臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第167號原 告 黃博瑋訴訟代理人 吳啟玄律師被 告 趙進木訴訟代理人 趙國志上列當事人間請求減少買賣價金等事件，由臺灣臺北地方法院移送前來(111年度訴字第5814號)，經本院於民國113年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新台幣(下同)17萬3,950元，及自民國111年11月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔22％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以17萬3,950元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。經查，原告起訴主張原告向被告買受之房屋有傾斜之瑕疵，被告應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任，並依據同法第359條規定請求減少價金。嗣於112年3月22日本院言詞辯論期日追加民法第360條為請求權基礎；復於113年5月8日本院言詞辯論期日當庭撤回民法第360條為本件請求權基礎，被告則當庭表示同意撤回等情，有民事起訴狀及本院言詞辯論筆錄附卷可稽((臺灣臺北地方法院111年度訴字第5814號卷《下稱北院卷》第13頁、本院卷第41頁、第326頁)。原告追加請求權基礎係基於與被告間不動產買賣器同一基礎事實，符合上開規定，應予准許；其後撤回請求權基礎部分，既經被告同意，自生撤回效力。本院無庸就此部分請求為判決，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於109年11月15日以710萬元向被告購買新北市○○區○○路○段00巷00弄0號5樓之建物（下稱系爭房屋）及其坐落土地(與系爭房屋合稱系爭房地)，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)。被告於系爭買賣契約書現況說明書第33項關於建物瑕疵情形之「本建物是否有傾斜之情形」勾選「否」，致原告不疑有他，而誤信被告所稱系爭房屋並無傾斜之情形。惟原告於000年0月間委請日晟空間資訊股份有限公司(下稱日晟公司)鑑定發現系爭房屋傾斜率超過臺北市政府工務局審定之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定之1/200，房屋是否有傾斜、傾斜率多少，須賴專業人員選定檢點再以專業方式予以確認，一般人無從以肉眼自外觀即可查知，非屬得依通常之檢查能發見之瑕疵事項。原告發現系爭房屋有瑕疵後，旋即寄發存存證信函予被告，惟被告拒絕賠償。爰依民法第354條、第359條規定請求減少價金，及依民事訴訟法第222條第2項規定請求法院依職權認定本件買賣價金減損金額等語。並聲明：㈠被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告委託房仲委賣系爭房屋以現況交屋原則全權處理，最後並以低於附近房價約50萬至100萬賣與原告。原告簽約前多次至系爭房屋勘驗有否為海砂屋、漏水、排水管阻塞等，並提出海沙屋測試，但沒提出房屋傾斜測試，顯見被告認為沒有房屋傾斜問題，不需要測試房屋傾斜項目。系爭買賣契約書之現況說明書全部由房仲公司代填寫，第33項「本建物是否有傾斜之情形」房仲打勾「否」時，原告在現場也同意沒異議，卻於2年後提出議異，被告居住系爭房屋已超過40年從沒感覺有傾斜現象，40年來亦從未聽聞鄰居談論系爭房屋有傾斜現象。系爭房屋簽約過戶時，並無傾斜現象。又中古屋瑕疵擔保範圍，僅限交屋前的瑕疵，瑕疵應於交屋後6個內提出，原告於交屋2年後才提出系爭房屋傾斜數據，無法證明系爭房屋於交屋時即存在傾斜之瑕疵。財團法人臺灣省土木技師公會出具之鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)以系爭房屋周圍環境及地質狀況等資料研判推論系爭房屋109年11月前有傾斜，但無法進一步論證109年11月前的傾斜數據，故系爭鑑定報告無法明確證明系爭房屋於109年11月之傾斜率大於1/200等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：原告主張系爭房屋於110年1月5日交屋時即存在傾斜率大於1/200之瑕疵，被告應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求被告減少價金80萬元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本件爭點論述如下：
㈠、原告主張系爭房屋交屋時存在傾斜之瑕疵，被告就系爭房屋之傾斜瑕疵應負瑕疵擔保責任，有無理由?⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。
所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。從而，買受人主張出賣人應負瑕疵擔保責任，應以其物之瑕疵係於交付時已存在為必要。
⒉經查，兩造於109年11月15日簽署之系爭買賣契約書內之不動
