臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第370號原 告 劉柏廷
劉力誠共 同訴訟代理人 陳明暉律師
郭令立律師被 告 何瑞香訴訟代理人 賴文智律師
蕭家捷律師賴佳宜律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國110年10月13日向被告購買新北市○○區○○段0000地號土地應有部分6/18（下稱系爭土地）及其上同區段132建號建物（即新北市○○區○○○路00號，異動後為新北市○○區○○○路0段00巷00號）全部（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），約定買賣總價為新臺幣（下同）9,300萬元，並簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），伊業於110年10月18日、110年10月25日、111年4月26日、111年5月3日依序給付1,000萬元、4,000萬元、4,000萬元、300萬元，系爭不動產則於111年4月28日辦畢所有權移轉登記（原告各取得系爭土地應有部分1/6及系爭建物應有部分1/2）。然系爭不動產遭他人占用，依系爭契約第8條、第12條約定，被告未於伊於111年4月26日給付第3次款前排除占用而屬違約，且本件交易尚有系爭建物面積短少、被告未於土地增值稅核下後3日内繳納完畢之違約情事。伊於111年4月29日以板橋後埔郵局第181號存證信函，限期催告被告排除系爭不動產遭他人占用之情事，惟被告迄未履行，致伊無法取得系爭不動產完整之權利，被告應賠償9,300萬元違約金。爰依系爭契約第10條第2項、民法第250條規定，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應給付原告9,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與訴外人劉賴偉共同經營訴外人金富建設股份有限公司（下稱金富公司），於110年10月間透過仲介向伊表示有意願以1億元向伊購買系爭不動產，雙方遂於110年10月13日簽署系爭契約，並由劉賴偉以支票支付買賣價金。惟原告事後向仲介表示系爭土地所鄰道路寬度不足致可興建坪數下降，要求降低買賣價金。伊缺乏不動產交易之經驗，難與建商抗衡，遂同意其要求調降買賣價金至9,300萬元。另系爭土地上除系爭建物外，其餘部分作為停車場使用，周遭並無高牆遮掩，且系爭建物係傳統土造房屋，於系爭契約簽訂時四壁破損、屋內雜草叢生，屋頂亦不復存在、無法遮風避雨，此為原告購買前所明知，仍與伊締結系爭契約，伊不負違約責任。況原告於系爭不動產移轉登記前之110年10月31日，即已雇工就系爭建物增建屋頂及修繕牆垣。又伊於111年4月22日（星期五）收受土地增值稅繳款通知後，旋即於次一工作日即111年4月25日（星期一）繳納款項，不僅未逾3日，且於隔日將完稅證明以通訊軟體提供給仲介轉知原告，並於111年4月26日交付相關資料予劉賴偉收執，劉賴偉方簽發4,000萬元支票予伊，嗣由原告自行於111年4月28日辦理系爭不動產移轉登記完竣。伊未逾系爭契約所定土地增值稅繳納期限，且系爭不動產並未遭第三人占用，系爭建物面積亦無減少之情事，並無違反系爭契約第8條或第10條第2項約定。縱認為伊有違約，惟原告已取得系爭不動產之完整所有權，可自由為使用、收益、處分，自無任何損害可言。
原告為專業建設公司之經營者，對於其所買受之系爭不動產有較高之專業能力，得事前勘查知悉是否符合其使用需求，若容許原告一方面保有系爭不動產所有權，另一方面又得請求相當於系爭不動產買賣價金9,300萬元之違約金，顯有違權利濫用禁止、誠信原則及契約衡平之法理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠兩造於110年10月13日簽訂系爭契約，約定被告以總價9,300
萬元向原告購買系爭不動產，已於111年4月28日辦畢系爭不動產所有權移轉登記；被告係於111年4月25日繳納土地增值稅，原告係於111年5月3日付清全部買賣價金；原告於111年4月29日寄發板橋後埔郵局第181號存證信函予被告，被告業於111年5月3日收受等事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第105、107、129、130、140頁），並有系爭契約、支票、存證信函暨收件回執、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、土地增值稅繳款書為憑（見本院卷一第19至39頁、本院卷二第21至27頁、第45頁），堪信屬實。
㈡原告主張：被告有未排除系爭土地遭他人占用情事且未交付
系爭土地、系爭建物面積短少、未遵期繳納土地增值稅等違約情事（見本院卷二第58頁），應依系爭契約第10條第2項、民法第250條規定給付9,300萬元違約金云云，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就原告所主張之違約事由，分別析述如下：
⒈有關原告主張未交付土地且未排除他人占用之違約情事：
⑴原告主張被告應排除系爭土地上之出租情事云云，固以
