臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第436號原 告 潘美玲
潘進榮共 同訴訟代理人 孫大龍律師被 告 王銘賢
王德龍前二人共同訴訟代理人 王美芬追加被告 王美玲
王騰龍前四人共同訴訟代理人 蔡士民律師
周福珊律師複代理人 賴玉梅律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：㈠被告王銘賢應將坐落新北市○○區○○段○000地號土地上門牌號
碼新北市○○區○○街00號房屋如附圖所示C部分（面積：76.77平方公尺，以下簡稱C部分）拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。
㈡被告王德龍、王美玲、王騰龍應將坐落於前項土地上門牌號
碼新北市○○區○○街00號房屋如附圖所示B部分（面積：48.67平方公尺，以下簡稱B部分）拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。
㈢被告王德龍應將坐落於第一項土地及新北市○○區○○段○00000
地號土地上門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋如附圖所示A部分（面積：77.41平方公尺，以下簡稱A部分）拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。
㈣前三項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
並主張略以：㈠原告潘美玲、潘進榮為新北市○○區○○段○000○00000地號土地
（下稱系爭365、365-1地號土地）之共有人，就365地號土地部分，原告潘美玲、潘進榮之應有部分分別為78/2700、1/120；另365-1地號土地部分，原告潘美玲、潘進榮之應有部分則分別為1/30、1/120。
㈡被告王銘賢、王德龍雖亦為系爭土地之共有人，惟被告王銘
賢所有坐落系爭365地號土地上之門牌號碼為新北市○○區○○街00號房屋（下稱德安街22號房屋）、被告王德龍與王美玲、王騰龍（註：王美玲、王騰龍非系爭土地共有人）共有坐落系爭365地號土地上之門牌號碼為同市區○○街00號房屋（下稱德安街20號房屋）及被告王德龍所有坐落於系爭365、365-1地號土地上之門牌號碼為同市區○○街00號房屋（下稱金安街10號房屋），均為未辦保存登記之違章建物，且上開房屋占有系爭土地亦無合法正當權源，為無權占有，原告多次與被告溝通協調拆屋還地等事宜，均未獲解決。
㈢依據新北市○○地○○○○000○00○0○○○○○○○地○○○○○○○0○0○○○○○○○○
○街00號房屋坐落於系爭365地號土地之面積為76.77平方公尺；(二)被告王德龍、王美玲、王騰龍共有德安街20號房屋坐落於系爭365地號土地之面積為48.67平方公尺；(三)被告王德龍所有金安街10號房屋坐落於系爭365、365-1地號土地之面積共77.41平方公尺。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之。、各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。被告等所有或共有之前述房屋，均為未辦保存登記之違章建物，且其占有系爭36
5、365-1地號土地並無合法正當權源，均屬無權占有，原告爰依上開民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告將渠等無權占有系爭365、365-1地號土地之房屋拆除，並分將上開無權占有之系爭土地返還予原告及其他共有人全體如本書狀訴之聲明第一、二、三項所載。
㈤依據111年房屋稅籍證明書內容可知，德安街20號、22號及金
安街10號房屋之折舊年數，或為51年，或為54年（見鈞院卷一第105-111、247頁），顯見系爭房屋係於民國60年、57年間所興建，斷非被告所稱係日治時代之建物，關於上情，有下列事證可資證明：
⒈依據財政部稅務入口網頁所示，關於「折舊經歷年數」，
明確載明「配合財政部73年10月24日台財稅第61898 號函釋規定修正定義，課稅房屋『自建造完成至課稅當年之年數』。…」（見原證四號），顯見房屋稅籍證明上所載之折舊年數確與房屋之建築日期相關。
⒉依據上開房屋稅籍證明書之「構造別」欄所載，系爭德安
街20號、22號及金安街10號房屋均為「加強磚造」（鈞院卷一第105-111、247頁），而依據建築技術規則建築構造編第165條第1項規定「加強磚造建築物，指磚結構牆上下均有鋼筋混凝土過梁或基礎，左右均有鋼筋混凝土加強柱，過梁及加強柱應於磚牆即造完成後再澆置混凝土。」（見原證五號）可知，系爭房屋之結構既均含鋼筋及混凝土，不可能是日治時代建物？⒊依據被告於111年9月22日庭呈之新北市政府工務局111年5
月26日函說明、三之內容可知，系爭德安街22號房屋係於61年起課稅（依折舊年數50年推算）。65年1月門牌整編，查無初編資料。該址於67年1月12日辦理接水，於60年4月1日裝表供電（鈞院卷一第133-134頁），益證系爭德安街22號房屋顯係於60年間建造，絕非日治時期之建物。
