臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第423號原 告 徐志昇訴訟代理人 余美樺律師被 告 劉興昀訴訟代理人 謝智潔律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國112年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告為原告之舅舅，兩造為甥舅關係，被告為門牌號碼新北
市○○區○○路000巷0弄00號3樓(即新北市○○區○○段0000○號)建物(權利範圍1/1)，及所坐落之新北市○○區○○段000地號土地(權利範圍1/5)(下合稱系爭不動產)之所有權人，同一大樓所居住者為原告與父親即證人徐義雄一家、被告一家、原告二姨丈一家，均為同一家族。另民國75年間，被告因欠下賭債而遭高利貸追討，當時係由被告之大姊(即原告之母親)、二姊及四姊共同幫其清償賭債，當時三人各出新臺幣(下同)100萬元，共清償約300萬元之債務，合先敘明。
㈡被告於111年4月22日先以通訊軟體LINE向原告表示欲以系爭
不動產貸款，請原告操作股票之事，嗣於111年4月23日上午被告至原告家中討論操作股票乙事，當天在場者除兩造外，尚有原告之父親及原告母親。當時因考量若被告將來無法如期繳納貸款，恐將導致系爭不動產遭到銀行聲請法拍，致無法維持系爭不動產該棟樓居住者都是家族成員之現況，證人徐義雄及原告母親因此不贊同被告將系爭不動產拿去貸款。而為了確保系爭不動產仍在家族中，不會有外人介入，原告因此提議由原告出資1,200萬元向被告買下系爭不動產，當時被告隨即表示應允，並稱其可先將其中100萬元歸還給原告之母，剩下之1,100萬元其可拿來請原告操作股票，被告便返回家中將系爭不動產所有權狀正本交予原告，是兩造於111年4月23日上午即已談妥由原告出資1,200萬元向被告購買系爭不動產。
㈢詎料，111年4月23日當日下午被告卻無故反悔，並自行至原
告家中取走系爭不動產所有權狀正本，後因原告之父母向被告表示，當年以被告之出資根本無力單獨取得系爭不動產之所有權，且買賣契約既已說好豈有反悔之理，故被告自知理虧，又將系爭不動產之所有權狀正本歸還給原告。
㈣然嗣後被告欲至銀行貸款，經原告告以銀行兩造間就系爭不
動產之前揭糾紛，致被告無法順利自銀行貸款，被告心生不滿竟於親戚間散佈不實詆毀原告及證人徐義雄之話語，更於111年6月10日以LINE傳訊給予原告表示其毫無要履行系爭不動產買賣契約之意。
㈤而依證人徐義雄證詞及被兩造於111年6月10日LINE對話記錄
，被告已自承其單方面反悔不賣等情，足見被告已於111年4月23日同意以1,200萬元出售系爭不動產予原告，而系爭不動產買賣價金1,200萬元與系爭不動產附近行情之實價登錄資料並無重大落差，則本件於111年4月23日兩造已就買賣標的物即系爭不動產達成總價金1,200萬元，由被告出售予原告，兩造並已約定於星期二(即111年4月26日)共同至地政事務所辦理過戶，被告並表示價金中之100萬元先行還給原告之母，剩餘之1,100萬元則委託原告為被告代為操作股票，從而111年4月23日當日被告才會交付系爭不動產之所有權權狀正本作為兩造已成立買賣契約之憑證，是兩造間買賣契約顯已有效成立，並得據以履行，無再另行訂約之必要。是此，兩造於111年4月23日成立之買賣契約已屬本約，非屬預約性質，原告自得依民法第348條第1項請求被告應於原告給付1,200萬元之同時將系爭不動產所有權移轉登記予原告。
㈥又依實務見解，買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，並
不以書面為要件，若雙方對於買賣必要之點(要素)即其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權，至於其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等，兩造既無特別約定，自應依稅法相關規定之納稅義務人或其他法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立，是被告辯稱本件買賣契約並無約定書面、移轉登記、違約金及稅賦，故買賣契約並未成立云云，尚非可採。
㈦被告所援引之最高法院79年度台上字第1357號、最高法院61
年度台上字第964號、臺灣臺北地方法院99年度重訴字第880號民事判決，其基礎事實均為兩造所簽訂之契約為預定買賣契約或兩造仍對價金有所爭執之情況，顯然與本件兩造已就買賣標的及買賣價金達成合意，甚至已經交付所有權狀正本準備過戶之情大相逕庭，是被告所援引上開民事判決自無於本案適用之餘地等語。
並聲明：被告應於原告給付被告1,200萬元之同時，將系爭不動產之所有權移轉登記與原告。
二、被告則以：㈠被告於111年4月22日以LINE向原告表示欲以系爭不動產作擔
