臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第665號原 告 張睿展
張芷瑜張芷維共 同法定代理人 張育豪
莊雅婷兼 共 同訴訟代理人 張憲璋被 告 廖德發
廖維恒廖文健（原名：廖國建）
廖國松共 同訴訟代理人 羅一順律師複 代理人 游正霆律師上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國114年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落於新北市○○區○○段000地號土地應予變價分割，所得價金按如附表一應有部分所示比例分配。
二、被告辛○○、戊○○、己○○應給付原告新臺幣（下同）64,306元，及自民國111年11月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告辛○○、戊○○、己○○應自111年10月15日起至變價分割完成之日止，按月給付原告1,073元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔29％；其餘由原告負擔。
五、本判決主文第二項前段得假執行；但被告辛○○、戊○○、己○○如以64,306元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決主文第二項後段各到期部分，得假執行；但被告辛○○、戊○○、己○○如按月以1,073元各到期部分為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第5款及第2項定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。查原告丁○○提起本件訴訟，並聲明：㈠被告等及原告應將新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）請法院予以分割。㈡被告等應自101年2月17日起至返還占用基地日止每月給付5,000元，相當於租金之不當得利及5％法定利率年息並拆屋還地，爾後請法院予以分割或變價分割。嗣於112年3月30日言詞辯論期日，追加同為系爭土地共有人之丙○○、甲○○、乙○○為原告（見本院卷一第135頁）；又於12月28日變更聲明為：㈠兩造共有坐落系爭土地，面積2
61.56平方公尺，應准予（變價）分割。㈡被告應將坐落系爭土地上如附圖一暫編地號573⑴部分面積223.78平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空遷讓返還予原告及其他共有人。㈢被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告並應自111年10月15日起至返還前項占用土地之日止，按月給付5,000元予原告。核原告所為追加原告及聲明變更，均合於前揭規定，應予准許。
參、實體方面：
一、原告主張：兩造為系爭土地之共有人，系爭土地無不能分割之約定，且因共有人數眾多、意見複雜，無法協議分割，爰請求准予分割；另系爭土地遭被告以門牌號碼新北市○○區地○街00號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）無權占用，占用如附圖一暫編地號573⑴部分所示（面積223.78平方公尺），計受有相當於租金之不當得利60萬元，並應自111年10月15日起至返還占用土地之日止，按月給付5,000元予原告，爰依民法第823條、第767條、第179條規定，提起本件訴訟，聲明：㈠兩造共有坐落系爭土地，面積261.56平方公尺，應准予（變價）分割。㈡被告應將坐落系爭土地上如附圖一暫編地號573⑴部分面積223.78平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空遷讓返還予原告及其他共有人。㈢被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告並應自111年10月15日起至返還前項占用土地之日止，按月給付5,000元予原告。
二、被告則以：㈠被告主張將系爭土地以附表二及附圖二之方案分割，其中附
圖二暫編地號573由被告取得並維持共有；附圖二暫編地號573(1)部分由原告取得並維持共有。
㈡被告79年間及89年間取得系爭土地應有部分，當時系爭土地
上已建有系爭房屋，系爭土地共有人於92年間約定將系爭房屋交由佛教慈濟慈善基金會使用，辦理照顧弱勢及資源回收等公益活動。原告丁○○於100年11月29日透過強制執行拍賣方式買入應有部分與被告共有系爭土地，依強制執行法第81條規定，丁○○應已瀏覽拍賣公告，知悉系爭土地及房屋之狀況，即應受該約定之拘束；又原告丙○○、甲○○、乙○○等人就系爭土地之應有部分，係受贈於丁○○，亦應受系爭土地及房屋使用狀況之約定拘束。是以，原告訴請被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，並無理由。
㈢又原告主張將系爭土地全數變價分割之方案，與僅將原告所