產委託銷售標的現況說明書第33項關於建物瑕疵情形之「本建物是否有傾斜之情形」勾選為「否」，被告並於簽名欄內親簽其名等情，有不動產買賣契約書附卷可稽(北院卷第34頁)，且為被告所不爭執。從而，原告主張被告應負系爭房屋無傾斜瑕疵之品質保證責任，應屬有據。至於被告抗辯該現況說明書為房仲公司自行填寫等語。惟按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者推定為真正；依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名，民事訴訟法第358條第1項、民法第3條第1項分別定有明文。被告既已於房仲公司填寫之房屋現況說明書上親自簽名，該文件自應推定為被告本人之意思。從而，被告執前揭情詞抗辯，洵屬無據，不足憑採。
⒊次查，關於系爭房屋之傾斜情形，經本院囑託財團法人臺灣
省土木技師公會（下稱臺灣省土木技師公會）鑑定結果，認為系爭房屋外牆傾斜情形係由北向南傾，經對鑑定標的物本棟及周邊鄰房實施建物傾斜測量，鑑定標的物及鄰房建物在興南路二段54巷11弄兩側建物及54巷13弄1、3、5號建物有由北向南傾之傾斜情況，其傾斜率自1/117至1/152不等，均超過1/200。室內頂版水準測量計算角變量，傾斜方向由西向東傾斜，即入口陽台側較低，次臥室門口側較高，其東西向角變量為1/153（向東傾），大於1/200，即入口陽台側較低，次臥室門口側較高；南北向（測點2～測點3)角變量為1/209（向南傾），小於1/200但接近1/200。主要發生傾斜之建物為鑑定標的物及鄰房建物在興南路二段54巷11弄兩側建物及54巷13弄1、3、5號建物（同一批建案），有較明顯由北向南傾之傾斜情況，其他周圍建物，如鑑定標的物東北側、北側及西側等周邊建物，則無明顯建物傾斜情形。由於鑑定標的物周邊建物均已興建完成逾30年，年代久遠，且周邊一定距離範圍內近期內無開挖工程，經鑑定技師透過鄰近建物及地形、地貌檢視，本案尚無法研判建物傾斜之原因。若依地勢及基礎形式研判，本批建物位為此區域較早完工之建物，且位於興南路二段34巷27弄斜坡之坡趾，基礎形式為淺基礎，鑑定標的物産生傾斜與地質差異沉陷可能有所關聯。經調閲鑑定標的物周圍建物使用執照，完工期限距今均已完工超過30年以上，除西側及西南側鄰房建物有開挖地下室以外，其餘均無地下室，且周邊一定距離範圍內近期內無開挖工程，故研判本案鑑定標的物於109年11月前就存在有傾斜等情，有系爭鑑定報告附卷可稽(本院卷第177至179頁)。基上，系爭房屋有傾斜情況，傾斜率為1/153，且該傾斜於被告交付系爭房屋前，即109年11月前就已存在等情，堪予認定。又房屋之傾斜，易造成牆面龜裂或管線折損等現象，為一般社會生活經驗，且房屋之主要功能除為供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值，依通常交易觀念，房屋有傾斜之瑕疵，必使房屋之交換價值產生貶抑，是系爭房屋之傾斜縱未達立即影響結構安全之程度，惟減少價值乃屬必然，自屬物之瑕疵。從而，原告主張被告應就系爭房屋存有傾斜之瑕疵，負瑕疵擔保責任，應屬可取。
⒋至於被告抗辯系爭鑑定報告僅能證明112年11月25日時系爭房
屋傾斜程度，無法證明系爭房屋於109年11月時之傾斜程度等語。惟鑑定人調閱鑑定標的物周圍建物使用執照顯示，系爭房屋周圍建物完工之時間均已逾30年、除西側及西南側鄰房建物有挖掘地下室外，其餘均無地下室、及近期系爭房屋周圍均無開挖工程等情。而被告亦未提出自系爭房屋交付後，有造成系爭房屋傾斜之人為或非人為因素。是以上情推論系爭房屋於109年11月時之傾斜程度已達1/153等情，尚符合經驗法則或論理法則。從而，被告上開辯詞，洵屬無據，不足憑採。
㈡、被告抗辯原告未從速檢查瑕疵，不得主張瑕疵擔保責任，有無理由？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第356條、第365條分別定有明文。又買受人通知義務，僅將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式。
⒉經查，被告於112年2月22日民事答辯狀表示：「被告居住系
爭房屋約已超過40年從沒感覺建物有傾斜現象，40年來亦從未聽聞鄰居談論系爭房屋有傾斜現象」等語(本院卷第21頁)，足證系爭房屋之傾斜狀態單憑感受無從得悉，自非屬依通常檢查即得以發見之瑕疵。原告委託日晟公司進行系爭房屋傾斜之鑑定，經日晟公司於111年8月5日提出成果報告書得知系爭房屋有傾斜之瑕疵，即於111年8月22日以存證信函通知被告系爭房屋有傾斜之瑕疵，被告需負瑕疵擔保責任，並於同年10月7日起訴請求被告減少價金等情，有民事起訴狀首頁收文日期戳章、日晟公司測量成果報告書、存證信函等件附卷可考(北院卷第37頁、第51至55頁)。而原告主張系爭房屋為110年1月5日點交等情，被告迄未爭執，亦堪信為真實。從而。原告於系爭房屋交付後5年內之111年8月5日發現瑕疵後，即於同年8月22日為瑕疵發見之通知，並無怠於通知而視為承認所受領之物，又於瑕疵通知後6個月內以起訴狀繕本送達為向被告請求減少價金之意思表示，並於111年11月10日送達被告。揆諸前揭規定與說明，原告請求被告減少價金並未逾民法第365條第1項所定5年或6個月之除斥期間。被告抗辯原告已逾瑕疵擔保請求期限而不負瑕疵擔保責任乙節，自屬無據，不足憑採。
㈢、原告依民法第359條請求減少價金80萬元，有無理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。至民事訴訟法第222條第2項規定：當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額者，僅就損害賠償之訴始有其適用，此參其立法理由甚明。又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359條）、不履行之損害賠償（民法第360條）或另行交付無瑕疵之物（民法第364條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償（最高法院109年度台上字第1289號判決意旨參照）。