保向銀行貸款，委由原告操作股票，但原告及證人徐義雄就此項提議反對，兩造因此於111年4月23日在原告家中商討。
由於被告過去經濟情況並不理想，原告擔心被告逕自去銀行貸款，要求被告給個保證，被告因過去受其原告之父母照顧，故回家拿取系爭不動產所有權狀交給原告，並再三保證絕無逕自向銀行貸款。然原告拿到權狀後，即強勢表達要被告將系爭不動產以1,200萬元賣給原告，被告表示可以考慮後，即自己打開證人徐義雄住家抽屜，欲取回系爭不動產權狀，然原告現場情緒激動，兩造因而發生爭執，惟被告仍成功取回權狀。後礙於原告之父母與被告間情誼，被告再將系爭不動產權狀正本交予證人徐義雄，故系爭不動產權狀目前在證人徐義雄手中。由於兩造間並沒有達成任何共識，因此現場也沒有任何書面，亦無交付訂金。
㈡詎原告嗣後不斷對外宣稱兩造已達成買賣契約，並稱如被告
不配合辦理簽訂買賣契約就要提告，被告一怒之下於110年6月10日傳訊給原告，講述家族歷年糾紛恩怨，並表明沒有要賣房子，被告於訊息中講的「我反悔不賣了」，係指當時被告對於原告提議雙方買賣房屋有加以考慮，但現場後來即表示完全沒辦法接受也不再考慮此提議，而非雙方對於買賣價金與標的達成任何共識。
㈢由110年6月10日兩造對話記錄無法得知買賣標的物、價金為
何，亦無法得知其他具體事項如交付定金、付款、辦理所有權移轉登記等事項，皆無法自原告提出之證據證明兩造就買賣之標的物及價金達成合意。且依證人徐義雄證詞，足見兩造協商購買系爭不動產的過程中，並無另外約定過戶、賦稅、價金交付之方式及時點、被告何時搬家等事項，而上開均屬買賣房地之重要之點，然均未約定，依實務見解，此時雙方買賣房屋顯未達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，故而本件買賣契約顯未成立。另依一般經驗法則，並無所謂權狀放置他人之處即有代表要出賣房屋之意思，則原告以被告已交付系爭不動產權狀而主張兩造已有買賣房屋之合意云云，顯屬無稽。
㈣退步言之，若鈞院認本件標的與買賣價金已達合意，本案買
賣金額高達1,200萬，就該價金應如何交付、房地之移轉、違約金稅負等等事項，均尚有待兩造磋商達成合意，依最高法院79年度台上字1357號、61年度台上字第964號、臺灣高等法院臺中分院103年度上字第259號民事判決之意旨，尚不得遽認兩造之系爭不動產買賣契約業已成立，是原告主張兩造之買賣契約業已成立，顯非可採。
㈤原告所援引之最高法院98年度台上字第1972號、臺灣高雄地
方法院110年度雄簡字第1468號民事判決基礎事實均為兩造以就不動產買賣契約之必要之點即付款日期、賦稅等事項商討並達成共識，與本件兩造從未經過詳細協商之事實截然不同，則原告所援引上開民事判決自無於本案適用之餘地等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：兩造為甥舅關係，被告為系爭不動產之所有權人，被告於111年4月22日以LINE向原告表示欲以系爭不動產作擔保向銀行貸款，遭原告、證人徐義雄反對，嗣於111年4月23日原告向被告提議由原告以1,200萬元向被告購買系爭不動產；系爭不動產所有權狀正本現由原告持有等情，有土地及建物登記第一、二類謄本、LINE對話紀錄、系爭不動產所有權狀影本在卷可考（見本院111年度板司調字第207號卷-下稱板司調卷-第25頁至第37頁、第53頁至第59頁），並經原告庭呈系爭不動產所有權狀正本為佐(見本院卷第87頁)，且為兩造所不爭執（見本院卷第88頁），自堪信為真實。惟原告主張兩造間已成立系爭不動產買賣契約，原告自得請求被告履行買賣契約等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為：㈠被告是否有同意出售系爭不動產？㈡若被告同意以1,200萬元賣系爭不動產，在沒有約定其他履約細節情況下，是否可認為本約已經成立，原告得請求被告履行買賣契約？茲就上開爭點分述如下：
㈠被告是否有同意出售系爭不動產：
⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條規定甚詳。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。又按，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。
⒉經查，觀諸兩造對話紀錄內容，被告分別於111年4月22日、1
