臺灣新北地方法院民事判決112年度簡上字第15號上 訴 人 王白潔訴訟代理人 陳健通被上訴人 林木山訴訟代理人 孫治平律師複 代理人 莊曦禾律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國111年10月12日臺灣新北地方法院板橋簡易庭111年板簡字第1961號第一審判決提起上訴，經本院於112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序；又訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項及第183條所明定。惟法條既明定「得」以裁定停止訴訟程序，則應否命停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權；民事訴訟法第183條固規定訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序。惟民事法院就兩造所爭執之事實，本得依職權獨立認定，不受刑事訴訟所調查之證據，刑事判決所認定事實之影響，倘就所調查之結果，已足形成心證，自無停止訴訟程序之必要（最高法院89年度抗字第234號、89年度台抗字第214號裁定意旨可資參照）。
經查，本件前經本院於民國112年8月16日宣示言詞辯論終結後，上訴人始於112年8月31日具狀請求停止訴訟程序，有上訴人提出之民事請求停止訴訟程序狀1份可參，惟本件前經本院就兩造爭執之事實，調查相關事證之結果，已足以形成心證，始經本院宣示言詞辯論終結，參諸前揭說明，自難認有何停止訴訟程序之必要，況本件前既經兩造充分攻擊防禦，若於言詞辯論終結後始停止訴訟程序，亦有礙於被上訴人訴訟權益之保障，益徵本件無從停止訴訟程序，先予敘明。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張：於109年3月25日，經上訴人向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○街0巷0號1樓房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間自109年4月30日起至110年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）16,000元（下稱原租賃契約），上訴人於簽約時亦有支付押金16,000元，且該時由訴外人即被上訴人之子林銘智（原名：林光志）代理被上訴人簽約。後於系爭租賃契約租期屆滿之000年0月間，上訴人交付12張租金支票予林銘智，稱要再承租系爭房屋1年，經林銘智表示雙方應另尋時間簽訂書面契約，上訴人口頭答應，然經林銘智多次聯繫簽約事宜，上訴人均藉詞拖延，經林銘智至系爭房屋等候上訴人，雙方約定於110年4月27日至新北地方法院公證處簽訂租約並辦理公證，被上訴人甚而於110年4月23日寄發存證信函予上訴人通知其應遵期辦理，詎於110年4月27日上訴人竟無故未到場，被上訴人遂於110年4月28日再次寄發存證信函予上訴人，並檢附租賃契約書2份，請上訴人簽名後寄回1份予被上訴人，然上訴人仍未予理會，被上訴人再於110年5月12日寄發存證信函予上訴人，並檢附租賃契約書，要求上訴人應於3日內簽署完畢，如3日內仍未簽署，被上訴人所寄送租賃契約書內容視同有效，惟上訴人仍未於期限內簽名寄回租賃契約書，是兩造間自110年4月30日起至000年0月00日間之租賃權利義務關係，悉依前開租賃契約書內容成立租賃契約（下稱系爭租賃契約）。嗣於111年1月14日，經被上訴人寄發存證信函通知上訴人系爭租賃契約於111年4月30日屆期後，將不再續租予上訴人，又於111年3月14日寄發存證信函通知上訴人系爭租賃契約於111年4月30日屆期後，將不再續租予上訴人，請上訴人屆期按時搬遷並辦理點交，再於111年4月19日寄發存證信函予上訴人，通知系爭租賃契約於111年4月30日屆期後，將不再續租予上訴人，並約定於111年5月1日至系爭房屋辦理點交。然於111年5月1日，上訴人竟拒絕配合點交，且迄今仍拒絕返還系爭房屋予被上訴人。是系爭租賃契約既於111年4月30日終止，上訴人即無占有系爭房屋之合法權源，然其仍拒絕將系爭房屋返還被上訴人，自屬無權占有，被上訴人可依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自系爭租約終止翌日即111年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利16,000元之不當得利。又縱認系爭租賃契約因上訴人未在租賃契約書上簽名且寄回被上訴人，而無從以該租賃契約書內容拘束兩造，然上訴人於交付租金支票12張且稱承租1年時，兩造間租賃權利義務關係亦應沿用原租賃契約。爰依民法第450條第1項、第455條前段、第767條、第179條等規定及系爭租賃契約第6條約定，提起本件訴訟，求為命：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應自111年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人16,000元等語。
