臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第1038號原 告 陳有德訴訟代理人 陳美華
陳憶涵許毓民律師被 告 杜佳玲
杜佳惠兼前列2人共同法定代理人 陳夢裕
杜建昇杜文鴻杜建龍
杜佳芳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於繼承被繼承人杜弘志之遺產範圍內，連帶給付原告新臺幣358,947元，及其中被告杜佳玲、杜佳惠、陳夢裕、杜建昇、杜文鴻、杜建龍自民國112年10月22日起至清償日止，被告杜佳芳自民國112年10月5日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣358,947元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；當事人死亡者，應由繼承人全體承受訴訟；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第170條、第175條定有明文。本件原列之被告杜弘志於訴訟繫屬後之民國112年6月14日死亡，其法定繼承人為被告杜佳玲、杜佳惠、陳夢裕、杜建昇、杜文鴻、杜建龍、杜佳芳（下合稱被告，各指其一逕稱其名），有死亡證明書、繼承系統表、除戶謄本及繼承人之戶籍謄本附卷可稽（見本院卷第39頁、第47至59頁），經原告於112年7月14日具狀聲明對其等承受訴訟（見本院卷第45至46頁），核與前揭規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本件原告原起訴聲明：㈠被告之被繼承人杜弘志（下稱杜弘志)應將新北市○○區○○○段○○○○段000○號建物即門牌號碼為新北市○○區○○街00巷00號3樓（下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於112年4月21日以民事追加訴之聲明狀變更聲明為：㈠杜弘志應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡杜弘志應給付原告95,000元，及自111年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第13至14頁）。復因杜弘志於本院審理期間死亡，經原告聲請對全體繼承人即被告承受訴訟，原告並於112年9月26日以民事撤回部分起訴暨變更訴之聲明狀撤回前開聲明第1項，並變更聲明為：㈠被告應於繼承被繼承人杜弘志之遺產範圍內，連帶給付原告380,280元，及自民事撤回部分起訴暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第94頁）。核其撤回暨變更聲明，與原請求之基礎事實同一，則屬應受判決事項聲明之擴張或減縮，均與規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠系爭房屋為原告之女兒即訴外人陳美華、陳憶涵所共有，並
均同意由原告使用收益。原告遂於107年5月1日將系爭房屋出租予杜弘志，約定每月租金1萬元，租賃期限至系爭房屋重建為止，並簽訂租約（下稱系爭租約）。
㈡原告於000年0月間發現杜弘志於租賃期間，擅將直達系爭房
屋之大門拆除，自行設置4台獨立電表，並將系爭房屋裝設木板隔間，隔出5間套房作為出租收取租金之用。又杜弘志因未繳納水費遭臺灣自來水公司斷水後，擅自架設水管接至系爭房屋供杜弘志之租客使用。另杜弘志未經原告同意，擅自使用非系爭租約標的之系爭房屋之4樓即頂樓加蓋（下稱系爭房屋4樓），隔間成4間套房對外出租收益，經新北市政府查獲認定屬違章增建，並通知源告知女兒將於111年9月21日進行拆除。杜弘志違反系爭租約第8條、第10條之約定，原告於000年0月間依系爭租約第14條約定通知杜弘志終止租約並收回系爭房屋。嗣杜弘志於112年6月14日死亡，被告杜建龍於112年7月18日將系爭房屋鑰匙返還。
㈢請求之相關費用：
⒈因杜弘志違約致原告產生訴訟、律師費用等支出，依系爭租
約第12條規定應由杜弘志負賠償之責，原告於本件訴訟所支出之律師費用70,000元及系爭房屋之估價費25,000元，應由杜弘志負擔。
⒉又系爭租約終止後，杜弘志持續占用系爭房屋至112年7月18
日，導致原告受有相當租金即每月10,000元之損害，原告依民法第179條規定請求杜弘志返還自111年9月1日至112年7月18日止之不當得利租金共計106,000元。
