臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第30號原 告 劉桂珍（即吳崇慶之承受訴訟人）
蔡美子（即吳崇慶之承受訴訟人）
吳滿珠共 同訴訟代理人 鄭文玲律師被 告 蘇佳璋訴訟代理人 陳致宇律師
蘇國澤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○路○○○○○號一樓房屋遷讓返還原告劉桂珍、蔡美子，並給付原告劉桂珍、蔡美子新臺幣柒萬柒仟捌佰貳拾陸元，暨自民國一百一十年六月三十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告劉桂珍、蔡美子新臺幣叁萬元。
被告應將坐落新北市○○區○○路○○○○○號二樓房屋遷讓返還原告吳滿珠，並給付原告吳滿珠新臺幣柒萬壹仟貳佰肆拾叁元，暨自民國一百一十年六月三十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告吳滿珠新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告劉桂珍、蔡美子以新臺幣壹佰玖拾貳萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰柒拾捌萬陸仟零貳拾玖元為原告劉桂珍、蔡美子預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告吳滿珠以新臺幣壹佰玖拾貳萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰柒拾柒萬玖仟肆佰肆拾陸為原告吳滿珠預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。查吳崇慶於民國110年7月13日起訴後，於110年10月24日死亡，此有除戶戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第179頁）。嗣吳崇慶之繼承人劉桂珍、蔡美子於111年4月12日具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，自應准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第4款、第256條分別定有明文。查吳崇慶、吳滿珠起訴時，其聲明為：㈠被告應自門牌號碼新北市○○區○○路000○0號1樓之房屋（下稱1樓房屋）遷讓騰空返還與吳崇慶，並應自110年4月13日起至返還上開房屋之日止，按月給付吳崇慶新臺幣（下同）3萬元。㈡被告應自門牌號碼新北市○○區○○路000○0號2樓之房屋（下稱2樓房屋）遷讓騰空返還與吳滿珠，並應自110年3月13日起至返還上開房屋之日止，按月給付吳滿珠2萬元。㈢被告應給付吳崇慶1,826元、吳滿珠576元。嗣吳崇慶於110年10月24日死亡，其繼承人劉桂珍、蔡美子承受訴訟後，原告於112年1月9日具狀將聲明變更為：㈠被告應自1樓房屋遷讓騰空返還與劉桂珍、蔡美子，並給付劉桂珍、蔡美子7萬6,000元，以及應自110年6月29日起至返還上開房屋之日止，按月給付劉桂珍、蔡美子3萬元。㈡被告應自2樓房屋遷讓騰空返還與吳滿珠，並給付吳滿珠7萬0,667元，以及應自110年6月29日起至返還上開房屋之日止，按月給付吳滿珠2萬元。㈢被告應給付劉桂珍、蔡美子1,826元、吳滿珠576元。經核原告上開所為，或係吳崇慶於起訴後死亡，而有情事變更之情形，或係未變更訴訟標的，僅係補充其聲明使之完足、明確，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠吳崇慶為1樓房屋所有權人、吳滿珠為2樓房屋所有權人。嗣
吳崇慶、吳滿珠於107年10月13日委由訴外人吳宗慶與被告簽訂房屋租賃契約書，租賃期間均自107年10月13日起至112年11月15日止共5年，其中1樓房屋每月租金為3萬元、2樓房屋每月租金為2萬元，租金給付方式為每月分2次給付，各於每月13日、28日前繳納，押租保證金分別為9萬元、6萬元，並約定因1、2樓房屋係採內梯進出，任一租賃契約如違約，則1、2樓房屋之租賃契約亦同時全數視同無效。
㈡又被告原先均有依約給付租金，惟於109年12月間新北市政府
