臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第316號原 告 賴彥豪
賴柏岑吳芬嬌共 同訴訟代理人 蔡侑芳律師被 告 李添財訴訟代理人 王得州律師
王品舜律師上列當事人間請求履行約事件，經本院於民國111年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付價金新臺幣壹仟伍佰玖拾柒萬元（扣除原告墊付被告應負擔之稅費）之同時，將坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍3分之1移轉登記予原告指定登記名義人賴彥豪。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告賴顯星於訴訟程序中死亡，其繼承人即原告賴彥豪、賴柏岑、吳芬嬌，已依法具狀承受訴訟。
二、原告起訴主張：㈠坐落新北市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），面積共2
64平方公尺，原為訴外人李振成（已歿）所有，被告李添財與其二位兄長於民國101年4月繼承取得該筆土地，三兄弟一人各持有權利範圍3分之1；賴顯星於103年2月向被告之二位兄長買受取得權利範圍3分之2，並指定由女兒賴柏岑為登記名義人。據此，系爭土地目前由賴柏岑與被告共有，賴柏岑持有權利範圍3分之2，合計196平方公尺（計算式：264x2/3=196），被告持有權利範圍3分之1，合計88公尺（計算式：
264x1/3=88），有土地登記謄本可稽（原證1號）。
㈡賴顯星在系爭土地旁設有廠房，為方便公司車輛進出使用，
曾與被告簽訂101年12月11日土地買賣契約（下稱系爭101年契約，原證2號），約定購買系爭土地全部（權利範圍1分之1），後因被告拒絕履行契約，適才於103年間由被告二位兄長依系爭101年契約約定之單價，出售系爭土地權利範圍3分之2予賴顯星，並移轉登記予賴柏岑，隨即交付使用。因數度溝通未果，原告以系爭101年契約向 鈞院起訴請求被告履行契約（鈞院109年度重訴字第675號），於111年2月10日作成111年度移調字2號調解筆錄，約定為：「一、 被告李添財同意以每坪新台幣（下同）60萬元的價格出售所有坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3予原告（賴顯星）。二、 關於前項買賣契約的約定內容至少應包括但不限下列事項：（一）買賣總價金為1597萬元、（二）土地增值稅由被告李添財負擔…（五）於本件買賣契約補行簽訂時（至少應於111年3月10日前），聲請人（賴顯星）應先支付簽約金200萬元…。三、 …（下略）」（下稱系爭調解筆錄，原證3號）。
㈢賴顯星為履行系爭調解筆錄約定，與被告於111年3月10日前
補行簽訂買賣契約，已委請地政士協助，於111年2月24日提供買賣契約初稿予被告（原證4號），被告未修改前開稿件文字，惟委託王安明律師發函，要求賴顯星應於補行簽訂買賣契約之前先給付新臺幣（下同）200萬元云云（原證5號），與兩造調解時約定不符，賴顯星業已於收受前函翌日即111年3月4日函覆被告（原證6號）。於111年3月8日，被告委託之王安明律師致電原告方，表示：原訂於翌日（111年3月9日）之簽約，被告將不出席。賴顯星只好再次發函，請被告於同年3月31日前完成簽約（原證7號），但未獲回應，隨後，幾經輾轉，又聯繫被告委託之王得州律師，詢問有關簽約事（原證8號），迄今仍無下文，被告顯無誠意履行系爭調解筆錄之約定，爰起訴請求履行契約。
㈣請求權基礎：兩造約定賴顯星以每坪60萬元，合計總價1597
萬元，向被告購買新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3。
㈤兩造已就買賣契約之必要與非必要之點，達成意思一致，有
系爭調解筆錄（原證3號），及同日調解程序筆錄（原證3-1號）可資證明，堪認兩造間已成立買賣契約，原告起訴請求為有理由：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，民法第153條定有明文。
⒉兩造固因被告推託而未能補行簽訂書面買賣契約，惟買賣契
約為不要式契約，兩造既已就買賣之標的暨其權利範圍為「新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3」、買賣價金「以每坪60萬元，合計總價1597萬元」等買賣契約必要之點，達成意思一致，並就非必要之點，包括土地增值稅由被告負擔、原告得指定登記名義人等，亦達成意思一致，此有系爭調解筆錄（原證3號）以及同日調解程序筆錄（原證3-1號）可稽。依上揭民法第153條約定，堪認兩造間已成立買賣契約，原告起訴請求履行為有理由。
㈥並為訴之聲明：如主文第1項所示。
三、被告答辯：㈠兩造間對買賣契約主體尚存爭議，又對非必要之點意思表示不合致，依事件之性質，不宜認買賣本約已成立：
⒈按不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價