㈥本件訴訟之主要爭點在於被告等所有或共有之系爭德安街22
、20號及金安街10號房屋，究竟有無占有系爭土地之合法正當權源，關於上情，自應由被告舉證以實其說。經查被告王銘賢、王德龍之共同訴訟代理人王美芬於鈞院111年12月22日言詞辯論程序中自承系爭土地「沒有」分管協議（見 鈞院卷一第262頁）。嗣被告於112年11月14日答辯二狀中改稱「系爭土地上之房屋乃係依王氏家族成員間之分管協議而興建，屬有權占用。」（見鈞院卷二第35頁），其後又於112年12月21日言詞辯論變更主張稱「金安街10號房屋是從王慶權買來的，是基於分管協議占有使用；德安街20、22號房屋是基於共有人的同意可以占有使用。」（見鈞院卷二第35頁），被告主張明顯前後矛盾，不可採信。是被告迄今之舉證無法證明系爭房屋占有系爭土地，確有合法權源。
㈦關於金安街10號房屋部分：被告王德龍雖提出不動產買賣契
約書二份（即被證四、六），主張其係於96年10月5日經由買賣關係，繼受自王慶權取得系爭365、365-1地號土地權利範圍10分之1及金安街10號房屋所有權。王慶權為王水枝之孫，「王水枝本為系爭土地登記所有權人，自有權在系爭土地上自己或允許他人興建房屋」，故王慶權因「繼承」取得之金安街10號房屋，應有占有系爭土地之法律上權源。惟查：
⒈依被告王德龍上開主張，金安街10號房屋係王水枝自己或
允許他人興建，此與其先前辯稱上開房屋係依王氏家族成員間之分管協議而興建，即已矛盾不符。
⒉再者，依據被告提出系爭土地之日治時期及舊手抄謄本（
見被證一）可知，系爭土地於日治明治時期雖登記於王水枝一人名下，惟王水枝其後於昭和0年00月間，即以買賣為原因，將系爭土地持分各18分之1移轉登記至訴外人王銓旺、王青潭、王崑土名下，系爭土地即由渠等四人共有（見鈞院卷一第417-421頁）。嗣至民國36年間辦理系爭土地總登記，系爭土地仍為王水枝、王銓旺、王青潭、王崑土等四人共有（見鈞院卷一第427頁）。換言之，系爭土地並非王水枝一人所有，若依被告王德龍上開主張，金安街10號房屋係王水枝「個人」自行或允許他人興建，適證其占有系爭土地，並無合法正當權源。
⒊抑且，承前所述，依據卷附111年房屋稅籍證明書內容可知
，金安街10號房屋之折舊年數為54年（見鈞院卷一第247頁），顯見上開房屋係於民國57年興建，惟查依據被告製作之「王水枝繼承系統表」所載，王水枝於民國51年10月27日即已往生（見鈞院卷一第523頁），試問其又如何自己或允許他人興建金安街10號房屋？被告所辯不實，不言可喻。
㈧關於德安街20號房屋部分：被告王德龍、王美玲、王騰龍援
引「鬮分書」（見被證二），主張德安街20號房屋原為王鎮所有，渠等因繼承而取得德安街20號房屋所有權及因「鬮分書」之法律關係而得占有使用系爭365地號土地，並提出被證九之戶籍謄本，以王鎮「自始」即設籍於德安街20號，作為王鎮合法占有系爭土地居住使用之證明。惟查：
⒈上開「鬮分書」之內容疑點重重，顯不生任何效力，並無
法作為德安街20號房屋有權占有系爭土地之證明。依該「鬮分書」之內容，王鎮並未於其上簽名或用印，顯然系爭「鬮分書」尚未成立，自不生任何效力。再者，承前所述，系爭土地於日治時期明治00年0月間係登記於王水枝一人名下，嗣王水枝於昭和0年00月間，以買賣為原因，將系爭土地持分各18分之1移轉登記至訴外人王銓旺、王青潭、王崑土名下，系爭土地自斯時起，即由渠等四人共有。嗣至民國36年間辦理系爭土地總登記，系爭土地仍為王水枝、王銓旺、王青潭、王崑土等四人共有，被告王德龍之祖母王鎮自始至終均非系爭土地之共有人；另查系爭「鬮分書」係於昭和16年（即民國30年）4月6日書立（鈞院卷一第495頁），惟承上所述，系爭土地斯時顯為王水枝、王銓旺、王青潭、王崑土等四人所共有，是縱由王水枝個人簽立系爭「鬮分書」，顯然亦不生任何效力。⒉抑且，系爭「鬮分書」係於昭和16年4月6日書立，其上所
載已搭建之「正身大廳連炊事場」，究竟位於何處，顯然不明，並無法證明與系爭德安街20號房屋相關；反之，依據卷附111年房屋稅籍證明書內容可知，系爭德安街20號房屋之折舊年數為51年，亦即系爭德安街20號房屋顯係於民國60年興建，益證系爭「鬮分書」及其上所載之「正身大廳連炊事場」與系爭德安街20號房屋並無任何關聯。⒊另依據被告所提出之戶籍謄本（見被證九），並無法證明
王鎮係於何時設籍於德安街20號；況此亦無法證明德安街20號房屋占有系爭土地，即有合法正當之權源，併此敘明。
㈨關於德安街22號房屋部分：被告王銘賢略以其祖父王振泰與
王水枝之子王振杉為堂兄弟關係，「均為王氏家族子孫，自始為系爭土地共有人之一，因而在系爭土地上蓋有房屋居住使用」，其因繼承上開土地及房屋權利，併同繼承其使用系爭土地之權源，且依戶籍謄本之記載，王天來（即被告王銘賢之父）與王振泰（即被告王銘賢之祖父）原設籍於土城鄉沛陂村4鄰沛陂路39號，後經門牌整編為同址德安街22號（見被證八），益證德安街22號房屋為自王氏家族祖先分得之住居所云云。惟查：
⒈依被告王銘賢上開主張，其祖父王振泰僅係因其為系爭土