欲於1樓房屋後方防火巷興建污水管工程，故要求吳崇慶配合處理拆除1樓房屋後方增建物，吳崇慶於接獲通知後，經與被告多次協商，被告均不願配合，並自109年12月13日起即未依約給付2樓房屋租金，自110年1月13日起即未依約給付1樓房屋租金，吳崇慶、吳滿珠僅得於110年2月委請律師發函催告被告繳納租金，惟被告均拒絕給付，而於扣除押租保證金15萬元後，被告遲付租金總額已逾2個月，吳崇慶、吳滿珠於110年6月21日以圓環郵局第287號存證信函通知被告應於7日內繳清租金，倘未繳清，並以此函為終止租約之意思表示，惟被告於110年6月22日收受後，迄今仍未給付租金，堪認兩造間之租賃契約已於110年6月29日終止，然房屋內現仍有被告存放之物品，亦未將鑰匙交還原告，而劉桂珍、蔡美子既為吳崇慶之繼承人，且已具狀聲明承受訴訟，原告自得依民法第767條、第179條等規定，請求被告自1、2樓房屋遷出，及自110年6月29日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付劉桂珍、蔡美子3萬元、吳滿珠2萬元，並應給付劉桂珍、蔡美子7萬6,000元（自110年4月13日起至110年6月28日止之租金）、吳滿珠7萬0,667元（自110年3月13日起至110年6月28日止之租金）。又截至110年5月止，吳崇慶為被告代為繳交1樓房屋電費1,687元、水費139元，金額共計1,826元；吳滿珠為被告代為繳交2樓房屋電費353元、水費223元，金額共計576元，則原告自亦得依民法第179條規定請求被告返還。
㈢至被告辯稱違建部分亦屬承租範圍，原告未能使房屋回復至
先前得完全使用之狀態，屬房東法定義務之違反，自得依同時履行抗辯之規定，拒絕給付自110年1月4日起之租金云云，惟查：
⒈吳崇慶、吳滿珠於107年10月13日與被告簽房屋租賃契約書前
已詳實告知屋況，且房屋所在地為4層樓鋼筋混凝土造建物之1、2層，依現況僅於1、2層後側加蓋，第2層屋頂採鐵皮，由建物外觀審視即可辨識違建所在區域，另於房屋租賃契約書第1條亦已闡明租賃房屋所在地及使用範圍，即1樓房屋使用範圍為依建物所有權狀所標示範圍（僅供被告從事餐飲業務）；2樓房屋使用範圍為依建物所有權狀所標示範圍（僅供住家，不得經營任何行業）等情，且參以違建部分不能登記於建物所有權狀上，顯見被告可使用範圍並未涵蓋違建部分。
⒉又吳崇慶、吳滿珠於簽約時一再提醒被告，違建部分並非出
租之標的，僅為附帶免費提供之額外空間，切勿在該處建置重要設施，以防日後產生違建被拆除之變數而造成損失等語，且除明確告知違建所在區域，另告知配電盤及廁所均為前承租人所設置，係位於違建區域，而原廁所係設置於建物所有權範圍內之樓梯下方，配電開關則係設於大門進口右側牆壁等情，堪認吳崇慶、吳滿珠業已善盡房東主動告知之責任與義務，且經吳崇慶、吳滿珠覆誦租賃契約重要條款內容，被告均已知悉並經詳閱確認無誤後，始於107年10月13日完成簽約。詎料，被告仍執意於原地（違建處）進行配電盤及廁所改裝而於110年8月16日遭強制拆除在案。而兩造既多次協議商討如何配合拆除大隊之拆除及補償事宜，然至110年2月間仍未成立，且新北市政府水利局（下稱水利局）及新北市違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）最後並未決定何日期拆除，被告卻逕自於109年12月、110年1月停止給付租金，然於房屋仍合於租賃物之使用收益情形下，被告自不得援引同時履行抗辯之規定而拒絕給付自110年1月4日起之租金。
㈣被告復辯稱原告無故拖延拆除程序，致其無法正常使用收益
房屋，故自110年1月4日起停業迄今，原告自不得請求被告給付自110年1月4日後之租金云云，惟查：
⒈水利局係於辦理污水下水道用戶排水設備接管工程時，經拆
除大隊認定1樓房屋後方增建部分係屬實質違建，並於109年6月23日核發新北拆勞字第1093252658號違章建築認定通知書，復於109年12月10日以新北拆勞字第1093281396號違章建築拆除時間通知單（此為第一次發文通知），通知吳崇慶於109年12月29日執行拆除，吳崇慶隨即於109年12月16日在新北市新莊區調解委員會調解時告知被告，惟被告未於109年12月29日至現場開門配合，因通知單均要求違建人於期限前自行拆除，故對於未能完成自行拆除，抑或已執行強制拆除之違建人，依程序均要求簽署違章建築自拆改善切結書，吳崇慶即於109年12月29日簽署違章建築自拆改善切結書，拆除大隊始同意延至110年2月26日執行拆除，吳崇慶隨即以圓環郵局第371號存證信函通知被告。嗣拆除大隊復於110年3月10日以新北拆勞字第1103234679號違章建築拆除時間通知單（此為第二次發文通知），通知吳崇慶於110年3月23日執行拆除，吳崇慶隨即於110年3月12日轉知被告，然被告於110年3月23日亦未至現場開門配合，拆除大隊及水利局人員僅得決議再寬延7日至110年3月30日，並要求吳崇慶簽署違章建築自拆改善切結書，吳崇慶隨即於110年3月26日通知被告。嗣2樓房屋後方增建部分亦經拆除大隊認定為實質違建，於110年4月6日核發新北拆勞字第1103243208號違章建築認定通知書，吳滿珠隨即於110年4月9日檢附違章建築認定通知書、違章建築勘驗紀錄表等文件轉知被告，且水利局於110年5月7日辦理有關新莊區中正路881之3號建物汙水下水道工程強制拆除前協調會勘通知承租戶即被告出席，請承租人自行確認現況建物內之設備，如仍須使用請盡速自行搬離，如屆時未自行搬離建物內相關設備，強制拆除階段拆除大隊將視廢棄物處置清運等情。