有之土地持分變價，而被告等人繼續維持共有相較，原告所能獲得之利益均為其土地持份變賣之價金，兩方案並無差別，該主張顯然對原告並不具特別利益。惟系爭土地一旦全數變價，將會產生系爭房屋使用權源之爭執，及使用之公益目的是否能夠存續之問題，對被告僅有百害而無一利。顯然原告明知無法透過其他合法方式請求原告終止系爭房屋之使用，遂提出請求分割共有物之訴，並主張對自身無益而僅對被告有害之分割方案，自屬權利濫用。
㈣綜上，原告之訴及主張之分割方案，均無理由，並聲明：⒈兩
造共有之系爭土地，請求以附表二、附圖二之方案原物分割。⒉原告其餘之訴駁回。
三、兩造均為系爭土地之共有人，應有部分如附表一所示，兩造無不能分割約定，又無法協議分割，系爭房屋為未辦保存登記之建物，占有系爭土地之位置如附圖一所示，占有面積為
223.78平方公尺，系爭房屋之事實上處分權人為被告辛○○、戊○○、己○○等事實，有本院板橋簡易庭調解不成立證明書、系爭土地登記第一類謄本、系爭房屋稅籍證明書、繼承系統表、協議書及新北市樹林地政事務所112年11月3日土地複丈成果圖表等件在卷可稽（見本院卷一第31頁、第17至19頁、第73至75頁、第111至114頁、第177、185、231頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由：原告請求分割共有物，另以系爭土地遭被告以系爭房屋無權占用為由，請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，被告則以前詞置辯，是本件爭點為：㈠系爭土地得否分割？分割方式為何？㈡原告得否請求被告拆除系爭房屋，並騰空返還土地？㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？如可，其金額為若干？茲論述如下：
㈠系爭土地應予變價分割，所得價金按如附表一應有部分所示比例分配：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2、3項分別定有明文。原告主張系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，為被告所不爭執，且僅就分割方法與原告意見不同，可見確為分割之方法不能協議決定，是原告請求裁判分割系爭土地，於法有據。
⒉按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有
自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。又法院為上述分割之裁判時，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當（最高法院105年度台上字第2056號裁判意旨參照）。經查：
⑴系爭土地面積為261.56平方公尺，形狀為三角形，土地上有
門牌號碼新北市○○區地○街00號未辦保存登記之系爭房屋，且有同市區地政街35巷道路經過系爭土地等情，有系爭房屋稅籍證明書、地籍圖、複丈成果圖及現場照片在卷可參。如依被告提出之附表二及附圖二方案原物分割後，被告所分得之附圖二暫編地號573部分，共有面積為203.44平方公尺，面積較為方正且保留大部分系爭房屋，固可為適當之利用，然原告所分得之附圖二暫編地號573(1)部分，則為面積58.12平方公尺之三角形土地，面積甚小，且有道路通過，原告分得後難以利用；又依被告方案分割，原告分得附圖二暫編地號573(1)部分之土地後，雖得另行變賣以獲得價金，然該土地之狀況，其市場購買意願及價值顯然會有減損，對原告並非有利。從而，被告之方案難論為適當公平之分割方式。⑵又系爭土地上有被告具事實上處分權之系爭房屋，被告固有
意願繼續占有使用，然系爭房屋占有之面積為223.78平方公尺，顯然大於被告應有部分比例所有之面積203.44平方公尺，依民法第824條第3項之規定，本可將系爭土地以原物為分配予被告，並由被告按其分割後應有部分比例以金錢補償原告，藉以保留系爭房屋繼續供被告管理使用，原告亦可取得相當於市價之變賣金額。惟參酌原告係以拍賣方式取得系爭土地之應有部分，被告若有意願，在拍賣時即可主張優先承買權購買；而在本院審理過程中，被告就聲請鑑定原告應有部分之市場價值及依被告方案分割後應補償原告之價金，被告亦無能力負擔（見本院卷一第307至308頁，卷二第31、34頁），足見本院若依民法第824條第3項之規定定分割方案，被告難認有履行之意願及能力。本院審酌上情，斟酌兩造之聲明，系爭土地之性質、經濟效用、系爭房屋為未辦保存登記之老舊建物、全體共有人利益等節，認為本件並無原物分配之適當方案，依前揭說明，堪認原告主張變價分割較符經濟效用並兼顧公平。
⑶被告另辯稱原告請求變價分割對自身無益而僅對被告有害之
