臺灣新北地方法院民事判決112年度簡上字第236號上 訴 人 陳雯珊訴訟代理人 翁瑞麟律師複 代理 人 涂鳳涓律師被 上訴 人 周郅瑄訴訟代理人 陳慶珍
周賚上列當事人間請求修復漏水事件，上訴人對於民國112年3月30日本院三重簡易庭111年度重建簡字第66號第一審判決，提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決命上訴人給付超過新臺幣69,554元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、上訴人其餘上訴駁回。
四、被上訴人追加之訴駁回。
五、第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔20％，餘由被上訴人負擔；第二審訴訟費用關於追加之訴部分由被上訴人負擔。事實及理由
壹、程序方面：第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者者，不在此限；前開規定，於簡易程序第一審裁判之上訴程序，準用之，此觀民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第2款自明。經查，被上訴人於上訴人提起上訴後，另追加聲明請求：㈠上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）60,000元；㈡上訴人應自111年10月1日起至修繕門牌號碼新北市○○區○○路000○0號7樓房屋至漏水處理完畢止，按月給付被上訴人31,000元之自各期給付到期之日起至清償之日止，按月給付週年利率5％之利息（見本院卷二第268頁、第309頁），核屬上訴後基於請求之基礎事實同一所為訴之追加，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴及追加起訴主張：㈠被上訴人透過訴外人即其母陳慶珍於110年10月間以15,800,0
00元向上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○路000○0號7樓房屋（新北市○○區○○段0000○號建物，權利範圍1分之1，下稱系爭房屋）及所坐落土地（新北市○○區○○段00地號土地，權利範圍10000分之274，下稱系爭土地），並簽訂書面契約（下稱系爭買賣契約），系爭房屋及系爭土地（下合稱系爭房地）依系爭買賣契約於110年11月18日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有，並於同年11月25日點交。然被上訴人買受系爭房屋時，系爭房屋係出租於訴外人何玉茹，於點交系爭房屋時，被上訴人基於買賣不破租賃，亦不影響何玉茹之公司經營，再加上堆滿雜物或貨物，不易詳細檢查系爭房屋。㈡詎被上訴人於交屋後於111年3月間發現系爭房屋有嚴重漏水
之情，馬上通知上訴人改善，上訴人均置之未理，後經由水電人員撬開廁所牆壁後，發現水管年久失修而破裂，被上訴人只好安裝明管止漏，此情非一般常人可知悉。另上訴人於房客何玉茹之告知下，應於110年9月間早已知道系爭房屋存有漏水情事，然上訴人卻於不久後將系爭房屋出售予被上訴人，顯係上訴人故意不告知系爭房屋有漏水瑕疵，且漏水位置在牆壁裡面之管線，點交時亦不易察覺。系爭房屋漏水修繕費用應為346,300元；又被上訴人亦因上述漏水瑕疵無法將系爭房屋出租，致受有租金損失（每月租金損失31,000元）。爰依買賣契約物之瑕疵擔保法律關係，請求上訴人應給付被上訴人346,300元、上訴人應自111年10月1日起至修繕系爭房屋至漏水處理完畢止，按月給付被上訴人31,000元。
㈢另於上訴人提起上訴後，被上訴人評估就系爭房屋修復漏水
所需花費之室內裝修審查費用60,000元，且就各月到期租金之損失得請求遲延利息，爰依買賣契約物之瑕疵擔保法律關係，追加請求上訴人應給付被上訴人60,000元及自111年10月1日起至修繕系爭房屋至漏水處理完畢止，按月給付被上訴人31,000元之自各期給付到期之日起至清償之日止按月給付週年利率5％之利息。