拆除大隊復於110年8月2日以新北拆勞字第1103254541（此為第三次發文通知）、0000000000號違章建築拆除時間通知單，通知吳崇慶、吳滿珠於110年8月16日執行拆除，吳崇慶、吳滿珠隨即於110年8月4日轉知被告，被告於110年8月16日雖仍未至現場開門配合，然因此次為強制拆除，並由拆除大隊、水利局、派出所等單位執行，由拆除大隊僱工執行，並由違建處外牆強制進行拆除，後交由吳崇慶、吳滿珠收拾善後，依程序仍要求吳崇慶、吳滿珠簽署違章建築自拆改善切結書，吳崇慶、吳滿珠基於安全之考量，要求廠商由破壞之外牆進入施工，完成H型鋼樑、H型鋼柱補強及外牆砌磚後，始進行室內牆面粉刷與水電施作，顯見無端拖延拆除程序者實為被告。
⒉又吳崇慶、吳滿珠與被告分別於109年11月28日、109年12月1
6日及110年1月23日進行協商，並多次以存證信函、電子郵件要求被告儘速交付施工場地，吳崇慶可自費委由施工廠商代為拆除違建（約1坪）及復舊（即自費拆除所造成損害修復，如廁所、配電盤等），工期約1個月，並不收取2個月租金，且若被告肯配合，工期可望再縮短，以利被告儘速恢復繼續營業等情，然被告均置之不理。被告係在未經兩造協議程序即單方面擅自停止繳納租金，並張貼配合房東整建工程自110年1月4日起至110年4月3日止之暫停營業公告，惟被告仍拒絕交付施工場地，並提出諸如營業損失、免收租金期限、施工範圍與非施工範圍設施改善等項，吳崇慶、吳滿珠旋即於110年1月15日以圓環郵局第23號存證信函表達無法認可，復於110年2月間以律師函催告被告繳納租金。嗣於前揭停業期滿後，被告再度張貼配合房東整建工程自110年1月4日起之暫停營業公告，此舉已形同公告無限期停業，然被告仍拒絕交付施工場地。房屋既仍在被告掌控、使用中，在吳崇慶、吳滿珠未能進場及未施工之情況下，如何影響被告營業及造成被告損失，被告逕自停業，並拒絕交付施工場地，卻擅自拒絕繳納租金，於法無據。
㈤再者，關於被告主張抵銷抗辯部分，吳崇慶、吳滿珠係於 11
0年6月29日終止兩造間之租賃契約，則於110年6月29日前，房屋係由被告掌控、使用、管理，被告係未經協商而自行決定暫時停業，而水利局及拆除大隊係直至110年8月16日始至房屋現場進行強制拆除，則於吳崇慶、吳滿珠未進場動工、未造成任何損壞之情形下，被告並無任何損失產生，自無從主張抵銷。
㈥併為聲明：⒈被告應自1樓房屋遷讓騰空返還予劉桂珍、蔡美
子，並給付劉桂珍、蔡美子7萬6,000元，以及應自110年6月29日起至返還上開房屋之日止，按月給付劉桂珍、蔡美子3萬元。⒉被告應自2樓房屋遷讓騰空返還予吳滿珠，並給付吳滿珠7萬0,667元，以及應自110年6月29日起至返還上開房屋之日止，按月給付吳滿珠2萬元。⒊被告應給付劉桂珍、蔡美子1,826元、吳滿珠576元。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於承租1、2樓房屋時，經吳崇慶、吳滿珠全權委託之吳
宗慶攜帶看屋，吳宗慶並允諾房屋內家具非吳崇慶、吳滿珠所有，被告可自由處分外，另房屋內廁所及配電盤所在之增建部分為舊式（既存）違建、可以放心使用不會遭拆除，而因吳崇慶、吳滿珠允諾被告上開事項後，被告始同意與吳崇慶、吳滿珠締結租賃契約。嗣被告於107年11月7日申請變更營業所在地及免用統一發票，並於107年12月1日正式開始營業。
㈡詎至109年6月間，吳宗慶先以口頭告知被告，因水利局需施
作下水道接管工程，要求1樓房屋需退縮相當距離（須拆除相當部分違建始能達到），若不自行施工整建相關部分，水利局預計將1、2樓房屋違建部分全數拆除，因而需與被告協商停業施作工程等相關事宜，蔡姓包商亦於109年11月28日隨同吳宗慶與被告協商被告停業、搬遷事宜。惟當被告詢問停業期間之租金、營業損失等事宜時，吳宗慶即逕自轉身離開，嗣吳宗慶於109年12月16日與被告於新北市新莊區公所調解時，告知被告已接獲拆除大隊通知，將於109年12月29日強制拆除1、2樓房屋所有違建部分，亦全然不接受調解委員提出之合理條件。㈢被告經考量出租人擬自行拆除1樓房屋部分違建，並補強2樓
房屋違建部分之結構，係屬原有建築結構改良，應由出租人全權處理並負擔全部費用，且出租人有時間上的急迫性（施工須2個月，期間包含春節假期），依109年11月28日共識(除停業期間之租金、營業損失及簽署協議外），將房屋暫時交還出租人(立即申請暫停營業，遣散員工，與保全、電信、清潔、2家外送平台及多家供應廠商提前解約）。嗣被告於109年12月23日起開始資遣員工，且與保全、電信、清潔業者、外送商家及多家供應商提前解約，並於110年1月4日申請暫停營業，同時結算水電費及暫停支付租金，復於同日寄發存證信函告知吳崇慶、吳滿珠上開情事，此即被告同意原告進行拆除，顯見被告自110年1月4日起無法再對1、2樓房屋為使用收益，並於前門○○○○○○○○投遞口上）張貼「配合房東整建工程自110年1月4日起至110年4月3日止暫停營業」告示。吳宗慶與被告雖於110年1月23日再次委請里長協商，惟吳宗慶僅同意減免1樓房屋之2個月租金6萬元，並要求被告負擔吳崇慶、吳滿珠自主整建所需之費用，被告因已損失甚鉅，故不同意吳崇慶、吳滿珠無理之要求。