⒊杜弘志未依善良管理人注意義務，破壞系爭房屋之原有格局
與結構，更遺留大量大型垃圾，致原告須委請他人清運垃圾，相關清潔費用及回復原狀之費用49,680元，依照系爭租約第11條、第12條、第16條上開約定，應由杜弘志負擔。
⒋杜弘志擅自使用系爭房屋4樓，私設輕鋼架、隔間企圖再出租
他人獲取租金，顯有故意侵害原告之權利，而造成原告需將系爭房屋4樓遭破壞之屋頂維護修繕、並請人清運垃圾等支出129,600元，依184條第1項前段杜弘志應負賠償之責。
⒌杜弘志已於112年6月14日死亡，被告等為杜弘志之繼承人，
應於繼承杜弘志財產範圍內，連帶賠償原告上開費用共380,280元（計算式：律師費70,000元＋系爭房屋估價費25,000元＋不當得利租金106,000元＋系爭房屋回復原狀及清運垃圾費用49,680元＋系爭房屋4樓回復原狀及清運垃圾費用129,600元）。爰依系爭租約第11條、第12條、第16條、民法第179條、184條前段規定及繼承法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應於繼承被繼承人杜弘志之遺產範圍內，連帶給付原告380,280元，及自民事撤回部分起訴暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張系爭房屋為陳美華、陳憶涵所共有，由原告使用收益。原告於107年5月1日將系爭房屋出租予杜弘志，約定每月租金1萬元，租賃期限至系爭房屋重建為止，並簽訂系爭租約；杜弘志將系爭房屋轉租，並使用系爭房屋4樓；杜弘志於112年6月14日死亡，被告杜建龍於111年7月18日將系爭房屋鑰匙返還予原告等情，業據其提出與所述相符之建物所有權狀、系爭租約、系爭存證信函、系爭房屋相片、轉租租賃契約、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單、認定通知書、勘查紀錄表、診斷書及死亡證明書、被告繼承系統表、戶籍謄本、系爭房屋鑰匙相片、系爭房屋4樓相片等件為證（見本院板橋簡易庭111年度板簡字第2851號卷【下稱板簡卷】第17至54頁；本院卷第17至18頁、第37至39頁、第47至59頁、第99至104頁），被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，堪信原告主張為真實。
四、原告主張杜弘志違約轉租以及擅自使用系爭房屋4樓頂樓加蓋，應賠償原告如上費用等情，是本件爭點厥為：㈠原告終止系爭租約有無理由？㈡原告前開各項費用請求，有無理由？㈠原告終止系爭租約有無理由？
按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條定有明文。是租賃關係係以承租人之人格信用為前提，即基於當事人間之信任，因此除當事人訂有得自由轉讓之特約外，以不得轉讓為原則（最高法院73年度台上字第1804號判決意旨參照）。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條定有明文。再依系爭租約第8條約定：乙方（即杜弘志）未經甲方（即原告）之同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法讓他人使用房屋（見板簡卷第24頁）。足見兩造已約定杜弘志未經原告同意，不得將系爭房屋轉租或以其他變相方式交由他人使用。查，杜弘志擅自將系爭房屋轉租他人之事實，已如前開認定，被告復未提出證據證明原告知悉並同意此情，是杜弘志違反系爭租約第8條，原告自得依民法第443條第2項規定終止系爭租約。又原告主張其於000年0月間已向口頭杜弘志為終止系爭租約意思表示，且由杜弘志於111年8月22日回覆之存證信函提及將自行將租金提存等情，有系爭存證信函附卷可參(見板簡卷第29頁)，可知杜弘志至遲於111年8月22日已接獲原告終止系爭租約之意思表示，是系爭租約業經原告於111年8月合法終止，堪予認定。
㈡原告前開各項費用請求，有無理由？⒈不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人無法律上原因而受占有使用房屋之利益，致房屋所有權人無法管領使用而受有損害，房屋所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。查原告已於111年8月終止系爭租約，則杜弘志繼續占用系爭房屋，為無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求杜弘志給付相當於租金之不當得利。
