臺灣新北地方法院民事判決112年度簡上字第256號上 訴 人 盧信光訴訟代理人 朱增祥律師被 上訴人 謝宗學訴訟代理人 林禮模律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國112年4月11日本院板橋簡易庭111年度板簡字第2320號第一審判決提起上訴，經本院於113年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴及訴訟費用負擔之裁判部分均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣3萬9,945元，及自民國111年6月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔10%，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造為新北市○○區○○路○段00巷00弄0號四層樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，伊為系爭建物3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）之所有權人，被上訴人為系爭建物4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）之所有權人，伊各持有系爭建物所在基地即新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分4分之1。詎被上訴人未經全體區分所有權人同意，在屬全體區分所有權人共有之系爭建物頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）興建如附圖所示編號A面積53.89平方公尺之增建物（下稱系爭增建），並占用如附圖所示編號B面積18.42平方公尺作為系爭增建之陽台使用。被上訴人之系爭增建物及陽台占用系爭頂樓平台，受有相當於租金之利益並致伊受損害，爰依民法第179 條規定請求被上訴人給付自106年4月16日至111年4月15日止，系爭增建及陽台占用系爭頂樓平台面積共72.31 平方公尺、以公告地價10% 計算之不當得利33萬4,999元等語（上訴人原請求被上訴人給付36萬9,559元本息，經原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並減縮請求金額如上述），並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人33萬4,999元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠系爭建物係於64年4月24日建築完成，於64年10月10日辦理所有權第一次登記，被上訴人並於82年2月4日向前手黃建祥取得系爭4樓房屋所有權及系爭增建之事實上處分權，而上訴人係於100年4月31日取得系爭3樓房屋所有權。系爭增建自興建完成後，均由系爭4樓房屋所有人所占有使用，且上開占有使用之事實為系爭建物其他各樓層房屋所有人所知悉，歷經數十年來均未為反對或異議，應認各樓層房屋所有人已有默示同意之分管契約存在，上訴人於100年4月13日由其前手受讓系爭3樓房屋所有權，且其前手盧黃素梅為其母親，難謂為不知情，自應受該默示分管契約之拘束。再由系爭建物之「各樓層公電分擔表」可知，系爭建物每兩個月之公共電費分擔，除上訴人所有系爭4樓房屋有為分擔外，系爭增建亦按雙月輪流參與公共電費分擔，另系爭增建亦有分擔系爭建物清洗水塔費用及清洗樓梯費用，益徵系爭建物各樓層所有人就系爭頂樓平台由被上訴人單獨占有使用，有默示分管之合意，是被上訴人之系爭增建乃有權占有系爭頂樓平台，上訴人主張被上訴人為無權占有，請求相當租金之不當得利，顯無理由。再關於上訴人指稱被上訴人占用如附圖所示編號B面積18.42平方公尺作為系爭增建之陽台使用部分，被上訴人否認占用，該部分其他人未能自由進出之原因，係兩側鄰房分別以鐵絲網及網狀鋁門窗圍籬封閉所致，非被上訴人所為。㈡退步言之，縱認被上訴人之系爭增建無權占用系爭頂樓平台，因系爭建物乃舊式公寓，棟距擁擠、機能欠缺，如依上訴人主張以系爭建物所在土地申報地價10%計算不當得利，顯屬過高，且上訴人逕以公告地價計算，亦有未當等語資為抗辯，並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條定有明文。區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質。次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項亦分別有所明定。又分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分（最高法院57年台上字第2387號判例參照）。共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意（最高法院100年度台上字第1776號判決參照）。如未徵得共有人全體之同意，對於共有物之特定部分占用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院110年度台上字第2374號判決參照）。又按以無權占有為原因請求者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第203號判決參照）。
㈡查系爭建物為64年間建造完成坐落系爭土地之4層樓建築，有
系爭3樓及4樓房屋之建物登記謄本及系爭土地登記謄本（見原審司促卷第65至72頁、第117頁）可稽。又上訴人主張被上訴人有事實上處分權之系爭增建占用系爭頂樓平台面積如附圖所示編號A部分面積53.89平方公尺之情，業經原審及本院現場勘驗無訛，並有勘驗筆錄、現場照片及新北市中和地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第135至141頁、149頁；本院卷第115至116頁、第121頁、181至191頁），且為被上訴人所不爭，堪信為真實。惟上訴人主張被上訴人無權占用系爭頂樓平台，被上訴人則抗辯其非無權占有，並以前揭情詞置辯，是依前開說明，自應由被上訴人就其占有系爭頂樓平台有正當權源乙事負舉證證明之責。㈢按共有物分管之約定，固不以訂立書面為要件，惟須全體共
