臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第73號原 告 陳正任訴訟代理人 蔡宜臻律師複代理人 林意紋律師被 告 張庭輝
張陳碧梅張正明葉束真張民翰張峪恩共 同訴訟代理人 黃慧敏律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告張庭輝應將新北市○○區○○段0000號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國（下同）110年12月20日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）肆萬伍仟元。
二、被告張庭輝應自民國110年10月20日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告違約金肆萬伍仟元。
三、被告張庭輝應給付原告肆萬元及自110年12月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由原告負擔二分之一，被告張庭輝負擔二分之一。
六、本判決第一項於原告以貳佰零柒萬元供擔保後，得假執行。但被告張庭輝如以陸佰貳拾參萬元供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項就已到期部分，於原告按月以壹萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告張庭輝如按月以肆萬伍仟元供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以壹萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告張庭輝如以肆萬元供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告於起訴後，將聲明第1項「被告應將新北市○○區○○段0000號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之房屋騰空遷讓返還予原告。」，擴張為「被告張庭輝、張陳碧梅、張正明、葉束真、張民翰、張峪恩應將新北市○○區○○段0000號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之房屋騰空遷讓返還予原告。」，並追加第2項「被告張庭輝、張陳碧梅、張正明、葉束真、張民翰、張峪恩應自民國110年10月20日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告45,000元。」，合於前述規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之房屋（下稱系爭房屋）
經原告與被告張庭輝於105年9月14日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於同年10月6日登記為原告所有，被告張庭輝於109年10月15日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約)，租賃期限自109年10月起至110年10月19日止，每月租金為45,000元，並應於每月20日以前繳納，若拖欠一期，則視同違約，須將房屋騰空交還原告。然被告張庭輝自109年10月起即未按時繳納租金，陸續給付後至年110年10月止，共積欠租金95,000元，原告遂以110年10月4日存證信函催告並終止系爭租約，被告張庭輝於翌日即110年10月5日收受，兩造租賃關係自110年10月10日起已不存在或已於110年10月20日屆期而消滅，惟被告張庭輝迄今仍無任何搬空點交之行為。另外，追加被告張陳碧梅、張正明、葉束真、張民翰、張峪恩（下稱張陳碧梅等5人）均為成年人，且均設籍於系爭房屋所在之地址，均屬直接占有人。系爭租約既已消滅，被告張庭輝占有系爭房屋已失其權源，而被告張陳碧梅等5人亦未能舉證證明渠等對系爭房屋有合法之占有權源，故渠等均屬民法第767條第1項之無權占有人，故提起本件訴訟，依民法第767條、第184條、第185條、第179條規定，請求被告張庭輝等6人騰空遷讓房屋，並自110年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告45,000元；並依民法第439條第1項前段、第455條請求被告張庭輝遷讓返還系爭房屋及所積欠租金95,000元；另依系爭租約第6條、第12條之約定，被告張庭輝應按月給付原告相當於租金5倍即225,000元之違約金及賠償原告所支出之律師費用80,000元。
㈡併聲明：
1.被告張庭輝、張陳碧梅、張正明、葉束真、張民翰、張峪恩應將新北市○○區○○段0000號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之房屋騰空遷讓返還予原告。