㈣又經里長告知後被告始知悉新北市政府本有意於109年12月29
日執行拆除工程，惟遭吳宗慶無端阻撓，吳宗慶復於110年3月12日告知新北市政府將於110年3月23日進行拆除工程，然於110年3月23日時卻又因吳宗慶及警察機關未到場而無從進行拆除程序，被告復自吳宗慶處接獲110年3月30日新北市政府將到場拆除之通知，卻又未實行拆除程序，顯見吳崇慶無端拖延政府之拆除程序，又遲遲不願完成自主整建之程序，至110年5月7日新北市政府始派人至1、2樓房屋現場會勘並決定拆除1、2樓房屋全部增違建部分，嗣又遭遇疫情而使得拆除程序持續延宕。其後吳宗慶告知新北市政府將於110年8月16日進行拆除程序，然110年8月16日吳崇慶、原告吳滿珠卻自行雇工進行整建工程，拆除1樓房屋違建部分，並補強2樓房屋違建部分，惟無論係水利局或拆除大隊皆僅通知所有權人即原告，並未副知被告，且吳宗慶亦多次代理原告簽署違章建築自拆改善切結書，故被告迄今仍不明瞭自主整建程序究竟是否結束。原告雖稱係被告未交付施工場地而拖延施工云云，惟被告於110年1月4日暫停營業，此即同意原告進行拆除，且原告亦持有備用鑰匙，自得自行開門供包商入內整建即可，核其原因應係原告不願負擔化糞池開挖預作污水接管之費用，故配合水利局俟下水道工程完成後，再由水利局之承包商一併施作，是拖延施工者應係原告甚明。
㈤再者，被告於107年9月、10月底經吳宗慶攜帶看屋時，被告
因察覺配電盤及廁所係在違建位置，當下特別詢問吳宗慶，吳宗慶稱該違建為30多年之老違建不會被拆除，且倘欠缺配電盤及廁所，則1、2樓房屋根本無法正常使用收益，可見增建部分確實為承租範圍，且租賃契約標示房屋依現況點交，現況當然係包含違建部分之現況。被告於109年12月31日收悉吳崇慶、吳滿珠之存證信函後，旋即申請暫停營業，然慮及施工範圍僅涉及廁所及冷凍庫，復期待3個月後恢復營業，故除少數固定設施外其餘食品及飲料等食材皆全數清空。又自107年11月13日起，1樓房屋租金被告係依約於每月13日、28日各匯款1萬5,000元至吳崇慶帳戶，而被告已繳付至110年1月13日；2樓房屋租金則係由吳宗慶至租賃處代為簽收，惟自109年12月6日後即未至房屋簽收租金，然109年12月14日至109年12月31日前被告應繳納1、2樓房屋租金約2萬9,000元，被告同期間已匯租金共計3萬元，併參以110年2月寄發之律師函亦記載「敬請台端仍應依約給付110年1月之租金…」，顯見被告截至109年12月31日前並未欠繳租金。
㈥承前所述，被告既自110年1月4日起即未再對1、2樓房屋為全
部使用收益，則吳崇慶、吳滿珠要求自110年1月4日起迄今之被告未能使用收益期間之租金，並無理由。況被告係因吳崇慶、吳滿珠未善盡房東之法定義務即將1、2樓房屋回復至先前得使用收益之狀態，惟仍無端索取租金並主張終止租約，此部分權利使用難謂符合法律規定，且顯有悖於誠信原則。甚且，吳崇慶、吳滿珠為處理1、2樓房屋違建整建事宜，致被告無法就1、2樓房屋為正常使用收益，被告自可援引民法第264條主張同時履行抗辯而拒絕給付自110年1月4日後之租金。
㈦此外，倘認被告於停業期間仍有給付租金之必要，惟因吳宗
慶於帶看屋時允諾1、2樓房屋增違建部分為舊式（既存）違建，毋庸擔心遭政府拆除，而可放心使用，惟現今事實證明吳崇慶、吳滿珠所承諾事項無法確實履行。因吳崇慶、吳滿珠未能依債之本旨履行租賃契約，被告除須被迫停業外，因自109年12月23日起，被告開始資遣員工，並與保全、電信、清潔業者、外送商家及多家供應商提前解約，且國稅局核定被告銷售額為按月15萬6,000元，裝潢房屋亦已花費約300萬元，損失慘重，被告就此部分損失自可依債務不履行及瑕疵擔保等規定向原告請求，並據以主張抵銷。
㈧答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠吳崇慶、吳滿珠與被告於107年10月13日就吳崇慶所有之門牌
號碼新北市○○區○○路000○0號1樓，及同上址2樓之吳滿珠所有房屋簽訂2份房屋租賃契約，租期為107年10月13日至112年11月15日止，租金分別為3萬元（1樓）、2萬元（2樓）。
㈡吳崇慶於110年10月24日死亡，劉桂珍、蔡美子共同繼承，並聲明承受訴訟。
㈢被告於110年1月13日起即不給付1樓房屋之租金，原告於110
年2月以律師函催告繳租，於110年2月21日以電子郵件催告繳租，以及於110年6月21日以存證信函再次催告繳租。