地共有人而於系爭土地上興建德安街22號房屋（註：原告否認德安街22號房屋係王振泰所興建），顯見上開房屋占有系爭土地，並無合法之權源。
⒉由被告王銘賢提出之戶籍謄本所載，王振泰之父王樟根原
設籍於「土城鄉沛陂村4鄰沛陂38號」，嗣於60年10月14日遷至「新莊鎮新樹路53巷4號」（鈞院卷二第91頁），並非「土城鄉沛陂村4鄰沛陂39號」。
⒊再者，依據卷附111年房屋稅籍證明書內容可知，系爭德安
街22號房屋之折舊年數為51年，顯見上開房屋係於民國60年興建；另承前所述，依據卷附新北市政府工務局111年5月26日函說明、三之內容可知，系爭德安街22號房屋係於65年1月門牌整編，查無初編資料（見 鈞院卷一第134頁），故系爭德安街22號房屋與被告王銘賢所稱王天來、王振泰原設籍地址（即土城鄉沛陂村4鄰沛陂路39號），是否為同一建物，亦有可疑。況且，戶籍設定或可證明居住之事實，惟並無法作為德安街22號房屋有權占有系爭土地之證明。
㈩另查被告聲請傳喚之證人陳王玉葉於113年1月30日言詞辯論
程序中所證述之內容，顯然亦無法證明被告占有系爭土地有合法正當之權源，因為證人陳王玉葉自承係「47年次」，並未親自見聞日治時期之事，且對於系爭土地及房屋興建之事多答以不清楚、不記得、或係聽取傳聞而來。然而，證人陳王玉葉依其親身經歷，證述系爭德安街20、22號、金安街10號房屋均係於民國「60幾年」興建（鈞院卷二第150-151頁），適可證明被告辯稱上開房屋為「日治時期」興建云云，顯然並不實在。
退萬步言，縱依被告所辯有所謂「分管協議」之存在（原告
否認之），亦不得拘束原告。按「分產協議為特定人間就一定財產之分配所為之協議（約定），屬債權契約，基於債之相對性原則，僅於締約當事人間或其繼承人間發生拘束力。
此觀諸民法第826條之1第1項規定，不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或依第820條第1項規定所為之決定，須於登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力尤明。」（最高法院著有104年度台上字第2212號裁判意旨參照）。承前所述，被告並未舉證證明系爭土地上確有「分管協議」存在，縱依所述，確有「分管協議」存在（原告否認之），惟查遍閱系爭土地登記謄本，其上迄今均無任何有關管理之登記（見原證一、二號），是果有上開「分管協議」約定，此亦僅具債權效力，自無從拘束嗣後於104年間、102年間方取得系爭365及365-1地號土地之原告（鈞院卷一第28-29頁及第39頁，註：民法第826條之1規定係於98年1月23日公布，並於半年後即98年7月23日實施），故被告上開所辯，即不足採。況且最高法院48年台上字第1065號判例認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」有司法院釋字第349號解釋可稽。另民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發生法律上之效力。又共有人於與其他共有人訂立分割或分管契約後，將其應有部分讓與第三人者，倘該第三人不知悉有分割或分管契約，亦無可得而知之情形，其仍受讓與人所訂分割或分管契約之拘束，將使善意之第三人受不測之損害，與憲法保障人民財產權之意旨有違（最高法院86年台上字第2098號判決參照）。亦即共有人間分管契約如為第三人明知或可得而知，始得對抗第三人。承前所述，系爭土地並無明顯之證據證明有「分管協議」之存在，土地登記謄本上亦無相關記載，甚至被告王德龍、王銘賢之訴訟代理人王美芬於鈞院111年12月22日言詞辯論程序中亦自承系爭土地「沒有」分管協議，業見前述，是如何認定原告針對上開不存在之「分管協議」有明知或可得而知之情形？職是，縱令被告抗辯系爭土地有「分管協議」屬實（原告否認之），惟亦無從據以抗辯原告應受拘束。
綜上所陳，被告等確實無權占有系爭土地，原告訴請渠等拆屋還地，確屬有據等語。
二、被告聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決願供擔保請准免為假執行。並主張略以：
㈠系爭土地係供作王氏家族成員建築房屋居住使用之建築敷地
，家族成員於系爭土地上興建房屋居住使用，並非無權占有系爭土地，說明如下：
⒈鬮分合約中記載「各房公共業產左記之通…海山郡土城庄沛
舍坡一九八建物敷地一一八六」等語，足徵系爭土地自始為家族成員建築房屋之土地。
⒉系爭土地使用現況，除了有原告請求被告拆除之德安街20
、22號及金安街10號房屋坐落其上外，另尚有德安街24、26號及金安街12、14、16號等房屋坐落在系爭土地上，其坐落位置略如被證十之圖示，據此占有現況觀之，亦可證系爭土地確實就是王氏家族成員共同使用之建物敷地。
⒊依證人陳王玉葉證稱：「附近都是住我們姓王的，因為那
