臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第540號原 告 蕭曉鴒訴訟代理人 鄭文玲律師被 告 傅兆蓬訴訟代理人 李富祥律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自新北市○○區○○路00號8樓之建物及地下一樓停車位編號1
24、125號兩個車位搬遷，並返還於原告。被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟元，並自民國一百一十一年十月十二日起至遷讓返還第一項所示之房屋及車位日止，按月給付原告新臺幣伍萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國(下同)106年1月10日與被告就原告所有位於新北
市○○區○○路00號8樓之建物（下稱系爭房屋）及地下一樓停車位編號124、125號兩個車位訂定租賃契約，自106年2月1日起至108年1月31日止，租期二年，租金每月新台幣（下同）52,000元，押租金104,000元；之後被告通知系爭房屋漏水，故原告同意在未修繕系爭房屋漏水前，租金減至每月38,000元，但系爭房屋漏水修繕完畢，被告仍每月給付原告38,000元，而因原告在國外忙於生意，以致未注意上開租約已屆至，被告仍繼續每月繳交租金38,000元予原告，以致成為不定期租約，然原告已將系爭房屋修繕完畢，其租金應回復至每月52,000元。
㈡原告於110年1月18日以存證信函通知被告於110年2月份起依
原合約租金52,000元繳交原告，而被告於110年1月19日收受後至111年8月仍每月繳交38,000元之租金。嗣後，原告再於111年6月22日催告被告給付租金，且通知被告依民法第440條之規定，遲付租金總額二個月租額，原告得終止租約，請被告儘速繳清，但被告又不理會，經原告向新北市林口區調解委員會聲請調解，被告也拒不出面，故提起本件訴訟。爰依民法第440條以起訴狀為終止租約之意思表示及第767條物上請求權、租賃契約等規定，請求被告遷讓房屋及給付積欠162,000元之租金，並依不當得利之法理請求被告每月給付租金52,000元至其搬遷為止。並聲明：1.被告應自新北市○○區○○路00號8樓之建物及地下一樓停車位編號124、125號兩個車位搬遷返還於原告。2.被告應給付原告162,000元，及自本訴狀送達之翌日起至搬遷日止，按月應給付原告52,000元。
二、被告辯稱：兩造簽訂之租賃契約原約定租金每月52,000元，然而系爭房屋於106年間發生漏水，被告向原告之配偶賴可立說明臺灣租屋市場行情及生活困難等情形，請求原告調降租金，並經原告同意調降為每月租金38,000元，並非因為未修繕系爭房屋漏水前，租金減至每月38,000元。而被告於原告修繕後仍每月繼續繳交租金38,000元，原告並未表達異議，直到110年1月才寄存證信函，證明雙方有口頭同意降低租金至38,000元，則被告每月持續繳交租金38,000元並未積欠原告租金。因此，原告通知終止租約，請求被告給付積欠之租金及返還房屋為無理由。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106年1月10日就新北市○○區○○路00號8樓之建物（連陽
台、雨遮共計240.39平方公尺，含全套家具及電器用品）及地下一樓停車位編號124、125號兩個車位簽訂租賃契約，自106年2月1日起至108年1月31日止，租期二年，租金每月52,000元，押租金104,000元。㈡租賃契約屆期後，兩造就系爭房屋及車位轉為不定期租賃關
係。
四、本件爭執點及本院判斷如下：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約；但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，此於民法第451條、第450條第2項及第3項前段、第440條第1、2項分別定有明文。
㈡次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。所謂「必要之點」，通常固指契約之要素，但對於契約之常素或偶素，當事人之意思如特別注重時，該常素或偶素亦可成為必要之點。倘當事人已視該常素或偶素為契約必要之點，而有所表示，其意思表示又不一致時，即難謂契約已成立。
㈢原告主張兩造約定每月租金為52,000元，經被告通知系爭房
屋漏水，原告同意被告在未修繕系爭房屋漏水前，租金減至每月38,000元，然修繕完畢後，被告仍給付租金38,000元，非租賃契約約定之每月租金52,000元，經原告催告後仍未給付，被告遲付租金總額超過二個月租額，依民法第440條規定終止契約並請求被告返還房屋及給付積欠租金等節，被告則以兩造經口頭協議調降租金為38,000元，被告並未積欠租金，原告請求無理由，並提出與原告之配偶賴可立LINE對話紀錄為抗辯。經查，
1.依被告提出之LINE對話紀錄（見本院卷第65-77頁）：106年10月24日被告：「kevin（原告之配偶賴可立）好，今天和我太太
商量可能的施工及你的提議……我太太覺得很為難，她本來規劃租這房和女兒同住，但是因為主臥房問題遲遲沒辦法解決，她們已經搬出去住，增加我們不少額外費用，原來計劃打亂了。現在如果要施工打地磚重做防水工程、要搬家外宿，住旅館也不是，租屋短租也困難。雖然住習慣但是和之前的計劃和預算已經不一樣了？我們真很困擾？附近有些房還不錯，我們在考慮中？」、「去看房但是不知道短期可以租？全新廚房衛浴45坪三房1車位租金26,000元含管理費及車位」106年11月3日被告：「賴兄好，承蒙您了，幾經思考，我女兒因為主臥
