臺灣新北地方法院民事判決112年度簡上字第319號上 訴 人 鄭建鴻被上訴人 溫元享上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國112年5月3日本院板橋簡易庭112年度板簡字第372號第一審判決提起上訴，本院於113年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人給付超過自民國一一二年二月十三日起至遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○路○號三樓房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣玖仟元部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國107年8月1日向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○路0號3樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自107年8月1日起至110年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）9,000元，於每月1日給付，另有收受押租金1萬8,000元，嗣前開租約於110年7月31日屆期後，兩造同意再續約3年，即租期至113年7月31日止（下稱系爭租約）。
詎上訴人自111年4月起開始延宕繳納租金，至111年8月起即未繳交租金，被上訴人遂於111年11月1日以存證信函催告上訴人繳交租金，上訴人並已收受上開存證信函，上訴人迄未繳交房租已達4個月，扣除押租金2個月後，被上訴人自得依民法第440條之規定終止系爭租約，並以起訴狀繕本送達於上訴人為終止系爭租約之意思表示。又被上訴人既已終止系爭租約，自得依租賃法律關係請求上訴人自系爭房屋搬遷，另上訴人積欠被上訴人2個月房租計1萬8,000元，被上訴人得依系爭租約請求，以及依民法第179條不當得利規定，向上訴人請求自111年12月1日起相當每月租金9,000元之不當得利，至上訴人搬遷返還系爭房屋之日止等語。
二、上訴人則以：系爭房屋為被上訴人利用乙種工業用地違章建築自用住宅出租，違反民法第246條第1項自始客觀不能規定，系爭租約為無效。又系爭租約為定期契約，租賃期限至113年7月31日止，上訴人並非不當占有系爭房屋，且依土地法第100條第1項第3款規定，押金2個月加上法律規定之2個月，應有4個月寬限期，上訴人2個月繳納1次租金並無不法，上訴人雖自111年8月起未繳納租金，然被上訴人應於111年12月1日起始得合法終止系爭租約，上訴人於111年11月1日當日未過晚上12點即寄出存證信函，未符合法規程序催繳而不合法無效。系爭房屋漏水及紗窗破損，被上訴人長期不修繕，只想收全額租金，濫用權利直接起訴終止系爭租約，已違反民法第148條規定，及違反租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第1款出租人應於事前30日檢附相關事證以書面通知承租人之規定，且已違反系爭租約第11條後段：「房屋因自然損壞有修繕之必要時，由甲方負責修理。」及附加條件第4條：「本合約期限內建築結構硬體內管不通或漏水（電）需由甲方負責。」約定之修繕責任，被上訴人違約在先，使上訴人年約85歲媽媽住在此漏水房間，上訴人認為事態嚴重有必要修繕，避免老人家滑倒造成傷害，被上訴人於111年10月4日、111年12月8日連續騙上訴人2次說要修繕，卻在搞租金催收存證信函並提起本件訴訟，故意害上訴人在錯誤中等待維修，被上訴人眼裡只有錢，無視系爭租約應盡責任，被上訴人如不修繕應拿出誠意租金減免及退款處理之態度，反而違約不想負責任就亂提告報復，抓著上訴人經營髮型美容工作室做生意的把柄，才敢對上訴人囂張狂大妄為，被上訴人才是最大的不當得利者。上訴人不同意提前解約，修繕漏水是被上訴人應負責任，被上訴人於系爭租約持續中，必須要保持系爭房屋合於收益狀態，上訴人才有付費之義務與責任等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應自系爭房屋搬遷返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人1萬8,000元，及自111年12月1日起至上訴人搬遷之日止，按月給付被上訴人9,000元。