臺灣新北地方法院民事判決112年度簡上字第172號上 訴 人 史書華
指定送達址：台北市○○區○○○路0 段00號3樓訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師複代理 人 劉舒容律師被上訴 人 林杰民訴訟代理人 林時猛律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國112年2月4日臺灣新北地方法院板橋簡易庭111年板簡字第2577號第一審判決提起上訴，經本院於112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣21萬3500元及自民國111年12月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔16/100，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠本訴部分：上訴人於民國110年4月20日與被上訴人就其自訴
外人林文雄（前出租人即被上訴人父親）處所繼承，坐落於新北市○○區○○路000○00號1樓及2樓之房屋（下稱系爭房屋）續簽租賃契約書（下稱系爭契約），約定每月租金新臺幣（下同）10萬元，租期自110年8月1日至111年7月31日，即於不動任何設備之情形下承租1年。上訴人於111年7月23日租期屆滿前一週即已拆除招牌、室內垃圾亦已清掃完畢，並以line訊息通知被上訴人上情，且表示可於111年7月31日前提早點交。詎被上訴人於系爭契約屆期後並未返還上訴人已交付之30萬元押金。經上訴人於111年8月1日委由律師發函予被上訴人，被上訴人迄未返還，爰本於系爭契約關係提起本訴，請求被上訴人返還30萬元押金及法定遲延利息等情（上訴人於原審聲明：被上訴人應給付上訴人30萬元，及自支付命令繕本送達之翌日〈即111年8月25日〉起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服提起上訴。）。併為上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人30萬元，及自111年8月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡反訴部分：承前，上訴人於系爭契約終止前，已將系爭房屋
回復至110年8月1日簽署系爭契約時之原狀，並無債務不履行之情，故被上訴人本於系爭契約關係請求上訴人負債務不履行賠償之責，於法無據。況由被上訴人提出公證書，僅能證明111年8月6日系爭房屋內外裝潢現況，依被上訴人提出估價單，則僅能證明有支出31萬3500元拆除費，但拆除標的是否即系爭房屋回復原狀費用，非無疑問。另被上訴人為保全證據固支出公證費用6萬8000元，但本件是否僅得以委請公證人製作公證書之方式為保全證據之唯一方法，否則別無其他方式得於訴訟中提出證明被上訴人主張之事實，並經法院援引作為證據，即該項費用支出之必要性，有探求餘地，上訴人否認其必要性。再關於被上訴人主張其因拆除裝潢及公證，致系爭房屋有2個月無法出租一節，亦如前述，被上訴人選擇委請公證人製作公證書，因此造成公證期間無法出租，是否屬可歸責上訴人之事由，也非無再研求餘地。實則由被上訴人提出估價單記載，本件拆除工期乃自111年9月22日起至同年月29日止，則被上訴人請求上訴人賠償自111年8月1日起至111年9月30日止，共2個月無法出租之損害，亦有可議等情。併為上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
二、被上訴人主張：㈠本訴部分：系爭契約本質上仍為續約，上訴人應依系爭契約
加註條款履行拆除責任。即被上訴人之父親林文雄於100年8月1日至105年7月31日即將系爭房屋出租給上訴人之合夥人供作牙醫診所使用（上訴人為該租賃契約之連帶保證人，下稱A租約）；A租約屆期後，林文雄續自105年8月1日至110年7月31日將系爭房屋則出租給上訴人仍供牙醫診所使用（下稱B租約），2份租約每月租金均為13萬元。B租約因被上訴人父親於106年7月21日突然驟逝，由被訴人繼受取得出租人地位。兩造於B租約屆期（即110年7月31日）前，因部分隔間使用問題協商相關補充條件後，續於110年4月20日另簽署系爭契約。林文雄將系爭房屋出租給上訴人之合夥人時是空屋出租，被上訴人於上訴人提出續租方案每月租金11萬5000元簽10年時，被上訴人原本同意，但被上訴人因故需部分隔間自行使用，遂向上訴人表示若無法配合可不續約，如要續約則每月10萬元，但應拆除部分裝潢空間歸還被上訴人使用且需在110年7月31日前完成，上訴人同意並表示願意續租1年。詎料，110年7月31日到期後並未如協議內容拆除部分裝潢供被上訴人隔間使用，被上訴人遂向上訴人表示系爭契約應重新簽訂，上訴人才提出2個方案，第1個方案是每月11萬5000元要簽10年，第2個方案維持當時履行合約義務1個月10萬元1年(不動任何設施)結束這1年。