臺灣新北地方法院民事判決112年度簡上字第438號上 訴 人 王淵生訴訟代理人 詹連財律師複 代理 人 徐宗聖律師被 上訴 人 林育青訴訟代理人 吳弘鵬律師複 代理 人 陳妍伊律師
王威皓律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國112年8月11日本院板橋簡易庭112年度板簡字第387號第一審判決，提起上訴，本院於113年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用（含本、反訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分：㈠上訴人主張：伊於民國111年8月27日向被上訴人承租門牌
號碼新北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋），並簽署房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）5萬5,000元，租賃期間為111年11月11日起至116年11月10日止，伊並依約繳納押租金11萬元及預繳第1個月租金5萬5,000元，共計16萬5,000元（下稱系爭款項）。嗣伊於111年9月25日透過網路訊息向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，被上訴人自無法律上原因持有伊所交付之16萬5,000元，致伊受損等情。爰依民法第179條規定，求為命被上訴人應給付16萬5,000元，及自支付命令送達翌日即111年11月29日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。
㈡被上訴人則以：系爭租約第12條第1項已約明兩造於租約期
限屆滿前，不得終止租約，且原告亦無系爭約定所約定之終止事由存在，自不得任意終止系爭租約，原告所為終止系爭租約之意思表示並不生效力，伊自可依約持有系爭款項，非無法律上原因等語，資為抗辯。
二、反訴部分：㈠被上訴人主張：上訴人既無權終止系爭租約，自應依系爭
租約第4條約定，每月給付伊租金5萬5,000元，但上訴人除了預繳第1個月租金5萬5,000外，自111年12月起至112年6月止均未按月繳納租金，積欠伊租金共計38萬5,000元等情，爰依系爭租約第4條約定，求為命上訴人應給付38萬5,000元，及自起訴狀繕本送達日即112年7月9日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。
㈡上訴人則以：伊已於111年9月25日合法終止系爭租約，自
無須依系爭租約第4條之約定給付被上訴人自111年12月起至112年6月止之每月租金共計38萬5,000元。縱認伊應給付上開租金，因被上訴人未交付租賃物即系爭房屋供伊使用，伊自得行使同時履行抗辯權，拒絕交付上開租金等語，資為抗辯。
三、原審就本、反訴部分均為上訴人敗訴判決，即本訴部分駁回上訴人之訴，反訴部分判命上訴人應給付被上訴人38萬5,000元本息，並依職權為假執行之宣告。上訴人對其敗訴部分均聲明不服，提起上訴，就本、反訴部分上訴聲明：㈠原本、反訴判決均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人16萬5,000元，及自支付命令送達翌日即111年11月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被上訴人在第一審之反訴駁回。㈣反訴部分，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠上訴人於111年8月27日向被上訴人承租系爭房屋，兩造並
簽署系爭租約，約定每月租金5萬5,000元，租賃期間為111年11月11日起至116年11月10日止。上訴人依約交付系爭款項予被上訴人。嗣上訴人於租期開始前即111年9月25日，透過網路訊息向被上訴人為終止系爭租約之意思表示等情，有系爭租約、頭份郵局存證號碼000323號存證信函、回執、網路訊息截圖可稽（見本院111年度司促字第32103號卷〈下稱司促卷〉第9至27頁、第35至39頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第75頁），應堪認定。
㈡本訴部分：
⒈按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文
字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張綜合系爭租約第12條第1項、第2項約定內容後
，應解釋為雙方原則上不得於租期屆滿前終止系爭租約，但有必要時，應於3個月前通知他方及給付一個月租金之補償金後，即可終止系爭租約，其自可依系爭租約第12條第2項約定，於111年9月25日終止系爭租約云云。惟系爭租約第12條第1項關於提前終止租約約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約」（見司促卷第15頁），足見兩造已約明上訴人不可於期限屆滿前終止租約甚明。又系爭租約第12條第2項約定：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於三個月前通知他方。一方未為先期通知而終止租約者，應賠償他方壹個月（最高不得超過一個月）租金額之補償金」（見原審卷第61頁），雖該約定提及「依約定得終止租約」之字句，但觀該約定前後文義上僅係要求依約得終止租約之一方，應3個月前通知他方，並無因此任何再賦予雙方可於租期屆滿前或於租期開始前即可為任意終止系爭租約之權利可言，否則雙方在系爭租約第12條第1項約明不可期限屆滿前終止租約之約定將形同虛設。況兩造既已約明不可於期限屆滿前終止租約，已如前述，上訴人竟自行加列雙方於「必要時」得終止租約之解釋內容，顯與系爭租約第12條第1項文義不符。是上訴人主張綜合系爭租約第12條第1項、第2項約定內容後，應解釋為雙方於必要時，應於3個月前通知他方及給付補償金後，即可終止系爭租約，故其得依系爭租約第12條第2項約定終止系爭租約云云，自不可取。