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：被上訴人主張其將系爭房屋出租予上訴人，上訴人自111年8月起即未繳納租金，經被上訴人寄發存證信函催告仍未給付，被上訴人以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既經被上訴人終止，上訴人即應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並給付積欠租金1萬8,000元，及自111年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,000元等語，上訴人固未否認自111年8月起未繳納租金，然就被上訴人是否合法終止系爭租約，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭租約是否經被上訴人合法終止？㈡被上訴人得否請求上訴人遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及相當於租金之不當得利？經查：
㈠系爭租約業經被上訴人終止：
⒈被上訴人主張兩造就系爭房屋於原租期110年7月31日屆滿後
，又再續約3年，租賃期限至113年7月31日，上訴人應於每月1日繳納租金9,000元，上訴人並已交付押租金1萬8,000元等語，業據其提出原租約為佐（見原審卷第17頁至第25頁），且為上訴人所不爭執，堪認可採。又被上訴人主張上訴人自111年8月起即未繳納租金，此亦為上訴人所不爭執（見本院卷第44頁），而被上訴人於111年11月1日寄發存證信函催告上訴人於文到5日內繳納積欠租金，該存證信函於111年11月7日送達上訴人，有該存證信函及普通掛函郵件回執在卷可稽（見原審卷第27頁至第29頁），亦可認被上訴人催告上訴人繳納租金之意思表示已到達上訴人無訛。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款復有明文。上訴人自111年8月起未繳納租金，迄至111年11月1日屆滿時，上訴人積欠租金數額為4個月，經以押租金1萬8,000元抵償2個月積欠租金，仍積欠10月、11月租金，積欠租金已達2個月，且上訴人於111年11月7日收受上訴人催告之存證信函後仍未給付，而被上訴人之起訴狀繕本係於112年2月2日寄存送達上訴人，有送達證書在卷可按（見原審卷第41頁），於112年2月12日發生送達效力，斯時上訴人遲延給付已逾2個月，故被上訴人以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，與前開規定相符，堪認系爭租約業經被上訴人合法終止。
⒊上訴人雖稱系爭房屋為違建，且坐落在乙種工業用地，系爭
租約違反民法第246條第1項自始客觀不能規定而屬無效云云。然按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體；違章建築之房屋，雖因欠缺行政管理之規定，不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但尚非不得以之為交易之標的而讓與其事實上之處分權（最高法院106年度台上字第941號判決、108年台抗字第834號裁定意旨參照）。上訴人既承租系爭房屋多年，並經營美髮工作室使用，可見系爭房屋具有構造上及經濟上之獨立性，而屬法律上之「物」，雖因違反行政法規而屬違章建築，尚非不得作為租賃之客體，故系爭租約並無民法第246條第1項所稱以不能之給付為契約標的之情形，上訴人稱系爭租約自屬無效云云，應無可採。
⒋上訴人又稱其2個月繳納租金1次並無不法，被上訴人應於111
年12月1日方可寄發存證信函催繳，被上訴人於111年11月1日未過晚上12點即寄發存證信函，該催告並不合法云云。惟上訴人依系爭租約應於每月1日繳納租金，上訴人主張得2個月繳納租金1次，顯與系爭租約約定不符。至於被上訴人固需上訴人積欠租金數額以押租金抵償後，達2個月以上方得終止系爭租約，然此僅被上訴人不得於上訴人遲延繳納租金數額未達2個月，即以上訴人未在期限內繳納積欠租金而逕予終止系爭租約而已，仍無從卸免上訴人確有遲延繳納租金之責，上訴人主張被上訴人寄發存證信函催繳並不合法云云，並無可採。又上訴人稱被上訴人終止系爭租約違反租賃住宅市場發展條例第10條第2項第1款規定之30日前通知程序，該終止並不合法云云。惟按租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳；出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第1款至第3款及第5款規定終止者，於終止前30日，租賃住宅市場發展條例第10條第1項第2款、第2項第1款定有明文。而被上訴人於111年11月1日寄發之存證信函係於111年11月7日送達上訴人，斯時上訴人積欠租金數額以押租金抵償後已達2個月，且被上訴人以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，該終止係於112年2月12日發生送達上訴人之效力，均前所述，距被上訴人寄發存證信函催告上訴人已逾30日，被上訴人終止系爭租約與前開規定無違，上訴人執此稱系爭租約之終止並不合法云云，難認可採。