㈣因新北市政府污水下水道用戶接管工程，新北市政府違章建
築拆除大隊於109年6月23日違章建築認定通知書，認定1樓房屋後側為實質違建；於109年12月10日第一次發文通知，訂於109年12月29日執行拆除1樓房屋後側違章建築；於110年3月10日第二次發文通知，訂於110年3月23日執行拆除1樓房屋後側違章建築；於110年4月6日違章建築認定通知書認定2樓房屋後側為實質違建；於110年8月2日第三次發文通知，訂於110年8月16日執行拆除1、2樓房屋後側違章建築，並於110年8月16日將1樓房屋後側違章建築部分拆除（依新北市政府違章建築拆除大隊函文略為修正文字內容）。又新北市政府水利局於110年4月30日發文通知，訂於110年5月7日辦理強制拆除前協調會勘事宜。
㈤劉桂珍、蔡美子就1樓房屋總計繳納至110年5月份止之水電費
計1,826元；吳滿珠就2樓房屋總計繳納至110年5月份之水電費計576元。
四、法院之判斷：㈠原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭1、2
樓房屋，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2項、第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。
又土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號裁判意旨參照）。是故出租人以承租人欠租經催告仍不履行為由終止租約，應類推適用土地法第100條第3款規定先扣除擔保金（即押租金）後積欠租金逾2個月時，始得行使上開權利。次按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。⒉查吳崇慶、吳滿珠與被告於107年10月13日就吳崇慶所有1樓
房屋，及吳滿珠所有2樓房屋分別簽訂房屋租賃契約，租期自107年10月13日至112年11月15日止，租金分別為3萬元（1樓）、2萬元（2樓）；又被告自110年1月13日起即未給付1樓房屋租金，經原告於110年2月以律師函催告繳租，於110年2月21日以電子郵件催告繳租，以及於110年6月21日以存證信函再次催告繳租等事實，為兩造所不爭。另原告主張被告自109年12月13日起即未給付2樓房屋租金，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查依系爭1樓、2樓房屋租賃契約書第3條、第4條約定，1樓房屋每月租金3萬元，應於每月13日、28日以前分2次給付，每次應分別繳付1萬5,000元；2樓房屋每月租金2萬元，應於每月13日、28日以前分2次給付，每次應分別繳付1萬元。
準此，被告應於每月起租日13日各給付1樓房屋租金1萬5,000元、2樓房屋租金1萬元，另於每月起租日屆滿半月後即28日各給付1樓房屋租金1萬5,000元、2樓房屋租金1萬元。再查，依2樓房屋年房租收付款明細之記載(見本院卷一第219-222頁)，吳宗慶於109年12月5日代收受被告就2樓房屋應於109年11月28日給付之租金1萬元後，即再無收款紀錄，而被告於109年11月28日所給付者乃為2樓房屋自109年11月28日至109年12月12日之應付租金，足見被告就2樓房屋租金僅繳付至109年12月12日。至被告雖另提出109年12月14日轉帳1萬5,000元、109年12月27日轉帳轉帳1萬5,000元之交易明細（見本院卷一第215頁、217頁)，抗辯其就2樓房屋租金已繳至109年12月31日云云。惟被告於109年12月13日應給付吳崇慶自109年12月13日至109年12月27日之1樓房屋應付租金1萬5,000元，及給付吳滿珠自109年12月13日至109年12月27日之2樓房屋應付租金1萬元；另於109年12月28日應給付吳崇慶自109年12月28日至110年1月12日之1樓房屋應付租金1萬5,000元，及給付吳滿珠自109年12月28日至110年1月12日之2樓房屋應付租金1萬元。又被告上開匯款日期、金額均核與1樓房屋應付租金之日期、金額大致相符，且其並未能舉證證明除上開轉帳紀錄外，另有於109年12月13日、109年12月28日給付1樓房屋租金各1萬5,000元等事實，足見被告於109年12月14日、12月27日各轉帳1萬5,000元僅係繳納1樓房屋分別迄至109年12月27日、110年1月12日止之租金，而與2樓房屋租金無涉。又原告於110年2月所發出律師函雖僅提及1樓房屋110年1月租金部分，然尚難以此認定被告已有繳付2樓房屋109年12月之租金。是被告前開抗辯，委不足採。從而，原告主張被告自110年1月13日起未給付1樓房屋租金及自109年12月13日起未給付2樓房屋租金，洵屬有據。
⒊另被告抗辯其自110年1月4日起即未再對1、2樓房屋為全部使
