臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第1902號原 告 葉步宏被 告 游博誌訴訟代理人 曾朝誠律師複代理人 單祥麟律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國112年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告以不實之「地上物權屬切結書」、「承租國有非公用不
動產申請書」使原告誤信未辦理建物所有權第一次登記之門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號整棟房屋（下稱系爭房屋，坐落基地三重市○○○段○○○○段00○00地號，為國有土地）為被告所有，因而於民國99年7月27日與被告簽訂「地上建物買賣契約書暨拆遷同意書」（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）190萬元向被告購買系爭房屋。依系爭契約第4條：「賣方應於簽約付清總價款同時將身分證影本、戶籍謄本、印章、印鑑證明書等備齊交予受託地政士專責辦理。並備妥最初裝設水、電時間證明、門牌整編證明、稅籍證明等，以茲證明其權利。」、第5條：「雙方訂約後，賣方願無條件配合辦理所坐落國有地承租、承購手續，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」之約定，被告除應交付並移轉系爭房屋之事實上處分權予原告外，尚應備妥稅籍證明等相關文件，使原告取得系爭房屋占有國有土地之合法使用權，並配合原告辦理國有土地承租、承購。然直至104年底，被告仍未能依系爭契約備妥前開證明文件，將系爭房屋稅籍登記變更為原告，使原告取得系爭房屋事實上處分權人之權利外觀，被告顯然未依約將系爭房屋點交原告，原告從未取得系爭契約第7條所明定之管理權，為避免因被告債務不履行導致原告之損害不斷擴大，原告自105年起依法行使民法第264條第1項之同時履行抗辯權，於被告依約履行將系爭房屋稅籍變更登記為原告之前，拒絕代被告墊付系爭房屋占用國有地之租金。
㈡原告嗣於108年12月27日以存證信函要求被告依約將系爭房屋
之稅籍變更登記為原告，然被告置之不理，原告復於000年0月間聲請調解，請求被告將系爭房屋稅籍變更登記為原告，亦經被告拒絕履行系爭契約之義務，且被告於108年12月31日系爭房屋占用國有土地之租賃契約到期後，怠於向財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署）申請續約換約，系爭房屋占有國有土地之租賃關係已因屆期而消滅，變成無權占有之狀態。被告之配偶即訴外人黃宸玲雖於110年間起訴請求系爭房屋稅籍登記名義人即訴外人韋周餘將稅籍變更登記為黃宸玲，並獲得本院三重簡易庭110年度重簡字第731號勝訴判決確定，然黃宸玲並非系爭契約之當事人，原告亦無權利要求黃宸玲將系爭房屋之稅籍登記變更為原告，故與原告無涉。被告應負有配合變更系爭房屋稅籍為原告之附隨義務，此亦為系爭契約第9條約定：「雙方訂約後，賣方違反本契約之約定，致影響買方權利時，賣方除應將買方已付之房地價款訂金並附加法定利息全部退還買方外，並應按已支付之訂金額加倍支付違約金。賣方如不配合國有地承租、承購手續，辦理土地建物過戶手續，賣方應按本件買賣總價款二倍支付違約金，並賠償辦理承租、承購手續所支付之一切費用，買方並得請求損害賠償」之緣由。被告顯然有未依債之本旨履行，而有不完全給付之債務不履行情事，原告爰依民法第227條、第226條、第256條、第259條第2款規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示送達，請求被告返還買賣價金190萬元，併依系爭契約第9條約定，請求被告賠償原告代繳99年6月至104年12月31日之租金、107年1月至3月租金，共計23萬8,703元，及違約金190萬元，總計403萬8,703元等語。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告403萬8,703元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠依系爭契約第4條約定：「賣方應於簽約付清總價款同時將身