二、上訴人則以：㈠被上訴人所主張之漏水應係於交屋後發生，系爭房屋係於110
年11月間點交，現況交屋，當時買賣雙方、仲介、代書均在場，且系爭房屋點交時並無漏水。被上訴人所主張漏水情形係於110年9月始發生之情，並無提出相關事證，如系爭房屋確實有漏水之情形，承租人豈會繼續承租？被上訴人係於交屋後4個月始告知上訴人系爭房屋有漏水之情，上訴人亦不清楚正確之漏水位置為何。且房仲證述時表示，當日無看到漏水情形，點交時被上訴人聘請水電師傅也在場，焉有看不出漏水之可能，實則系爭房屋於出售前並無漏水。再者，上訴人對於110年9月租客有反應水變小、變黃之問題全然不知情，根本無從查看，而且水變小變黃原因有多種，上訴人根本不可能有故意隱瞞漏水情事，況被上訴人於系爭房屋點交現場，處於可檢查情形下，卻自行覺得麻煩而不檢查，故無由要求上訴人負瑕疵擔保責任。
㈡就系爭房屋之漏水鑑定，鑑定人張國禎建築師並沒有聘請施
工人員，而由被上訴人的水電師傅訴外人高豐材做鑑定人助手，又壓力測試時必須要關閉進水總開關，並且要巡視馬桶、洗手槽等用水設備進水開關是否關閉，在未確認用水設備鎖緊，貿然進行水管壓力測試，又111年12月8日上午8時30分會勘並未通知上訴人到場，無從判斷係管線未鎖緊或滲漏原因所導致，鑑定人張國禎建築師刻意排除、未通知上訴人參與，其鑑定結果並不準確，亦難期鑑定過程公正；鑑定報告提及壓力測試於111年12月7日下午2時30分熱水管壓力降低3kg/cm²，於111年12月8日上午8點30分熱水管壓降甚少，最後又提及於111年12月8日上午發現熱水管亦有減壓現象等語，鑑定結論有所矛盾；又系爭房屋之冷水管為塑膠水管，應不會產生銹蝕之情況，開挖之後彎頭處亦呈現乾燥狀態，鑑定人竟然稱冷熱水管接頭呈現滲漏現象，鑑定結論有所矛盾；鑑定時於111年12月7日下午1時30分至6時連續放水4.5小時，主臥室牆壁、地板既均無滲水痕跡，又如何認定存在漏水瑕疵；又鑑定未開挖之隱蔽處，即屬未呈現未經確認之事實，鑑定人宣稱未開挖之隱蔽處，水管有可能存在銹蝕損壞，顯不可採；鑑定報告亦至多僅能判定管線鏽蝕發生之時間點早於系爭房屋點交前，但滲漏時間點未必明確，而鏽蝕之發生與漏水之發生並非必然同時產生，故鑑定人僅憑鏽蝕可能發生時間即判定漏水發生時點，似有未洽。從而，鑑定人張國禎建築師鑑定過程具有明顯瑕疵，應排除鑑定報告之使用。
㈢倘鈞院認為原審做成之鑑定方法及結果並無違誤（上訴人否
認之）。惟加益水電工程行之估價單係111年5月16日作成，新北市建築師公會鑑定報告係111年12月29日完成，顯示加益水電工程行估價單並非針對新北市建築師公會鑑定報告所為估價，下方更註記「本報價單是由加益水電行手寫價格，屋主重新整理表格化，屋主手寫報價做附件」，顧示加益水電工程行估價單係由被上訴人自行製作提出，並非原件、真實性仍有疑義，不應作為修復項目及修復費用之依據。再者，依照張國禎鑑定人到庭陳稱：整個房屋需要修復漏水的地方，就如同照片16的浴缸等語在卷，參以新北市建築師公會113年6月12日補充鑑定函，若依鑑定結果之漏水原因及修復方式，系爭房屋需要修復漏水所需花費應為50,504元，上訴人至多僅應依此賠償。
㈣被上訴人原審提出室內照片，堆滿物品紙箱，顯然並不存在
系爭房屋存在漏水瑕疵而無法使用之情事。系爭房屋原房客何玉茹於111年9月28日搬離系爭房屋，但其於通訊軟體對被上訴人稱「因為這邊鄰居很難相處也很排外，在這邊租屋備受攻擊，尤其樓下鄰居很敏感，時常一點點聲音會抗議，連假日我們沒有上班，也說我們很吵＠＠打擾他睡覺」，另於112年4月間對被上訴人稱「抱歉我不想介入你們的官司」等語，又111年3月16日何玉茹即向被上訴人反應房間地上都是水，懷疑可能是漏水，卻遲遲於同年8月才決定搬離系爭房屋，可見何玉茹決定搬離之原因乃係因其知悉系爭房屋有官司存在，不願介入兩造糾紛，且鄰居亦不好相處受到排擠，故決定搬離，被上訴人請求上訴人賠償租金損失，顯有失公允。