臺灣新北地方法院民事判決
112年度簡上字第106號上 訴 人 湯日新被上訴人 蔡雅軒訴訟代理人 麥浩暉被上訴人 邱文儀上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國112年1月19日本院板橋簡易庭111年度板簡字第2380號第一審簡易判決提起上訴，經本院於112年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張：㈠上訴人前於民國110年12月1日向被上訴人邱文儀購買坐落新
北市○○區○○段00地號土地（權利範圍10000分之52）及其上同段3848建號（即門牌號碼：新北市○○區○○路000○0號5樓，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭不動產），並已於111年2月8日辦妥所有權移轉登記。
㈡被上訴人邱文儀明知系爭房屋已過戶給上訴人，已無權再出
租予第3人，竟故意違反買賣契約不辦理點交房屋，復於111年3月19日，與被上訴人蔡雅軒簽訂「住宅租賃契約書」，約定租期自111年4月15日起至112年4月14日止，共計1年，每月租金3萬2千元（下稱系爭租約），系爭租約依最高法院104年台上字第2252號判決意旨，不得對抗所有權人（即上訴人），被上訴人邱文儀因系爭租約自111年3月19日起至9月14日止，已向承租人收取租金19萬1千5百元，致上訴人權益受損，為此，上訴人基於民法第179條規定，自得請求被上訴人邱文儀給付相當於租金之不當得利19萬1千5百元及法定利息。
㈢被上訴人蔡雅軒自承其與邱文儀就系爭房屋曾在110年間簽訂
第1份租約（見被證2，下稱第1份租約)，租賃期間為110年4月15日至111年4月14日，契約第5條並約定，租金每月為3萬5千元，其中自111年3月19日至4月14日部分，上訴人為系爭房屋之受讓人，應受民法第425條第1項買賣不破租賃原則之拘束，上訴人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，為此基於第1份租約之法律關係，請求被上訴人蔡雅軒應給付自111年3月19日起至4月14日共27日合計3萬1千5百元（3萬5千元×27/30＝3萬1千5百元）之租金。其餘111年4月15日起至9月14日止，則因被上訴人蔡雅軒與非所有權人即被上訴人邱文儀所簽訂之系爭租約，不得對抗所有權人（即上訴人），其未支付上訴人任何對價，竟無權占有使用系爭房屋而獲有利益，致上訴人受有損害，依民法第179條規定，請求被上訴人蔡雅軒給付相當於租金之不當得利16萬元，核屬有據。
㈣被上訴人邱文儀明知系爭房屋已在「111年2月8日」過戶移
轉登記給上訴人，本身已非所有權人，竟仍故意在111年3月19日與被上訴人蔡雅軒簽訂系爭租約，自111年3月19日起至9月14日，業已收取19萬1千5百元，致上訴人權益受損，自應依侵權行為法律關係負賠償責任。另承租人蔡雅軒只要輕易向地政機關、仲介公司、網站系統或出租人稍加查證，即可知悉系爭不動產是否為出租人所有，其因故意或過失不為查證，仍向非所有人承租，自難認其占有之始為善意而無過失，應認係惡意占有人;尤其被上訴人蔡雅軒已在被證4之存證信函及民事答辯狀，承認早在111年6月初，即已接獲上訴人電話通知被上訴人邱文儀非所有人，上訴人始為所有權人，嗣於雙方在111年6月30日見面後，上訴人復陸續提供土地、建物登記簿謄本、所有權狀及存證信函，可見被上訴人蔡雅軒自斯時起已確知其無占有本權，而為民法第959條規定之惡意占有人，竟仍與邱文儀勾串，故意不將使用系爭房屋之對價（租金）交付上訴人，為此上訴人基於民法第184條第1項、第185條第1項前段規定，請求被上訴人2人連帶賠償所受損害19萬1千5百元，為有理由。
㈤為此，爰依租賃契約、共同侵權行為損害賠償及不當得利返
還請求權之法律關係請求被上訴人2人應連帶給付上訴人191千5百元，及其中被上訴人蔡雅軒自支付命令聲請狀繕本送達翌日起、被上訴人邱文儀自民事追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人蔡雅軒部分：
❶上訴人既未於111年3月19日至4月14日之期間內踐行通知被
上訴人蔡雅軒程序，則此等出租人之變動，依民法第297第1項對被上訴人不生效力，被上訴人蔡雅軒向被上訴人邱文儀給付租金之清償行為，得依民法第299條第1項規定對抗上訴人。上訴人不得自居為出租人而主張依系爭租約第5條規定，請求被上訴人蔡雅軒再給付租金予上訴人。