用收益，原告請求租金並無理由。且因違建部分亦屬承租範圍，原告未能使房屋回復至先前得完全使用之狀態，屬出租人法定義務之違反，被告無法就1、2樓房屋為正常使用收益，自可援引民法第264條主張同時履行抗辯而拒絕給付自110年1月4日後之租金云云。惟查：
⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查系爭1樓房屋租賃契約書第1條約定：「甲方（即吳崇慶）房（店）屋所在地及使用範圍：新北市○○區○○路000○0號1樓—依建物所有權狀所標示範圍。（僅供乙方（即被告）從事餐飲業務，不得經營違反社會善良風俗習慣之行業，出租人依房屋現況點交承租人乙方。」、系爭2樓房屋租賃契約書第1條約定：「甲方（即吳滿珠）房（店）屋所在地及使用範圍：新北市○○區○○路000○0號2樓—依建物所有權狀所標示範圍。（僅供住家，不得經營任何行業)，出租人依房屋現況點交承租人乙方。……」。而兩造既均不爭執系爭1、2樓房屋後方有增建違建部分，被告於簽約前即已知悉，而契約文字既已明示租賃標的之使用範圍依建物所有權狀標示範圍，並載明出租人吳崇慶、吳滿珠依房屋現況點交予承租人即被告，據此，足見締約雙方已同意系爭1、2樓房屋後方增建違建部分雖屬出租人現況點交予承租人使用收益之範圍，惟租賃標的範圍僅依建物所有權狀標示範圍為準，合先敘明。
⑵又系爭1樓房屋後側增建違建部分，固因新北市政府辦理污水
下水道用戶接管工程，指示新北市政府違章建築拆除大隊辦理影響工程用地範圍之障礙違章建築認定作業，經該大隊於109年6月23日以新北拆勞字第1093252658號違章建築認定通知書認定在案，然若住戶未能主動配合退縮符合「新北市下水道管理規則第16條」規定之施工空間，方需由新北市政府水利局開口合約廠商，進行強制拆除作業。而系爭1樓違建部分經該大隊於109年12月10日發文通知屋主吳崇慶，訂於109年12月29日執行拆除；再於110年3月10日發文通知屋主吳崇慶，訂於110年3月23日執行拆除。惟兩次通知新北市政府水利局同意給予屋主切結自拆，此有新北市政府違章建築拆除大隊111年6月6日函文暨附件可按（見本院卷一第297-321頁）。又原告為執行違建拆除退縮工程，已聯繫廠商進行拆除作業，並多次與被告協商，通知被告儘速通知廠商交付施工場地之日期，亦有原告提出之存證信函、電子郵件等件可按（見本院卷一第105頁、109-141頁)。而被告固抗辯其於110年1月4日暫停營業，此即同意原告進行拆除，且原告亦持有備用鑰匙，自得自行開門供包商入內整建即可云云。然被告雖於110年1月4日暫停營業，惟斯時兩造間既存有租賃契約，系爭1、2樓房屋已交由被告使用收益，由被告繼續占有中，且屋內尚有被告所有之物品，按諸一般社會通念，出租人倘未徵得承租人之同意，或經承租人辦理交屋手續，出租人雖有修繕房屋或施工之必要，縱持有備份鑰匙，亦不敢逕行進入租賃房屋內，以杜日後爭議。又觀諸依被告所提出110年1月4日寄送予吳崇慶之存證信函，僅載明「頃接吳宗慶(甲方代理人)通知，甲方為配合下水道接管工程，擬自行拆除已租予乙方之租賃物1樓部分違建（約3坪)並補強2樓結構。為維護用餐衛生及人員安全，乙方將自110年1月4日起暫停營業及停止給付甲方租金，……」等內容（見本院卷一第69頁)，亦尚難認定被告已有同意出租人吳崇慶可持備份鑰匙自行進入1樓房屋施工。再衡諸常情，承攬契約之工期本可經由定作人與承攬人視工程內容協商決定，被告於廠商施工期間配合辦理即可，焉有未與吳崇慶協商施工期間，即自行決定暫停營業之理。況依新北市政府水利局110年4月30日函文可知，施工路徑存有違建障礙，係因1樓房屋使用狀態為房屋承租，無法確認配合污水工程強制拆除範圍之內部空間是否存有租客設備財產，故暫無法執行強制拆除等情（見本院卷一第153頁)；且依110年5月7日強制拆除前協調會勘紀錄結論觀之，亦係一再催請承租戶即被告自行確認現況建物內之設備，如仍須使用請盡速自行搬離，如屆時未自行搬離建物內相關設備，強制拆除階段將視廢棄物處置清運等情（見本院卷一第155-161頁)，足認公權力機關亦因系爭1樓房屋存有租賃關係，而未能要求屋主逕處理需強制拆除範圍之1樓房屋內部空間。是以，自不得僅依被告單方面決定於110年1月4日暫停營業之行為，即認被告同意吳宗慶可自行開門供包商入內整建，顯見系爭違建拆除退縮工程遲未能進行，係因被告拖延未能配合辦理所致。
⑶再被告雖主張自110年1月4日起即未對1、2樓房屋為全部使用