分證影本、戶籍謄本、印章、印鑑證明書等備齊交予受託地政士專責辦理。並備妥最初裝設水、電時間證明、門牌整編證明、稅籍證明等，以資證明其權利。」，被告於簽立系爭契約當日即將前段約定所需提供文件交與原告，原告空言主張被告直至104年底仍未能備妥相關文件，實非事實。原告於99年間購買系爭房屋之目的係為辦理都市更新，原告認為系爭房屋於都市更新時既需要拆除，房屋稅籍將隨同消滅，無變更房屋稅籍之必要，故系爭契約第4條約定其餘稅籍證明、門牌整編證明等文件，僅需簽約當下提供原告確認被告乃系爭房屋事實上處分權人而已，無須提供予原告，更無配合將系爭房屋稅籍登記變更為原告之義務，原告反覆強調被告有將系爭房屋稅籍登記變更為原告之義務，顯為臨訟捏造之詞。㈡退步言之，縱將系爭房屋稅籍登記變更為原告係屬被告之附
隨義務，系爭契約第6條已約定：「雙方訂約後買方已付清總價款，地上建物所有權已屬買方」，被告並無配合辦理房屋稅籍變更之義務，被告將系爭房屋事實上處分權移轉予原告，即已達成系爭契約之目的，而被告於簽訂系爭契約當日已將系爭房屋點交予原告，原告已取得事實上處分權，縱未變更系爭房屋之稅籍登記，亦無礙系爭契約目的之達成，原告不得以此主張被告違反附隨義務而依民法第226條規定解除契約。又被告前與國有財產署簽立國有基地租賃契約，租期自99年6月1日起至108年12月31日止，因系爭房屋已點交予原告，依系爭契約第7條：「點交日起賣方對地上建物所有權及使用、管理、收益權等皆拋棄…」約定，被告所拋棄權利自包括就系爭房屋坐落基地之承租權，且觀之系爭契約第5條至第7條約定，可證原告亦有承諾繼續承租國有土地及繳納租金之意，故應由原告續就國有土地繳納使用補償金、租金及申請換約始為恰當。況參照國有財產署網站上所附之國有非公用不動產換約申請書之範本關於應繳納證件一覽表編號3權利移轉證明文件，其中第⑵項係檢附所有權移轉契約書影本或切結書，原告僅需憑藉兩造簽訂系爭契約即可向國有財產署辦理國有非公用不動產之換約，故原告主張因被告遲未履行將系爭房屋稅籍變更為原告之義務，致原告未能合法承租國有土地而有債務不履行情事，並解除系爭契約及請求返還買賣價金、違約金及損害賠償云云，顯無理由等語，資為抗辯。㈢並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利之判決，願供擔保，
免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：原告主張其向被告購買系爭房屋，雙方並簽立系爭契約，被告卻未能將系爭房屋稅籍移轉登記予原告，致原告無法向國有財產署承租、承購國有土地，原告購買系爭房屋以辦理都市更新之目的無法達成，被告有債務不履行情事，原告得解除系爭契約並請求被告返還價金、給付違約金及賠償損害等語，被告固未否認原告迄今並非系爭房屋之稅籍登記名義人，然就原告得否解除系爭契約、被告有無違約情事等節，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告有無債務不履行情事？㈡原告得否解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金，及給付違約金與損害賠償？經查：
㈠被告並無債務不履行：
⒈按未辦所有權第一次登記之建物，其買賣事所常見，無從辦
理所有權移轉登記，稅籍變更亦不生變動產權之效力，但某種程度仍可作為買賣、占有等事實之佐證，私法上仍具意義，似可解為出賣人之附隨義務（臺灣高等法院暨所屬法院 9
6 年法律座談會民事類提案第16號審查意見參照）。⒉兩造就系爭房屋簽訂系爭契約，而系爭房屋為未辦保存登記
建物，尚無從辦理所有權移轉登記，僅得移轉事實上處分權等情，此為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可參（見本院卷第25頁至第27頁）。又觀諸系爭契約第6條：「雙方訂約後買方已付清總價款，地上建物所有權已屬買方。」約定，且原告自承被告於系爭契約簽訂當日已將系爭房屋點交予原告（見本院卷第144頁），堪認系爭房屋之事實上處分權業已由被告移轉予原告。至於原告雖主張系爭房屋稅籍移轉乃被告之附隨義務，並於108年12月27日以存證信函要求被告辦理稅籍變更登記，被告卻置之不理云云，並提出該存證信函為佐（見本院卷第49頁至第53頁），然原告並未舉證寄發108年12月27日存證信函前已有催告被告辦理稅籍變更登記，故被告收受該存證信函前，難認有拒絕配合辦理系爭契約附隨義務之情事，而被告與其配偶黃宸玲於原告112年8月4日（見本院收狀戳章）提起本件訴訟前，業已起訴請求原告偕同辦理系爭房屋稅籍納稅義務人為原告，黃宸玲部分並獲得第一審勝訴判決，有本院111年度訴字第2032號判決可參（見本院卷第191頁至第196頁），黃宸玲既為被告之配偶，且被告並與黃宸玲共同起訴，可見被告亦無拒絕配合辦理系爭房屋稅籍變更登記為原告之情事，故原告主張被告有違反系爭契約之附隨義務云云，並非可採。