又被上訴人所聘請之鑑定人輔助人水電師傅高豐材將鑑定時拆除之洗臉盆、浴缸等放置於客廳，可見系爭房屋無法出租之緣由既非歸責於上訴人，被上訴人請求自111年10月l日起至系爭房屋漏水處理完畢止，按月給付被上訴人31,000元之租金賠償自無道理，更遑論請求租金賠償又加計利息，況相當於租金之不當得利亦無法計算遲延利息，被上訴人追加請求相當於租金之不當得利之遲延利息，實屬無據。另就被上訴人追加請求室內裝修審查費用60,000元，然此部分支出僅為其自行預估，並未提出證據足以證明將因支出該筆費用而受有財產上損害，況張國禎鑑定人陳稱：整個房屋需要修復漏水的地方，就如同照片16的浴缸等語，是以尚難認該筆費用與修復漏水有關，難認有請求此部分費用之必要等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人346,300元；㈡上訴人應自111年10月1日起至修繕系爭房屋至漏水處理完畢止，按月給付被上訴人31,000元。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴人之上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人並於本院追加聲明：㈠上訴人應給付被上訴人60,000元；㈡上訴人應自111年10月1日起至修繕系爭房屋至漏水處理完畢止，按月給付被上訴人31,000元之自各期給付到期之日起至清償之日止，按月給付週年利率5％之利息。
四、本院之判斷：㈠被上訴人透過其母陳慶珍於110年10月間以15,800,000元向上
訴人購買系爭房屋及系爭土地，並簽訂系爭買賣契約，系爭房屋及系爭土地依系爭買賣契約於110年11月18日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有，並於110年11月25日點交，被上訴人買受系爭房屋時，系爭房屋係出租予何玉茹等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第209至222頁、第267至295頁、第309至312頁），並有何玉茹聲明書、建物登記謄本、異動索引、登記資料、不動產買賣契約書、標的物現況說明書、價金信託履約保證申請書在卷可稽（見原審卷第23頁、第45至57頁、第153至169頁），該部分事實，應堪認定。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條第1項、第2項、第360條、第373條定有明文。又依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判決意旨參照）。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。
㈣被上訴人依買賣契約物之瑕疵擔保法律關係主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，是否有據：
⒈被上訴人主張系爭房屋有漏水，有系爭房屋現場照片存卷可
參（見原審卷第17頁、本院卷一第39頁），並有高豐材聲明書在卷可參（見原審卷第27頁）。再依社團法人新北市建築師公會（下稱新北市建築師公會）111年12月29日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）指出：「經勘驗水壓計降壓現象及開挖牆壁後冷熱水管線彎頭鏽蝕現狀，及鑑定標的物已完成使用二十餘年，水管及彎頭鏽蝕恐係漏水主因。鐵管、鐵件鏽蝕非一朝一夕，研判漏水現象已數年，漏水情事為房屋買賣110年11月25日點交前即已發生。據現場勘驗所得，滲漏情事非一朝一夕所造成，開始滲漏之正確時間點雖難判定，惟應可確定係在110年11月25日點交日前即已發生。」