臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第332號原 告 胡興正
胡月桂訴訟代理人 胡興全複代理 人 林佩儀律師原 告 胡興全訴訟代理人 林佩儀律師被 告 施有進上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌碼新北市○○區○○街000巷00弄0號1樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣3萬1500元，及自民國111年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自民國111年3月1日起，至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔992/1000， 餘由原告負擔。
本判決第1、2項於原告新臺幣225萬元為被告供擔保後，得假執行。倘被告以新臺幣2250萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房
屋），原為訴外人胡呂貴英所有。胡呂貴英於民國110年9月21日死亡後，系爭房屋則由其全體繼承人即原告3人繼承取得所有(應有部分各1/3）。胡呂貴英於生前將系爭房屋出租予被告，期限未定，租金原約定每月新臺幣（下同）3萬8000元，後降為每月2萬元，並約定應於每月10日給付（下稱系爭租約）。詎被告自110年2月起即未依約付租，經原告於110年12月16日通知被告應於7日內給付積欠租金20萬元（至110年12月10日止，積欠10個月租金共20萬元。），逾期終止租約。被告於110年12月17日收受通知後，並未於110年12月24日前給付，系爭租約應於110年12月24日經原告合法終止。系爭租約終止後被告已無法律上原因繼續占用系爭房屋，爰本於民法第767條第1項規定請求被告將系爭房屋遷讓返還原告。另胡呂貴英死亡前（110年2月10日起至110年9月10日止，共7個月〈扣除4月已繳租金〉。） 之租金14萬元，依繼承法律關係及租賃契約關係請求被告給付；胡呂貴英死亡後至系爭租約終止前（110年10月10日起至110年12月24日止），亦依繼承法律關係及租賃契約關係請求被告給以每月2萬元計算租金；系爭租約終止後至被告遷讓返還系爭房屋之日止，則本於不當得利法律關係請求被告給付以每月2萬元計算相當於租金之利得等情。
㈡併為聲明：
⑴被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
⑵被告應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111
年4月1日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自111年3月1日起，至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告2萬元。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：對於胡呂貴英生前將其所有系爭房屋出租予被告約30年，僅第1年有簽租約，後未簽租約，應視為以不定期限繼續租約，租金原約定每月3萬8000元，後降為每月2萬元，並約定應於每月10日給付；胡呂貴英於110年9月21日死亡後，系爭房屋則由其全體繼承人即原告3人繼承取得所有(應有部分各1/3）；及被告於110年度共欠租10個月計20萬元，經原告定期催告被告繳付，被告於110年12月17日收受通知後，並未於110年12月24日前給付等情，被告不爭執。惟因被告長期租用系爭房屋，希望原告給予相當期限讓被告處理搬遷事宜。另被告應有給付押租金予胡呂貴英，僅因時日久遠，忘了曾給付多少金額押租金予胡呂貴英。又被告於承租系爭房屋期間，因屋後退縮工程（即系爭房屋屋後無權占用公有土地，遭主管機關要求拆除占用部分所支出拆除費用及回復費用）曾於109年間支出修繕費用2次，金額各14萬9500元、5萬9000元，合計共20萬8500元被告主張與本件欠租互為抵充等情。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋原為訴外人胡呂貴英所有。胡呂貴英於110年9月21
日死亡後，系爭房屋則由其全體繼承人即原告3人繼承取得所有(應有部分各1/3）等情，並有死亡證明書、繼承系統表、系爭房屋所有權狀在卷可佐。㈡胡呂貴英生前將其所有系爭房屋出租予被告約30年，僅第1年
有簽租約，後未簽租約，應視為以不定期限繼續租約，租金原約定每月3萬8000元，後降為每月2萬元，並約定應於每月10日給付等情。
㈢被告於110年度共欠租10個月計20萬元，經原告110年12月16
日以存證信函催告被告應於函到7日內繳付，逾期未繳付則終止租約。被告於110年12月17日收受通知後，並未於110年12月24日前給付欠租等情，並有存證信函附卷可佐。
