臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第518號原 告 朱明龍
許柏榆張月美蕭進流蘇曉倩黃麗純共 同訴訟代理人 張漢榮律師複 代理人 游文愷律師被 告 陳義川訴訟代理人 陳家玉
陳建璋上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國112年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號民事判決意旨參照）。經查，原告主張其為新北市政府代為標售坐落新北市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之得標人，惟被告以其已於地籍清理條例施行前占有系爭土地達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，主張就系爭土地有優先購買權。茲兩造就被告就系爭土地是否有優先購買權乙事，既有爭執，並致原告承買系爭土地之地位有受侵害之危險，而原告提起本件確認之訴，得以除去上開危險，自具有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣新北市政府於民國110年10月12日公告代為標售110年度第6批地籍清理未釐清權屬土地（含系爭土地），原告即參與投標系爭土地，經新北市政府於111年1月18日公告原告以新臺幣（下同）1,716萬元得標。嗣被告以其占有系爭土地達10年以上符合地籍清理條例第12條第1項第4款之優先承買資格為由，向新北市政府提出優先購買之申請，經新北市政府於111年3月24日通知原告有關系爭土地應由被告優先承買。惟依地籍清理條例第12條第4款規定，優先購買人必須具備在本條例施行（即97年7月1日）前占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地占有人者，始符規定，又按確認法律關係不存在之訴，如被告主張法律關係存在時，應由被告負舉證責任，是被告應就「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之要件負舉證之責。然經新北市政府稅捐稽徵處函覆可知，系爭土地上之建物即新北市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）並無任何稅籍資料，無從確認系爭房屋之事實上處分權人為何人，且被告設籍於新北市○○區○○路00巷00號，又被告自承系爭房屋已有出租他人使用，縱認被告曾占有系爭房屋（假設語氣），占有之時間亦非連續，難認被告有於地籍清理條例施行前已占有系爭土地達10年以上，且標售系爭土地時仍繼續占有系爭土地之事實，依法不得行使優先購買，為此請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在等語，並聲明：確認被告就系爭土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：系爭房屋係被告父親即訴外人陳阿發與訴外人福德爺會管理人謝阿陳之繼承人謝於57年12月31日簽訂合約書，同意被告父親於系爭土地上建造系爭房屋，並供被告父親及後代子孫無租永久居住使用。又被告自出生即設籍並居住於原臺北縣○○鎮○○路○○街00號（現門牌已整編為新北市○○區○○路000巷0號），且依臺灣電力公司桃園區營業處回函說明分別系爭房屋於48年11月1日及70年5月1日裝錶供電，而系爭房屋之門牌號碼歷經多次門牌整編及行政區域調整，導致本書狀檢附證物所註地址不同，惟皆係坐落於系爭土地上之同一房屋。再被告父親於90年11月11日過世後，即由被告繼承系爭建物迄今，依民法第944條第2項規定，被告父親於57年12月31日前即占有系爭房屋，是被告父親之占有期間得合併計入至被告之占有期間，故被告自57年12月31日即占有系爭土地迄今。再者，被告亦依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法提出土地所在地之現任里長出具之證明書，並經新北市政府109年10月22日新北府地籍字第1092044276函認定符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，被告就系爭土地應有優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：原告主張：新北市政府於110年10月12日公告代為標售110年度第6批地籍清理未能釐清權屬土地（公告期間：110年10月15日起至111年1月15日止、受理投標期間：111年1月5日起至111年1月18日止上午9時開啟信箱時止、開標時間：111年1月18日上午9時30分），而進行前開未能釐清土地（其中包成含系爭土地）之標售，依法得在中華民國領土內取得土地及建物之公、私法人及自然人，均得參加投標；嗣新北市政府於111年1月18日上午9時30分開標，由原告以1,716萬元得標系爭土地。