是姓王的祖先買的，但哪位我不知道。」、「以前那邊是瓦片的三合院，就是看每個人的持分。我小學畢業的時候那裡還是三合院，那時族人有說要蓋樓層，但因為有神明廳所以就有人反對說不要蓋高。」、「王良一的父親以前是村長，他們是60幾年蓋的，王良一的房子是幾號我不知道。以前金安街是土牆，德安街這邊也是三合院，有人住在裡面。以前三合院都是一樓有斜屋頂的房子，之後屋子倒了，就改石棉瓦，這是七十年左右的事情，我媽媽是王簡阿堂屋子是金安街12號，母親已經過世但房子還在，現在還是三合院的樣子只是旁邊有蓋樓房。金安街14號是我嬸嬸的房子已經賣掉了，那間也是原本的三合院改鐵皮屋頂。」、「我父親共四個兄弟，三個姓王，大伯姓李已經搬離。剩下三個姓王的兄弟都有分到房子。我父親是分到金安街12號，三叔分到金安街14號，三叔是有分到房子但沒有門牌，之後房子倒了，我弟弟去把他整理蓋好，目前是空屋，到現在也沒有門牌，是用我們金安街12號的門牌號碼，但那間原則上應該是三叔的房子，但是他們家都沒有在用。當初是分成三間，一間我父親一間三叔一間小叔的。」、「是，這是大家有分配住那裡，但如果太小間還會補他。」、「我聽我母親說，當時要輪流去煮飯，所有人都在大廳一起吃飯，再決定事情，後來不知何時才分開吃。」等語，益證系爭土地確實是供作王氏家族成員建築房屋居住使用之建築敷地，與鬮分合約中記載「各房公共業產左記之通…海山郡土城庄沛舍坡一九八建物敷地一一八六」等語相符。
⒋依被證十所示，系爭土地最內側中央為王氏家族公廳所在
（即祖先祠堂），公廳旁門牌號碼為金安街16號。原告潘美玲目前持有365地號土地權利範圍2700分之78、365-1地號土地權利範圍30分之1；潘進榮持有365土地權利範圍120分之1、365之1地號土地權利範圍120分之1。渠二人並與其他人共同持有金安街16號部分，潘美玲持有權利範圍400分之69；潘進榮持有權利範圍20分之1。依鬮分合約書所載，長房王水枝拈得「本厝後靈弍間」，其位置即現今金安街16號所在位置，以前為王水枝長男王振杉所居住使用，後為王振杉之長男王良一居住使用。而王鎮拈得位置為「正身大廳連炊事場」，其位置即今德安街20號一帶位置，但靠近炊事場即廚房之部分後來由王振泰一房使用，再傳給王超綠及王天來，而王天來部分傳給王銘賢，王超綠持有系爭土地持分則於日後出售予陳王玉葉而未占有使用，僅王銘賢因持有德安街22號房屋仍占有使用系爭土地。
⒌查潘美玲與潘進榮所購買之金安街16號建物辦理登記時，
系爭土地已屬多人共有，且其上亦已存在多棟建物，由王氏家族成員居住使用，依土地使用之現況即可得知，各共有人對於土地上建物之使用均已默示允許，否則不應同時存在多人占用之情況。是原告二人購買系爭土地及金安街16號建物持分時，既明知系爭365及365-1地號土地為王氏家族成員之祖厝，為家族成員之建築敷地，早已為王氏家族成員即被告等人分別占有使用，原告等人既明知系爭土地為家族成員建築房屋並居住使用之土地而仍願意購買，自應受家族成員舊有分管使用約定之拘束，不得請求早已在土地上建築房屋居住之被告等人拆除建物，返還系爭土地。
⒍又系爭土地雖僅以王水枝一人為登記名義人，但實際上為
「王氏家族各房公共業產」，故訴外人王氏鎮雖未登記為系爭土地共有人之一，但仍因其為王氏家族成員之一而就系爭土地有實際所有權人之權利，即王氏家族成員因係系爭土地實際共有人之一而就系爭土地有分管使用之協議，故有使用系爭土地之權源。因此，本件被告係主張：「系爭土地實際共有人為王氏家族成員，系爭土地上之房屋乃係依王氏家族成員間之分管協議而興建，屬有權占用」。亦即，被告主張之占有權源為王氏族成員間之分管協議而非係向系爭土地之共有人借地蓋屋。
㈡次查，王氏鎮為廖昌與廖氏進治之長女，依戶籍謄本之記載
，廖昌為王水枝之弟，王氏鎮原登記姓名為「廖氏鎮」，後來認祖歸宗改為「王氏鎮」，且王氏鎮戶籍登記上亦載明為「台北州海山郡土城庄沛舍坡百九十八番地王水枝姪」，足證王氏鎮與王水枝有親屬關係，為王水枝之旁系血親無誤（被證三）。而證人陳王玉葉證稱：「（你跟王銘賢是同曾祖父，曾祖父名字為何？）很多代之前的曾祖父我不知道，大概是王水枝。」、「（你剛剛說王德龍是姑婆的兒子，姑婆的名字是？）不知道。姑婆跟王振杉是住同一門牌裡面，以前門牌幾號我不知道，但現在是德安街26號。」，而王德龍的祖母是王鎮，證人陳王玉葉稱呼王德龍的祖母為「姑婆」，足證王鎮確實是王氏家族成員無誤。甚至證人稱「姑婆跟王振杉是住在同一個門牌裡面」等語，與王鎮跟王水枝抽籤分鬮之情節相符，益證證人所述系爭土地上王氏家族成員蓋房屋居住使用之情形屬實。
㈢末查，證人陳王玉葉雖亦有證稱渠等分配到的位置被王良一
的父親拿去蓋房子，但此乃是共有人間就其分配使用位置彼此占用而發生之爭執，並不影響本件系爭土地上之共有人有互相分配使用系爭土地之事實等語。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告二人為系爭365、365-1地號土地之共有人。就365地號土
地，原告潘美玲、潘進榮之應有部分分別為78/2700、1/120；就365-1地號土地，原告潘美玲、潘進榮之應有部分分別為1/30、1/120。
㈡被告王銘賢、王德龍為系爭二筆土地之共有人。王銘賢係於93年8月6日因分割繼承取得系爭二筆土地應有部分各1/12。
王德龍則係於96年11月6日因買賣取得系爭二筆土地應有部分各1／10。
㈢被告王美玲、王騰龍並非系爭二筆土地登記之共有人。
㈣德安街22號房屋為未辦保存登記建物，坐落於系爭365地號土
地上如附件複丈成果圖所示C部分，王銘賢有事實上處分權。