有人對共有物之占有、使用、收益，達成意思表示一致，始能成立。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例、110年度台上字第277號判決參照）。被上訴人雖辯稱：系爭增建自興建完成後，均由系爭4樓房屋所有人所占有使用，且上開占有使用之事實為系爭建物其他各樓層房屋所有人所知悉，歷經數十年來均未為反對或異議，應認各樓層房屋所有人已有默示同意之分管契約存在云云，惟系爭建物其他樓層區分所有權人縱就系爭增建之營建、作為系爭4樓房屋所有權人使用等情未曾表示異議，此或因欠缺法律權利意識，或顧慮鄰居情誼避免相處不睦，或礙於經濟、處理能力不足等因素，僅能認係單純之沈默，尚難認系爭建物全體區分所有權人已默示成立系爭建物頂樓平台由系爭4樓房屋所有權人專用之分管協議。至上訴人雖再以：系爭建物之公共電費、清洗水塔費用、清洗樓梯費用，其較其他住戶多分擔1份，該分擔費用方式可證明有默示分管協議存在云云置辯，惟系爭增建既位於系爭頂樓平台上，且依系爭增建之照片所示，系爭增建內部分隔成多間房間，並設有流理台等情（見原審卷139、141頁），可見系爭增建係供被上訴人作為一般住宅自行或出租使用，則基於使用者付費之觀念，不論系爭增建占有系爭頂樓平台是否有正當權源，被上訴人本應就額外使用之系爭建物層次範圍即系爭增建部分分擔公共電費、水塔清洗費及洗樓梯等公共費用，難以此逕認系爭建物區分所有權人已同意或默示同意系爭頂樓平台由被上訴人專用。
㈣據上，被上訴人既未能證明系爭建物全體區分所有權人即系
爭建物頂樓平台共有人就系爭增建所在之系爭頂樓平台成立由系爭4樓房屋所有權人專用之分管協議，或有何舉動或基於其他情事可推知與被上訴人默示成立分管契約，則被上訴人抗辯其對系爭頂樓平台有權占有使用，即非可採。㈤惟上訴人主張被上訴人尚占用如附圖所示編號B面積18.42平
方公尺作為系爭增建之陽台使用乙節，已為被上訴人所否認。而上訴人上開主張無非以被上訴人於如附圖所示編號B部分前後設置圍籬致其他人無法自由進出該部分為據，然被上訴人否認該部分前後之鐵絲網及網狀鋁門窗係其所設置，上訴人就此未能再為舉證，尚難憑採。復衡以該部分於原審及本院履勘時，均未見有被上訴人之物品堆放占用之情，有現場照片可稽（見原審卷第253頁、本院卷第159、161、193頁），是上訴人此部分主張，自非有據。㈥末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例參照），故共有人如逾越其應有部分之範圍，或不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其所受超過權利範圍之利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號民事判例參照）。查，被上訴人未經系爭頂樓平台全體共有人同意，以其之系爭增建無權占用系爭頂樓平台如附圖所示編號A部分面積53.89平方公尺，業經認定如前，依上說明，被上訴人自受有占用利益，並致上訴人受有損害，則上訴人依民法第179 條第1 項前段規定請求被上訴人返還自106年4月16日至111年4月15日止相當於租金之不當得利，洵屬有據。茲就被上訴人應給付相當租金之不當得利金額，審酌如下：
⒈按城市地方土地之租金，以不超過土地申報價額年息10％為限
，土地法第105條、第97條第1項定有明文。所謂土地申報價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價。依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判參照)。查系爭建物位於新北市永和區永貞路與自由街附近，交通便捷，鄰近永安市場、國立台灣圖書館，且商家林立，有GOOGLE街景圖可稽（見本院卷第227至233頁），並斟酌系爭增建之用途係供被上訴人居住使用等情狀，認應以系爭頂樓平台所坐落系爭土地之申報地價年息8％計算被上訴人占用系爭頂樓平台相當於租金之不當得利。而系爭土地於106年、107至108年、109至110年、111年間之公告地價分別為每平方公尺38,400元、37,000元、36,600元、37,400元，此有系爭土地公告地價及土地公告現值查詢資料可稽（見本院143頁），則系爭土地於106年、107至108年、109至110年、111年間之申報地價依序為30,720元、29,600元、29,280元、29,920元。
⒉被上訴人以系爭增建無權占有系爭頂樓平台如附圖A所示面積
合計53.89平方公尺，而系爭建物為4層樓之建築物，且系爭建物基地之用益，係平均分散於各樓層，故不當得利之計算，應以系爭建物坐落系爭土地之每平方公尺申報地價，乘以系爭增建占用系爭頂樓平台之面積，再除以系爭建物之登記樓層數即4層計算其用益，再依上訴人對系爭土地應有部分比例即4分之1，算出其得請求被上訴人給付之不當得利數額，始屬允洽。準此，上訴人請求被上訴人給付106年4月16日起至111年4月15日止之不當得利（計算式如附表所示）39,945元本息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則非有據。
四、從而，上訴人依民法179條規定，請求被上訴人給付39,945元，及自支付命令狀繕本送達翌日即111年6月22日（見司促卷第131頁）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴判決，尚有未合，上訴人之上訴為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，上訴人之請求，並非有據，原審判決上訴人敗訴，於法並無不合，上訴人就此部分上訴求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 113 年 3 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 張筱琪
法 官 趙伯雄法 官 古秋菊以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 25 日
書記官 劉馥瑄附表：
時間 申報地價 占用面積 計算利率 不當得利數額 備註 （計算式小數點以下四捨五入） 106年4月16日至106年12月31日 30,720元/㎡ 53.89㎡ 8％ 5,896元 計算式：30,720×53.89×8％÷4×1/4×260/365＝5,896 107年1月1日至108年12月31日 29,600元/㎡ 53.89㎡ 8％ 15,951元 計算式：29,600×53.89×8％÷4×1/4×2＝15,951 109年1月1日至110年12月31日 29,280元/㎡ 53.89㎡ 8％ 15,779元 計算式：29,280×53.89×8％÷4×1/4×2＝15,779 111年1月1日至111年4月15日 29,920元/㎡ 53.89㎡ 8％ 2,319元 計算式：29,920×53.89×8％÷4×1/4×105/365＝2,319元 小計 39,945元