❷又上訴人與被上訴人邱文儀間就系爭房屋之買賣與所有權移
轉行為，是否有效並非無疑，上訴人自承既未看過現場屋況，且上訴人簽約所購買者非系爭房屋，系爭房屋自始非上訴人欲取得所有權之標的，過戶亦未經上訴人之參與或授意，上訴人並無受領系爭房屋所有權之意思表示，及任何移轉系爭房屋所有權之意思表示合致，亦不成立移轉系爭房屋所有權契約。
❸上訴人陳稱伊為系爭房屋所有人，但並未提出被上訴人邱文
儀同意將出租人地位讓與上訴人之證明，亦難認上訴人已成為系爭房屋之出租權人，若有讓與出租人之合意，被上訴人邱文儀豈會在111年3月19日繼續以出租人身分自居，而與被上訴人蔡雅軒繼續簽立系爭租約。爰被上訴人蔡雅軒與被上訴人邱文儀續簽之租賃契約，為被上訴人蔡雅軒繼續占有系爭房屋之權源，上訴人不得對其請求返還相當於租金之不當得利。
❹司法實務肯認房屋出租人與所有權人不必為同一人，則承租
人在承租房屋時自無查證出租人是否為所有權人之義務。尤其承租人已向原出租人承租相當期間後再行續約之情形，承租人更是足以合理信賴出租人仍持續有出租房屋之權利，並無每次續約均要重新查證房屋所有權歸屬之注意義務。上訴人所稱之注意義務，顯然違於市場交易之經驗法則。
㈡被上訴人邱文儀部分：
已告知上訴人尚未點交之前租金仍由舊屋主收取，另交易未完成前，上訴人申請權狀為不合法，有構成偽造文書之疑等語置辯。
三、原審駁回上訴人全部請求，上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄；上開廢棄部分，被上訴人蔡雅軒、邱文儀應連帶給付上訴人19萬1千5百元，及其中被上訴人蔡雅軒自支付命令聲請狀繕本送達翌日起、邱文儀自民事追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，被上訴人則均聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張：於111年2月8日已取得系爭不動產所有權之事實，業據提出系爭不動產之土地、建物登記謄本及111年度地價稅、房屋稅繳款書為證（見本院111年度司促字第22871號卷第9至16頁、本院卷第35至37頁），此為被上訴人等所不爭，上訴人另主張：被上訴人邱文儀明知系爭房屋已過戶上訴人卻故意不辦理點交，仍與被上訴人蔡雅軒簽訂系爭租約，致上訴人無法使用收益系爭房屋而受有損害，構成共同侵權行為，亦受有不當得利乙節，則為被上訴人等所否認，並分別以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：買賣標的物尚未交付前，買受人有無取得買賣標的物之利益？上訴人是否依民法第425條第1項買賣不破租賃原則繼受第1份租約而得依第1份租約請求被上訴人蔡雅軒給付自111年3月19日至4月14日止共27日之租金合計3萬1千5百元？被上訴人邱文儀收受被上訴人蔡雅軒交付之租金19萬1千5百元是否無法律原因受有利益而構成不當得利？被上訴人邱文儀於點交前繼續占有使用、收益系爭房屋，是否不法侵害上訴人之權利而與被上訴人蔡雅軒構成共同侵權行為？
五、本院之判斷：㈠按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受
負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。又不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條前段之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉而標的物尚未交付者，買受人仍無使用收益權。從而，買賣標的物如尚未交付，買受人既未取得買賣標的物之利益，即無利益受損害之可言，則不動產之出賣人，固負有交付出賣之不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，尚難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而有異（最高法院49年度台抗字第83號判決、86年度台上字第724號、111年度台上字第2211號判決意旨意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文。