四、按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。⑶承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時， 土地法第100條第1項第3款定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項亦定有明文。㈠被告抗辯：被告有繳付押租金予胡呂貴英一節，為原告所否
認，應由被告負舉證之責。關此部分，既未據被告提出任何證據以供本院審酌，被告前開抗辯，自無可採。即本件被告積欠租金，並無先以押租金抵償之餘地。
㈡原告主張：被告自110年2月10日起即未依約付租，至110年12
月10日止，已欠租20萬元（即逾2期以上租金總額），經原告於110年12月16日依民法第440條規定定期通知被告應於函到7日內給付積欠租金20萬元，逾期終止系爭租約。被告於110年12月17日收受通知後，並未於110年12月24日前給付等情，承前述，既為被告所未爭執，可信屬實。則依民法第440條第1、2項規定，系爭租約應已於110年12月24日經原告合法終止。
㈢系爭租約經原告合法終止後，被告已無法律上理由繼續占用
系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，除致原告對系爭房屋所有權受侵害外，並受有相當於租金之利得。基此，原告本於民法第767條第1項規定提起本訴，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告；並於胡呂貴英死亡前（110年2月10日起至110年9月10日止，共7個月〈扣除4月已繳租金〉。），本於繼承法律關係及租賃契約關係；於胡呂貴英死亡後，租約終止前（110年10月10日起至110年12月24日止），本於繼承法律關係及租賃契約關係；於租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止，則本於不當得利法律關係，請求被告給付以每月2萬元計算之租金或相當於租金之利得，計24萬元及自111年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，自為有理由，應予准許。
五、按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條第1項、430條分別定有明文。次按善意占有人因保存占有物所支出之必要費用，得向回復請求人請求償還，同法第954條前段亦定有明文。被告抗辯：被告於承租系爭房屋期間，曾支出費用修繕系爭房屋約2次，金額共20萬7000元可抵充本件欠租一節，為原告所否認，應由被告負舉證之責。關此部分，業據被告提出估價單2份（詳本院卷第45、61頁）為佐，並聲請傳訊證人徐俊佑。經依聲請傳訊證人徐俊佑， 到庭證稱：(〈提示本院卷第45及61頁〉）是否證人所出具？）是。（出具的原因為何？）因為包工程才出的估價單。（這兩張估價單是做何工程？）是做國光街112巷20弄1號1樓房屋後方的污水改善工程，我負責工項就是把超出的部分拆掉後回復。（兩張估價單上的金額，金額是否皆已付清？）都已經付清了，是被告付清的，會有兩張的原因是因為後來有追加，追加的是比較少錢的部分。（證人是否知道房子不是被告的，被告是承租人？）我知道，我沒有看過屋主，做工程時屋主知道，屋主傾向不願意花錢，是新北市政府水利局要求要做的，水利局委託營建署監造。（證人是否知道屋主與被告之間的協商？）因為二樓很急，希望他不要拆，就請我跟被告協商，被告願意先付，一樓的屋主被告說會跟他知會，後來實際上拆一樓的部分等語。即由證人徐俊佑證述內容可悉，被告提出2紙估價單確實由其出具，故可認其形式為真正。併徐俊佑既再證稱：前開2紙估價單施作範圍，為系爭房屋屋後無權占用公有土地，遭主管機關命強制拆除後，所為拆除無權占用部分及回復屋後完整之為保存系爭房屋所支出必要費用，且已經被告如數支付等語。經本院調查結果，認前述被告109年間所支出20萬8500元費用，應屬被告善意（有權）占有系爭房屋所支出必要費用，縱該支出未獲出租人同意，或未由被告先依民法第430條規定定期催告出租人履行，依民法第954條前段規定，仍得向回復請求權人（即原告）請求償還。即被告所支出20萬8500元， 經與被告負欠111年3月1日以前，共12個月租金或相當於租金利得（共24萬元）抵銷後，尚餘3萬1500元租金或相當於租金之利得未獲給付。
六、綜上所述，原告本於民法第767條第1項規定提起本訴，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告；並本於繼承法律關係、租賃契約關係（租約終止前）、不當得利法律關係（租約終止後），請求被告應給付原告3萬1500元，及自111年4月1日起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息；及自111年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 22 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 22 日
書記官 黃曉妏