2.被告張庭輝、張陳碧梅、張正明、葉束真、張民翰、張峪恩應自民國110年10月20日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告45,000元。
3.被告張庭輝應自民國110年10月20日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣225,000元之違約金。
4.被告張庭輝應給付原告95,000元及自110年10月20日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
5.被告張庭輝應給付原告80,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
6.原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告張庭輝部分
1.兩造間並無真實成立任何租賃法律關係㈠就系爭不動產，被告僅只有配合原告簽署租賃契約書，雙方對於系爭不動產，並無任何租賃法律關係之合意，而且被告自105年10月5日迄今從未繳納任何所謂之租金。至於原告指稱被告於110年10月17日再次轉帳45,000元予原告，被告否認有轉帳予原告。從而，原告主張終止租賃契約後返還租賃物及被告自109年10月起共積欠租金95,000元，並無理由。
此外，由於被告與原告之間，本即無任何租賃法律關係之合意，原告以系爭租約條款主張被告應按月給負相當於租金5倍之違約金，以及被告應支付律師費用等，亦無理由。
2.兩造間買賣系爭房屋之債權契約與物權契約皆無效，被告仍為所有權人⑴就本件系爭買賣契約書形式上以觀，既有约定買賣價款為230
0萬元、訂立各階段付款約定之時程，以及第14條「總價金2300萬雙方債務混同後，不交付」等語，以上價金付款之約定，實係相互矛盾。又系爭買賣契約書有一份補充契約，約定「105年9月14日雙方簽訂買賣契約，原賣方於二年内(107年9月14日）有其買回之權，價格以原債務+本次買方代付增值稅+75萬（106年9月14日）+75萬（107年9月14日止）」，即有約定買回權之約定，前揭條款内容跟兩造間真實法律關係，大相逕庭，由於被告對於原告並無積欠任何債務，換言之，兩造之間並無任何借貸關係，此條款之原債務並非被告對於原告之債務，同理，被告與原告之間並無任何債務抵銷情事，而就此契約書卻又約定不交付2300萬元，亦顯見其矛盾。
⑵系爭買賣契約書如此訂立，實係源於原告與訴外人張宸瑄（
被告胞妹）有債權債務關係，由於張宸瑄於103年間向原告借貸本金1,000萬元，約定按月繳納利息，至105年間發生繳息不正常情形，經原告要求、而使被告將名下不動產移轉登記作為保障其債權之擔保品，張宸瑄並須繼續繳納利息。關於後續利息之約定即補充契約第2條之約定「房租租金每月45,000元，另75萬攤提，以每月先付25,000元，第6個月補足每月之差額（即37,500*6=225000元）」；因而被告雖與原告簽立買賣契約書，卻未曾有買賣移轉系爭不動產所有權之意思，被告當時僅係以自己不動產作為張宸瑄債務之擔保品而辦理移轉登記予原告，此亦為原告所要求達成的。顯見被告亦未曾向原告借貸，系爭買賣契約書卻屢屢提及「原債務」，以及複雜計算收款方式，而被告亦從未收受原告支付系爭不動產買賣價金，更遑論抵銷任何債務，嗣後至今亦未曾支付原告任何所謂租金金額等情。
⑶兩造間所簽立之買賣契約，依據民法第86條規定，應為無效
。換言之，兩造間並無成立任何買賣或其他債權契約法律關係。由前揭各項可稽，兩造間就系爭不動產之移轉登記物權移轉行為，實係作為訴外人張宸瑄債務之擔保品而為之，因而原告與被告之買賣契约係無效，被告與原告之間對於系爭不動產，並無買賣契約關係之意思合致，亦無「移轉所有權」之讓與合意，在債權契約與物權契約兩者皆無效之前提下，原告並未取得系爭不動產之所有權，僅有登記外觀。因此，原告主張依據民法第767條第1項主張所有權人身分請求返還系爭不動產，並無理由。
㈡被告張陳碧梅、張正明、葉束真、張民翰、張峪恩部分
被告張陳碧梅等5人雖設戶籍於系爭地址，但並不等同有實際占有情形，另引用被告張庭輝之抗辯，如認被告張庭輝抗辯不可採，則系爭房屋租金已經支付至110年12月止，故起算時點應為111年1月起，而非原告主張之110年10月起算。
㈢併聲明：1.原告之訴駁回。2.如獲敗訴判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執的事實㈠兩造就系爭房屋於105年9月14日簽訂系爭買賣契約，並於同年10月6日登記為原告所有。
㈡原告與被告張庭輝曾於109年10月15日簽訂系爭租賃契約，租
賃期限自109年10月起至110年10月19日止，每月租金為4,5000元，並應於每月20日以前繳納，若拖欠一期，則視同違約，須將房屋騰空交還原告。
㈢被告張陳碧梅等5人均設籍於系爭房屋。
四、本件爭執點及本院判斷如下：㈠系爭買賣契約合法有效，原告為所有權人
