臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第320號原 告 朱明龍
許柏榆張月美蕭進流蘇曉倩黃麗純共 同訴訟代理人 張漢榮律師被 告 鄭清水訴訟代理人 李銘洲律師複 代 理人 劉冠頤律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。原告主張其參與投標新北市政府於民國110年10月12日公告代為標售110年度第6批地籍清理未釐清權屬土地，並經新北市政府公告以新臺幣（下同）630萬7,000元標得新北市○○區○○段000000地號土地(下稱系爭土地）。詎料，被告於公告決標後以符合地籍清理條例第12條第1項第4款之優先承買權資格為由，向新北市政府行使優先承買權，新北市政府發文通知原告應於文到10內提起民事訴訟，如有逾期不起訴，將核發產權移轉證明書予被告等情，有新北市政府111年3月8日函文在卷可參（11年度板司調字第79號卷《下稱調卷》第37至39頁）。是兩造間就被告對系爭土地有無優先承買權之法律關係存在即屬不明確，並導致原告私法上之地位有受侵害之危險，非經判決確認，無以除去。因此，原告訴請確認被告對於系爭土地之優先承買權不存在，即有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：新北市政府於110年10月12日公告代為標售110年度第6批地籍清理未釐清權屬土地，原告依新北市政府之公告參與投標系爭土地，經新北市政府公告原告以630萬7,000元得標。詎料，被告以系爭土地上之建物（即門牌號碼新北市○○區○○里0鄰○○路000巷0號，下稱系爭建物）係其母親即訴外人鄭桂於60年間所興建，符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定「本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之要件為由，向新北市政府提出優先購買申請，並檢具房屋稅籍證明書等相關文件為證。然被告提出之房屋稅籍證明書記載系爭建物一層之構造為「加強磚造」及「鋼鐵造」，與新北市代為標售土地及建物清冊備註系爭土地上之建物為鋼筋混凝土之情況，顯有不同。而被告於110年2月10日新北市地政事務所訪查時自稱系爭建物大約80年間因房屋老舊重新整建。系爭建物之磚造部分早已因整建為鋼筋混凝土而滅失，而鋼筋混凝土則係於90年7月以後所改建，被告應係於90年7月以後始占有系爭土地，不符合優先承買條件，或至少就增建部分並不符合優先承買之條件等語。並聲明：確認被告就坐落於新北市○○區○○段000000地號土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：新北市○○區○○段0000○0000○0000地號等三筆土地，為早年由信徒捐獻而登記神祇「福德爺」為土地所有權人之土地，被告母親鄭桂前於60年間即於鶯歌區國際段1599地號土地（下稱系爭1599地號土地）興建一加強磚造建物，經新北○○○○○○○○編釘門牌為「新北市○○區○○里0鄰○○路000巷0號」。新北市政府於109年6月間，依據地籍清理條例第13條第1項規定及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4條第6款規定，公告代為標售新北市○○區○○段0000○0000○0000地號等三筆土地，被告旋即依據地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第22條第1項第4款規定，向新北市政府申請暫緩標售，並同時申請依土地現況使用情形辦理分割標售，業經新北市政府准予暫緩標售，並安排相關主管單位、局處會同被告先後於109年6月10日、109年11月9日前往現地會勘，確認被告所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號之系爭建物坐落於系爭1599地號土地上，並將系爭建物坐落於系爭1599地號土地之範圍，獨立分割為同區段1599-2地號土地後，經新北市政府地政局於109年12月1日辦理分割登記完竣。被告母親截至地籍清理條例施行前十年即87年7月1日止，以占有人身分持續占有系爭土地長達27年餘，期間並無間斷。被告母親鄭桂嗣於90年6月間以贈與為原因，將系爭建物之事實上處分權轉讓予被告，被告取得系爭建物之事實上處分權後，即由被告以占有人身分繼續占有系爭土地，且於110年10月間新北市政府公告代為標售系爭土地時，被告仍為系爭土地之占有人，符合地籍清理條例第12條第1項第4款所定之要件。其次，系爭建物一樓面積為66㎡之「加強磚造」部分，自67年7月起課房屋稅迄今，期間並無發生滅失之情事。嗣於90年7月在系爭一樓磚造建物上方加蓋第二層面積為66㎡之「加強磚造」建物；再於106年3月於系爭建物一、二樓「加強磚造」部分後方就地加蓋上下相連一、二層面積各為16.63㎡之「鋼鐵造」建物，及於系爭建物二層上方加蓋三層面積
