臺灣新北地方法院民事裁定112年度執事聲字第53號聲明異議人 廖秋娟代 理 人 許博竣
吳旭洲律師楊倢欣律師黃冠儒律師上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，聲明異議人對本院司法事務官於中華民國112年6月29日111年度司執字第73111號所為裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之4第1項本文、第2項、第3項甚明。經查，本件債權人上海儲蓄商業銀行股份有限公司等對債務人吳賜福聲請拍賣抵押物之強制執行事件，經本院以111年度司執字第73111號受理在案（下稱系爭執行事件），嗣該抵押物業經拍賣，而由聲明異議人拍定，又聲明異議人於民國112年6月5日聲明異議，並於112年6月29日經本院司法事務官以112年度司執字第73111號裁定在案（下稱原裁定），原裁定已於112年7月4日送達於聲明異議人，嗣聲明異議人於原裁定送達10日內即112年7月12日具狀聲明異議，經核與前開規定相符，先予敘明。至聲明異議人雖稱原裁定未合法送達聲明異議人之代理人吳旭洲律師等律師，且依強制執行法第12條之規定，聲明異議人應得對原裁定為抗告，惟原裁定教示逕稱聲明異議人不服僅得再向執行法院聲明異議，此與憲法保障人民訴訟權及法令有違云云，然查，原裁定已合法送達聲明異議人之代理人許博竣，有本院送達證書1份為憑，縱許博竣非律師，亦無礙於其有收受送達之權限，況聲明異議人亦已於上揭法定不變期間內合法聲明異議，聲明異議人此部分所陳自難憑採；又依前開規定，對系爭執行事件之執行法院所為終局處分得聲明異議，此經本院民事執行處司法事務官為裁定，再經聲明異議人聲明異議，且司法事務官認異議無理由，而送法院為裁定，已如前述，是此部分並無聲明異議人所陳僅得一再向同一單位提出異議，無從救濟之事，異議意旨所陳容有誤會，均附此敘明。
二、異議意旨略以：系爭執行事件拍賣抵押物之查封筆錄、拍賣公告未依強制執行法第77條第1項第2款、第81條第2項第1款等規定，載明本件執行標的即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號30樓之6房屋（下稱系爭房屋）有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事，致聲明異議人以高於市價之價格拍定系爭房屋，然系爭房屋屬凶宅，此經聲明異議人於112年4月18日、112年6月2日聲明異議，系爭執行事件之執行法院均不准許聲明異議人所請，甚而以原裁定駁回，則依強制執行法第12條之規定，聲明異議人應得為抗告，惟原裁定逕稱聲明異議人不服僅得再向執行法院聲明異議，實則此無從發揮救濟功能，原裁定之教示與憲法保障人民訴訟權及法令有違。又聲明異議人委任代理人聲明異議後，經代理人於112年6月8日請求閱覽相關卷宗資料，然遲至112年6月21日始由本院民事執行處自行揀選少數卷證資料交付代理人，未使代理人得以閱覽卷宗，況原裁定作成基礎及援引書證，未於代理人聲請閱覽時交付，則此既經原裁定引用作為駁回理由，自與本件爭議有關，顯見不當限制聲明異議人及其代理人閱卷權，僅提供少數卷證資料，使聲明異議人及其代理人無從了解實際狀況並具體表示意見，由司法院釋字第762、709號解釋意旨，可知已侵害聲明異議人因憲法第16條訴訟權、卷證資訊獲知權或陳述意見權，且涉犯刑法第138條之隱匿公務員職務上掌管文書罪嫌，此等方式所為原裁定難認合法，自應予聲明異議人及其代理人充分閱覽相關完整卷證資料以維權益。另原裁定雖稱調查非自然死亡事件有一定難度，逾越通常調查方法始得知悉者，不在執行法院應予公告範圍，系爭執行事件之執行程序並無違誤云云，然強制執行法第77條第1項第2款、第81條第2項第1款載明執行法院對拍賣不動產為現況調查及詳實記載義務，同法第77條之1因此強化執行法院調查權，立法理由亦明載充分揭露不動產之相關資訊，以保障應買人權益，是原裁定謂執行法院於現況調查之際，疏未依通常調查方法調查，或於調查後未在拍賣公告中載明，致拍賣公告記載與不動產現況不符，拍定人仍應自行負擔瑕疵存在之危險云云，無異使前開強制執行法規定形同具文，法律對拍定人保障蕩然無存。而原裁定所援引最高法院109年度台抗字第1362號裁定，亦明揭執行法院應依法詳為調查不動產現況，於拍賣公告上詳實記載，充分揭露資訊使應買人知悉，以利其決定是否應買或願出之價額，亦即拍定人固然依法應自行負擔瑕疵存在之危險，惟此應以執行法院依法詳為調查不動產現況，並於拍賣公告詳實記載為前提，非如原裁定所稱縱執行法院疏未依法調查，或於調查後未依法於拍賣公告中載明，拍定人仍應自行負擔瑕疵存在之危險。