等語（見鑑定報告書第3至4頁），核與鑑定人張國禎於本院準備程序具結陳稱：伊為新北市建築師公會指派給本案鑑定之建築師，鑑定後來只有拆臥室外圍的浴廁，主臥室沒有拆，已經做好判斷漏水來源後，主臥室裡面的小廁所就不必拆了；鑑定前系爭房屋現場狀況與(本院卷一)第39頁照片差不多，系爭鑑定報告書第47頁照片3，這是在主臥室裡面的牆壁，牆的後面就是浴廁，伊到現場鑑定時已經做明管了，明管就伊所見沒有漏水；鑑定時有做目測、放水測試、壓力測試等，主要是做壓力測試，其他是目測，用經驗判斷牆壁上潮濕的地方，或是粉刷層有起泡、脫落的地方，會從那個地方開始檢查，判斷要在哪裡敲牆壁；從系爭鑑定報告書第47頁的照片3，從照片3（主臥室）可看出是油漆粉刷層脫落，會造成粉刷層脫落通常是牆壁裡有水，剛好那個位置就是在靠近客廳裡大的浴廁的位置，對過去就是在客廳的浴廁的浴缸的水龍頭；當時有開挖的只有客廳的廁所的浴缸、洗手台，鑑定完主要判斷有漏水的是浴缸的水龍頭，主臥室牆壁剛好是在浴缸的後面，兩個對起來是吻合的；現場去摸磚頭是粉的，伊判斷的就是系爭鑑定報告書照片16這邊的浴缸的水龍頭水管漏水，旁邊的洗手台沒有漏水；敲客廳的浴廁是因為這裡是漏水最可能發生的地方，開挖了以後就發現管線問題，也就可以判斷水是從客廳浴廁出來的，已經做好判斷漏水來源；敲除浴缸附近冷熱水管牆壁，冷、熱水管彎頭鑄鐵零件均呈銹蝕狀態，鑄鐵彎頭冷、熱水管都有，伊開挖的部分，冷、熱水管的鑄鐵零件都有鏽蝕，如系爭鑑定報告書照片10至照片13，彎頭是鏽蝕的，鑄鐵彎頭是生鐵，生鐵要鏽成那個樣子，這個地方都有點剝皮了，要非常久的時間，不會是一兩年，大概都有10幾、20年；系爭鑑定報告書照片12、13彎頭後面的磚塊都是濕的，照片中磚頭顏色比較深，表示磚塊是濕的，水流出來不會往後面噴的，而且是隔壁粉刷層都起泡了，那是已經濕很久了，伊去現場看牆壁粉刷層起泡已經很久了，裡面挖開的時候還是那麼濕，不會是一天就出來的等語（見本院卷二第116至125頁）相符，衡以鑑定時僅開挖客廳浴廁，本件漏水之來源自當僅能認有開挖實據佐證之處，從而，堪認系爭房屋於110年11月25日點交日前客廳浴廁開挖處已存在水管及彎頭鏽蝕，且漏水現象已存在多年。
⒉至系爭鑑定報告書雖另提及「大量漏水現象研判亦有可能是
有水管隱蔽部位之銹蝕點發生」等語，惟參以鑑定人張國禎另稱：伊指的隱蔽鏽蝕點是伊沒有辦法去看的，因為挖了會有結構上問題，隱蔽鏽蝕點的話位置如何無法確定；就伊所挖的地方去看去推論等語（見本院卷二第122頁）。然系爭房屋其餘位置既未開挖，是否為漏水來源尚乏確實證據佐證，自不能認該等未開挖處亦為漏水來源，是該部分鑑定意見推測成分較高，尚難憑採，併予敘明。
⒊系爭買賣契約（見原審卷第155至159頁）第5條（擔保責任）
第2項約定：「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金」等語，且系爭買賣契約並無排除系爭房屋之物之瑕疵擔保責任，有系爭買賣契約在卷可考（見原審卷第155至159頁），另系爭買賣契約所附標的物現況說明書第35項亦記載：「現況是否漏水之情形？」勾選「否」，有標的物現況說明書在卷可稽（見原審卷第163頁），綜合以觀，足見上訴人就系爭買賣契約已保證無漏水情形存在甚明，然系爭房屋既有前揭漏水情形，亦當屬缺少出賣人所保證之品質。從而，對被上訴人而言，系爭房屋存有前揭漏水情形應認係屬物之瑕疵，上訴人自應依上開民法規定負物之瑕疵擔保責任。
⒋至上訴人雖抗辯：依證人林宏達即仲介之證述可知，點交時
並無漏水情形；系爭買賣契約係現況交屋云云。然系爭房屋於110年11月25日點交日前已存在水管及彎頭鏽蝕，且漏水現象已存在多年，業如前開所認，漏水外觀有時較微小一般人目視不易察覺，證人即系爭房屋買賣仲介林宏達於原審言詞辯論程序之證述（見原審卷第283至288頁），至多僅能證明其未察覺有漏水，並不足以證明系爭房屋客觀上絕無漏水，系爭房屋客觀上有無漏水自當以鑑定人專業認定較為準確。至所謂「現況交屋」云云，顯已與系爭買賣契約前揭約定文義不符，遑論漏水外觀有時較微小一般人目視不易察覺，本件自不能認兩造間有何排除上訴人物之瑕疵擔保責任之約定。從而，上訴人該部分抗辯尚難憑採。
⒌至上訴人主張鑑定人張國禎建築師鑑定過程具有明顯瑕疵，應排除鑑定報告之使用云云：
⑴上訴人抗辯：系爭房屋之漏水鑑定，被上訴人的水電師傅高