⒉經查，本件被告就系爭房屋之傾斜情況應負瑕疵擔保責任等情，業經本院認定如前。則原告依民法第359條規定請求被告減少買賣價金，固屬有據。惟原告原聲請囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋如有傾斜，因傾斜瑕疵，依市場機制反應估算之不動產交易價值減損為何。嗣於112年8月17日具狀表示其無力支付鑑定人就上開鑑定事項所報價20萬元之鑑定費用，請求本院依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌一切情況定原告所受損害之金額等語（本院卷第87頁）。然依據上述說明，原告本件係依民法第359條規定請求減少買賣價金，並非主張解除契約或請求不履行之損害賠償，亦未請求債務不履行之損害賠償，是否有民事訴訟法第222條第2項規定之適用，已有疑義。其次，原告雖主張以另案即臺灣高等法院102年度上易字第889號民事判決以房屋最高傾斜程度1/37，減少價金比例為15.04%、臺灣高等法院110年度上更一字第227號民事判決以房屋傾斜程度為1/157，減少價金之比例為11.45%、臺灣臺南地方法院110年度訴字第279號民事判決以房屋傾斜程度為1/138，減少價金之比例為21.96%，作為審酌本件系爭房屋因傾斜所造成價值減損參考資料。惟上開另案之具體瑕疵情形及屋齡、建材狀況等顯非與本件系爭房屋完全相同，復審以另案三件案件中所認定之減少價金之比例與房屋傾斜程度，並無具有邏輯上之關聯性，自難逕為援引比附而為適用。再者，鑑定人就鑑定事項並未表示無法鑑定，原告僅因無法或不願支付鑑定費用即謂系爭房屋減少之價金不能證明其數額或證明顯有重大困難，顯屬無據，不足採信。基上，原告並未提出系爭房屋於109年11月15日簽訂契約時不具傾斜瑕疵及具有傾斜瑕疵之市場交易價格，本院實無從認定系爭房屋因系爭房屋傾斜瑕疵所減少價金之合理金額。
⒊次查，系爭房屋為連棟式住宅之一戶，該連棟式建物門牌包
括新北市○○區○○路○段00巷00弄0○0○0○0○00○00號1～5樓及54巷13弄1、3號1～5樓及各附-1、-2、-3、-4等共為同一張使用執照，且均有由北向南傾之傾斜情況，其傾斜率自1/117～1/152不等，均超過1/200。因屬連棟式建物，無法單獨扶正修復，若要修復，須該連棟式建物一併一起扶正，建物扶正所需費用為521萬8,500元等情，業經臺灣省土木技師公會鑑定在卷（本院卷第177頁至181頁）。爭房屋目前存在之傾斜瑕疵，既可經由上開扶正工程而除去，則系爭房屋扶正工程所須費用應屬原告所得主張減少之價金數額。又系爭房屋所屬之建物全棟為30戶等情，業據被告陳報在卷（本院卷第317頁），原告迄未爭執。復審以現今公寓大廈有關共同事務處理之例，多採各戶平均分擔之公允方式處理，則系爭房屋應負擔之扶正費用即原告得請求減少價金之金額以17萬3,950元為妥適（5,218,500元÷30=173,950元），逾此範圍，則為無理由。
㈣、次按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參考），僅生買受人減縮給付義務之效果，尚非請求權基礎之完全性條文（具備構成要件及法律效果之法條），不得作為買受人向出賣人請求給付之依據。請求減少價金，性質上為形成權，價金若經合法減少，買受人原所受領之該部分給付，其原有之法律上原因，其後即不存在，已給付該部分價金之買受人得依民法第179條規定，請求出賣人返還之。原告依民法第359條規定得請求被告減少之價金為17萬3,950元等情，業經本院認定如上，則被告基於系爭買賣契約受領交付之系爭房地買賣價金之法律上原因，已因原告行使減少價金請求權而不復存在。從而，原告請求被告返還此部分之價金即17萬3,950元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈤、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告返還價金，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則其請求自起訴狀繕本送達翌日即111年11月10日(送達證書詳北院卷第71頁)，至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，於法有據，應予准許。
四、結論：原告就兩造間系爭買賣契約關係，依民法第354條、第359條規定請求減少價金，本院認得減少之價金為17萬3,950元，被告就此部分已收取之價金即無法律上之原因。原告雖未同時主張依民法第179條規定請求被告減少之價金。惟審以被告既已無保有此部分價金之法律上原因，則原告請求被告返還自難謂無理由。從而，原告請求被告給付17萬3,950元，及自111年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得為免假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 26 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 26 日
書記官 許宸和