系爭契約第8條約定為據，且被告不爭執系爭土地現部分出租他人作為停車使用。然細繹系爭契約第8條約定：「乙方（即被告）應保證本買賣產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外，應由乙方負責清理排除與甲方（即原告）無涉，如未於第三期款付款前清理排除者視同乙方違約，依第10條第2項違約約定辦理」；第12條約定「現況點交」各等詞（見本院卷一第22至23頁）以觀，應可認原告同意系爭不動產之買賣交易係以系爭不動產實際使用之現況點交即可，而屬系爭契約第8條所指「本約另有約定」之情形，被告自無須排除系爭土地上之出租情事，原告主張被告未依系爭契約第8條約定排除系爭土地上之他人占用情事而違約云云，已難遽信可採。
⑵原告雖主張其於簽訂系爭契約前不知系爭土地遭他人占
用作為停車使用云云。然依系爭契約第2條約定，系爭不動產之買賣價金高達9,300萬元（見本院卷一第19頁）；參以原告自承買受系爭不動產未來欲作為建築開發使用（見本院卷二第59頁）；且原告劉柏廷為建設公司之董事（見本院卷二第217頁），對於購買不動產建設開發等相關流程及注意事項，亦不得諉為不知；佐以系爭土地周遭並無遮蔽，當可輕易目視得悉使用狀況，有現場照片可憑（見本院卷二第47頁）等情，參互以觀，自足認原告於簽署系爭契約前，應無可能完全未實際前往系爭不動產勘查了解使用狀況，自可輕易知悉系爭土地有部分作為停車使用，卻仍與被告簽訂系爭契約買受系爭不動產，並約定案現況點交，亦已付清全部買賣價金，足見原告主張其於簽訂系爭契約前對於系爭土地之使用情形毫無所知云云，要無足取。準此，原告於簽署系爭契約前，既已知悉系爭土地上有他人占用作為停車使用，且同意現況點交，屬系爭契約第8條約定之除外情形，自不得再以被告未排除系爭土地上之他人占用情事作為違約事由。
⑶原告雖又主張被告未交付系爭土地云云。然原告之父親
於兩造簽署系爭契約後之110年10月底已有雇工進入系爭土地修繕系爭建物（詳下述），而取得系爭建物之管理使用處分權限；且原告可提出系爭土地之車位承租契約書及系爭土地作為停車使用情形之現況照片（見本院卷二第77至97頁），可見其可自由進出系爭土地並掌握系爭土地出租他人使用之情形；佐以原告業以系爭土地規劃建築設計方案，亦有建案設計圖、建案投資報酬分析為證（見本院卷二第121至125頁）。綜觀上情，自可認原告已可實質掌控系爭不動產，而有系爭不動產之管理使用處分權限，其主張被告有未交付系爭土地之違約情事，仍難認可信。
⒉有關原告主張系爭建物面積短少之違約情事：
查被告於111年4月28日移轉登記系爭建物所有權予原告時之建物總面積為111年3月10日登記之45.75平方公尺（見本院卷二第25、27頁），相較於系爭契約所附系爭建物登記第一類謄本記載55年6月21日第一次登記之建物總面積為54.71平方公尺（見本院卷一第25頁），固有面積短少之情事。惟觀之系爭契約第12條約定，系爭不動產係採「現況點交」（見本院卷一第23頁）。又系爭建物於111年3月10日最新登記面積為45.75平方公尺之登記原因為「部分滅失」（見本院卷二第25、27頁），經核與系爭建物整修前屋頂塌陷、牆垣斑駁之狀況相符（見本院卷二第41頁）。佐以證人即本件交易介紹人吳勝名於本院結證稱：被告因發覺有人在整修系爭建物，而於110年10月底商請伊前往勘查，伊實際至現場有看到工班在施工修繕該建物，伊當場問工人得知工班是忠孝路建商劉董事長所雇請，劉董事長就是原告之父親等語（見本院卷二第151至153頁）。綜觀上情可知，系爭建物自第一次登記迄至兩造簽約時止已逾50年，衡諸一般事理常情，以其「土造」之建材（見本院卷一第25頁）而言，若未妥善維護，自有部分傾圮滅失之高度可能性，且原告於簽署系爭契約前既有前往勘查（詳前述），於簽約時應已知悉系爭建物之現況有年久失修之情形，當可預見面積未必與原登記情形相符，其復於簽約後雇工整修，益證被告已按系爭建物未整修前且部分滅失之現況點交，縱認於移轉登記前經地政事務所重行測量並以部分滅失為由登記建物總面積為45.75平方公尺較第一次登記之面積短少，仍不能認為被告有原告所指之違約情事。
⒊有關原告主張未如期繳納土地增值稅之違約情事：
細繹系爭契約第3條、第7條第2項分別約定略以：「第三次款：新臺幣4,000萬元整。土地增值稅核下後並於3日內繳納完畢，並由受任地政士通知甲方支付完稅款」、「土地增值稅由乙方負擔」等詞（見本院卷一第20、22頁），可知被告固應於土地增值稅核下後之3日內繳納完畢，然如綜觀一切主、客觀情狀，被告對於土地增值稅何時核下或其金額若干等節毫無知悉可能性，自無從起算上開3日之繳款期限，而應以其知悉時起算上開3日之繳款期限，方符公允。查系爭土地之土地增值稅係於111年4月14日核發，並由被告於同年月25日繳納，有繳款書可參（見本院卷二第45頁），然依上說明，前述3日繳款期限應以被告實際知悉時起算，非於核發日期起算。稽之證人吳勝名於本院結證稱：土地增值稅係由原告之代書申報，但因該代書離職後未交付稅單予被告繳納，伊嗣後聯繫該代書，該代書請伊至劉賴偉之建設公司領取稅取，伊並於領取當天交給被告等語（見本院卷二第151至152頁），足見土地增值稅繳款書實際核發之對象並非被告，而係由原告之代書轉交，然原告之代書疏未轉交繳款書予被告，原告復未舉證證明何時轉交或被告何時知悉，要難遽認被告未於取得繳款書或實際知悉後3日內繳納完畢，自不能認為被告有原告所指之違約情事。
四、綜上所述，依原告所提證據方法，尚不足以證明被告有原告所指之前揭違約情事，自不得請求賠償違約金。從而，原告依系爭契約第10條第2項約定、民法第250條規定，請求被告給付9,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 4 日
民事第六庭 法 官 賴彥魁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 7 日
書記官 余佳蓉