豐材做鑑定人助手，且未確認用水設備鎖緊貿然進行水管壓力測試，111年12月8日上午8時30分會勘並未通知上訴人到場，無從判斷係管線未鎖緊或滲漏原因所導致，鑑定人張國禎建築師刻意排除、未通知上訴人參與，其鑑定結果並不準確，亦難期鑑定過程公正云云。惟查：
①鑑定人張國禎於本院準備程序具結陳稱：在鑑定前伊們有先
開說明會，說明會在系爭鑑定報告書中的第15頁有記載，開說明會主要的內容就是要與兩造說明鑑定人鑑定方式，告訴他們要怎麼鑑定，說明鑑定的過程中有提到伊們請的人會很貴，如果你們有合格的人可以自己找人來，在伊監督下自己進行敲打或接水管的工作，當事人在會議時都同意；於111年12月7日當日上訴人並未到場，只有派仲介陳先生來，111年12月7日當日結束鑑定工作前，有告知隔天111年12月8日鑑定的時間，伊有說是上午8點半，但是仲介說他趕不來，壓力測試是從111年12月7日晚上就開始了，111年12月8日早上來看是來看壓力計有什麼變化，敲牆壁伊特別有請高師傅要慢慢敲，不要把水管用破，伊估計敲牆壁的話要敲很久，所以希望早一點開始，而且敲牆前要先看壓力計，看完壓力計後還要決定敲哪裡，要慢慢敲，不要影響到樓下，這個在前一天即111年12月7日要結束的時候有跟在場的人說明，包含仲介陳先生，陳先生是上訴人的委託人；高師傅跟伊111年12月8日早上8點半到場，開始敲牆大概是10點鐘，因為仲介本來就有說他10點才會到，但他10點還沒有到場，伊也希望等他，但他不來也不能等，上訴人下午有來，被上訴人有請陳慶珍代表，下午也有來，伊在現場有跟上訴人、被上訴人代表陳慶珍講的很清楚，鑑定報告第16頁會勘紀錄，陳慶珍、上訴人都有簽名；本件的鑑定結果是依照伊的專業為公正的鑑定；伊確認壓力測試水龍頭都有關緊，且有用冒頭把它鎖住；當天開始鑑定時，做壓力測試前要先把水龍頭關起來，包括到屋頂上關水龍頭，有請高師傅關，伊都有確認都是有關，關了以後就回到鑑定標的物客廳的廁所還有主臥室的廁所，要做測試時要先把水龍頭拿掉，塞一個冒頭把水擋起來，裝好了以後再到廚房那邊裝壓力計，壓力計要連到水管，通過鑑定標的物裡面的冷水管、熱水管，封閉以後做加壓測試，然後就開始做加壓測試，要經過一段時間，看到的結果有記錄下來等語（見本院卷二第116至125頁）。②證人即水電師傅高豐材於本院準備程序證稱：被上訴人訴代
陳慶珍說叫伊到現場，被上訴人訴代有給伊3,000元；鑑定伊有去，都有建築師在指揮伊，他叫伊做什麼伊就做什麼，建築師是法院派來的，伊跟建築師又不可能認識，伊怎麼可能跟他串通，伊們也不可能有任何故意破壞現場的行為，關於水龍頭該關的、該鎖緊的，建築師都有在旁邊監督，等於伊在現場是建築師的左右手，他叫伊做什麼伊都照他講的做，他會監督、指示伊在敲牆壁時，鑑定人都有在場監督，鑑定人有說要慢慢的敲，不能敲破水管；水龍頭都有關死，建築師都有去檢查；鑑定人111年12月7日當天有說早上8點到，伊們在樓下等陳義成有說當天有事情晚一點才能到，隔天要10點以後才能到，其他人沒有說，建築師說沒辦法等，等下去不知道幾點才能開工，因為開始敲牆以後因為怕時間比較長可能會吵到鄰居，主要是因為怕敲牆會吵到鄰居所以才會希望趕快開始敲；111年12月8日8點集合到現場，一起上去看壓力測試，要先測試壓力有沒有漏，測試看到數據有掉下來，應該是有漏，還要伊準備敲牆的工具，正式開始敲大概是當天10點多當天；壓力測試時，伊把頂樓全部的水源開關關死，後來在樓下建築師跟伊一起看哪些開關要全部關死後才能做測試，水龍頭用堵死的，馬桶進水的開關用塞頭堵起來，流水裝壓力測試表測試，測完後每個開關建築師都有巡視有無漏水，建築師也怕有漏水，所以每個開關他都有看有沒有滲水，馬桶、洗臉台、淋浴的水龍頭都有堵起來；建築師叫伊們這樣做只有拆客廳，沒有拆主臥室，建築師有判斷漏水的地方應該是在客廳的浴廁等語（見本院卷二第61至67頁），核與鑑定人張國禎所述相符。
③證人即房屋仲介陳義成於本院準備程序則證稱：伊只是房屋