收益，吳崇慶、吳滿珠不得請求自110年1月4日起迄今之被告未能使用收益期間之租金云云。惟查，被告係單方面決定於110年1月4日暫停營業，且1、2樓房屋縱有部分違建，然於斯時並無不能合於租賃契約約定使用、收益之狀態，已如前述，而租賃契約存續期間，承租人對於租賃標的不論有無為使用收益，均需依約定給付租金予出租人。況被告並不否認未於110年1月4日將鑰匙交還原告，且亦未舉證證明其於110年1月4日已將1、2樓房屋屋內物品遷離，何來未對1、2樓房屋為使用收益之情。抑且，被告並未舉證證明已與原告達成自110年1月4日起暫停租約，毋庸給付租金之協議；且由被告所提出財政部北區國稅局110年1月5日函文觀之，被告係申請自110年1月4日起至111年1月3日止停業1年（見本院卷一第67頁），惟有關1樓房屋違建拆除退縮工程，縱加計復原工程部分，亦毋需長達1年之久，此觀系爭1樓房屋之違建拆除雖因被告未能配合辦理，經新北市政府違章建築拆除大隊於110年8月16日自1樓房屋後方違建外牆進行破壞、強制拆除，再交原告自行改善拆除完成，原告於110年8月31日即已完成退縮後牆面砌磚、粉刷、廢棄物清運及水電復舊等工程，有現場照片及錄影檔案可按(見本院卷一第341-361頁)，顯見1樓房屋違建拆除退縮復原工程之施工期間僅需費時半個月。是被告申請長達1年之停業是否與1樓房屋違建拆除退縮工程有關，亦非無疑。故被告此部分抗辯，亦不足為採。
⑷另被告主張因違建部分亦屬承租範圍，原告未能使房屋回復
至先前得完全使用之狀態，屬出租人法定義務之違反，被告無法就1、2樓房屋為正常使用收益，自可援引民法第264條主張同時履行抗辯而拒絕給付自110年1月4日後之租金云云。惟按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付，最高法院102年度台上字第1892號判決採此見解。但以出租人未交付及維持租賃物合於租賃目的使用為限。查1、2樓房屋違建部分非屬租賃標的範圍，業經本院認定如前，則1、2樓房屋違建部分自非屬原告應保持提供合於約定使用收益狀態租賃物之範圍。況依民法第435條第1項規定：
「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人僅得按滅失之部分，請求減少租金。」，則縱認1、2樓房屋違建部分亦屬租賃標的之範圍，然被告既並未舉證證明1樓房屋進行違建拆除退縮工程，將導致違建位置所在之配電盤及廁所損壞無法再為使用，且1樓房屋違建拆除退縮暨復原工程之施工期間僅需半個月之期間，已如前述。則縱使1樓房屋部分違建遭拆除，然客觀上尚不致被告不能以系爭1樓房屋繼續從事餐飲業務使用，遑論2樓房屋違建並未遭拆除，且未有任何妨礙2樓房屋供住家用之使用收益狀態，是被告至多僅得自滅失時起按滅失部分請求減少1樓房屋租金而已，亦非可因此拒付1、2樓房屋之全部租金。故被告主張原告未盡交付合於租賃目的使用之租賃物云云，既非可採，則被告自110年1月4日起行使同時履行抗辯權而拒絕租金之支付，洵屬無據。
⒋末查，原告自110年2月起即有以律師函、電子郵件多次催告
被告繳付租金，復於110年6月21日以被告自110年1月13日起未給付1樓房屋租金及自109年12月13日起未給付2樓房屋租金，寄發存證信函催告被告函到7日內繳付1、2樓房屋未付之租金，同時表明逾期未履行，即視同通知終止租賃契約之意思表示，該函已於110年6月22日送達被告，有存證信函及送達回執可按（見重簡卷第45-51頁）。又揆諸前揭說明，本件經扣除1樓房屋押租金9萬元、2樓房屋押租金6萬元後，被告所積欠1、2樓房屋租金，迄至110年6月21日止均已達2個月以上，而原告所為上開催告核係附停止條件之終止租約之意思表示，因被告逾7日仍未給付租金，則條件成就，即已生終止租約之效力，原告無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨參照）。從而，堪認系爭1、2樓房屋租賃契約均已於110年6月29日經吳崇慶、吳滿珠合法終止，則被告於原租賃契約終止後仍繼續占有系爭1、2樓房屋，自屬無權占有。又吳崇慶已於110年10月24日死亡，劉桂珍、蔡美子為其繼承人。故原告依據民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭1樓房屋予劉桂珍、蔡美子及遷讓返還系爭2樓房屋予吳滿珠，洵屬有據，應予准許。
㈡原告依系爭租賃契約，請求被告給付迄至110年6月28日積
欠之租金，有無理由？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約；又承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。
⒉查被告自110年1月13日起未給付1樓房屋租金及自109年12月1
3日起未給付2樓房屋租金，且系爭1、2樓房屋租賃契約均業經原告於110年6月29日合法終止，業經本院認定如前。從而，分別扣除1、2樓房屋押租金各9萬元、6萬元後，原告依系爭租賃契約之約定，請求被告給付劉桂珍、蔡美子1樓房屋自110年1月13日起至110年6月28日止積欠之租金7萬6,000元【計算式：30,000元×（5＋16/30）-90,000元＝76,000元】、給付吳滿珠2樓房屋自109年12月13日起至110年6月28日止積欠之租金7萬0,667元【計算式：20,000元×（6＋16/30）-60,000元＝70,667元】，即屬有據，應予准許。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告給付迄至110年5月代繳