82.63㎡之「鋼鐵造」建物。是系爭建物係由一層「磚造」部分向外、向上進行二次增建而成，並無拆除重建之情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定標售土地時，於該條例施行前已占有標售土地達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人者，得主張優先購買權，地籍清理條例第12條第1項第4款定有明文；而占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算，地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法（下稱代為標售辦法）第11條第2 項亦有規定。又地籍清理條例係於97年7月1日施行，準此可知，土地標售時之現占有人，其本人占有之期間，或與其被繼承人或讓與人之占有期間合併計算結果，於97年7月1日前已達10年以上（即占有期間之起點早於87年7月1日），且至標售時仍繼續占有該土地者，即得向主管機關主張優先購買標售土地。次按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。而建築物不能脫離土地而存在，建築物之所有人（含事實上處分權人）或占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼續性之結合關係，應認係土地之占有人。
㈡、經查，被告於109年6月間因新北市政府依據地籍清理條例第13條第1項規定及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4條第6款規定，公告代為標售系爭1599地號土地，而向新北市政府申請依土地現況使用情形辦理分割標售。經新北市政府安排相關主管單位、局處會同被告先後於109年6月10日、109年11月9日前往現地會勘，確認系爭建物坐落於系爭1599地號土地上之範圍，獨立分割為同區段1599-2地號土地。新北市政府於系爭土地完成分割登記後將之列為110年度第6批地籍清理土地公開標售案代為標售之標的，而經原告於111年1月18日以630萬7,000元得標，被告則於10日內即於111年1月20日檢附相關文件向新北市政府主張其為符合地籍清理條例第12條第1項第1款及第4款優先購買權資格之人，並向新北市政府表示行使優先購買之意思表示等情，有新北市政府110年10月12日公告、111年1月18日公告、新北市政府109年11月10日函文檢附1599-2地號土地會勘紀錄、土地登記第二類謄本、代為標售土地優先購買權申請書等件為證(調卷第17頁至19頁、第21頁、第35頁、本院卷第75至81頁、第87頁)，並有本院調取新北市政府代為標售110年度第6批地籍清理未能釐清權屬土地公開標售案相關資料附卷可參(本院卷第139至190頁)，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈢、次查，鄭桂於67年6月1日即興建系爭建物一層樓加強磚造66㎡部分，嗣於90年6月18日將系爭建物贈與被告，被告迄至111年時仍為系爭建物事實上處分權人等情，有土地及建築改良物贈與所有權移轉契約書、贈與稅免稅證明書、契稅繳款書、房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書等件在卷可考(本院卷第123至129頁、第179頁、第243至249頁)。基上，鄭桂於67年6月以在系爭土地興建系爭建物而占用系爭土地，被告於90年6月18日因受贈而取得系爭建物事實上處分權，並承繼鄭桂對於系爭土地之占有。