⒌上訴人另稱系爭房屋漏水且紗窗破損，被上訴人卻不修繕，
違反系爭租約附加條件第4條約定，上訴人方拒絕給付租金，被上訴人不盡修繕義務只想收取租金，提起本件訴訟終止系爭租約，已有民法第148條權利濫用情形云云，雖提出與被上訴人間手機簡訊往來紀錄為佐（見原審卷第75頁至第89頁、第93頁至第193頁）。惟觀諸前開簡訊往來紀錄，可見上訴人係於111年9月28日傳送紗窗破損之照片予被上訴人，且於111年9月30日傳送天花板漏水照片予被上訴人（見原審卷第103頁至第105頁、第115頁至第121頁），斯時上訴人已未繳納111年8月、9月租金，甚且被上訴人於111年6月至8月期間向上訴人詢問何時可收租金，上訴人分別回稱「佛祖說疫情嚴重6/15下午5點再給，電費要先繳」、「佛祖說7/10，下午5點在給」、「8/12下午5點在給」等語（見原審卷第97頁至第99頁），均無表示系爭房屋有紗窗破損或天花板漏水情事，可見上訴人自111年8月起未繳納租金與系爭房屋是否紗窗破損、天花板漏水無關，故被上訴人以上訴人遲延繳納租金而終止系爭租約，難認有何權利濫用情事。至於被上訴人雖不否認於上訴人反應後，曾向被上訴人表示會找人修理漏水及更換紗窗，惟嗣後並未實際修繕等情（見原審卷第137頁、本院卷第45頁），然按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。又按如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。觀諸上訴人提出照片可見該紗窗破損範圍僅單一紗窗之局部，上訴人尚可以膠帶暫時修繕，而天花板漏水滴落地板面積約僅1至2塊地板磁磚大小，上訴人並自承漏水僅系爭房屋其中1個房間，其仍將該房間提供母親居住使用（見本院卷第45頁），難認已達影響上訴人無法使用收益系爭房屋之程度，上訴人不得以此為由拒絕給付租金，僅得於催告被上訴人修繕後，被上訴人不為修繕時終止系爭租約，或自行修繕而請求被上訴人償還費用或自租金中扣除，然上訴人並未終止系爭租約，亦未自行修繕，故上訴人拒絕給付租金，仍屬無據。
㈡被上訴人得請求上訴人遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金、相當於租金之不當得利：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。系爭租約業經被上訴人於112年2月12日終止，如前所述，故上訴人於系爭租約終止後，負有返還系爭房屋予被上訴人之義務，則被上訴人依租賃法律關係請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。⒉兩造於系爭租約約定上訴人應按月給付租金9,000元，而上訴
人自111年8月起未給付租金，迄至系爭租約於112年2月12日終止時，已積欠6個月又12日租金，以押租金即2個月租金1萬8,000元抵償後，仍積欠4個月又12日租金，被上訴人僅請求2個月租金1萬8,000元，未逾得請求之範圍，亦屬有據。
⒊又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於112年2月12日終止後，上訴人仍未將系爭房屋遷讓返還被上訴人，自受有相當於租金之不當得利，被上訴人請求上訴人自112年2月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,000元，為屬可採。至於上訴人於系爭租約112年2月12日終止前占有使用系爭房屋，核屬租金給付範疇，而非不當得利，故被上訴人請求自111年12月1日起至112年2月12日止，按月給付相當於租金之不當得利9,000元，為屬無據。
五、綜上所述，系爭租約業經被上訴人於112年2月12日終止，被上訴人請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並清償積欠租金1萬8,000元，及給付自112年2月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月相當於租金之不當得利9,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。從而，原審就逾前開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 張筱琪
法 官 胡修辰
法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 113 年 5 月 20 日
書記官 李瑞芝