被告張庭輝抗辯系爭房地所有權移轉登記至原告名下、與原告與簽立買賣契約及協議書、簽訂租約之緣由，均係因為其妹妹張宸瑄於103年向原告借款9,023,840元所致，張宸瑄才是真正的債務人，被告張庭輝僅係配合張宸瑄，故與被告張庭輝無涉云云。惟查，
1.被告張庭輝與配偶葉束真於103年3月10日向原告借款1,000萬元，並於103年3月12日將系爭房地設定抵押權予原告，且於契約上記載「收訖」等文字，此有借貸協議書（約定並無利息）、系爭房地之異動索引可稽（見本院卷第70頁反面、第163-165頁）。
2.被告張庭輝又於105年4月25日向原告借款7,660,335元，且於契約上記載「收訖」、「收到」等文字，有借貸協議書可稽（見本院卷第167頁，約定並無利息），雙方於同日簽立借貸抵押之協議書並經公證（見本院卷第63-67頁），協議書上記載「借款總金額17,660,335元（設定1000萬元、票款250萬元、利息50萬元、代償三重農會貸款餘額4,660,335元）」，約定「於系爭房地再設定7,660,335元後，原告同意先為被告償還積欠三重農會之4,660,335元，若被告無法向銀行申請貸款，則被告應先將系爭房地過戶予原告，過戶半年後，若被告仍無法清償债務，則系爭房地之所有權真正歸屬原告」等情（見本院卷第66頁）。
3.被告張庭輝另於104年5月22日、105年4月25日分別簽發面金額1,000萬元、7,660,335元之本票共2紙予原告，而系爭房地所有權於105年10月6日移轉登記予原告後，原告亦將於105年10月21日前揭2紙本票返還被告張庭輝，此亦有收據及本票影本可稽（見本院卷第169-170頁）。
4.由上可知，被告張庭輝103年3月10日先向原告借款1,000萬元，又於105年4月25日再向原告借款7,660,335元，並分別簽署借貸協議書、設定抵押權，且簽發票面金額1,000萬元、7,660,335元本票共2紙予原告，足見系爭房地所有權移轉係因被告張庭輝積欠原告17,660,335元所致。縱使被告張庭輝抗辯起因於其妹妹張宸瑄積欠原告9,023,840元之借款債務一節屬實（被告張庭輝簽署借貸協議書日期為103年3月10日，而依證人張宸瑄所提出的匯款資料，原告利用「永上不動產」、「陳正任」名義分別於103年3月11、12、13日共匯入3筆總金額9,023,840元，見本院卷第183-187頁，而原告並未提出匯款予被告張庭輝之證明），但原告與被告張庭輝二人之後於105年4月25日簽訂協議書並經公證，其中第2條明白記載「借款總金額17,660,335元（設定1000萬元、票款250萬元、利息50萬元、代償三重農會貸款餘額4,660,335元）」一語，被告張庭輝另就7,660,335元部分簽署貸借協議書、開立同額本票、將系爭房地再設定抵押權7,660,335元予原告，原告則同意先為被告張庭輝償還積欠三重農會之4,660,335元，以利其向其他銀行申請貸款，如貸款金額足夠清償時，則「全數」清償，若無法向銀行申請貸款時，則被告張庭輝應先將系爭房地過戶予原告，過戶半年後，若被告仍無法清償债務，則系爭房地之所有權真正歸屬原告，顯見被告張庭輝除新增加之7,660,335元借款債務外，也同意一併清償原先1000萬元借款，此性質上屬於「債務承擔」（只要原告與被告張庭輝合意約定即可，不需張宸瑄同意），故被告張庭輝自應就全部債務負清償責任。
5.因此，依系爭公證協議書約定，若被告張庭輝無法如期清償債務，則同意將移轉系爭房地予原告，使原告真正取得系爭房地之所有權，故雙方於105年9月14日簽署系爭買賣契約，並於「特別約定事項」欄記載：「總價2300萬元，雙方債務混同後不交付，另增值稅買方代付」（見本院卷第47頁），即原告以其對被告張庭輝之債權作為購買系爭房地之價金，雙方並於系爭買賣契約之「補充契約」約定，被告張庭輝於2年內可行使買回權，買回之價格為「原債務+本次買方代付增值稅+75萬（106年9月14日止）+75萬（107年9月14日止）」（見本院卷第49頁）。
6.從而，雙方於簽訂協議書公證時，即有「以系爭房地設定抵押借款、如未清償債務則將產權過戶予原告、過戶半年後仍無法清償則產權真正屬於原告」之合意，之後於簽訂系爭買賣契約時並有以借款作價視為買賣價金之合意，故雙方簽訂之系爭買賣契約書，應認定合法有效。原告於105年10月6日以買賣為登記原因辦妥所有權移轉登記後，即當然成為系爭房地之所有權人。
㈡系爭租約有效成立
被告張庭輝辯稱僅係配合原告簽署系爭租约，雙方並無租賃之合意云云。惟查，
1.雙方於105年9月14日簽訂之系爭買賣契約書，應認定合法有效，已如前述。而雙方於簽訂買賣契約書同時簽訂之補充契約也約定：「本案過戶後，買方（即原告)承諾出租原賣方（即被告），房租租金每月45,000元」（見本院卷第69頁），並陸續簽訂自105年10月5日起至107年10月4日止、109年10月20日起至110年10月19日止之房屋租賃契約（見本院卷第79-81頁、本院111年度重簡字第47號卷第31-35頁(下稱重簡卷)），足見兩造確有租賃系爭房屋之合意。