至原裁定所引用本院107年度抗字第405號裁定，事實上查無此裁定。是本件既因執行法院未依法詳為調查系爭房屋有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事，且未將調查結果詳實記載於查封筆錄及拍賣公告中，觀諸查封筆錄僅載明經社區經理稱系爭房屋近2年應無非自然死亡事件，而就事實上足以影響交易之特殊情事未為勾選，單憑上開傳聞之記載，自不得僅憑空泛傳聞而逕予記載查封筆錄或拍賣公告，原裁定此部分亦無從免除執行法院依法詳為調查之義務，原裁定固稱曾函詢新北市政府警察局、消防局等，縱其所稱為真實，本件於111年4月29日作成查封筆錄，執行處卻迄至112年間始函詢，且於111年7月7日作成勘驗筆錄前，亦未依法調查系爭房屋現況，直到拍賣公告前，只有原裁定所稱於111年7月8日函詢新北市政府警察局卻未獲函覆，即不了了之，執行處無視拍賣公告前有依強制執行法第77條之1第1項第2款規定向有關機關、團體確認，難認執行處已依法調查，並於拍賣公告為詳實記載，導致聲明異議人最終以高於市價之價格，拍定曾於屋內發生上吊自殺事件之凶宅，此種情形顯不應再將瑕疵存在之危險全部轉嫁由聲明異議人負擔。復系爭執行事件債權人上海儲蓄商業銀行股份有限公司於112年5月18日所提出民事陳報狀，已提及系爭房屋內發生上吊自殺事件，有新北市政府警察局勤務指揮中心受理各類案件紀錄單可稽，甚而明確指出案號為Z000000000、報案人經消防局119轉報、現場經119急救後送往署立臺北醫院等具體資訊。此外，聲明異議人係於拍定後佯以出售系爭房屋為由洽詢仲介人員，則因涉及隱私、住戶權益，仲介人員依職務上所負義務本不應向任意第三人揭露特定物件之非公開資訊，聲明異議人當時已為拍定系爭房屋之所有權人，仲介人員始向聲明異議人透露相關資訊，原裁定顯係扭曲聲明異議人說明，聲明異議人於拍定後及投標前身分及對系爭房屋之權利，並無相提並論之餘地。況房仲業者無義務項任何洽詢民眾提供特定物件之相關資訊，尤其言種影響交易價格之重大敏感資訊，惟依強制執行法第77條之1第1項第2款之規定，若執行法院向房仲業者調查，受調查者不得拒絕，足見一般民眾查證能力、權力或查證成本，與具公權力之司法機關顯不相當。退萬步言，縱如原裁定所稱一般民眾均得輕易向房仲業者查詢任何特定物件之詳細資訊，此僅坐實執行法院並未依通常調查方式調查，系爭房屋所生非自然死亡事件更非依通常調查方法所不能得知。綜上，執行法院既未依法詳為調查、記載，尚難徒憑拍賣公告上免責聲明，即得逕予自我免除法律所明定義務，而將不利益全部轉嫁由應買人承擔，足見原裁定前開所述難以憑信，爰聲明異議等語。
三、按依強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之4規定，就司法事務官處理事件所為終局處分，當事人或其他利害關係人得依法定程式，對於司法事務官所為不利於己之裁定，於確定前請求法院廢棄或變更之訴（非）訟行為。經查，異議意旨所稱其請求閱覽系爭執行事件全卷卷宗，僅獲揀選少數卷證資料可得閱覽，且原裁定所援引卷證未經交付聲明異議人之代理人閱覽云云，然異議意旨未具體指出原裁定所憑何部分事證未經交付閱覽，況其此部分所陳閱卷事項未經原裁定作成任何決定，顯不在本件聲明異議範圍內，本院尚無從審究。另聲明異議意旨稱系爭執行事件之執行法院均不准許聲明異議人所請，甚而以原裁定駁回，則依強制執行法第12條之規定，聲明異議人應得為抗告，惟原裁定逕稱聲明異議人不服僅得再向執行法院聲明異議，實則此無從發揮救濟功能，原裁定之教示與憲法保障人民訴訟權及法令有違云云，此部分既經本院民事執行處將其聲明異議送由本院裁定，聲明異議人亦有誤會，已如前述，至聲明異議意旨若認原裁定教示欄有誤，則此部分亦屬書記官所為權限範圍，顯不在本件聲明異議範圍內，本院無從審究，均先予敘明。
四、次按㈠按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產，應記載於拍賣公告。強制執行法第81條第2項第1款定有明文。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。本件業經執行法院於進行拍賣程序之前至現場查封履勘，而於拍賣公告載明：「…本件建物於查封時，室內佈滿灰塵，屬久無人居住之空屋，於拍定後點交。…」等情，執行法院已經通常調查之方法查得上開拍賣標的之使用情形，並記明於拍賣公告上，上開執行程序並無違誤。拍定人雖以其於拍定後始知悉債務人B於該房屋內自殺身亡事件，影響其應買意願及出價，亦不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法，拍定人執此請求撤銷拍定，係屬無據。