金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。從而不動產買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。【參照最高法院106年度台上字第2932號民事判決要旨、最高法院106年度台上字第480號民事判決要旨、最高法院103年度台上字第181號民事判決要旨、最高法院102年度台上字第488號民事判決要旨、最高法院80年度台上字第1883號民事判決要旨、最高法院79年度台上字第1357號民事判決要旨、最高法院61年台上字第964號民事判例要旨、臺灣高等法院105年度重上更（二）字第52號民事判決要旨、臺灣高等法院103年度重上更（一）字第51號民事判決要旨】。
⒉兩造間系爭調解筆錄、系爭調解程序筆錄固提及標的物與價
金，然依上揭最高法院判例、判決要旨以及臺灣高等法院判決要旨，並非當然成立買賣契約，且兩造就買受人為何人尚存爭議(原證4，記載之買受人並非前原告賴顯星)，另就履行之方法雖有提及，但未具體指明，就履行之時期，則未予明確約定，足見當事人對於非必要之點意思表示尚不合致，衡諸標的物為土地所有權應有部分，顯屬不動產之交易，理應慎重，在履行方法、履行時期未予明確約定之情況下，不宜認買賣本約成立。
⒊是以，尚難認系爭調解筆錄、系爭調解程序筆錄為買賣契約
，亦不足援以證明兩造間有買賣契約存在，原告自不得請求被告履行出賣人之義務。何況調解提及之價金與市價差異過大，對於被告過於苛刻，被告實難接受。
㈡尚未具備約定要式之特別成立要件，買賣本約不成立：
⒈按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。
⒉自原證6以觀，前原告賴顯星於存證信函中多次提及「簽訂買
賣契約」並委託授權其子賴彥豪「簽訂買賣契約」，足見兩造間尚未締結買賣契約且為前原告賴顯星與原告賴彥豪所明知。再者，系爭調解筆錄之「二、(五)(六)」(原證3)明文「補行簽訂買賣契約書面」，足見當事人認為書面為買賣契約不可或缺之要件，否則何須「補行」？又如何稱為「補行」？顯然當事人非無以書面為買賣契約特別成立要件之意思，並不僅以保全證據為目的。揆諸本件兩造迄未訂定買賣契約，原告自不得請求被告履行出賣人之義務。
㈢原告迄未先交付被告成約定金或立約定金，買賣本約不成立：
⒈所謂成約定金係以交付定金為契約成立要件，亦即定金所確
保之契約，除由當事人間互相表示意思一致以外，尚須交付定金，始可成立而發生效力【參照最高法院109年度台上字第2068號民事判決要旨】。又按契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金。此項定金與以主契約之存在為前提之定金，在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249條規定之適用。故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第3款之規定。至於立約定金乃在契約成立之前所交付，自可以此反證本約尚未成立，而無民法第248條所規定之適用【參照最高法院102年度台上字第69號民事判決要旨、臺灣高等法院100年度重上字第810號民事判決要旨】。
⒉衡諸系爭調解筆錄之「二、(五) 於本件買賣契約書面補行簽
訂時，原告應『先』支付『簽約金』200萬元」(原證3)，上揭「簽約金」應屬成約定金或立約定金，原告於簽訂契約「前」即應給付被告，然原告迄今並未交付被告簽約金，依上揭判決意旨，自得認定或反證兩造間買賣契約尚未成立，原告無從請求被告履行出賣人義務。
㈣結語：是以，兩造間系爭調解筆錄、系爭調解程序筆錄尚不
構成買賣本約，被告並無出賣人義務之可言，原告訴請被告履行出賣人義務，顯無理由。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、查本件原告賴顯星與被告李添財，於111年2月10日，在本院作成111年度移調字2號調解筆錄，約定為：「一、 被告李添財同意以每坪新台幣（下同）60萬元的價格出售所有坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3予原告（賴顯星）。二、 關於前項買賣契約的約定內容至少應包括但不限下列事項：（一）買賣總價金為1597萬元、（二）土地增值稅由被告李添財負擔…（五）於本件買賣契約補行簽訂時（至少應於111年3月10日前），聲請人（賴顯星）應先支付簽約金200萬元…。三、 …（下略）」之事實，有調解筆錄在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張兩造約定賴顯星以每坪60萬元，合計總價1597萬元，向被告購買坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3，已就買賣契約之必要與非必要之點，達成意思一致，堪認兩造間已成立買賣契約，原告訴請被告履行契約為有理由等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立」、「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，民法第153條第1、2項定有明文。