之水電費，有無理由？查兩造並不爭執劉桂珍、蔡美子就1樓房屋總計繳納至110年5月份止之水電費計1,826元；吳滿珠就2樓房屋總計繳納至110年5月份之水電費計576元等事實，並有台灣電力公司繳費通知單暨繳費憑證、台灣自來水公司水費通知單暨繳費憑證及台灣電力公司台北西區營業處112年2月21日函文附卷可稽。又依系爭1、2樓房屋租賃契約書第15條約定：「…交付房屋日起，水電費、瓦斯費及乙方（即被告）居住使用本租賃房屋所衍生之雜項費用等由乙方自行負擔。」。從而，被告在1、2樓房屋租賃期間所發生之水電費，自應由被告負擔。
茲劉桂珍、蔡美子就1樓房屋已繳納迄至110年5月份止之水電費計1,826元；吳滿珠就2樓房屋已繳納迄至110年5月份之水電費計576元。是原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付劉桂珍、蔡美子水電費1,826元、給付吳滿珠576元，洵屬有據，應予准許。
㈣原告依民法第179條之規定，請求被告自111年6月29日起至
遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號裁判要旨可資參照。是以，承租人於房屋之租賃關係終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益，自得依不當得利之法律關係，請求其償還相當於租金之利益。
⒉查本件系爭1、2樓房屋租賃契約均已於110年6月29日終止，
業如前述，則被告自110年6月30日起未返還系爭房屋而仍繼續無權占有，自受有相當於租金之不當得利，並致1樓房屋所有權人劉桂珍、蔡美子及2樓房屋所有權人吳滿珠分別受有不能使用收益系爭1、2樓房屋之損害，是原告依上開規定，請求被告自110年6月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付劉桂珍、蔡美子相當於月租金即每月3萬元之不當得利、按月給付吳滿珠相當於月租金即每月2萬元之不當得利，當屬有據；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、末按2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條固定有明文。然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條亦有明定，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。準此，被告自應先就其所主張抵銷之債權及數額確實存在之事實，負舉證責任。被告固以：因吳宗慶於帶看屋時允諾1、2樓房屋增違建部分為舊式（既存）違建，毋庸擔心遭政府拆除，因吳崇慶、吳滿珠未能依債之本旨履行租賃契約，被告除須被迫停業外，因自109年12月23日起，被告開始資遣員工，並與保全、電信、清潔業者、外送商家及多家供應商提前解約，且國稅局核定被告銷售額為按月15萬6,000元，裝潢房屋亦已花費約300萬元，損失慘重，被告就此部分損失自可依債務不履行及瑕疵擔保等規定向原告請求，並據以主張抵銷云云。惟查，被告並不能舉證證明系爭1、2樓房屋有不合於兩造約定之使用、收益狀態，業經本院認定如前，尚難認原告有何應負債務不履行或瑕疵擔保責任可言。是被告前開抗辯，自不足採。從而，被告所為抵銷之抗辯，為無理由，不足為採。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定及系爭1、2樓房屋租賃契約暨繼承之法律關係，請求：㈠被告應將1樓房屋遷讓騰空返還予劉桂珍、蔡美子，並給付劉桂珍、蔡美子7萬7,826元（計算式：76,000元＋1,826元＝77,826元)，及應自110年6月30日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付劉桂珍、蔡美子3萬元；㈡被告應將2樓房屋遷讓騰空返還予吳滿珠，並給付吳滿珠7萬1,243元（計算式：70,667元＋576元＝71,243元)，及應自110年6月30日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付吳滿珠2萬元，均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 17 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 17 日
書記官 李依芳