11年6月10日向原告稱「…我跟你爸爸（我的姊夫）討論過用房子去貸款5百萬元，但也是要麻煩你，幫我操作股票，你也知道我的狀況，欠我姐姐們一大筆錢，只有這個辦法，有機會還錢…」、「…扇動你爸爸要買我房子，最後我反悔了不賣了，後續就演變成一大堆問題…」（見板司調卷第33頁），並參以證人徐義雄於本院112年3月9日言詞辯論期日所證稱：被告於111年4月23日上午至證人徐義雄之家中，與原告討論111年4月22日LINE對話內容即貸款取得資金、操作股票事宜，過程中原告建議其以1,200萬元承買系爭不動產，以解決被告資金問題，被告當場即欣然接受等語（見本院卷第114頁），由上開證據相互勾稽，兩造間自始即就系爭不動產如何處分以得到資金為討論，則依上開見解，本院審酌被告所為表示行為之言語、文字或舉動，及過去事實及其他一切證據資料，本件並無特別情事，即應以交易上應有之意義而為解釋。又被告於111年4月22日、111年6月10日所提到之房子其意思表示應解釋為系爭不動產，兩造於111年4月23日對話當時之真意應係以系爭不動產作為買賣契約之標的物，足見被告先於111年4月22日向原告表明欲將系爭不動產向銀行貸款500萬元，並將該筆貸款用於清償債務及投資之用，嗣於隔日原告提議以1,200萬元承購系爭不動產，被告當場同意原告之提議，後於111年6月10日被告即以LINE向原告表示其反悔不同意出賣系爭不動產等節，堪以認定。是本件被告已同意以1,200萬元出賣系爭不動產予原告，則被告辯稱依兩造對話記錄無法得知買賣標的物、價金為何，及被告並無同意出賣系爭不動產云云，要無足採。
㈡若被告同意以1,200萬元賣系爭不動產，在沒有約定其他履約
細節情況下，是否可認為本約已經成立，原告得請求被告履行買賣契約：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力。不動產之
買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。蓋預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為必要之點者，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院61年台上字第964號、64年度台上字第1567號判決先例、79年度台上字第1357號、80年度台上字第1883號、84年度台上字第2295號、85年度台上字第2396號判決意旨參照）。次按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。本件兩造雖就系爭約款之性質各有所指，惟關於契約之定性即契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍，應由法院依職權判斷，不受兩造當事人所陳述法律意見之拘束（最高法院99年度台上字第1422號判決意旨參照）。⒉原告主張兩造就系爭不動產買賣契約之標的物及價金之必要
之點，已達意思表示合致，至於付款方式、過戶程序、稅金負擔等其他事項乃為非必要之點，則民法第345條規定，本件系爭不動產買賣契約之本約即已成立云云，惟買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文，然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。況不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項，否則當事人無從據以履行並主張契約上權利。
⒊依證人徐義雄於本院證稱：「（被告接受原告提議1,200萬購
買3樓房產，當時兩造有無說將來還要另外簽約協商？或是當日已談妥確定此事？）當時是確定，沒有談其他的事。」「（當天兩造協商購買系爭不動產的過程中，有無另外約定過戶、賦稅等相關事項？）沒有。」「（現場有商量款項如何交付、何時交付嗎？）沒有。」「（ 所以也沒有講到過戶前要付錢，或是過戶後要付錢嗎？）沒有。」「（有無講到被告何時應該搬走？）沒有。」等語（見本院卷第114頁至第116頁），顯見兩造於商討系爭不動產之買賣時，僅就買賣契約之標的物及價金為約定，並未曾討論或約定任何關於付款方法、所有權移轉登記時期、標的物點交、稅費及違約等重要事項，尚難認原告與被告已就系爭不動產買賣契約之必要之點達成合意。再自上開重要事項，均屬不動產買賣契約常見必然議定之條件，但本件尚未約定等情以觀，益見系爭不動產買賣契約之本約尚待商議，並未成立，兩造口頭約定之買賣契約應僅屬系爭不動產買賣契約之預約，則依前揭見解，自難僅因雙方就標的物、價金有合意，即認本件買賣系爭不動產之本約已成立。是原告以兩造就系爭不動產為買賣標的物及其價金已達成合意，因此主張兩造已就系爭不動產成立買賣契約之本約等節，尚屬無據。
⒋從而，本件系爭不動產買賣契約本約既未成立，則原告主張
依買賣契約、民法第348條第1項規定，請求被告履行系爭不動產買賣契約，自屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依買賣契約、民法第348條第1項規定，請求被告應於原告給付1,200萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 13 日
民事第七庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 13 日
書記官 劉德玉