何況系爭建物是否曾發生自殺事件並非拍賣公告所應載明或查明之事項，且是否為「凶宅」亦因每個人認識程度之不同而異其定義，如買受人有特別之考量，應於應買前自行查證再決定是否投標，拍定人於拍定後始以債務人乙於B建物內自殺為由，聲請撤銷拍定，尚非可採。㈡依強制執行法第113條準用同法第69條規定，拍賣不動產之拍定人就物之瑕疵無擔保請求權。執行法院進行本件執行標的物之拍賣與一般之買賣不同，本件拍賣之拍定人不得就拍賣之標的物主張物之瑕疵擔保請求權。本件執行標的物縱係凶宅而有物之瑕疵屬實，惟拍定人依上開規定，仍不得主張物之瑕疵擔保請求權。㈢綜上所述，執行法院不得撤銷拍定（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第20號可資參照）。又按強制執行法第81條第2項第1款所指「應記明事項」，係指執行法院依通常調查之方法，查明執行標的物之情形後，應將調查所得記載於拍賣公告。苟執行案卷內全無執行標的物曾有人於其內因非自然因素死亡之記載或資訊，則執行法院自無從於拍賣公告上為此記載，執行程序自無應記明拍賣公告事項而未記明之瑕疵，非得聲請撤銷拍定（最高法院99年度台抗字第520號、99年度台抗字第551號裁定意旨參照）。再當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1項前段定有明文。此項聲明異議，係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段，並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果，故撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之，若強制執行程序一經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。不動產之拍賣程序，依強制執行法第97條、第98條規定，係以拍定人繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權為終結，縱有瑕疵，仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地，執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序，即使予以撤銷，該撤銷裁定亦屬無從執行。次按不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項第1款規定甚明。又強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第113條規定，就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院應依同法第77條之1規定詳為調查不動產現況，於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉、注意，以利其決定是否應買或願出之價額，俾維債權人、債務人之權益，確保拍賣之正當性及實效性。是拍賣之不動產究否發生非自然死亡事件，即是否俗稱之「凶宅」，執行法院應詳為調查，不得僅憑空泛之傳聞而逕予記載於查封筆錄或拍賣公告。如執行法院於現況調查之際，疏未依通常調查之方法為調查，或於調查後未於拍賣公告中載明，致拍賣公告之記載與不動產現況不符，拍定人於領得執行法院發給之權利移轉證書後，應自行負擔瑕疵存在之危險，仍不得以拍定不動產存在此物之瑕疵，聲請撤銷拍賣執行程序。原裁定以再抗告人已領得系爭證書，系爭拍賣程序已終結，以前揭理由維持第15號裁定，經核於法並無違誤（最高法院109年度台抗字第1362號裁定意旨可資參照）。
五、經查：㈠本件聲明異議意旨一再陳稱執行法院未依法詳為調查系爭房
屋有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事，且未將調查結果詳實記載於查封筆錄及拍賣公告中云云，然系爭執行事件於111年7月7日至系爭房屋現場進行查封時，有向系爭房屋社區經理詢以系爭房屋是否曾發生非自然死亡事件，經該社區經理答稱：「近2年應該沒有」等語，有查封筆錄1份附卷為憑，另系爭執行事件之執行法院亦於111年7月8日函詢新北市政府警察局，請其查明系爭房屋是否曾發生非自然死亡事件，並於同日以電子公文傳送予新北市政府警察局，此有函稿電子公文製作上傳確認列印清單、電子公文編輯等件為證，惟新北市政府警察局迄未函覆系爭執行事件之執行法院，再經系爭執行事件之執行法院就系爭房之價格委由鑑定人泰境建築師事務所為鑑定，觀諸該所函覆鑑定報告重要內容摘要備註欄亦有載明：「本案建物不在該網址台灣凶宅網經網友提供之凶宅訊息內。」