仲介義務陪同到場，陪建築師到場，是上訴人叫伊去的，上訴人相信他的房子沒有漏水，所以上訴人拜託伊去，第一天111年12月7日她沒有到，第二天111年12月8日上訴人比伊還晚到；伊有看到高豐材及建築師在操作，兩個都有下去操作；111年12月7日，伊也是第一次看到壓力機，伊那時候在跟上訴人回報現場有無漏水，上訴人叫伊看地板、牆壁有無漏水，伊是電話與上訴人回報，所以伊沒有注意關於水龍頭有沒有開、有沒有關及有無鎖緊；於111年12月7日當日鑑定時建築師有講到要放水測試加壓一晚，隔天再來判斷，原本是111年12月8日下午2點，後來改早上（伊只記得有跟伊說隔天要開挖，但後來改時間是當天還是隔天伊忘記了，應該是口頭上告知），伊就跟建築師說伊要去住商不動產打完卡再過來，伊去的時候已經開挖好了，伊應該當天早上11、12點到，上訴人到場的時候，伊陪她去看，建築師指給她看水龍頭，說這個地方是漏水等語（見本院卷二第56至61頁），足見其所述亦尚不足以反證鑑定人張國禎或證人高豐材所述有何不實。
④參照鑑定報告書之說明會紀錄表、會勘紀錄表（見系爭鑑定
報告書第15至16頁），均經上訴人共同簽署，該等文件亦未記載有何異議，應足堪佐證鑑定人張國禎、證人高豐材所述情形屬實，參酌卷內事證，衡以鑑定人為原審囑託新北市建築師公會為鑑定，鑑定人張國禎為建築師且與兩造並無何情誼，有相當之專業素養及公正性，從而，堪認鑑定人張國禎確有監督指揮證人高豐材在場各種作為，並確認壓力測試時水龍頭有鎖緊，且鑑定人張國禎有告知鑑定程序及說明結果，參酌漏水鑑定之時效性及公共安全，尚難鑑定人張國禎有何刻意排除或未通知上訴人參與之事。上訴人該部分所辯，顯非可採。
⑵至上訴人另抗辯：系爭鑑定報告書提及壓力測試於111年12月
7日下午2時30分熱水管壓力降低3kg/cm²，於111年12月8日上午8點30分熱水管壓降甚少，最後又提及於111年12月8日上午發現熱水管亦有減壓現象等語，鑑定結論有所矛盾；又系爭房屋之冷水管為塑膠水管，應不會產生銹蝕之情況，開挖之後彎頭處亦呈現乾燥狀態，鑑定人竟然稱冷熱水管接頭呈現滲漏現象，鑑定結論有所矛盾；鑑定時於111年12月7日下午1時30分至6時連續放水4.5小時，主臥室牆壁、地板既均無滲水痕跡，又如何認定存在漏水瑕疵；鑑定報告亦至多僅能判定管線鏽蝕發生之時間點早於系爭房屋點交前，但滲漏時間點未必明確，而鏽蝕之發生與漏水之發生並非必然同時產生，故鑑定人僅憑鏽蝕可能發生時間即判定漏水發生時點，似有未洽云云。惟查：鑑定人張國禎於本院準備程序具結陳稱：鑑定時有做目測、放水測試、壓力測試等；照片有的沒有拍，系爭鑑定報告書第2頁6-2的記載是正確的，12月7日6點鐘的測試是還沒有滲水現象，在111年12月7日下午8點14分發現冷水管有減壓現象，後來又再發現在第48頁講的就是熱水管部分有明顯壓降3公斤，所以特別把熱水管照片拍出來，有時候水壓測試通常會做很多次，有拍下來的是比較明顯的，冷水管當時沒有照相；系爭鑑定報告書第48頁的照片5，熱水管壓力計只有裝熱水管，沒有裝冷水管，加壓了以後有可能水壓力會跑到冷水管那邊去，壓力就會降下來，後來為了再確認，再重新做一次兩個壓力計裝上去，111年12月8日才用兩個壓力計，結果發現熱水管這裡降的少，冷水管降的多，依照鑑定人以前做漏水鑑定的經驗，歷次壓力測試中，壓降如果曾出現過，就會懷疑是漏水的原因，如果沒有的話不會有這種現象，以嚴格標準判斷可能會是漏水原因。第二次測試的冷水管壓降很明顯。伊第一次測試時只有用一個壓力計，不能百分之百確認，如系爭鑑定報告書第48頁所載，第二次測試是從111年12月7日晚上開始加壓，到隔天看結果，這個是用兩個壓力計操作，第二次測試就是如系爭鑑定報告書第49頁，熱水是左邊那一個壓力計，伊當時看是有降一點，滿壓是要到紅色那個地方；鑄鐵彎頭冷、熱水管都有，請看系爭鑑定報告書照片11、12、13，在第51、52頁，照片11是熱水管，照片12是熱水與冷水管，照片13是冷水管，鑄鐵零件就是如11圈起來的，這是熱水管，照片13也是鑄鐵零件，這是冷水管；伊開挖的部分，冷、熱水管的鑄鐵零件都有鏽蝕，系爭鑑定報告書如照片10至照片13，彎頭是鏽蝕的，鑄鐵彎頭是生鐵，生鐵要鏽成那個樣子，這個地方都有點剝皮了，要非常久的時間，不會是一兩年，大概都有10幾、20年；系爭鑑定報告書照片12、13彎頭後面的磚塊都是濕的，照片中磚頭顏色比較深，表示磚塊是濕的，水流出來不會往後面噴的，而且是隔壁粉刷層都起泡了，那是已經濕很久了，伊去現場看牆壁粉刷層起泡已經很久了，裡面挖開的時候還是那麼濕，不會是一天就出來的等語（見本院卷二第116至125頁）。