二、上訴人則以：上訴人向被上訴人承租系爭房屋前，即已表明欲承租6年，後於109年4月30日兩造簽訂租賃契約書面時，其上雖記載租期1年，然被上訴人口頭表示：「愛住多久住多久」等語，否則系爭房屋有漏水情形，且為空屋，上訴人已購置家電、家具，花費數十萬元費用，況上訴人有兒女屆齡入學，上訴人兒女有就學需求，若非被上訴人承諾出租多年，上訴人絕不可能承租系爭房屋。又於110年前開租期屆至時，兩造並未重新簽訂租賃契約書面，被上訴人收取上訴人12張租金支票係因兩造約定1年收取1次租金，可視為兩造間租約仍存在且轉為不定期租賃契約。再第3年之租金亦經上訴人開立12張支票寄予被上訴人，被上訴人竟拒收且退回，亦即自110年5月1日起之租金並非上訴人不願繳納，則依土地法第13條規定及實務見解，不定期租約係以承租人自行建築房屋使用為目的者，未明訂租賃期限，應認可承租直至房屋不堪使用為止，被上訴人不應任意藉故不收取租金，即要求上訴人返還房屋。另被上訴人明知系爭房屋於前即有溢水事件，卻刻意隱瞞，致於109年8月24日上午2時許，上訴人受有手腳受傷、手指甲翹起、大拇指挫傷、左腳挫傷及左腳腳背瘀青等傷害，並造成上訴人所有之小冰箱、櫃子及食物等家具及其他生活用品受損且致令不堪使用，多次溢水事件造成上訴人身體受傷且財物損害，對於上訴人精神上亦有重大傷害，被上訴人應對上訴人負損害賠償責任，上訴人應可抵償租金等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，且上訴人應自111年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人16,000元，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。上訴人聲明不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，於109年3月25日，兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，被上訴人由林銘智代理簽訂契約，並約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自109年4月30日起至110年4月30日止，每月租金16,000元，而成立原租賃契約。後原租賃契約將屆期前，經被上訴人收取上訴人所交付1年份租金12張支票，並由上訴人繼續居住使用系爭房屋等事，有兩造簽訂之新版房屋租賃契約書、租金支票12紙、林銘智與上訴人間LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片等件為證（見原審卷第21至31頁、第33至35頁，本院卷第111頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。
五、被上訴人主張兩造於110年間就系爭房屋續訂系爭租賃契約，約定租期為1年，迄至111年4月30日租期屆滿，經被上訴人告知不再續約，兩造間就系爭房屋租賃契約已消滅，上訴人無權占有系爭房屋，應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並按月給付相當於租金之不當得利予被上訴人等節，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠於110年間兩造就系爭房屋所成立系爭租賃契約究係屬定期租賃契約抑或不定期租賃契約？系爭租賃契約是否已因租期屆滿而消滅？㈡被上訴人依民法第455條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈢被上訴人依民法第179條之規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利16,000元，有無理由？茲分敘如下：
㈠於110年間兩造就系爭房屋所成立系爭租賃契約究係屬定期租
賃契約抑或不定期租賃契約？系爭租賃契約是否已因租期屆滿而消滅？
1.按依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161條第1項定有明文。此即學說上所謂之意思實現，乃依有可認為承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思。意思實現以客觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為成立。而有無此事實，應依具體情事決定之（最高法院96年度台上字第2749號判決意旨可資參照）。
2.經查，於109年3月25日，兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，被上訴人由林銘智代理簽訂契約，並約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自109年4月30日起至110年4月30日止，每月租金16,000元，而成立原租賃契約一節，為兩造所不爭執，已如前述。又於原租賃契約租期屆滿之際，兩造續訂系爭租賃契約之經過，業經證人林銘智於本院審理時到庭證稱：於109年簽約時，我就有跟上訴人說明是1年1簽，於110年4月前開租賃契約將屆滿時，我有寄發存證信函給上訴人，請上訴人出面簽約，上訴人都不出面，我有到租屋處找上訴人，之後上訴人明確表示我收取他12紙租金支票，租期1年等語（見本院卷第97至98頁），並有12紙租金支票、林銘智與上訴人LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片各1份在卷可稽（見原審卷第33至35頁，本院卷第111頁），可知於000年0月間，兩造就系爭房屋所簽訂原租賃契約即將屆滿之際，兩造即有洽談由上訴人繼續承租系爭房屋之事，該時上訴人有明確表示被上訴人已收1年份租金12張支票，亦即延續租約等語，自堪認定兩造確有就系爭房屋合意由上訴人繼續向被上訴人租賃契爭房屋，且租期為1年之事。又兩造原約定於110年4月27日簽訂租賃契約書面並辦理公證，然被上訴人未出面簽訂，被上訴人後於110年4月28日檢附租賃契約書寄發存證信函予被上訴人，再於110年5月21日檢附租賃契約書寄發存證信函，要求被上訴人應於3日內簽具租賃契約書後寄回予被上訴人等事，有土城平和郵局存證號碼64號存證信函、板橋國慶郵局存證號碼107號存證信函暨房屋租賃契約書、117號存證信函暨所附房屋租賃契約書各1份等件為證（見原審卷第37至38頁、第39至55頁、第57至73頁），則由被上訴人所寄發前開存證信函內均有提及兩造口頭承諾新租期，且所檢附租賃契約書均有明確記載租期自110年4月30日起至111年4月30日，已堪認系爭租賃契約經兩造合意租期為1年之事。況上訴人於110年5月起仍繼續居住使用系爭房屋一節，為兩造所不爭執，縱認被上訴人前開寄發存證信屬締結契約之要約，上訴人雖未出面簽訂書面租賃契約，然依上訴人繼續居住使用系爭房屋，並有繳付租金之事實，堪認上訴人已為繼續承租系爭房屋之承諾，兩造間仍有效成立系爭租賃契約，而被上訴人於提出要約時已明確表示租期1年，上訴人係就被上訴人前開要約為承諾，則兩造顯係就系爭房屋成立定期租賃契約，且租期為110年4月30日起至111年4月30日之1年期間甚明。至上訴人辯稱於000年0月間，兩造就系爭房屋之租賃契約已轉為不定期租賃契約云云，然於110年間，被上訴人非單純繼續收取租金支票，而係有明確告知上訴人租期，且經上訴人以繼續居住使用系爭房屋、繳付租金之事，足認其係就被上訴人之要約為承諾，則兩造仍有合意租期1年之事，業經本院認定如前，是上訴人此部分所辯，即難憑採。