嗣被告依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，於決標後10日內之111年1月26日，檢具身分證明、保證金票據、優先購買權證明等件，向新北市政府主張其為優先購買權人，並為承買之意思表示，經新北市政府於111年3月24日准許被告以同一條件優先購買系爭土地，新北市政府即於同日通知原告表示：有符合地籍清理條例第12條第1項第4款優先購買權資格之人（即被告）以書面向本府為優先購買之意思表示，業通知優先購買權人（即被告）於接到繳款通知之日起30日內繳清價款，原告於收受該通知後，依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第12條第3項及投標須知第15點規定，於10日內提起本件確認優先購買權不存在之訴訟等情，業據原告提出新北市政府110年10月12日新北府地籍字第11019136491號公告暨附件新北市政府代為標售110年度第6批地籍清理土地及建物清冊、111年1月18日新北府地籍字第11101247911號公告暨附件新北市政府110年度第6批地籍清理未能釐清權屬土地及建物代為標售結果一覽表、111年3月24日新北府地籍字第11104996981號函等件為證（見本院111年度板司調字第96號卷第17至39頁），且為被告所不爭執，且有新北市政府111年10月6日新北府地籍字第1111896148函暨附件新北市政府110年度代為標售地籍清理未能釐清權屬土地第000-00-000標號(標的：○○區○○段0000-0地號土地即系爭土地)之相關資料在卷可佐（見本院卷第41至100頁），上開事實自堪信為真實。復原告主張：被告未符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有要件，優先承買權不存在等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點論述如下：
㈠被告是否符合地籍清理條例第12條第1項第4款所定「本條例
施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之爭議：
⒈按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定，
代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：1.地上權人、典權人、永佃權人；2.基地或耕地承租人；3.共有土地之他共有人；4.本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，地籍清理條例第12條定有明文。而上開條例係於97年7月1日施行，是以欲符合上開條例第11條第4款之規定，應合於87年7月1日以前已占有土地，至該土地標售時仍繼續占有者，就土地有優先購買權。又地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條及第11條規定：
「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：1.身分證明文件。2.預繳相當於保證金價款之證明文件。3.申請人為土地占有人者，並應檢附第11條規定之證明文件。4.申請人為地上權人、典權人、永佃權人、共有土地之他共有人之繼承人者，並應檢附記載被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現戶戶籍謄本及繼承系統表。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得免提出。5.申請人為基地或耕地承租人者，並應檢附租賃契約書或經法院判決租賃關係存在之確定判決書及確定證明書；其為耕地三七五租約承租人者，並應檢附鄉（鎮、市、區）公所出具之租約登記資料。6.其他經中央地政機關規定之證明文件。」、「本條例第12條第1項第4款所定優先購買權人，應檢附下列文件之一：1.占有土地四鄰、土地所在地現任或歷任村（里）長或土地共有人（含繼承人）一人之證明書及印鑑證明。但現任之村（里）長出具蓋有村（里）辦公處印信之證明書者，免檢附其印鑑證明。2.戶籍謄本或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得免提出。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。第1項第1款占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」依上開規定可知，於87年7月1日前已占有代為標售土地達10年以上，且至標售時仍繼續為該土地之占有人者，得於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，並檢附身分證明文件及占有土地四鄰之證明或其他足資證明於上開條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件，向主管機關為優先購買之意思表示。
⒉次按對於物有事實上管領之力者，為占有人。占有之繼承人
或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併而為主張。此觀民法第940條、第947條第1項規定即明。代為標售辦法第12條第2項亦規定：「占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。」又建物之基地，通常可認為係建物所有人（或事實上處分權人）所支配(最高法院106年度臺上字第2040號民事判決意旨參照）。故建物之所有人或事實上處分權人，不論是否曾設籍或實際居住於該建物，均無礙於對建物基地之事實上管領力，即屬占有該土地之人。再按消極確認之訴，應由被告負立證責任(最高法院109年度臺上字第1543號民事判決意旨參照)。原告主張被告不符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有要件(即87年7月1日以前已占用系爭土地)，請求確認被告對系爭土地之優先承買權不存在，係消極確認之訴，依上說明，應由被告就其於87年7月1日以前已占有系爭土地迄今之事實，負舉證之責。經查：