滲漏不方便居住而外宿，以及日後施工期的不便和短期住宿安排上的困難等因素，請你考慮降租以彌補之，或是我們搬家，以後有緣再相會？」賴可立：「傅兄，我同意房租從5萬2降降至4萬元，浴室
修復期間，不收費用。最後更衣間由吳主任收尾，謝謝您和夫人的諒解。」被告：「賴兄謝謝您，我們並非貪得之人，但是目前台灣
市場很Slow，人人節衣縮食，生活困難，我女兒在台北大直敬業三路租屋47坪三房25,000月租+1,000管理費含一車位，萬豪酒店隔鄰，美堤花園社區，她把一間房分租share房租，還挺OK的。
林口區普遍租金比台北便宜2成左右，最近生意不佳，外加女兒已經在外租屋的開支，不得不節樽費用，懇請您和夫人請求算我的租金每月35000元+管理費7800元約42800一個月，這是林口的行情價，請您首肯，傅兆蓬敬上」106年11月8日賴可立：「傅兄及夫人，謝謝您的解說。我才收到師傅的
報價，修理費用約為20萬，真的是要昏倒的感覺！但我一定會把它處理好。哎！真的對不起你們，很不好意思！謝謝你們的體諒，但是我的貸款財務負擔也是很大，自住加上森Tower每月已經20多萬，很辛苦!我建議可否折衷一下，$38000好嗎?感謝您們的諒解!」等語
2.由上對話紀錄可知，兩造協議調降租金之起因於系爭房屋漏水，修繕部分為浴室和主臥室，被告認為房屋漏水及日後施工不便致其女兒搬出去住，增加額外費用，要求原告考慮降租彌補或是由被告搬家，而原告之配偶賴可立則回覆「同意房租從5萬2降至4萬元，浴室修復期間，不收費用。」，被告於當日再以台灣市場很Slow、林口區普遍租金比台北便宜2成左右、最近生意不佳、女兒在外租屋等為由，要求原告租金調降為每月35000元，經賴可立於翌日回覆房屋修理費用約為20萬、自身貸款財務每月已經20多萬，折衷一下38,000元好嗎等語，顯見兩造協議調降租金之約定是在「房屋漏水及日後修繕造成不便」情形下所為之協議，並未提及於房屋修繕完畢後之租金也一併調降之事。
3.被告雖以租金調降之約定為原告體諒被告經濟狀況、斟酌租屋行情及自身財務負擔，同意調降租金為每月38,000元，且之後每月都給付38,000元，原告並未提出異議等語，並提出租金支付帳戶明細為抗辯（見本院卷第91-105頁）。然租金金額屬租賃契約必要之點，當事人對於契約必要之點意思必須一致，如有變更金額，亦須意思一致始可。
綜觀上開對話紀錄全文內容，兩造是在被告所提出之「女兒因為主臥滲漏不方便居住而外宿，以及日後施工期的不便和短期住宿安排上的困難等因素」前提下協議調降租金，此處「主臥滲漏」、「修繕施工」、「短期住宿安排困難」等因素均屬短期，故原告同意「房租從5萬2降降至4萬元，浴室修復期間，不收費用」，被告再以林口區普遍租金比台北便宜2成左右、生意不佳、女兒在外租屋等語為由，請求原告再降低租金為35,000元，並未明白就修繕期間後之租金也一併調降提出請求，故應認兩造並未就修繕期間過後之租金也一併調降一事達成意思合致。因此，縱使被告於修繕期間之後每月都僅給付38,000元，原告遲至110年1月18日才以存證信函催告，仍無法認定兩造已經變更原租賃契約有關租金金額之約定。
㈣原告主張分別於110年1月18日、111年6月22日以存證信函催
告被告應給付租金52,000元後，被告仍未給付，遲付租金總額超過二個月租額，依民法第440條規定終止契約等情，業據提出兩造簽訂之不動產租賃契約書及點交明細、台北杭南郵局存證號碼000081號及000615號之存證信函、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本等影本為證（見本院三重簡易庭111年度重簡字第1835號卷第15至51頁），堪信為真實。故被告於原告催告後仍持續給付租金38,000元，而非52,000元，自催告後之110年2月起至111年8月止，計19個月，被告每月短少租金14,000元，共短少給付266,000元，經以押租金104,000元抵償後，仍餘162,000元之租金未給付原告，已經積欠租金達2個月，故原告以本件起訴狀繕本送達於被告為終止租約之意思表示，即合於前述規定，故本件租約應於起訴狀繕本送達於被告即111年10月11日起發生終止效力。因此，系爭租約既經合法終止，原租賃關係業已消滅，依民法第767條物上請求權、租賃契約等規定，原告自得請求被告遷讓房屋及給付積欠162,000元之租金。
㈤又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件原告以起訴狀繕本送達於被告為終止租約之意思表示，系爭租約已合法終止，原租賃關係業已消滅，被告於租約終止日之翌日起即111年10月12日仍未返還而占有使用系爭房屋，自受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，自應將該利益返還原告。從而，原告請求被告自111年10月12日起至被告搬遷之日止，按月給付52,000元計算之不當得利請求，於法尚無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條物上請求權、租賃契約、不當得利等法律關係，請求被告將系爭房屋及車位搬遷返還原告，並給付162,000元，及自111年10月12日起至被告搬遷之日止，按月給付原告52,000元部分，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
書記官 許慧禎