⒊上訴人復主張其得依最高法院18年上字第2001號判例之意
旨，終止系爭租約云云。然上開判例已因無裁判全文停止適用（見本院卷第171頁），自難引為本件判決之基礎，況該判例之事實既屬不明，亦難比附援引之。則上訴人以上開判例為論據，主張其已於111年9月25日合法終止系爭租約云云，即不可取。
⒋上訴人又主張被上訴人於租約開始後，未將系爭房屋交付
予其使用，還委託中信房屋出售系爭房屋，堪認被上訴人已無意願履行系爭租約，為默示終止系爭租約之意思表示云云，為被上訴人所否認。依證人即中信房屋業務員高頌慈證稱：伊是被上訴人的仲介，雙方簽約後有約定1個月的裝修期……伊於111年9月底透過同事聯絡上訴人來拿系爭房屋鑰匙，因為111年10月11日要讓上訴人進場裝修。但伊同事跟伊說上訴人表示不租了，伊請同事轉達雙方已經簽約，所以要履約，後來伊也有跟上訴人電話中接洽，也有跟上訴人說要拿鑰匙並履行合約，上訴人就表示他不想租，伊跟上訴人說我們簽約了，所以請上訴人履約，之後伊再打電話上訴人就拒接了。之後，被上訴人的先生有跟伊說上訴人表示房租太貴，但當初大家都已經約定好不得任意終止，所以後來都是由被上訴人的先生跟上訴人處理，伊沒有再負責聯絡了。……上訴人於111年9月底通知不承租後，被上訴人有再委託伊出租跟出售，但都是有備註，系爭房屋兩造間有官司，所以要等兩造間的案子定案後才能將房屋交給想承租或想買的人看等語（見本院卷第188至189頁）。足見被上訴人在證人委託出售或出租時，仍註明系爭房屋有本件訴訟進行中，並無以委託出售或出租之方式為默示終止系爭租約之意可言。是上訴人主張被上訴人有默示終止系爭租約之意云云，自無可取。
⒌基上，上訴人於111年9月25日透過網路訊息向被上訴人為
終止系爭租約之意思表示並不生效力，系爭租約效力仍繼續存在，則被上訴人自可依約持有上訴人所給付之系爭款項，非屬無法律上原因。是上訴人依民法第179條規定，請求被告返還其16萬5,000元本息，自屬無據。
㈢反訴部分：
⒈系爭租約第4條第1項約定：「乙方每月租金為新臺幣伍萬
伍仟元整，每期應繳納壹個月租金，並於每月1期12日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；甲方亦不得任意要求調整租金。」（見司促卷第9頁）。又上訴人於111年9月25日終止系爭租約之意思表示並不生效力，已如前述，則上訴人應依上開約定自111年12月起至112年6月止（共7個月）按月給付被上訴人租金5萬5,000元，共計38萬5,000元（計算式：5萬5,000元×7個月＝38萬5,000元）。雖上訴人抗辯其已合法終止系爭租約云云，惟如前述，上訴人於111年9月25日終止系爭租約之意思表示並不生效力，上訴人此部分辯詞，並不可取。是被上訴人依系爭租約第4條第1項約定，請求上訴人應給付38萬5,000元，自屬有據。
⒉上訴人又抗辯縱認其應給付租金，因被上訴人未交付系爭
房屋供其使用，其得行使同時履行抗辯權，自無庸交付租金予被上訴人云云。惟按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。該所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院103年度台上字第2122號裁定意旨採相同見解）。查，系爭租約之租賃期間為111年11月11日起至116年11月10日止，為兩造所不爭執，且系爭租約特別約定：110年10月11日至11月10日為裝修期間，為期1個月等內容（見司促卷第13頁），復參以證人高頌慈證稱：伊於111年9月底透過同事聯絡上訴人來拿系爭房屋鑰匙，因為111年10月11日要讓上訴人進場裝修等語（見本院卷第188頁），足見被上訴人已於租賃期限開始前即000年0月間要將租賃標的物即系爭房屋依現狀交付上訴人占有使用以利其進行裝修，已符合系爭租約所約定使用收益狀態之租賃標的物即系爭房屋予上訴人使用。則被上訴人已提出與債之本旨相符之租賃標的物即系爭房屋供上訴人使用，上訴人自不得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，是上訴人前開抗辯，即不可取。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，本訴請求被上訴人應給付其16萬5,000元，及自支付命令送達翌日即111年11月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又被上訴人依系爭租約第4條第1項約定，反訴請求上訴人應給付其38萬5,000元，及自起訴狀繕本送達日即112年7月9日（送達證書見原審卷第69頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人本、反訴均敗訴之判決，並就反訴部分依職權為假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘原判決本、反訴均為不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 27 日
民事第四庭
審判長法 官 張筱琪
法 官 莊佩穎
法 官 趙伯雄以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 27 日
書記官 張韶安