2.再者，依原告提出與被告張庭輝自109年10月14日起至111年2月8日止的line對話紀錄所載（見本院卷第107-133頁），原告多次向被告張庭輝催討積欠之每月租金45,000元，被告張庭輝除未否認有與原告成立租賃契約外，也先後表示「我29日當天一定將租金匯入」、「5月5日我會將租金轉入」（見本院卷第113、117頁）、「剩下的我會叫妹盡快補齊」、「我會叫他盡量快一點」等語（見本院卷第131、132頁），更足證雙方確有租賃系爭房屋之合意，並約定租金為45,000元，故原告依系爭租賃契約及民法相關規定向被告張庭輝請求，自屬有據。
㈢就原告各項請求而言
1.被告張庭輝應將系爭房屋騰空遷讓返還部分按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次查，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦有明文。經查，原告前於110年10月4日以存證信函向被告表示已經積欠租金95,000元未付、催告應於函到5日内付款，並為終止租約之意思表示等語（見本院重簡卷第37-39頁），自應認系爭租約已於110年10月19日屆期終止。系爭租約既已因租期屆滿而消滅，被告張庭輝並未舉證原告同意其繼續使用，或證明其於租期屆滿後，有合法之占有權源。則原告依民法第767條第1項前段和民法第455條之規定，請求被告張庭輝騰空謙讓返還系爭房屋，即有理由，應予准許。
2.被告張庭輝應按月給付相當於租金5倍即225,000元之違約金部分⑴按系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意
繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」查系爭租約已於110年10月19日屆期終止，原告除前述110年10月4日之存證信函外，又於110年10月26日以存證信函通知被告，重申租期屆滿不再續租，請求被告張庭輝搬遷返還系爭房屋等語（見本院重簡卷第43頁），惟被告張庭輝迄今仍拒不搬遷交還系爭房屋，原告自得依系爭租約第6條約定，請求被告應自110年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金。
⑵惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1616號民事判決參照）。經查，系爭租約第6條並未載明該違約金之性質為何，自屬損害賠償總額預定性之違約金。經查，本件因被告張庭輝於租期屆滿時，未依租約約定即時遷讓交還系爭房屋，致原告受有無法管領使用系爭房屋之損害，被告張庭輝如能依約履行時，原告即可享受管領使用系爭房屋之利益，且原告亦未陳明依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益為何，並舉證以實其說，則就一般吾人社會經驗常情而言，原告因被告張庭輝違約所受損害至少為相當系爭房屋之租金，且在原告得依民法第179條規定，請求被告自110年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於系爭房屋租金之利益45,000元之情況下，尚難認原告尚有何其他損害可言，故本件原告請求之違約金顯為偏高，並非公平，本院因認原告得請求被告給付之違約金應酌減為租金1倍即45,000元，始為妥適。
3.被告張庭輝應給付積欠租金95,000元部分被告張庭輝原積欠原告95,000元之租金，經原告於110年10月4日以存證信函催告應於函到5日内付款未果，已如前述，惟被告張庭輝於租約終止前、後陸續於110年10月17、11月22日、12月21日、12月22日分別各轉帳45,000元，110年12月21日另轉帳1筆50,000元，合計共給付230,000元（見本院卷第389-391頁），除扣抵原積欠之95,000元外，再扣抵原告所主張之110年10月份租金45,000元後，仍有餘額90,000元，故原告此部分請求，無法成立。
4.被告張庭輝應按月賠償相當於每月租金之損害部分：原告主張被告張庭輝迄今仍居住在系爭房屋內即屬不法侵害原告之所有權，且無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，自屬不當得利，故原告依民法第184條第1項前段、民法179條規定，請求被告張庭輝賠償相當於租金之損害，即自110年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付45,000元等情。經查，⑴按承租人於房屋之租賃關終止或消滅後，已無繼續占有使用
該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。
⑵原告為系爭房屋之所有權人，雙方就系爭房屋約定定期之租