⑴被告抗辯：被告父親陳阿發於57年12月31日向系爭土地斯時
之所有人福德爺租用土地，建築系爭房屋居住，系爭房屋門牌號碼整編前係臺北市○○鎮○○路00號，後整編為新北市○○區○○路000巷0號等語，並以合約書為證（見本院卷第193至195頁）。原告則主張：被告所提之合約書之甲方係謝鑾，無從認定被告占有系爭土地有合法權源等語。觀諸被告所提之前開合約書內容略以：「同立合約書出租人福德爺會管理人謝阿陳之繼承人謝鑾（以下簡稱甲方）、承租人陳阿發（以下簡稱乙方），茲甲方管理福德爺所有坐落臺北縣○○鎮○○段○○○段○○○段00地號9則田，面積0.0945甲，及同所81地號17則田，面積0.0470甲，原係陳阿發承耕，……第壹條：甲方為念乙方大義放棄承租耕地權利起見，願將乙方所有建在本福德爺土地之房屋住宅全部給與乙方子子孫孫無租永遠居住，但乙方子孫繼傳奉敬香火，不得中斷。…」，並經福德爺會管理人謝鑾、被告父親陳阿發於合約書之末簽名用印，日期為57年12月31日等情，有該合約書存卷可考(見本院卷第193至195頁)，原告就上開合約書之形式上真正亦不爭執，惟主張：該合約書係謝鑾簽立，並從認定其有權出租土地等語(見本院卷第230頁)，惟依上開合約書內容，可知謝鑾已載明其係福德爺會管理人謝阿陳之繼承人，並由其出面代表福德爺會管理人表示同意被告父親陳阿發所建築房屋，可無租使用坐落之土地，且依地籍清理條例第12條第1項第4款所規定具有優先承買權之要件為：「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」，立法理由謂：「依前條規定代為標售之土地，因所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰於第1項第4款規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權」，可見該條款之目的係為解決代為標售土地之所有權人不明之情形，並使長期占用使用該系爭標售土地之人，具有優先承買權，而安定社會秩序及使法律關係單純化。是依立法解釋，優先承買權人以占用使用為要件，至於是否為有權占有，並非所問。則原告上開關於基地所有權歸屬之主張，僅涉占有土地之法律權源，與有無占有事實分屬二事，無必然因果關係，尚難為不利被告之認定。從而，自難憑此據認被告無優先購買權。復佐以被告所提之臺灣電力公司桃園區營業處112年1月31日桃園費核證字第112000922號函：「…貴戶用電電號：00000000000根據本公司現存用電查詢檔所登載用電地址為：
新北市○○區○○路000巷0號，係於48年11月1日裝表供電(行業別為住宅)…。」、同日桃園費核證字第112000925號函：「…貴戶用電電號：00000000000根據本公司現存用電查詢檔所登載用電地址為：新北市○○區○○路000巷0號，係於70年5月1日裝表供電(行業別為住宅)…。」等情，有前揭臺灣電力公司桃園區營業處112年1月31日桃園費核證字第112000922、112000925號函文佐卷可考(見本院卷第211、209頁)，對照系爭房屋門牌號碼於60年6月1日門牌整編為○○里○○街00號，於71年10月1日門牌整編為○○里○○路000巷0號，於76年9月1日行政區域調整為○○里○○路000巷0號等情，有系爭房屋之門牌證明書在卷可查(見本院卷第159頁)，而被告之父陳阿發於10年4月10日出生，戶籍登記於○○鎮○○里○○街00號，嗣門牌整編為○○鎮○○里○○路000巷0號，於38年4月25日前戶長陳賜福本籍重復除籍戶長變更等情，有戶籍謄本可憑(見本院卷第155頁)，佐以新北市樹林地政事所訪談紀錄表內容略以：「訪談內容⒉⑵依內政部戶役政系統查得，申請人陳家玉等人之祖父陳阿發確於民國70年以前即設籍於○○路000巷0號。」等語(見本院卷第81頁)。由上可知，陳阿發至少自48年11月1日起，即占有系爭土地，並以居住於系爭房屋之方法繼續占有系爭土地，而對系爭土地有支配之關係，應認對系爭土地有事實上管領之力無疑。至原告主張：系爭房屋無稅籍資料，無從確認系爭房屋事實上處分權人係何人等語，而系爭房屋雖無房屋稅籍資料，此為被告所不爭執，並有新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處111年2月9日新北稅鶯二字第1115702592號函文可佐（見本院卷第79頁），固可認定系爭房屋係未保存登記之建物，故無任何稅籍資料，然房屋稅籍資料之記載，僅係稅務主管機關基於行政管理所為之登記，並無確定私權之效果，而陳阿發係於90年11月11日往生，斯時仍設籍於該址之情，有陳阿發死亡證明書、戶籍謄本、陳阿發除戶資料查詢結可證(見本院卷第87、267至269頁)，足認陳阿發確實長期居住於系爭建物，且無其他人出面主張為該建物之所有權人，又自陳阿發於90年11月11日往生至今已近22年，若該屋確有他人所有，理應會出面催討為是，然迄今均未有人對該屋主張所有權，在在足徵陳阿發應確實為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，否則焉能長期居住於該建物內，而無他人對之主張權利。是原告前揭主張，自無可採。
⑵被告辯稱：至父親過世後，即繼承系爭房屋，並繼續占有使