3.至上訴人雖辯稱其於109年間承租系爭房屋時，即已說明要承租6年期間，被上訴人亦有同意云云，然就此業經證人林銘智明確證稱上訴人未曾如此表示等語（見本院卷第97頁、第99頁），況縱使上訴人於簽訂原租賃契約時表示希望承租多年，然此未必確經被上訴人同意，而兩造復於109年4月30日簽訂租賃契約書面，其上明確記載租期自109年4月30日起至110年4月30日止，有兩造簽訂之新版房屋租賃契約書1份可參（見原審卷第21至29頁），則簽約時上訴人為具有相當智識及社會經驗之成年人，對於兩造以書面簽訂1年期定期租賃契約之事，實難諉為不知，又果若上訴人所稱兩造業已同意租期為6年，豈有不在前開租賃契約書上明確記載之理，尚難逕以上訴人單方片面所陳，即可率爾認定兩造間就系爭房屋係約定租期6年之定期租賃契約。又上訴人就其前開辯詞，另有提出免用統一發票收據、銷貨單報表為憑（見本院卷第149頁、第151至153頁），然參諸前開單據，均係添購家具、家電用品之購買憑證、單據，惟衡情上訴人搬遷至系爭房屋，本即可能須購置前開物品，況此後上訴人亦可將家具、家電搬遷至他址，尚無從以此逕認兩造間就系爭房屋確係約定多年期之定期租賃契約，此外，上訴人雖稱有其與林銘智間錄音譯文為憑，然其迄未提出以實其說，況縱使其有提出前開錄音譯文，然此亦與兩造所簽訂書面租賃契約不符，上訴人既在前開租賃契約之書面簽名，即足證其確有同意租期僅為1年之事。則上訴人既未提出事證以實其說，上訴人此部分所辯，洵無足採。
㈡被上訴人依民法第455條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房
屋，有無理由？按承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明定。經查，於110年間，兩造就系爭房屋已重新約定系爭租賃契約，且租期為110年4月30日起至111年4月30日止之1年期間等事，均經本院認定如前。又於系爭租賃契約租期即將屆滿之前，被上訴人已於111年1月4日、111年3月14日以存證信函告知上訴人租期屆滿即不再出租予上訴人，前開存證信函經上訴人分別於112年1月17日、111年3月15日收受，被上訴人再於112年4月19日寄發存證信函告知上訴人租期屆滿將不再繼續出租予上訴人等事，亦有八里郵局存證號碼10號、56號、86號存證信函暨收件回執等件為證（見原審卷第75至76頁、第97頁、第77至78頁、第99頁、第81至至82頁、第101頁），自堪認系爭租賃契約已於111年4月30日屆滿，並經被上訴人提前通知上訴人期滿將不再繼續出租之事，則兩造間就系爭房屋租賃契約既因期滿而消滅，上訴人自應依民法第455條前段規定，將系爭房屋遷讓返還予被上訴人甚明。至被上訴人既得依民法第455條前段規定請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，其另主張民法第767條第1項前段規定部分，自無再予審酌之必要，附此敘明。
㈢被上訴人依民法第179條之規定請求被告按月給付相當於租金
之不當得利16,000元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又承租人於房屋之租賃關終止或消滅後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。經查，原告為系爭房屋之所有權人一節，為兩造所不爭執，是兩造間就系爭房屋約定定期之系爭租約，租賃期間已於111年4月30日屆滿，被告於租期屆滿後之111年5月1日起仍未遷離，繼續占有使用系爭房屋一節，亦為兩造所不爭執，是被告受有使用系爭房屋而相當於租金之不當得利甚明，故原告依民法第179條之規定，請求被告給付自111年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元，為有理由，應予准許。至上訴人另主張因系爭房屋漏水，致其身體受傷、財物受損，主張其可得抵銷云云，然上訴人片面陳稱系爭房屋有漏水，尚難逕認確有漏水情形，自無從遽認被上訴人確有未依債之本旨而給付之情，更無從認定是否有因此致上訴人身體或財物受損之情，上訴人此部分抵銷抗辯，顯無足採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第179條等規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，且上訴人應自111年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人16,000元，要屬有據，應予准許。原審命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指謫原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 6 日
民事第五庭審判長法 官 高文淵
法 官 連士綱
法 官 黃乃瑩以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 9 月 7 日
書記官 陳睿亭