，屬權利濫用云云。惟原告既因拍賣登記為系爭土地應有部分之共有人，依民法規定本得隨時請求分割共有物，且其應有部分達9分之2，換算面積達58.12平方公尺，按起訴時系爭土地每平方公尺公告現值為61,400元，原告持有之土地價值達3,568,841元（計算式：261.56平方公尺×每平方公尺61,400元×2/9＝3,568,841元，元以下四捨五入），有相當利益；而坐落系爭土地之系爭房屋老舊，依被告所述現況係作為資源回收使用，有照片在卷可稽（見本院卷一第99頁），系爭土地變價分配後固影響系爭房屋使用，惟被告可依應有部分比例分配價金，若有意願繼續從事公益，仍可善加利用分配之價金。是以，原告請求變價分割係其正當行使權利，難認有何違反公共利益，以損害被告為主要目的等權利濫用之情事，被告此部分所辯，並無理由。
㈡原告不得請求被告拆屋還地：
⒈共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物
之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。98年1月23日修正前、後民法第820條第1項分別定有明文。修正後民法第820條第1項之目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。而共有人對共有物使用收益方法之決定，屬共有物之管理範圍，自應依民法第820條第1項規定處理。
是有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，自得依民法第820條第1項之規定，由共有人以多數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力（最高法院110年度台上字第2447號判決意旨參照）。
又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示；另倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號、98年度台上字第633號判決要旨參照）。
⒉經查，被告辛○○於79年8月17日因繼承取得系爭土地應有部分
9分之1，被告庚○○於79年6月29日因贈與取得系爭土地應有部分3分之1，被告戊○○（原名：廖國建）、己○○均於89年8月1日因分割繼承各取得系爭土地應有部分6分之1，此有系爭土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第17、19頁），是被告應有部分總計達9分之7，已達到修正後民法第820條第1項共有物管理應有部分逾3分之2之規定。復參酌系爭房屋為被告辛○○等人有事實上處分權，存在於系爭土地上應已達55年之久，此有系爭房屋稅籍登記資料在卷可稽（見本院卷一第111至114頁）。綜上各情，系爭房屋既已在系爭土地上和平存在超過55年之久，且系爭土地及房屋原先均係被告或其家族成員所有，足見系爭土地共有人間實際上有劃定使用範圍，互相容忍，對於他共有人使用、收益，占有土地，均未予干涉，已歷有年所，堪認有系爭房屋使用系爭土地之默示分管契約存在。
⒊另原告丁○○於101年2月8日拍賣取得系爭土地（應有部分9分
之2），至其於111年9月2日提起本件訴訟之日止（見本院卷一第19、11頁），兩造間長達10年均和平相處並無因系爭房屋而起糾紛；且原告丁○○於本院審理時自陳其拍得系爭土地法院現場點交的時候，已經知悉系爭土地上有系爭房屋等語（見本院卷一第137頁）。依上各情，原告丁○○對於系爭房屋得合法使用系爭土地，有默示分管契約存在，自難諉稱不知，而應受該分管契約之拘束。又原告丙○○、甲○○、乙○○均係於本件起訴後，方由原告丁○○於111年10月3日分別贈與其等應有部分900分之1、900分之2、900分之1，並在本件訴訟過程中，均由原告丁○○擔任訴訟代理人，此有系爭土地登記第一類謄本及民事委任書在卷可稽（見本院卷一第75、139頁），足認原告丙○○、甲○○、乙○○均亦知悉前揭分管契約之存在，亦應受分管契約拘束。從而，系爭房屋並非無權占用系爭土地，堪以認定，原告主張依民法第767條規定，請求拆除系爭房屋並將該部分土地騰空遷讓返還予全體共有人，難論有據，並無理由。
㈢原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，認定如下：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號民事判決意旨參照）。
⒉經查，被告就系爭土地之權利範圍為9分之7，換算面積為203
.44平方公尺，原告就系爭土地之權利範圍為9分之2，換算面積為58.12平方公尺，系爭房屋占有系爭土地之面積為223.78平方公尺，此有系爭土地登記謄本及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第17至19頁、第73至75頁、第231頁），故系爭房屋占有系爭土地之面積，確已逾越被告應有部分之範圍，面積達20.34平方公尺（計算式：223.78－203.44＝20.34），又系爭房屋之事實上處分權人為被告辛○○、戊○○、己○○（下稱被告辛○○等3人），業經認定如前，是依前段說明，原告請求被告辛○○等3人返還此部分之不當得利，自屬有據，堪以認定。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號民事判決要旨參照）。另土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條定有明文。是以，土地法第97條第1項所謂之土地總價額，即指該土地之申報地價。再依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。經查：