㈤德安街20號房屋為未辦保存登記建物，坐落於系爭365地號土
地上如附件複丈成果圖所示B部分，王德龍、王美玲、王騰龍有事實上處分權。王德龍與王騰龍係兄弟，王美玲為渠二人之嬸嬸。此房屋稅之納稅義務人為王美玲1／2、王騰龍、王德龍各1／4。
㈥金安街10號房屋為未辦保存登記建物，坐落於系爭365、365-
1地號土地上如附件複丈成果圖所示A部分，王德龍有事實上處分權。
㈦系爭365地號土地，重測前為台北縣○○鄉○○○段000地號土地，
日治時期為「海山郡土城庄沛舍坡百九十八番地」，原登記為王水枝所有。嗣於昭和8年（1922）12月間，以買賣為原因，將土地持分各18分之1移轉登記予訴外人王銓旺、王青潭、王崑土名下。嗣至民國36年間辦理土地總登記，上開土地登記為王水枝、王銓旺、王青潭、王崑土等四人共有（見本院卷一第421-427頁）。
㈧王水枝約於民國44年將系爭365號土地移轉1/6予被告王銘賢之先祖，嗣由王銘賢因分割繼承取得1/12之應有部分。
㈨被告四人均非王水枝之繼承人。王水枝傳子王振杉，王振杉
傳子王良一、王慶雄、王慶輝、王慶權、王慶財。其中，王良一、王慶雄、王慶輝、王慶財目前仍為系爭土地共有人。
㈩王慶權就系爭土地權利範圍10分之1已於96年間以買賣為原因
移轉給訴外人解曼菁（買賣契約書見本院卷二第57頁以下，出賣人包含王慶全之配偶王羅蓮金）買賣標的係金安街10號之房地；嗣王德龍於96年間又向黃建樺購得上開房地（買賣契約書見本院卷二第73頁以下）。
系爭土地上除有德安街20、22號及金安街10號房屋外，另尚
有德安街24、26號及金安街12、14、16號房屋坐落在系爭土地上。
四、本件爭點及本院得心證之理由：㈠系爭二筆土地上，是否存在王氏家族間分管契約或協議，兩造有所爭執，本院認定如下：
⒈按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共
有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言(最高法院87年台上字第1359號判決意旨參照)。又按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在(最高法院83年台上字第1377號判決意旨參照)。再按分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，惟在約定此項分管契約時，各共有人依分管契約占有共有物之特定部分，不以按應有部分計算者為限，較應有部分換算為多或為少者，固無不可，且部分共有人有未占有共有物之情形者(最高法院81年台上字第505號判決意旨參照)，甚或將部分共有物交予第三人占有而為使用收益者，亦應包括在內(最高法院48年台上字第1065號判決參照)。
⒉依證人陳王玉葉於本院審理中證稱：被告王銘賢跟我同個曾祖父，王德龍是姑婆的孫子，我有住○○○○○街00號或金安街8號等地，這是我買土地的門牌號碼，土地是跟王超綠的太太買的，我只有買土地，當時土地上的房子已經倒了。王超綠是我叔叔，我自己本人小時候住○○○街00號。金安街12號的房子是我父親的，我父親叫王銓旺，王超綠叫我父親堂哥。附近都是住我們姓王的，因為那是姓王的祖先買的，但哪位我不知道。金安街12號我是從出生住到讀小學畢業離開，之後到永和幫我哥哥賣米。以前那邊是瓦片的三合院，就是看每個人的持分。我小學畢業的時候那裡還是三合院，那時族人有說要蓋樓層，但因為有神明廳所以就有人反對說不要蓋高。現在還是有三合院的樣子，只是有人蓋樓房。王良一的父親王振杉以前是村長，他們是60幾年蓋的，王良一的房子是幾號我不知道。以前金安街是土牆，德安街這邊也是三合院，有人住在裡面。以前三合院都是一樓有斜屋頂的房子，之後屋子倒了，就改石棉瓦，這是七十年左右的事情，我媽媽是王簡阿堂，屋子是金安街12號，母親已經過世但房子還在，現在還是三合院的樣子只是旁邊有蓋樓房。金安街14號是我嬸嬸的房子，已經賣掉了，那間也是原本的三合院改鐵皮屋頂。依現狀在那地方有很多房子都蓋成兩、三樓以上的房屋，應該也是六十幾年的事情。當時我們家已經搬離了，是聽我母親說的。我父親共四個兄弟，三個姓王，大伯姓李已經搬離。剩下三個姓王的兄弟都有分到房子。我父親是分到金安街12號，三叔分到金安街14號，小叔是有分到房子但沒有門牌，之後房子倒了，我弟弟去把他整理蓋好，目前是空屋，到現在也沒有門牌，是用我們金安街12號的門牌號碼，但那間原則上應該是三叔的房子，但是他們家都沒有在用。當初是分成三間，一間我父親、一間三叔、一間小叔的。我不知道王德龍是否有分到房子，他已經就住在三合院裡面，我們回來的時候他們已經搬到外面，所以有沒有分我不知道。王銘賢跟王超綠本來就住○○○街00○00號。王銘賢為何會住在那邊我不清楚，他是我小叔公祖的孫子。我們王的人住在那邊，是大家有分配住那裡，但如果太小間還會補他。比方說一家分20坪，如果不夠住的話，那時候有說有豬圈跟牛棚，可以分一小間來使用，我們家有分到一間，我三叔王清潭、小叔王昆土都有分到一間，但後來那地方被王良一的父親拿去蓋房子，我母親有問說我們有一間豬圈怎麼被你拿去蓋房子，王良一父親說以後蓋房子再還你，但之後就不了了之，這房子後來好像王良一的兒子賣給王德龍，詳情不清楚。