是被告主張110年間標售系爭土地時，其依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2項之規定，合併計入前占有人鄭桂之占有時間已逾10年，符合優先承買權要件，自有理由。至於原告主張依據系爭建物現況構造，應係為90年以後所興建之鋼筋混凝建物，鄭桂於67年間原始興建之磚造建物已因改建而滅失。被告係於90年7月以後始占有系爭土地，系爭建物並非於地籍清理條例施行前已占有達十年以上，被告不符合於地籍清理條例施行前已占有達十年以上之優先承買條件，或至少就增建部分並不符合優先承買之條件等語。經查，系爭建物於67年6月初興建時為一樓加強磚造66㎡之建物，嗣於90年6月增建二樓加強磚造66㎡，再於106年3月增建一樓鋼鐵造16.63㎡、二樓16.63㎡、三樓82.63㎡（即66㎡＋16.63㎡=82.63㎡)等情，有新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處檢附房屋稅籍紀錄表及房屋平面圖等件足憑(本院卷第243至249頁)。復佐以系爭建物1層面積66㎡加強磚造建物自67年7月起課房屋稅迄今，折舊年數為44年，期間逐年課徵房屋稅並未中斷。倘系爭一樓加強磚造建物於90年間或106年有因拆除重建、整建而不復存在，稅捐稽徵機關於辦理房屋稅籍及使用情形清查時必然有所察覺，並會詳實登載於系爭房屋稅籍證明上，以供作為向納稅義務人課稅之正當依據。益徵原告主張系爭建物於67年興建之磚造部分已於90年因整建為鋼筋混凝土而滅失等情，顯與事實不符，不足憑採。原告雖又以新北市政府經現場會勘後備註系爭土地上之建物現況為鋼筋混凝土，與系爭建物房屋稅籍證明書所記載加強磚造部分之構造不符。惟依建築物磚構造設計及施工規範關於加強磚造建築物之定義：磚結構牆上下均有鋼筋混凝土過梁或基礎；左右均有鋼筋混凝土加強柱。過梁與加強柱應在磚牆砌造完成之後再澆置混凝土，使過樑與加強柱能與磚牆緊密固結連成一體等語（本院卷第233頁）。顯見「加強磚造建築物」本係以原磚造結構牆面為基礎，另施以鋼筋混凝土鞏固磚牆、梁柱藉以增強建物耐用程度之建物。是新北市政府製作之建物清冊所備註系爭土地上之建物為鋼筋混凝土，即與系爭建物房屋稅籍證明書記載建物構造別為加強磚造及鋼鐵造等情，並無矛盾之處，更不足以推論鄭桂於67年興建之加強磚造部分已滅失而為鋼鐵造之建物所取代。原告雖又主張被告就系爭建物增建部分並無優先承買等情。經查，90年7月增建部分係於1層建物上面興建2層加強磚造建物，不影響系爭建物已占用系爭土地之事實。至於系爭建物於106年間雖有向外增建16.63㎡之情況。惟查，被告於110年2月10日新北市樹林地政事務所訪談時陳述，其本身是土生土長之在地人，該處早期為三合院房屋，與兄弟鄭萬全一起居住於此地，大約於80年間因房屋老舊而重新整建，使用土地多年等語，有訪談紀錄表在卷可佐（本院卷第173頁）。而占有土地之態樣不一而足，只需對於土地有事實上管領之力者，即為占有人，不必然非於土地上興建建物。茲審以三合院建築，其上除建物外大都保留相當之空地作為庭院或其他用途，原告與其家族久居於該地，對於建物周遭之空地應有一定之管領力，衡情系爭建物增建之土地應係原三合院整體範圍內之空地，亦係就原管領範圍內之空地擴建為建物，應屬占有人對於占用土地之運用，自難遽認被告或鄭桂對於擴建部分之土地於擴建前並無占有之事實。從而，原告主張被告就系爭建物於90年或106年增建而占有部分，均不符合優先承買權條件等情，應屬無據，不足採信。
四、結論：被告母親鄭桂自67年間即以系爭建物占有系爭土地，被告於90年6月因贈與而取得系爭建物之事實上處分權，並承繼鄭桂對於系爭土地之占有，且於110年10月12日系爭土地標售時仍為系爭土地占有人之事實，堪以認定。則被告辯以其符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定優先承買權人之資格，故其於新北市政府代為標售系爭土地時主張優先承買，自屬有據。原告起訴請求確認被告對於系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事實、證據已經足夠明確，兩造所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
六、據上結論，本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
書記官 鄔琬誼