⑴本院參酌前揭規定及說明，審酌系爭土地距離最近之山佳火
車站距離約250公尺，步行約4分鐘，最近之公車站鄰近中山路上，周遭為住宅區或空地，附近有幼兒園、樹林地政事務所、煤氣行，外面中山路上有便利超商、藥局、小吃店、加油站，附近亦有全聯超市，交通狀況、生活機能、經濟活動尚可，有勘驗筆錄、現場照片及Google地圖擷圖附卷可參（見本院卷一第205至207頁、第211至221頁），本院衡酌上情，認以系爭土地以申報地價年息7％計算相當租金之不當得利，應屬適當。
⑵系爭土地106年至111年之申報地價及分遭占用之面積，詳如
附表三所示，並有地價公務用謄本在卷可稽（見本院卷一第245至247頁），依此計算被告辛○○等3人5年內即106年10月15日起至111年10月14日止，相當於租金之不當得利總計為64,306元（計算式詳見附表三），原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
⑶另自111年10月15日起，原告得請求被告辛○○等3人按月給付
相當於租金之不當得利為1,073元（計算式：9,040元×20.34㎡×7％÷12＝1,073元，元以下四捨五入），原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件已判決系爭土地應變價分割，是原告請求此部分不當得利，應至變價分割完成之日止，應予敘明。
⒋按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。查原告對被告辛○○等3人之不當得利請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，又以支付金錢為標的，揆諸前述規定，原告就不當得利64,306元部分，請求被告辛○○等3人自起訴狀繕本送達翌日即113年11月7日（見本院卷一第79頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，當屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第823條規定請求如主文第1項所示，依民法第179條規定請求如主文第2項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。
六、本判決主文第2項部分，因原告勝訴部分未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行，併依同法第392條第2項規定，准被告辛○○等3人預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件原告第1項聲明係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故此部分應由兩造按應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允。至於本件被告拆屋還地及給付不當得利部份敗訴部分僅為附帶請求，且金額甚微，爰依民事訴訟法第79條命由原告負擔訴訟費用。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
民事第六庭 法 官 陳宏璋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 7 日
書記官 張韶安附表一編號 共有人 應有部分比例 1 庚○○ 1/3 2 辛○○ 1/9 3 己○○ 1/6 4 戊○○（原名：廖國建） 1/6 5 丁○○ 196/900 6 丙○○ 1/900 7 甲○○ 2/900 8 乙○○ 1/900附表二編號 共有人姓名 原應有部分比例 分得 部分 分得面積(㎡) 備註 1 辛○○ 1/9 附圖二暫編地號573 203.44 依原應有部分比例維持共有 庚○○ 1/3 戊○○ 1/6 己○○ 1/6 2 丁○○ 196/900 附圖二暫編地號573(1) 58.12 依原應有部分比例維持共有 丙○○ 1/900 甲○○ 2/900 乙○○ 1/900附表三年度 請求 起算日 請求 結束日 申報地價(元/㎡) 占用面積 (㎡) 年息(％) 不當得利金額 106 0000000 0000000 8,880 20.34 7 2,702元 107 0000000 0000000 9,040 20.34 7 12,871元 108 0000000 0000000 9,040 20.34 7 12,871元 109 0000000 0000000 9,040 20.34 7 12,871元 110 0000000 0000000 9,040 20.34 7 12,871元 111 0000000 0000000 9,040 20.34 7 10,120元 總計（元以下均四捨五入） 64,306元