我沒聽過王鎮這個人，我跟王銘賢是同曾祖父，是很多代之前的曾祖父，我不知道是誰，大概是王水枝。王德龍是我姑婆的兒子，姑婆的名字我不知道。姑婆跟王振杉是住同一門牌裡面，以前門牌幾號我不知道，但現在是德安街26號。我聽我母親說，當時要輪流去煮飯，所有人都在大廳一起吃飯，再決定事情，後來不知何時才分開吃。是王慶權的太太把房子賣給王德龍，王良一與王慶權是兄弟，他們共有五個兄弟。大家分好房子住，如果太小間還可以補，我是聽老人家說的。我所說有房子蓋在我們家的豬圈、牛棚、馬房，應為金安街10號，就是小小間的。王振杉他們當時就直接蓋房子，我媽媽有說有蓋超過，有占到我們的廁所跟豬圈，就是現在房子的樓梯部分，那部分應是我們的，這是我是聽我母親說的。我們從永和回來的時候，王慶權就已經住○○○街00號開雜貨店了。應該是我七十年結婚時，金安街12號才整修好可以住。王慶權的房子應該是民國六十幾年就蓋好了。德安街20、22號部分那時候也已經蓋起來了，應該也是六十幾年蓋的。我聽母親說好像有說要打樓房，當時有聽蓋房子的叔叔他們聊天說三合院的內庭不要蓋高，外庭沒關係，好像是王天來說的。但我媽媽叔叔有議論，也有人說不要分內外庭，應該都不要蓋，後來我們就搬走了。房子壞掉可修理，至於要 蓋什麼樣子我就不知道。我只知道我小時候家裡要整修房子其他的親戚會說不可以蓋怎樣，就是金安街這排如果要蓋房子都會有人來講話等語（見本院卷第二第146-151頁）。是以，就系爭二筆土地上，證人已明確證稱於其小時候是三合院，由王氏家族分房居住，後來依分配住房各自搭建樓房居住，期間陸續有改建等情，敘述甚詳。雖部分事實因年代久遠而有記憶不清之情形，惟就系爭土地上之房屋係王氏家族成員分配居住一節，證人縷述其事物演變等細節，衡情應無編造之可能。況且，依證人陳王玉葉所述，其家與王振杉一家尚有占用應分配房地之糾紛（關於金安街10號部分），衡情自無曲詞褊袒被告之虞。是其證言自堪憑採。
⒊再者，依被告提出王水枝與王氏鎮於昭和16年（1941）4月
6日簽立鬮分書以觀（如下圖所示），係以毛筆書寫，並貼有日治時期「日本政府印紙收入參錢」之印花稅票，其所載內容合於該時代文書之特徵，應堪信為真實，原告任意否認此一文書之真實性，尚非可採。
⒋而依上開鬮分書之記載：「仝立鬮分合約字，長房王水枝
、次房王氏鎮等，有共承祖先遺下業產及所有共置物業，合管無異。茲因各房都合相議決定，邀請公親到堂參議。一切業物分作兩大房均分，即日告祖拈鬮，憑人幸福，自此以後，各分掌管，不得爭較。所有田番甲數，開列於左，此係至公無私，一日立定，千年謹守。口恐無憑，同立鬮分合約字，同文各執一紙存照，一留存業產為輪流祭祀。左記（中略）一.長房王水枝拈得本厝後靈貳間，應公親議定，每年備出金拾元貼次房為蓋厝之資。一.次房王氏鎮拈得正身大廳連炊事場，因長房尚未建築灶腳，若以後欲建築炊事場及豬椆之時，次房務須備出金壹百參拾元貼長房為作建築費。一.議定現在炊事場公共使用，若日後長房欲新築灶腳，次房務須照前記金買備足交付長房親收。右條件各房喜悅，日後各無異言，滋事生端，各宜遵守履行照。昭和拾六年四月六日。仝鬮分合約字人長房王水技、仝次房王氏鎮、右親權者父廖昌、族長王圳生、仝王貞初、公親黃旺根、立會人李山、仝王樟根」等語以觀，王水技、王氏鎮所屬之王氏家族就系爭土地及其上建物確有成立鬮分合約，由長房王水技、次房王氏鎮分別取得建物之分管，當無可疑。
⒌再者，依系爭二筆土地之現狀，其上確實有德安街20、22
、24、26號、金安街10、12、14、16號房屋，呈現三合院形狀之排列，其中有未辦理保存登記者，亦有業已倒塌者，居民大多為王氏家族之成員（示意圖見本院卷二第105頁）。
⒍又參王慶權、王羅蓮金將系爭土地應有部分1／10及金安街1
0號房屋出賣予解曼菁時，附有「伸請書」一份，載明：「伸請人王慶權確實住在台北縣○○市○○街00號屋主有權力使用」等語，其上有王慶權、王羅蓮金之簽名用印，及「里長證明簽章王慶讚」、「同意人王良一、王慶雄、王慶輝之簽名用印」（見本院卷二第65-2頁）；及「同意書」一份，載明：「本人王慶權、王羅蓮金委託住商房屋頂埔店出售土地台北縣○○市○○段000○00000地號二筆（建物：
台北縣○○市○○街00號），上述房屋原使用權（王慶權）今售土地原使用權（房屋部分）同意移轉給買方黃建樺。以下事項買方應配合：一、土地過戶後買方戶籍應遷入土城市○○街00號、二、水電買方要申請更名（下略）」（見本院卷二第67頁）。再參黃建樺與被告王德龍就上述房地買賣契約，除附有前述「同意書」外，並於契約中載明「甲（王德龍）乙（黃建樺）雙方同意甲方銜接前屋主（王慶權）所約定同意書之一切權利義務。乙方負有協助義務之責。」等語（見本院卷二第79頁），均足見居住於系爭土地上之王姓地主、屋主，對於在系爭土地上興建房屋之分管範圍，確有承襲王氏家族先人所承諾之約定。
⒎綜上調查，堪認於系爭二筆土地上，確實自日治時期起，
即存在王水枝、王氏鎮之王氏家族成員間，就祖傳三合院房地，分房居住使用之分管契約。
㈡就德安街22號部分：德安街22號房屋係王銘賢所有，王銘賢