足見鑑定過程經多次測試並非歷次測試情形均有拍照，又壓力測試初期測試僅使用一個壓力計測試而僅供參考，後續測試使用二個壓力計測試始較為準確，至最終鑑定結論則為鑑定人依其專業就各次測試結果之綜合判斷，上訴人僅執鑑定過程中部分照片或記載逕指摘鑑定結論矛盾，當非可採；又鑄鐵彎頭冷、熱水管均有，冷、熱水管的鑄鐵零件都有鏽蝕，亦有系爭鑑定報告內照片可佐，該部分自無矛盾可言；再鑑定過程涉及不同測試方法且經多次測試，目測、放水測試、壓力測試結果亦與開挖所見相符，足證有漏水情形，業如前述，況客廳浴廁相對之主臥室牆面更已有油漆粉刷層脫落，上訴人單以連續放水後主臥室牆壁、地板之滲水痕跡質疑鑑定結論，尚非可採；復以，漏水情形與管線鏽蝕應高度相關，鑑定人以長期鑑定經驗輔以鑑定現場情況所為專業判斷，應屬合理可信。綜上，上訴人對系爭鑑定報告書所認漏水發生時點之質疑，僅屬臆測。上訴人該部分所辯，顯非可採。
⑶衡以系爭鑑定人依專業知識所做成之系爭鑑定報告，其所採
之鑑定方式、認定過程以及說明，均詳實明確，復衡以該建築師公會為經檢定合格之建築師所組成，具有漏水鑑定之專業性，且係由法院囑託而出具系爭鑑定報告書，與兩造並無特殊親誼，亦有相當之客觀性，所為之系爭鑑定報告書應可採信，上訴人該部分抗辯，均非可採。
⒍綜上所述，被上訴人主張系爭房屋存有前揭漏水瑕疵，依民
法第360條規定物之瑕疵擔保責任請求上訴人賠償損害，核屬有據。㈤被上訴人依買賣契約物之瑕疵擔保法律關係得請求上訴人所為給付數額為何：
⒈被上訴人請求系爭房屋漏水瑕疵之修復費用部分：
被上訴人主張系爭房屋漏水瑕疵之修復費用為346,300元，固提出鋸翔工程有限公司（下稱鋸翔公司）管路漏水維修報價單、加益水電行估價單存卷供參（見原審卷第25頁、第29頁）。經查：
⑴鋸翔公司管路漏水維修報價單係系爭房屋於111年3月間漏水
後接明管止漏費用17,050元，可避免漏水損害擴大，應屬必要費用，該部分請求核屬有據。
⑵至加益水電行估價單固記載系爭房屋漏水修復費用329,260元
。觀諸該估價單未經任何人或單位簽署，則估價單文件可靠性已屬有疑；再者，該估價單所載施工位置包括主臥房浴室，施工項目包括拆除天花板等，亦核與本院上開所認本件漏水處（系爭房屋客廳浴廁開挖處之水管及彎頭鏽蝕）並無直接關連，自尚難認該部分屬必要之修復費用，綜合以觀，本件尚難據該估價單證明系爭房屋必要之修復費用為329,260元。又查新北市建築師公會113年6月12日鑑定函稱：客廳浴室冷熱水管彎頭更換費用均如估價表。洗手台尚稱完好，可裝回繼續。使用浴缸係FRP材質，拆下時已破損，無法裝回使用。洗手台尚可使用無需新購更換，管路彎頭換新即可安裝回原狀繼續使用。原拆下之浴缸已損壞需新購更換，管路彎頭換新即可安裝回原狀繼續使用。回復原狀之施工需：洗手台回復原狀，水電師傅按裝施工時間約一工、 浴缸需新購，水電師傅按裝施工時間約一工、冷熱水管、彎頭及另料一式、冷熱水管安裝完成試水一式、泥作、磁磚、防水修補、清潔、稅利等一式、施工費用連工帶料共計52,504元等語，有新北市建築師公會113年6月12日鑑定函及所附估價明細表在卷可考（見本院卷二第197至199頁），衡以新北市建築師公會113年6月12日鑑定函係經本院囑託所為，當有相當公正性，且與本件漏水處（系爭房屋客廳浴廁開挖處之水管及彎頭鏽蝕）直接相關，應屬必要修復費用，從而，堪認系爭房屋漏水修復直接相關之費用應為52,504元。
⑶從而，就系爭房屋之漏水修復費用部分，被上訴人請求上訴
人給付69,554元（計算式：17,050元＋52,504元＝69,554元），核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，核屬無據，不應准許。
⒉被上訴人請求上訴人自111年10月1日起按月賠償未能出租系爭房屋之租金損失部分：