最後被上訴人決定選第2個方案，並要求系爭契約將來屆期前，上訴人應配合回復原狀，故特別於系爭契約書第9條第3項加註事項回復原狀(含外招牌拆除、室內裝潢拆除、垃圾清運等)，租金才從每月13萬元降為10萬元。詎系爭契約屆期後上訴人並未依系爭契約第9條約定將系爭房屋回復原狀，經被上訴人委請蔡宜樺民間公證人於同年8月6日上午11時35分許親自至系爭房屋為相關現況之私權體驗，並於同月31日做成111年度北院民公樺字第660316號公證書正本（下稱被證10公證書）。系爭契約屆期前後，被上訴人本於誠信及善意屢次請求上訴人出面處理，業經以律師函二次催告，上訴人仍置之不理，被上訴人遂自行委託工程行拆除招牌及內部裝潢等設備因而受有支出回復原狀拆除費用31萬3500元損害；為保全證據支出必要之公證費用計6萬8000元損害；及因公證期間及拆除期間而無法出租之2個月租金損失計26萬元(系爭房屋之租金早期契約均以每月13萬元計算)，總計受有64萬1500元(313500＋68000＋260000＝641500)之損害。經依系爭契約第4條約定以押租金抵充或依民法第334條第1項規定抵銷後，上訴人已無餘額可向被上訴人為返還押金請求等語。併為答辯聲明：上訴駁回。
㈡反訴部分：本件上訴人因拒絕於系爭契約租期屆滿後，依系
爭契約第9條第3項約定將系爭房屋回復原狀(含外招牌拆除、室內裝潢拆除、垃圾清運等)，被上訴人為避免因上訴人遲未拆除裝潢延宕後續出租他人可得收益之租金損失擴大，造成將來上訴人之負擔，先委請民間公證人完成租賃物現況之私權事實體驗保全證據後，隨即就拆除費用估價，並本於誠信及善意再次於同年9月2日以律師函（下稱被證2函）通知上訴人表示意見及限期處理拆除事項，然未獲其置理。則被上訴人於踐行前開相關程序後，為避免租金損失繼續擴大，只好自行拆除，因而受有支出拆除費用31萬3500元損害；為保全證據支出必要之公證費用6萬8000元；及系爭房屋因公證期間及拆除期間而無法出租之2個月租金損失計26萬元(以系爭房屋早期契約每月13萬元計算)。經扣除押租金30萬元後，上訴人尚應給付被上訴人34萬1500元。爰依系爭契約關係提起本件反訴等情（被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人34萬1500元及自反訴狀送達翌日〈即111年12月20日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決：⑴上訴人應給付被上訴人28萬1500元及自111年12月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被上訴人其餘之訴駁回。
上訴人就其敗訴部分，聲明不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，則未聲明不服，而告確定。）。併為答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人提出原證1至3書證形式為真正。
㈡被上訴人提出被證1至10書證；及被上證1書證，形式均為真正。
㈢系爭契約內容略以：
第2條：租賃期間自110年8月1日起至111年7月31日止。
第3條：承租人每月租金10萬元。
第4條：⑴押金金額為30萬元。
⑵前項押金，除有第11條第4項、第13條第3項、第
14條第4項及第18條第2項得抵充情形外，出租人
應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃
住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之
賸餘押金。第9條：⑶第1項之情形，承租人返還租賃住宅時應負責回
復原狀，含外招牌拆除、室內裝潢拆除、垃圾清運。
第18條：⑴租賃契約關係消滅，依第14條完成點交或視為完
成點交之手續後，承租人仍於租賃住宅有遺留物
者，除租賃雙方另有約定外，經出租人定相當期
限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄所 有權。
⑵出租人處理前項遺留物所生費用，得由第4條第
1項押金抵充，如有不足並得向承租人請求給付不足之費用。並有系爭契約（詳被證8）附卷可佐。
四、本訴部分：㈠按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之
履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判決、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
㈡上訴人主張：上訴人因向被上訴人承租系爭房屋，交付被上訴