等語，並有查詢網頁列印畫面為附件可佐，足見系爭執行事件之執行法院，已透過前開方式詳加調查系爭房屋內是否曾發生非自然死亡事件，而依前開調查結果，執行法院確實不知系爭房屋內曾生非自然死亡事件，遂在拍賣公告內載明：「卷內無影響交易情事之紀錄，惟應買人仍應自行查明本件標的是否有足以影響交易等事項（包含是否為海砂屋、輻射屋、凶宅、危樓…等情形），惟仍無法排除有此可能，亦非保證絕無上情，投標人仍應自行查明，此部分請應買人斟酌注意，應買人應自行查明有無該等情事併審慎考量後再行應買，拍定後不得以上開事由向本院聲請減少價金或撤銷拍賣。」等語，此有台灣金融資產服務股份有限公司111年11月4日111板金職九字第278號通知暨所附附表可參，是本件執行法院既無從知悉系爭房屋內確曾發生非自然死亡事件，參諸前揭說明，此部分即不在執行法院應予公告之範圍，亦無從認定系爭執行事件之執行程序有所違誤。況聲明異議人在應買系爭房屋前，本即應參諸前揭拍賣公告而自行查明系爭房屋有無海砂屋、輻射屋、凶宅、危樓…等情，進而審慎考量是否應買，執行法院既已明確載明於拍賣公告，顯應為聲明異議人在投標前所知悉，聲明異議人於拍定系爭房屋後始以系爭房屋內曾有非自然死亡事件為由，聲請撤銷拍定程序，即非可採。
㈡其次，於本件聲明異議人提出聲明異議後，雖經系爭執行事
件之執行法院於112年4月11日再次函詢新北市政府警察局，請其查明系爭房屋是否曾有非自然死亡之情事，經新北市政府警察局海山分局函覆稱：本分局尚未就旨揭查詢事項建立相關資料庫，故礙難提供是項資料供參，尚祈見諒等語；又於112年4月24日函詢新北市政府警察局、消防局系爭房屋相關救護紀錄，經新北市政府警察局海山分局函覆該分局勤務指揮中心110話務系統受理案件紀錄，另經新北市政府消防局函覆稱：旨揭案件已逾保存年限，並無留存相關紀錄等語，則依前開函詢答覆內容，亦均無從逕行認定系爭房屋內確曾發生非自然死亡事件，執行法院實已盡其通常調查方法，而難以查明系爭房屋內是否確曾發生非自然死亡事件甚明。至新北市政府警察局海山分局函覆該分局勤務指揮中心110話務系統受理案件紀錄，其上雖載明：「119轉報：於上述時、地有意外死亡（上吊）情事，請派員處理並回報處理情形」、「海山所李昌宏回報：抵達現場了解後，報案人表示，報案人之母親邱美儷上吊死亡，現場經119急救後送往署立臺北醫院仍宣告死亡……」等語，依此縱足認系爭房屋內曾生非自然死亡事件，然執行法院在為拍賣公告前已透過多種方式調查，卻查無系爭房屋內曾生非自然死亡事件之結果，據此進而為拍賣公告，實難認執行法院之執行程序有違誤而可得撤銷，已如前述。另拍賣不動產之拍定人，不得主張物之瑕疵擔保請求權，縱認系爭房屋屬凶宅而有物之瑕疵，拍定人既不得請求物之瑕疵擔保請求權，本件聲明異議人請求撤銷拍定程序、減少價金，即均屬無據，不應准許。況前經執行法院於112年4月10日、112年5月11日函詢所有執行債權人，就是否撤銷拍定乙事表示意見，債權人均表示不同意之，是聲明異議人以系爭房屋曾生非自然死亡事件為由，聲請撤銷拍定或減少相當價金，為無理由。
㈢再者，系爭執行事件就系爭房屋已於111年12月28日拍定，經
聲明異議人於112年1月19日繳清價款，並經系爭執行事件之執行法院於112年2月10日核發不動產權利移轉證書，再於112年2月17日送達拍定人即聲明異議人，有拍賣期日筆錄、不動產權利移轉證書、送達證書回證等件為憑，自堪認系爭房屋之拍賣程序業已終結在案，則拍賣程序既經終結，揆諸前揭說明，縱使執行法院於現況調查之際，疏未依通常調查方法為調查，或於調查後未於拍賣公告中載明，致拍賣公告與現況不符，然拍定人在領得執行法院發給之權利移轉證書後，應自行負擔瑕疵存在之危險，不得以拍定不動產存有瑕疵而聲請撤銷拍賣執行程序，是拍定人以查封筆錄、拍賣公告未載明系爭房屋曾生非自然死亡事件為由，聲明異議人請求撤銷拍定程序或減少相當價金返還予聲明異議人，仍屬無據，不應准許。
㈣從而，本院民事執行處司法事務官駁回聲明異議人之異議
，於法並無違誤。聲明異議意旨執前詞指謫原裁定不當，求為廢棄云云，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日
民事第五庭 法 官 黃乃瑩如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1000元整。以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日
書記官 陳睿亭