本件上訴人購買系爭不動產之總價為1560萬元，已先給付381萬元，嗣因系爭不動產上尚有抵押權未塗銷而無法取得貸款金額，故上訴人其餘價金未給付，系爭不動產亦無點交等情，業經上訴人自承不諱（見本院112年9月21日準備程序筆錄，本院卷第87、88頁)，揆諸前開法條及判決意旨，買受人即上訴人尚未取得使用、收益權，亦無從依民法第425條第1項買賣不破租賃原則而當然繼承第1份租約之出租人地位，而行使第1份租約所生之權利。則縱系爭不動產之出賣人即被上訴人邱文儀負有交付出賣之系爭不動產於買受人即上訴人之義務，惟在未交付前，被上訴人邱文儀繼續占有系爭不動產並將之出租予被上訴人蔡雅軒收益，暨被上訴人蔡雅軒基於第1份租約及系爭租約占有、使用系爭房屋並依該2份租約給付租金予被上訴人邱文儀，尚難指為無權占有或有無法律上原因而構成不當得利之情事存在，是上訴人主張依第1份租約之法律關係請求被上訴人蔡雅軒給付自111年3月19日起至4月14日共27日之租金合計3萬1千5百元、及依不當得利之法律關係，請求被上訴人蔡雅軒給付自111年4月15日起至9月14日止使用系爭房屋之代價即相當於租金之不當得利16萬元暨請求被上訴人邱文儀給付因系爭租約自111年3月19日起至9月14日止向承租人即被上訴人蔡雅軒收取之租金19萬1千5百元，均屬無據。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，此有最高法院著有17年上字第917號判例可為參照。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，亦有最高法院48年台上字第481號判例參照。是主張依侵權行為之法律關係請求損害賠償之人，必須就侵權行為之成立要件，包括：其權利被侵害、該侵害具不法性、行為人有故意或過失、權利被侵害者受有損害、損害與侵權行為間有因果關係等節負舉證之責。上訴人另主張：被上訴人邱文儀明知系爭房屋已在「111年2月8日」過戶移 轉登記給上訴人，本身已非所有權人，竟仍故意在111年3月19日與被上訴人蔡雅軒簽訂系爭租約，自111年3月19日起至9月14日，業已收取19萬1千5百元，致上訴人權益受損，另承租人蔡雅軒於承租系爭房屋前未查證系爭房屋是否為出租人所有，其因故意或過失不為查證，仍向非所有人承租，自難認其占有之始為善意而無過失，應認係惡意占有人，且被上訴人蔡雅軒已承認早在111年6月初，即已接獲上訴人電話通知被上訴人邱文儀非所有人，被上訴人蔡雅軒自斯時起已確知其無占有本權，而為民法第959條規定之惡意占有人，竟仍與邱文儀勾串，故意不將使用系爭房屋之對價（租金）交付上訴人，而構成共同侵權行為一節，既為被上訴人等人所否認，揆諸前開說明，上訴人就此有利於己之事實，自應舉證以證明。本件因系爭房屋尚未點交，故買受人即上訴人尚未取得系爭房屋之使用、收益權等情，業經本院認定如上，則被上訴人邱文儀仍有使用、收益系爭房屋之權能，自得自由出租並收取租金，上訴人復未提出證據以證明：被上訴人2人有何「共同侵害不法行為」行為及致上訴人有何「權利」受損，即無從基於共同侵權行為損害賠償請求權之規定，請求被上訴人2人連帶賠償系爭房屋點交前被上訴人邱文儀基於第1份租約及系爭租約向所被上訴人蔡雅軒所收取之租金19萬1千5百元。是上訴人此部分之主張，難謂有理。
㈢綜上所述，上訴人雖於111年2月8日取得系爭房屋之所有權
，惟未點交，上訴人尚未取得系爭房屋之使用收益權能，上訴人復未舉證以證明：被上訴人2人有何「共同侵害不法行為」行為及致上訴人有何「權利」受損，暨被上訴人2人有何不當得利之情事，故上訴人依租賃契約、共同侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權規定，請求被上訴人2人應連帶給付系爭房屋自111年3月19日至111年9月14日之租金收益19萬1千5百元（含111年3月19日至4月14日3萬1千5百元、111年4月15日至9月14日16萬元）及法定遲延利息，難認有據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 26 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 謝宜雯法 官 李昭融以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 12 月 26 日
書記官 楊佩宣