人30萬元押金。系爭契約已於111年7月31日因屆期終止，被上訴人迄今仍未歸還押金30萬元予上訴人等情，為被上訴人所不爭執，可信屬實。
㈢被上訴人抗辯：上訴人未依系爭契約第9條第3項約定將系爭房
屋回復原狀（即將招牌、裝潢等拆除，及將垃圾清運，回復至100年8月1日時初次出租空屋狀態。），經被上訴人定期催告，未獲上訴人置理。被上訴人因上訴人違約所受債務不履行損害計58萬1500元（其餘6萬元未據被上訴人聲明不服，故不贅論。），經與30萬元押金扣抵後，上訴人已無餘額可向被上訴人請求返還等語。上訴人則主張：上訴人已依系爭契約第9條第3項約定將系爭房屋回復原狀（即將招牌拆除、室內垃圾清運完畢，回復至110年8月1日承租時系爭房屋現狀。），並無債務不履行情事等語。經查：
⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第2631號裁判意旨參照）。查系爭房屋最初乃由被上訴人父親林文雄以空屋方式，自100年8月1日起至105年7月31日止，以每月租金13萬元，出租給訴外人楊凱程供作其與上訴人合夥經營之牙醫診所使用（上訴人為該租賃契約之連帶保證人，即A租約），並於A租約第17條以手寫方式註記「退租時招牌、垃圾、整潔為準」。嗣自105年8月1日至110年7月31日，續由林文雄出租給上訴人，仍供經營牙醫診所使用，每月租金13萬元（即B租約），並於B租約第17條以手寫方式註記「退租時招牌、垃圾、整潔為準」（林文雄於106年7月21日死亡後，由被上訴人繼受B租約出租人地位。
）等情，有A租約及B租約（詳被證5、6）在卷可佐，可認屬實。又於B租約屆期前，兩造原於110年4月12日協議以每月租金11萬5000元（年繳）及合約期限10年條件續租。後被上訴人因故需將系爭房屋部分隔間後自行使用，遂於同年月16日向上訴人表示若無法配合可不續約。嗣於110年4月20日兩造簽署系爭契約，約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租期自110年8月1日起至111年7月31日止，租金每月10萬元，並於系爭契約第9條第3項約定承租人返還系爭房屋時，應負責回復原狀，且以手寫方式註記「外招牌拆除，室內裝潢拆除，垃圾清運。」。再自110年4月21日起兩造因前述系爭房屋需部分隔間供被上訴人使用之工程估價及施作等事宜，發生爭執（被上訴人認上訴人應於110年8月1日前依其設計師於110年5月1日與被上訴人確認之隔間位置完成施作，並將隔出空間交還被上訴人。上訴人則認依已簽署系爭契約約定，上訴人並無交付隔出空間給被上訴人義務。）。上訴人遂表明：①如果要重新簽約就是一開始所提，每月11萬5000元要簽10年。②如果不同意就是維持現在合約（即系爭契約）義務1個月10萬元1年(不動任何設施)結束這1年。兩造隨後並未再締結新約，故於B租約屆期後，乃續按系爭契約履行等情，則有系爭契約（詳被證8）、兩造line對話紀錄（詳被證9附件十二至二十四、附件二十六至二十九及附件三十七）在卷可憑，亦可認屬實。經本院調查結果，認系爭房屋初始既以空屋狀態出租，並由承租人自行裝潢後供作上訴人等合夥經營牙醫診所使用迄系爭契約屆期之日止。系爭契約又別於A租約及B租約約定，特別以手寫方式註明退租時，除需將招牌拆除及清潔外，更需將「室內裝潢拆除」等語。探諸兩造締約時之真意，應認系爭契約終止後回復原狀之方式，乃包含將上訴人等承租人為經營牙醫診所於系爭房屋內所設置裝潢全數拆除，回復至100年8月1日時初次出租空屋狀態。而非僅限於將招牌拆除，回復至110年8月1日承租時狀態， 否則無庸特別以手寫方式提及回復原狀方式包含「室內裝潢拆除」。至兩造line對話提及「不動任何設施」，由其前後對話內容可悉，乃指隔出空間供被上訴人使用一事作廢，與系爭契約終止後回復原狀義務之範圍，並無關聯，併此敘明。⑵被上訴人抗辯：上訴人未依系爭契約第9條第3項約定將系爭
房屋回復原狀（即將招牌、裝潢等拆除，及將垃圾清運，回復至100年8月1日時初次出租空屋狀態。），經被上訴人於111年9月2日以被證2函催告上訴人應於函到3日內依約執行應拆除事項，上訴人於同年月5日收受通知後，屆期並未履行拆除系爭房屋裝潢等拆除義務等情，業據提出與其所述相符被證10公證書（內容為系爭房屋111年8月6日現況照片及攝影資料）、被證2函及回執為佐，可認屬實。則被上訴人抗辯：上訴人應就其違約未履行回復原狀之責，對被上訴人負債務不履行損害賠償之責，並得與系爭30萬元押金互為抵充等語，自屬有據。茲就被上訴人主張其受損金額臚列說明於下：①被上訴人主張：其因上訴人拒絕履行將系爭房屋回復原狀