又「預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為『土地買賣預約書』，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約」，最高法院亦著有64年台上字第1567號裁判可參。查本件兩造成立調解後，雖未能依調解筆錄約定補行簽訂書面買賣契約，惟買賣契約為不要式契約，兩造既已就買賣之標的暨其權利範圍為「新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3」、買賣價金「以每坪60萬元，合計總價1597萬元」等買賣契約必要之點，達成意思一致，並就非必要之點，包括土地增值稅由被告負擔、原告得指定登記名義人等，亦達成意思一致，已有調解筆錄（原證3號）及同日調解程序筆錄（原證3-1號）可稽，原告主張依民法第153條規定，兩造間已成立買賣契約，即屬有據。再者，兩造於111年2月10日關於買賣系爭土地之約定，非但無將來訂立買賣本約之約定，且就買賣之權利範圍、價金、繳納價款、辦理買賣方式等均經明確約定，兩造間約定自屬買賣之本約而非預約，亦屬灼然。
㈡被告固抗辯兩造間系爭調解筆錄、系爭調解程序筆錄固提及
標的物與價金，然依此並非當然成立買賣契約，且兩造就買受人為何人尚存爭議(原證4，記載之買受人並非前原告賴顯星)，另就履行之方法雖有提及，但未具體指明，就履行之時期，則未予明確約定，足見當事人對於非必要之點意思表示尚不合致，衡諸標的物為土地所有權應有部分，顯屬不動產之交易，理應慎重，在履行方法、履行時期未予明確約定之情況下，不宜認買賣本約成立云云。惟本院認定兩造於系爭調解筆錄成立買賣契約，已如前述，且本院前係為解決兩造履行土地買賣契約紛爭，始促成當事人成立調解，調解方案內容亦甚為周詳明確，兩造既同意成立調解，自應受其拘束，不應再爭執買賣契約尚未成立，故被告上開所辯自無取。
㈢被告復抗辯賴顯星於存證信函中多次提及「簽訂買賣契約」
並委託授權其子賴彥豪「簽訂買賣契約」，足見兩造間尚未締結買賣契約且為前原告賴顯星與原告賴彥豪所明知，且系爭調解筆錄之「二、(五)(六)」明文「補行簽訂買賣契約書面」，足見當事人認為書面為買賣契約不可或缺之要件，否則何須「補行」？又如何稱為「補行」？顯然當事人非無以書面為買賣契約特別成立要件之意思，並不僅以保全證據為目的，是本件兩造迄未訂定買賣契約，原告自不得請求被告履行出賣人之義務云云。然查，買賣契約本為不要式契約，本件兩造既已就買賣系爭土地之範圍、價金暨給付方式、移轉登記之對象等買賣契約必要之點，均達成一致共識，並對於其他買賣細節，包括土地增值稅由被告負擔，本件買賣採履約保證方式，其費用與代書費則由原告負擔等，業約定明確，依民法第153條規定，堪認兩造間已成立買賣契約，已如前述，故被告此部分所辯亦無可取。
㈣被告另抗辯原告迄未先交付被告成約定金或立約定金，買賣
本約不成立，蓋衡諸系爭調解筆錄之「二、(五) 於本件買賣契約書面補行簽訂時，原告應『先』支付『簽約金』200萬元」，該「簽約金」應屬成約定金或立約定金，原告於簽訂契約「前」即應給付被告，然原告迄今並未交付被告簽約金，自得認定或反證兩造間買賣契約尚未成立，原告無從請求被告履行出賣人義務云云。惟查，本件兩造於系爭調解筆錄約定「（五）於本件買賣契約補行簽訂時（至少應於111年3月10日前），原告應先支付簽約金200萬元」等語，顯見兩造係約定原告應於補行簽訂買賣契約之同時，支付簽約金200萬元予被告，且原告已於111年3月4日以存證信函通知被告表示願依前開約定，於補行簽訂買賣契約之同時，支付簽約金200萬元（本院卷第65至73頁），嗣因被告不願出面補行簽訂買賣契約書面，原告自無從交付200萬元予被告，故被告上開所辯仍無可取。
五、綜上所述，本件賴顯星與被告，已於111年2月10日，在本院作成111年度移調字2號調解筆錄，成立：「一、 被告李添財同意以每坪新台幣（下同）60萬元的價格出售所有坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3予原告（賴顯星）。
二、 關於前項買賣契約的約定內容至少應包括但不限下列事項：（一）買賣總價金為1597萬元、（二）土地增值稅由被告李添財負擔…（五）於本件買賣契約補行簽訂時（至少應於111年3月10日前），聲請人（賴顯星）應先支付簽約金200萬元…。三、 …（下略）」之買賣契約。從而，原告依上開買賣契約之法律關係，求為判決：被告應於原告給付價金1597萬元（扣除原告墊付被告應負擔之稅費）之同時，將坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍3分之1移轉登記予原告指定登記名義人賴彥豪，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 28 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 31 日
書記官 游曉婷