約，租約已於110年10月19日屆期終止等情，已如前述，被告張庭輝於租期屆滿後仍未遷離，繼續占有使用系爭房屋，為其所不否認，顯然被告受有使用系爭房屋而相當於租金之不當得利。惟依前述有關積欠租金之說明，被告張庭輝於契約終止前、後仍有繼續給付款項，扣抵系爭租約終止時所積欠之租金後仍有餘額90,000元，可再扣抵2個月相當於租金之不當得利，故原告依民法184條第1項前段及同法第179 條等規定，僅得請求被告張庭輝給付自110年12月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利45,000元。
5.被告張庭輝應給付律師費用8萬元部分⑴系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之
權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見本院重簡卷第34頁）。查本件係因被告違約租期屆滿未自動遷離系爭房地，致原告因此而受有損害，須提起本件訴訟，是原告自得依系爭租約第12條之約定，請求被告給付律師費用。
⑵惟查，系爭租約就被告應負擔之律師費用數額並未加以約定
，參酌民事訴訟法第77條之25、第466條之3之規定意旨，其律師之酬金應由法院按律師處理訴訟案件之繁簡程度及兩造勝敗之比例等酌定之，不得任由原告單方片面決定先行支出之律師酬金數額，即謂被告應如數賠償。故本件訴訟之律師費雖為80,000元，有原告提出律師費收據1紙為證（見本院重簡卷第41頁），然經本院審酌本件案情繁雜程度、兩造勝敗之比例，參以目前市場行情，認原告得請求被告賠償之第一審律師酬金以40,000元為適當，原告逾此部分之律師費請求，則屬無據。
6.共同被告張陳碧梅等5人應連帶騰空遷讓房屋、給付租金部
分⑴原告主張被告張陳碧梅等5人為直接占有人，無權占有系爭房
屋，故依民法第767條第1項前段規定，請求該5人與被告張庭輝應騰空遷讓返還系爭房屋等情。惟查，「民法第942條所規定之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，與同法第941條所定基於租賃、借貸關係而對於他人之物為直接占有者，該他人為間接占有人之情形不同（最高法院84年度台上字第2818號民事判決參照）。本件中，被告張陳碧梅等5人雖分別為被告張庭輝之父母、配偶及子女關係，且均設籍於系爭房屋（見本院卷第407頁），但原告並未舉證證明該5人「占有系爭房屋並非受被告張庭輝之指示，實係為自己占有之意思而占有使用系爭房屋」，即無法證明該5人確為直接占有人，而非占有輔助人身分，故原告此部分請求，即無法准許。
⑵原告主張被告張陳碧梅等5人迄今仍居住在系爭房屋內即屬共
同不法侵害原告之所有權，且無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，自屬不當得利，故原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、民法179條規定，請求該5人與被告張庭輝連帶賠償相當於租金之損害，即自110年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付45,000元等情。惟查，原告就其主張，僅提出被告張陳碧梅等5人之戶籍謄本為證，但該戶籍謄本僅能證明「被告張陳碧梅等5人分別為被告張庭輝之父母、配偶及子女關係，且均設籍於系爭房屋」而已，並無法證明該5人有「迄今仍居住在系爭房屋內，繼續占有使用系爭房屋」之事實存在，且被告張庭輝早在原告追加張陳碧梅等5人之前即陳稱只有其本人居住在系爭房屋一語（見本院卷第143頁），原告也無法提出其他證據證明該5人確有實際居住於系爭房屋的事實，致發生侵害原告所有權或受有不當得利之情形，故原告此部分請求，亦無法准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條、第455條等規定及系爭租約第6 條之約定，請求被告張庭輝㈠將系爭房屋騰空遷讓返還，並自110年12月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利45,000元，㈡自110年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金45,000元，㈢另應給付律師費40,000元及自起訴狀繕本送達翌日即110年12月10日（見本院重簡卷第49頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、雙方均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均符合法律規定，茲分別酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 2 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 2 日
書記官 許慧禎