，自行僱工拆除室內裝潢等，共支出回復原狀必要拆除工程費31萬3500元一節，業據提出與其所述相符系爭房屋111年8月6日現況照片及攝影資料（詳被證10；系爭房屋現況存在1、2樓木作天花板、櫃體、隔間及1樓本作地板、騎樓保柱飾板、梯面木作；1、2樓塑膠地板；全室壁紙；1樓外圍玻璃隔間；2樓後陽台高架鐵板及窗台洗手槽）、估價單及統一發票（以上詳被證3；估價單所載拆除工項，均屬公證時系爭房屋尚存在裝潢設備）及施工照片（詳被上證1；完工後已呈現未裝潢前空屋狀態）為佐，應可憑採。②被上訴人抗辯：其為保全證據而支6萬8000元公證費一節
，業據提出公證書（詳被證9、10）及收據（詳被證4）為佐，可信屬實。又被上訴人抗辯：前開支出屬為本件訴訟證據保全之必要支出一節，則為上訴人否認。經核，關於系爭房屋於110年8月6日之現況及兩造間line對話內容（即被上訴人聲請公證內容），既未曾據上訴人於本件訴訟中否認其形式之真正（本件兩造之爭點始終在系爭契約第9條第3項回復原狀之範圍，而非系爭房屋各階段之現況。併兩造間line對話內容，則於本件訴訟中各據兩造引用，且兩造均未就形式之真正為爭執。），則被上訴人抗辯：其有透過公證方式為本件證據保全之必要一節，已有可議，並無可採。實則，本件上訴人乃以自行拍攝照片傳送給被上訴人方式，作為其已完成將系爭房屋回復至110年8月1日承租時狀態之佐。同理，被上訴人亦得透過自行錄影、拍照後，隨將相關影像資料傳送給上訴人方式，作為系爭房屋110年8月6日現狀之證明，自難認此部分有必需採以公證方式，否則無法遂行證據保全目的。本件公證費用6萬8000元之支出既難認屬必要，則被上訴人此部分賠償之請求，自無理由。
③被上訴人抗辯：其因拆除裝潢及公證致系爭租賃物有2個
月不能出租之租金損失20萬元一節，業據提出被證10公證書（公證人111年8月6日前往系爭房屋，依其實際體驗結果之客觀情形作成公證書，並於111年8月31日作成正本交付被上訴人。）、被證2函及回執（111年9月2日發函通知上訴人應於函到3日內處理完拆除事宜，上訴人於同年月5日收受。）、估價單及施工照片（詳被證3及被上證1。被上訴人委請廠商進行系爭房屋室內裝潢拆除工程，自111年9月22日開始施工，至同年月30日施工完成。）為佐。經本院審酌本件乃因上訴人於111年7月31日系爭契約終止後，先給付遲延未依債之本旨將系爭房屋回復原狀後再返還被上訴人；系爭契約第18條第1項又約定系爭房屋完成點交（或視為完成點交）後，承租人仍於系爭房屋內有遺留物，出租人應先定期催告後，始得對遺留物為處理，並依同條第2項約定為處理費之請求及扣抵等情。參酌被上訴人於111年8月間先對上訴人所返還系爭房屋之現況為保全後（承前，縱無需以公證方式保全，被上訴人亦需自行花費時間拍攝、整理等為現況保全。）；隨於同年9月2日定期向上訴人催告，因上訴人屆期（即111年9月8日）仍未履行後；乃接續積極自行僱工拆除系爭房屋遺留裝潢，並於系爭契約屆期後2個月之合理期限內完成回復原狀事宜，而無刻意延宕情事等情，認被上訴人抗辯，其為進行採證、踐行催告程序及進行拆除工程之必要計花費2個月期間，應屬合理有據。
基此，被上訴人請求上訴賠償系爭房屋2個月無法出租之租金損害共20萬元（10萬元×2月＝20萬元)，應屬有據。
⑶綜上，被上訴人因上訴人債務不履行得請求其賠償金額共5
1萬3500元（拆除費用31萬3500元+租金損失20萬元＝51萬3500元），經其依系爭契約第4條第2項或民法第334條第1項規定與應返還上訴人30萬元押金抵充後，已無餘額（51萬3500元-30萬元＝21萬3500元）。
㈣從而，上訴人本於系爭契約關係提起本訴，請求被上訴人應
返還上訴人30萬元押金，及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨就本訴部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、反訴部分：㈠本件上訴人因拒絕於系爭契約租期屆滿後，依系爭契約第9條
第3項約定將系爭房屋回復原狀(含外招牌拆除、室內裝潢拆除、垃圾清運等)，致被上訴人受有51萬3500元債務不履行損害。經與被上訴人應返還上訴人30萬元押金扣抵後，被上訴人尚得向上訴人請求給付21萬3500元一節，已如前述，洵屬有據。
㈡從而，被上訴人提起反訴，本於系爭契約關係請求上訴人應
給付被上訴人21萬3000元及自反訴狀送達翌日（即111年12月20日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係依簡易訴訟程序所為上訴人敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不逐一論列說明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 13 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 許映鈞法 官 黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 112 年 9 月 13 日
書記官 黃曉妏