並為系爭二筆土地之共有人，應有部分為1/12，其取得土地之原因係分割繼承等情，為兩造所不爭執。而依證人陳王玉葉證稱：「王銘賢跟王超綠本來就住○○○街00○00號」等語以觀，可知王銘賢居住於○○街00號由來已久，參照本院前述對於分管契約之認定，自堪認被告王銘賢辯稱：其所有德安街22號房屋係繼承自祖先之財產，原本就約定可以使用系爭365地號土地上如附件複丈成果圖所示C部分等語，應可採信。
㈢就金安街10號部分，認定如下：
⒈金安街10號原為王慶權繼承取得（含系爭土地之應有部分
），王慶權係王振杉之子，王水枝之孫，乃王氏家族大房之子孫，其取得金安街10號所占用之系爭365、365-1地號土地如附件複丈成果圖C部分，自屬依前述分管契約所占用。雖依證人陳王玉葉之證言，該金安街10號之現存建物有部分占用到應分給其父親王銓旺的分管部分，惟縱屬如此，亦僅王銓旺之繼承人得依分管契約請求返還，尚非其他受分管契約拘束之共有人可得請求返還之部分，合先敘明。
⒉現金安街10號（含占用土地之C部分）由王德龍於96年間取
得事實上處分權，依前引兩份買賣契約之約定，王慶權確實將該土地及分管契約中得占用C部分（即金安街10號之基地）之權利全部出讓予王德龍。且王德龍自96年間取得金安街10號房地起，迄111年原告起訴時為止，系爭土地之共有人均未對王德龍占用使用金安街10號部分有何 異議，參照前引法律規定之說明，自堪認王德龍就此部分亦應已承受取得前述分管契約當事人之地位，對於應受分管契約拘束之共有人，其並非無權占有，已甚明確。
㈣就德安街20號部分，本院認定如下：
⒈德安街20號房屋目前為王德龍、王騰龍及王美玲共有其事
實上處分權，惟就該房屋占用系爭土地作為房屋基地部分，王德龍、王騰龍及王美玲並非系爭土地上有登記之所有權人（王德龍之土地應有部分係輾轉購買自王慶權，業見前述）。換言之，王德龍、王騰龍及王美玲雖為王氏鎮之子孫，惟依現存之土地登記謄本，渠三人並未因德安街20號房屋而持有系爭二筆土地之應有部分，則於此情形下，渠三人是否仍得主張土地分管契約之權利，即非無爭議。⒉查台灣於日治時期之財產繼承規範，其依據為日本民法及
台灣舊慣，將財產分為家產及私產，家產為戶主所有之財產，私產則為個人所有之財產。家產之繼承由同一戶相續之戶主單獨繼承之；個人之私產，則依日本民法規定由繼承人依繼承順序及比例繼承之。申言之，家產乃屬於家戶之財產，並非戶主私人之財產，家產係供家族之相關用度，其處分由戶主決定之，但不容戶主吞沒為其個人之私產，且相續之戶主未必即為戶主之繼承人，亦有可能由他人任之。是以，日治時期所謂之家產，乃屬一家所有，登記給戶主，由戶主全權管理之財產，但仍非戶主個人之私產。其繼承亦以「家」為單位，由相續之戶主為家產之唯一繼承人，但其他家人對家產並非毫無權利可言。如一家因子孫眾多開枝散葉，或有部分家人遷居他方而欲攜家產同行，亦有所謂「分家」之台灣舊慣。此益徵「家產」之內涵，雖係登記為戶主所有，然其性質實為「一家共有、戶主全權管理」之財產權。嗣於日治時期結束後，中華民國民法繼承編於民國34年10月25日開始施行於臺灣。依中華民國民法之規定，個人之財產均屬個人所有，並無「家產」之法律概念，個人死亡後，其財產應由其法定繼承人繼承之，亦無「戶主相續」可繼承「家產」之制度。故戶主因台灣舊慣所取得之家產，於法律制度變換之當時，即逕登記為戶主之個人財產，並適用中華民國民法相關規定。惟此一法制之時代變動，對於原本亦潛在享有家產權利之戶主以外的「家人」顯非公平，戶主因此取得原本屬於一家之家產為其個人之私產，亦屬意外得利。故於此情形下，為牟家族成員間之公平與和諧，如戶主曾與其他家族成員協議將家產以合理之方式加以分配（如鬮分），以類似於分家之概念處理該性質之財產，而為後世子孫承認並遵守，實為該時代所常見之現象。這種家產分配之約定，係因台灣歷史上所經歷之法制根本變動所導致的對策，本院認為，家族成員之間所為權利義務之約定（如分管協議），就算對國府來台為土地總登記後未登記為土地所有人之家族成員，亦得適用之，始符合公平原則。
⒊經查，本件被告王騰龍、王德龍、王美玲為王氏鎮之子孫
，王氏鎮原名為「廖氏鎮」、父親為廖昌、母親為廖氏進治，於日治時期昭和7年間以同居人入王水枝一戶之戶籍，嗣並改姓而為「王氏鎮」，此有其日治時期戶籍謄本在卷可按（見本院卷二第101頁以下）。而依前引鬮分書之內容觀之，王氏鎮係代表王氏家族之二房與王水枝代表之大房為鬮分之分管約定，而於王氏鎮簽名之後，並有「右親權者父廖昌」之簽名，足見王氏鎮確實即為廖氏鎮，父親廖昌於其改姓為王氏鎮之後，仍曾以親權人之身分協助王氏鎮與王水枝為祖業鬮分之事宜。是以，本件因年代久遠，就王氏鎮如何以廖氏鎮之身分改換成為王氏家族成員一事，於戶籍資料上無法為完全之查考，惟依上開鬮分書上有諸多族長、公親之簽名以觀，王氏鎮與王水枝乃「同屬一家」而享有對王氏家族家產之權利等情，應已甚明確。是以，依前開說明，本院認為王氏鎮及其子孫即王騰龍、王德龍、王美玲等人，雖於國府為土地總登記時未登記為系爭土地之共有人，然仍應受前述分管契約之保障。
⒋綜上，本件王騰龍、王德龍、王美玲三人有事實上處分權
之德安街20號房屋，坐落於系爭土地B部分一事，對於應受分管契約拘束之共有人，應認並非無權占用系爭土地。㈤原告雖主張本件金安街10號、德安街20號、22號房屋，均非