⒊原告雖主張其購買系爭房屋時並不知悉被告非房屋稅籍登記
名義人，被告提供不實切結書，使原告以高價購買系爭房屋，嗣後因並非系爭房屋稅籍登記名義人，而無法向國有財產署承租、承購國有土地，原告購買系爭房屋以辦理都市更新之目的無法達成云云，並提出被告出具「地上物權屬切結書」、國有財產署111年6月13日台財產北租字第11100173830號函文、國有財產署租用不動產繳款通知書（申請人：蕭憲銓）、財政部國有財產局臺灣北區辦事處100年12月28日台財產北處字第1000033630號函文為佐（見本院卷第17頁、第61頁、第137頁、第177頁至第178頁）。然查：⑴未辦保存登記建物之房屋稅籍變更並不生變動產權之效力，
故被告是否為房屋稅籍登記名義人，就被告得否將系爭房屋事實上處分權讓與原告，並無影響，已難認被告出具「地上物權屬切結書」表示系爭房屋為被告所有，係有何不實。又被告雖非系爭房屋稅籍登記名義人，然其出具「地上物權屬切結書」予國有財產署作為系爭房屋事實上處分權人之證明後，確實與國有財產署就系爭房屋坐落國有基地成立「國有基地租賃契約書」（租期自99年6月1日起至108年12月31日止），亦有該租賃契約書在卷可參（見本院卷第21頁），可見承租國有土地並非以系爭房屋稅籍登記名義人為必要，此參被告提出國有非公用不動產承租人名義變更換約申請書「申請換約續租國有非公用不動產應繳證件一覽表」編號3，關於未辦保存登記建物僅需就「所有權移轉契約書影本或切結書」、「建築改良物所有權移轉契約書影本及契稅繳款書收據聯影本（註記查無欠繳房屋稅或免稅）」、「法院核發之產權移轉證書影本」擇一檢附即可（見本院卷第97頁至第99頁），故原告主張其因被告未辦理稅籍變更登記而無法向國有財產署承租國有土地云云，與事實不符，難認可採。
⑵又原告提出之國有財產署租用不動產繳款通知書（申請人：
蕭憲銓）第七點記載「請補附地上物（重安街148巷24號加強磚造二層樓房、磚造平房）之所有權證明文件，倘該地上物已移轉他人，本通知即失效力，申購案另行註銷。」（見本院卷第137頁），此所謂「所有權證明文件」並未指明係房屋稅籍證明，仍不足認定原告因此不得向國有財產署承租或承購國有土地。另財政部國有財產局臺灣北區辦事處100年12月28日台財產北處字第1000033630號函文與被告有關之內容，僅說明四、「另查台端非游博誌君原附承購國有非公用不動產申請書所載代理人，倘游君欲查詢渠申購案辦理進度，請檢附委託代理之相關證明文件或由游君親洽本處查詢。併予說明。」（見本院卷第178頁），亦無從得知原告因非系爭房屋稅籍名義人而無法申購國有土地。至於依國有財產署111年6月13日台財產北租字第11100173830號函文，雖可知被告與國有財產署之國有土地租約於108年12月31日屆滿後，因未續租換約而屆期消滅，然原告自承其當時並未提出續租申請（見本院卷第145頁），亦難認原告係因非系爭房屋房屋稅籍登記名義人而無法續租，仍無從為有利於原告之認定。
㈡原告不得解除系爭契約，及請求返還買賣價金、給付違約金與損害賠償：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第227調、第226條、第256條定有明文。原告主張被告迄今未履行將系爭房屋稅籍變更登記為原告之附隨義務，而有債務不履行之情事云云，既經認為不可採，如前所述，則原告主張其得依前開規定解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金190萬元，自非有據。
⒉又系爭契約第9條固約定：「雙方訂約後，賣方違反本契約之
約定，致影響買方權利時，賣方除應將買方已付之房地價款訂金並附加法定利息全部退還買方外，並應按已支付之訂金額加倍支付違約金。賣方如不配合國有地承租、承購手續，辦理土地建物過戶手續，賣方應按本件買賣總價款二倍支付違約金，並賠償辦理承租、承購手續所支付之一切費用，買方並得請求損害賠償。」，然被告業將系爭房屋事實上處分權讓與原告，且並無拒絕配合辦理將系爭房屋稅籍移轉登記為原告之情事，國有土地租約屆期未續租亦係因原告未提出申請所致，被告並無違約情事，原告主張被告違反系爭契約約定，並依前開規定請求被告給付違約金190萬元、賠償代繳國有土地使用補償金23萬8,703元，亦非有據。
四、綜上所述，被告並無違反系爭契約附隨義務之債務不履行情形，原告不得解除系爭契約及請求返還價金、給付違約金及損害賠償。從而，原告依民法第227條、第226條、第256條第259條第2款規定，及系爭契約第9條約定請求被告給付共計403萬8,703元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官 李瑞芝