被上訴人所提出房屋租賃契約書（下稱系爭租約，原審卷第347至349頁）固可資證明被上訴人於110年11月18日與何玉茹簽立系爭租約，約定被上訴人以每月租金31,000元將系爭房屋出租與何玉茹，約定租賃期間自110年12月15日起至112年1月14日止等情。然查，系爭房屋於111年3月間發生大漏水後，已於111年3月21日完成明管裝接止漏，何玉茹於仍持續居住至111年9月間，有鋸翔公司管路漏水維修報價單、高豐材聲明書、原告與何玉茹通訊軟體對話紀錄在卷可稽（見原審卷第25至27頁、第307至321頁、本院卷一第187頁），對照鑑定人張國禎亦於本院準備程序陳稱：鑑定到場時系爭房屋，已經做明管了，明管就伊所見沒有漏水等語（見本院卷二第124頁），是既已安裝明管止漏，且何玉茹仍持續居住至111年9月間，則系爭房屋漏水情形是否仍持續影響住戶起居並達於不能居住之程度實有疑問。另何玉茹曾於111年4月20日傳送原告「因為這邊鄰居很難相處也很排外，在這邊租屋備受攻擊，尤其樓下鄰居很敏感，時常一點點聲音會抗議，連假日我們沒有上班，也說我們很吵＠＠打擾他睡覺」等語，又於111年9月間傳送「這裏的鄰居真的很不友善、非常...我會開始盡快找適合的地點搬離，但要跟您商量一下，因為電梯維修至16號可否多給我兩三天的時間搬家」且原告回覆「好確認一下，所以租約到9/15對嗎？」，何玉茹再回覆「對！我這幾天會開始儘速找房子」等語，有原告與何玉茹通訊軟體紀錄在卷可考（原審卷第321頁、本院卷一第187頁），綜合以觀，堪認何玉如於租賃期間未屆滿即提前搬離一事未必與系爭房屋漏水有關。末以，被上訴人提出附卷之鑑定後現場照片（見本院卷一第185頁）雖顯示鑑定後浴缸、洗手台拆下擺放地面情形，然系爭房屋及屋內財產於鑑定時已非上訴人所有，鑑定後室內物品擺放安排，上訴人本無從自行進入逕予處置，自難就此歸責上訴人，併予敘明。從而，縱使系爭房屋自111年10月1日起即未能將系爭房屋出租，依卷內事證，尚難認系爭房屋未能出租一事與系爭房屋漏水具相當因果關係，被上訴人自無從請求上訴人按月賠償未能出租系爭房屋之租金損失，被上訴人該部分請求，核屬無據，不應准許。
⒊前揭每月租金損失到期後之遲延利息部分（追加請求）：
被上訴人無從請求上訴人按月賠償未能出租系爭房屋之租金損失，業如前開所認，則被上訴人併請求上訴人給付前揭每月租金損失到期後之遲延利息，自亦屬無據，不應准許。
⒋室內裝修審查費用部分（追加請求）：
被上訴人主張因系爭房屋漏水修繕需支出室內裝修審查費用60,000元云云。然被上訴人所提附卷文件資料（見本院卷一第83頁）未經簽署且作者不明，又未具體敘明推估依據，已乏可信度，再者參酌前揭鑑定開挖範圍僅為客廳浴廁，且參酌卷附新北市建築師公會113年6月12日鑑定函及所附估價明細表（見本院卷二第197至199頁）所示修繕項目非多，則是否尚需另支出該筆室內裝修審查費用，實屬有疑。從而，被上訴人請求上訴人給付室內裝修審查費用，難認有據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第360條物之瑕疵擔保法律關係請求上訴人給付69,554元，應予准許；被上訴人請求逾前開範圍部分，為無理由，不應准許。從而，原審就不應准許部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示。至上開應予准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人依買賣契約物之瑕疵擔保法律關係，於本院追加請求上訴人應給付被上訴人60,000元；上訴人應自111年10月1日起至修繕系爭房屋至漏水處理完畢止，按月給付被上訴人31,000元之自各期給付到期之日起至清償之日止，按月給付週年利率5％之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 10 日
民事第四庭 審判長法 官 張筱琪
法 官 陳佳君法 官 胡修辰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
書記官 林品秀