日治時期所興建，而係遲至民國六、七十年所興建，故並無被告辯稱之日治時期就存在的分管契約云云。惟查，本件所謂之分管契約，係就系爭土地上原屬王氏家族之三合院所占房舎之分管約定，至上開房舎因年代久遠、老舊毀損、不敷使用而改加以改建等等行為，並無礙於原分管契約就系爭土地使用範圍之約定。此觀諸證人陳王玉葉前述證稱：小時候系爭土地上還是三合院，各家要輪流去煮飯給大家吃，分房居住的時候，分到比較小間的，還會分給他們原本是當豬椆、牛棚等區域作為補償，分到的人可以自己蓋來住等語，益徵明確。是以，原告此部分主張尚非可採。
㈥末查，原告主張：縱依被告所辯系爭土地上有所謂分管協議之存在，亦不得拘束原告一節，本院認定如下：
⒈按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分
割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。民法第826條之1第1項、第3項分別定有明文。惟上開法條係於98年1月23日公布、98年7月23日實施，而本件前述分管契約係存在於日治時期，當時台灣尚未適用中華民國之民法，是以，本件自不能以系爭土地未為分管之登記，即認前述分管契約為無效。就該分管契約是否得拘束嗣後（102、104年間）取得系爭土地持分而成為共有人之原告二人，自不能僅以分管契約有無登記作為判準，合先敘明。
⒉按最高法院48年台上字第1065號判例認為：「共有人於與
其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，此據司法院大法官會議釋字第349號解釋在案。上開解釋意旨，係考量法律秩序之安定性及交易安全保護而為利益衡量後，認為最高法院48年台上字第1065號判例見解於共有土地應有部分受讓人不知悉且無從知悉之情形下，不得予以適用，以資保護善意受讓人，然受讓人如係明知或可得而知共有土地上存有分割或分管契約之情形下，即非屬善意受讓人，最高法院前述判例見解自仍應予參照，此由該號解釋理由書載明：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力」，亦可得知。
⒊本院查，原告取得系爭土地之應有部分，就系爭365號土地
（為方正、大塊之主要土地，參見附圖），原告潘美玲、潘進榮之應有部分分別僅有78/2700、1/120；另系爭365-1地號土地部分（為狹長、畸零之土地，參見附圖），原告潘美玲、潘進榮之應有部分則分別為1/30、1/120，均係以「買賣」為登記之原因。而本件系爭土地之共有人大部分皆為王姓，其上之房屋多為未辦保存登記之建物，居住者多為王氏親族等情，為兩造所不爭執，亦為本院履勘現場時所得見聞，而原告購買系爭土地之極小持分，衡其目的應在於開發土地興建房屋以營利，本院於訴訟過程中為兩造安排調解，其無法達成調解之原因亦在於收購或補償條件無法達成合意，是以，原告於購買系爭土地應有部分時，應對於系爭土地有上述異於一般土地之使用情況有所了解，始為合理。原告稱其對系爭土地為王氏家族各自占用部分建屋一事係不知悉且無從知悉云云，難予採信。故原告主張其係善意不知之第三人，故不受前述分管契約之拘束云云，難予遽採。至原告主張被告曾於訴訟中自認系爭土地並無分管契約，故原告不可能知悉有分管契約云云，惟本院查，依被告王銘賢、王德龍之訴訟代理人王美芬於本院111年12月22日言詞辯論中之陳述實為：「（法官：系爭土地有無分管協議？）訴訟代理人（王美芬）：沒有，是我們王姓祖先以前就規劃好的，可能有四五個兒子，就約定某個兒子住哪一塊，由父親傳給兒子，一直住在那裡。祖先當初買地就規劃好了，何時買的我不清楚。」等語，考量王美芬並非熟諳法律之人，對於分管契約之法律名詞恐難清楚了解，自應以其對於事實之陳述為準，並非得割裂其一時回答之內容，即認被告己就系爭土地並無分管契約一事為自認，附此說明。
㈦綜上調查，本件被告王銘賢辯稱德安街22號房屋係繼承祖先
分管契約得占用系爭土地C部分，被告王德龍、王騰龍、王美玲辯稱德安街20號房屋係繼承祖先分管契約而得占用系爭土地B部分，被告王德龍辯稱金安街10號房屋係自親人王慶權處輾轉取得，並承受王慶權繼承祖先分管契約而得占用系爭土地A部分等情，應屬可採。原告辯稱系爭土地並無分管契約存在，又縱有分管契約存在，其本人係善意第三人亦不受其拘束云云，則難遽信。從而，本件被告等人占用系爭土地A、B、C部分，既係出於前述分管契約之權源，且該分管契約對於繼受取得系爭土地持分之原告二人亦生效力，自難認屬無權占有之情形，是原告主張其得依民法第767條所有權侵害排除請求權要求被告等人拆屋還地，即屬無據。
五、綜上所述，本件原告主張被告等人無權占用系爭土地興建房屋，訴請拆屋還地如其聲明所述等情，為無理由，應予駁回。又其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失其依附，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
民事第六庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
書記官 陳逸軒附圖：