用系爭房屋至今，自得合併計算其父親之占有期間，有優先購買權等情等語。承上所述，則被告既為系爭房屋事實上處分權人陳阿發之繼承人，依當然繼承之法理，被告自得繼承系爭房屋之事實上處分權。查系爭房屋現懸掛「新北市○○區○○路000巷0號」門牌，並坐落系爭土地上，又新北市樹林地政事務所於系爭土地標售前訪談，於訪談紀錄表記載：「⒉⑴經現場勘查該建物設有神明廳堂，本案標的確為申請人占有使用。」等語，有訪談紀錄表可佐（見本院卷第81頁），並於新北市政府110年第6批地籍清理代為標售土地位置略圖標示系爭房屋坐落於系爭土地之面積與位置及檢附現況照片，有上開紀錄表、位置圖與照片可稽（見本院卷第81至82、151至152頁）。復依原告提出之現場照片所示（本院卷第391頁），現懸掛「新北市○○區○○路000巷0號」之房屋確實坐落於系爭土地上，又系爭房屋自48年11月1日起向台灣電力公司申請裝表供電，如上述，且參照被告所提之水費、電費收據，地址記載系爭房屋，並自97年3月間起至111年9月間止，有200餘元至3000餘元不等之水費支出(見本院卷第399至453頁)；自96年3月間起至111年11月間止，亦有700餘元至9000餘元之電費支出(見本院卷第465至507頁)，再參以證人蕭鈴玉於本院審理時具結證述：「(問：為何剛才提示的里辦公室證明書記載陳義川於75年前就住在上開000巷0號房屋內？（提示並告以要旨）當時被告他們來找我做證明的時候，訪視周遭的鄰居詢問陳義川是否有住在000巷0號內，鄰居均稱有。)」、「(問：在詢問鄰居的時候，鄰居如何回答？)鄰居說在他們入住前就都有看到陳義川的人。」等語（見本院卷第242至243頁）。足證被告上開抗辯，所言非虛。綜合上開事證，被告以系爭房屋占有系爭土地之期間，經合併計算其被繼承人自陳阿發於48年起算占有期間之結果，於97年7月1日地籍清理條例施行前，均已達10年以上甚明，即與地籍清理條例第12條第1項第4款所定「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之要件相符。原告空言否認上情，而未提出任何事證以實其說，自無足採。
⑶原告雖主張：被告籍設新北市○○區○○路00巷00號，可徵被告
事實上未居住於系爭房屋等語。惟戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為登記之事項，戶籍地址並非為認定住所之唯一標準(最高法院93年度臺抗字第393號民事裁定意旨參照)。且觀諸地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條規定，係檢附下列文件（居住證明或戶籍謄本）其中之一即可，而非要求戶籍一定需設在該地即明，縱使被告目前籍設新北市○○區○○路00巷00號，有被告身分證在卷可稽(見本院卷第70頁)，然揆諸前揭說明及實務見解，占有及住所認定均為事實狀態，被告未設籍該處，與有無占有土地之事實，分屬二事，無必然因果關係。再者，被告前因涉違背安全駕駛案件，於102年間即以系爭房屋之地址，為法院送達訴訟文書之住所(見本院卷第301頁)，而能否收受法院之文書，事關其訴訟權益，倘其未居住系爭房屋，何以陳報此地址，干冒無法送達之風險？是原告前開主張，尚無可信。
⑷原告又主張：依被告於111年12月20日開庭時陳述，可證被告
確實未長期居住於系爭房屋、縱有出租系爭房屋予他人，亦徵被告占有期間並非連續等語。惟被告既係於90年間因繼承取得系爭房屋之占有，業如上述，則依民法第944條第2項規定，應推定被告自陳阿發死亡時起迄今繼續占有系爭房屋，又按法律上推定之事實無反證者，無庸舉證，民事訴訟法第281條定有明文。被告自陳阿發死亡時起迄今繼續占有系爭房屋之事實，既受法律推定，苟原告為反對之主張，即應更舉反證。原告並未舉證證明被告於90年前無實際住居系爭房屋之事實，則其以前詞主張被告占有期間不連續等語，已難憑採。且按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，依一般社會觀念，足認占有人對一定之物於其實力下有確定、繼續支配的客觀關係者，即有事實上管領力（最高法院107年度臺上字第1813號、95年度臺上字第1124號民事判決意旨參照）。是占有不動產之方式，不以居住該處為限。準此，縱令原告上揭主張為真，尚不足認被告已然喪失對系爭房屋之事實上管領力，仍無從否定被告自繼承陳阿發起繼續占有系爭房屋之事實。是原告前開主張，容難為有利原告之認定。㈡因此，被告符合地籍清理條例第12條第1項第3款所列情事，
且其亦有遵從標售程序向新北市政府主張優先購買權，則其就系爭土地之標售，確具優先購買權之資格，則原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，應屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，被告於地籍清理條例施行前已占有系爭土地達10年以上，且於系爭土地標售時仍繼續占有，符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定而具有優先購買權。被告於決標10日內檢附證明文件向新北市政府為承買之表示，合法行使優先購買權，原告主張被告不符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有要件，為無可採。從而，原告依民事訴訟法第247條規定，請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
書記官 賴峻權