號判決意旨參照）。本件原告主張被告於締結系爭房地買賣契約時，有故意不告知該坐落土地為保護區及房屋漏水之詐欺行為，此為被告所否認，本院就此爭點判斷如下：
㈠原告主張系爭房地坐落於保護區內，被告於締約當時並未誠
實告知等語，被告則辯稱系爭土地之使用區分係公開資訊，任何人均得自由查閱，並無故意隱瞞原告之情。本院認為，房地不動產之買賣交易價值甚高，關於買賣標的之土地使用區分，係影響不動產價值重要之點，依我國之不動產交易習慣，買賣雙方本應於締約前自行查知，或委由仲介人員查明。原告疏未於買賣成立之前查明土地相關公開資料，自不能於事後指稱被告對此事之消極不告知為詐欺行為。是原告此部分之主張尚難採信。
㈡原告主張被告故意隱瞞系爭房屋之漏水情事為詐欺一節，被
告亦予否認。本院查：系爭房屋買賣，係一般住家用房屋之買賣，依我國房屋交易買賣之習慣，住家用之房屋，應備有水電供應，浴室、廁所、廚房等現代人類生活所需之空間，必需有供水之管路，此可謂一般人民於房屋交易中均有共識之認知，不待買賣雙方言明，即可推認此為住家用房屋所不可或缺之條件。換言之，若房屋於浴室、廁所、廚房沒有供水管路，則屬一般住家用房地產交易中顯然特殊之變態事實，賣方自應明確將此事告知買方，否則其履行買賣契約顯然有違誠實信用原則。本院查，系爭房屋位於三樓，其屋內供水管線連接至屋頂水塔之主幹管已被切斷，此為被告所不爭執，並辯稱因為三樓房屋的暗管有漏水，所以才切斷水管，改由四樓接明管到三樓使用等語。由此可知，被告因系爭房屋因漏水之故，竟將房屋連接至頂樓公用水塔，用以取水使用之主幹管截斷。依我國社會交易常情，一般人恐均難接受買到的房子沒有接通公共水塔的供水管路。且因系爭房屋有此一情況，本院委請新北市建築師公會於鑑定時，竟需「採逆向方式進行供水試驗」，即透過屋內水龍頭之水管接頭，反向加壓灌水進入管路以為鑑定，此觀諸卷附鑑定報告書之說明及鑑定照片甚明（見該鑑定報告第13、15、63、65頁）。是以，被告於締約當時，就上開關於房屋民生用水管路之重大事實，未誠實告知原告，顯然違反在交易習慣上應負之告知義務，而有詐欺之情甚明。
㈢再者，被告雖辯稱：買賣契約成立前，原告有親自看屋，也
有告知系爭房屋已改明管接水，系爭房屋的廚房也沒有設置水龍頭，原告看過也同意購買，故被告並無詐欺等語。惟查，本院於112年3月29日履勘系爭房屋，兩造均稱除客廳地板、廁所天花板挖除及浴室門片拆除外，餘均如買賣成立時之交屋現況，而系爭房屋之廚房並未裝設廚具，牆壁上也沒有裝水龍頭，僅留有水管之接口（參見鑑定報告第71頁照片）。本院認為，本件被告係自願買受廚房未裝潢之中古屋，但依一般交易大眾的認知，廚房沒有裝廚具及水龍頭，和廚房沒有供水，是兩件完全不同的事情。廚房沒有裝廚具及水龍頭，可以事後購置加裝，但廚房沒有供水，則是房屋不具備民生管線的重大瑕疵，會造成房屋無法正常居住使用的後果。此事誠為房地產交易之重要事項，賣方理應誠實告知，不得加以隱瞞。然本件被告於締約時，對此竟僅以「房子已經改成明管」等語輕輕帶過，而未告知廚房雖有水管接頭但實際上已無供水之事實。按民法上所謂之詐欺，不以積極之欺罔行為為限，就契約上理應明確告知之事項，故意保持緘默或以其他含糊不清之說法混淆交易對象之認知，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤，均可認有構成詐欺之情。
㈣綜上，本院認為被告於締約時之行為，並非僅就系爭房屋之
特性為不實或誇大之陳述，以圖增加原告於購買系爭房地時之價值判斷，而係就系爭房屋因漏水有截斷公共水塔供水主管路及浴廁、廚房無供水之民生管線等足以影響原告是否要購買系爭房屋用以居住之重要事實加以隱匿，已達到對於原告意思表示形成過程之自由有所妨害之程度。從而，原告主張其購買系爭房地之意思表示係受到被告詐欺所為等語，為可採信。被告所辯則殊非可採。
五、承前所述，原告主張其於110年10月31日向被告購買系爭房地之意思表示，係受被告詐欺所為，而其以111年6月22日民事準備暨調查證據聲請狀（見本院卷第157頁以下）為撤銷受詐欺意思表示之通知，依被告所提111年6月28日民事答辯
（二）狀之內容，已就原告主張詐欺一事提出答辯，足認至遲於斯時被告已經受到原告撤銷意思表示之通知，是本件原告行使民法第92條第1項前段之撤銷權，並未逾同法第93條所定之一年除斥期間。是以，原告撤銷前述受詐欺之意思表示，於法有據。從而，系爭房地買賣契約既經原告合法撤銷，則雙方應各負回復原狀之義務，故原告請求被告應於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告同時返還買賣價金1,150萬元一節，自屬於法有據。至原告請求被告應同時返還因此支出之稅費、管理費、未來將支出之貸款解約金共計15萬元部分，為被告所否認，原告就此數額亦未提出任何證據加以證明，並未盡其舉證之責，本院自難遽予採認。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： 一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條定有明文。此於本案撤銷買賣意思表示之情形亦應類推適用之，本件原告就被告應返還之價金，僅請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，自無不可，應予准許。
六、綜上所述，本件原告請求被告應於原告將稱系爭房地所有權移轉登記予被告同時給付原告1,150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年6月2日）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。又本件原告先位聲明既獲一部勝訴之判決，其備位聲明在性質上無從併存，應併予駁回。兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依附，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
民事第六庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
書記官 陳逸軒附表