⑵次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項固有明文。惟上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制(最高法院93年度台上字第1718號、102年度台上字第912號判決意旨、94年度第2次民事庭會議決議參照)。查杜弘志將系爭房屋轉租他人使用收益，顯係將系爭房屋作為營業使用，業如前述，則杜弘志受有相當於租金之不當得利，自不受土地法第97條規定之限制。茲審酌系爭房屋坐落新北市○○區○○○段○000000地號土地，位於3層建物中之3樓，面積61.10平方公尺，有建物所有權狀可據（見板簡卷第19頁）。又系爭租約約定每月租金均為1萬，該約定租金金額應能適切反應系爭房屋客觀使用收益之價值。且如杜弘志無權占有系爭房屋所需返還之不當得利較本於系爭租約合法使用應支付之租金數額為低，亦失事理之平。自應認杜弘志無權占用系爭房屋，消極減免其應支付使用系爭房屋之代價而受有利益，致原告受有未能利用系爭房屋之損害。則原告以每月1萬元計算相當於租金之不當得利，核屬有據。又杜弘志於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，而杜弘志係於112年6月14日死亡，原告請求自111年9月16日起至112年6月14日止之不當得利，為有理由，逾此範圍請求，自屬無據。再原告自陳系爭租約約定押租金10,000元，同意扣除等語（見本院卷第124頁），是原告請求自111年9月1起至112年6月14日之不當得利應為84,667元（計算式：10,000元×9月+10,000元×14/30月-押租金10,000元，元以下四捨五入）。原告請求給付不當得利於84,667元之範圍內，為有理由，自應准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
⒉律師費、系爭房屋估價費部分：
依系爭租約第12條約定：乙方(即杜弘志)若有違約情事，致損害甲方(即原告)之權益時應聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。（見板簡卷第24至25頁），可知原告因杜弘志違約致損害其權益涉訟時，得請求杜弘志違約因而涉訟所生之律師費等費用。原告因本件訴訟支出律師費用70,000元、系爭房屋估價費25,000元等情，業據其提出收據為證(見本院卷第19、21頁)，經本院核對收據項目與本件涉訟案號相符，依前開約定，原告請求給付律師費用70,000元及鑑價費用25,000元，為有理由，應予准許。
⒊系爭房屋回復原狀及清運垃圾費用部分：
原告主張其委請他人清運系爭房屋而支出費用49,680元，業據其提出照片及大程空間設計報價單可考（見本院卷第103至104、107頁）。查，依系爭租約第11條約定：乙方(即杜弘志)應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。杜弘志確有於租賃期間將系爭房屋隔間出租之行為，已如前述，再依現場照片所示，系爭房屋現場確實有馬桶、木板、數張大型床墊、置物櫃等垃圾堆積，與杜弘志自行隔間出租乙情相吻合，被告復未抗辯其已就此部分改裝回復原狀，是原告依前開約定請求杜弘志賠償此部分未回復原狀所造成之損害即清運費用，自屬有據。而原告主張支付清潔費為49,680元，亦有單據可佐，是其此部分請求，自屬有據，應予准許。
⒋系爭房屋4樓回復原狀及清運垃圾費用部分：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。次按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；前項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第196條、第213條第1項、第3項分別定有明文。原告主張杜弘志擅自於其管理之系爭房屋4樓架設輕鋼架、隔間予以出租他人之行為，造成原告需將系爭房屋4樓回復原狀而支出129,600元，業據其提出現場照片及大程空間設計報價單可考（見本院卷第101至102、108頁）。觀諸現場照片所示，屋內天花板已架設輕鋼架，部分輕鋼架脫落至天花板破洞、地面有擺設木製櫃體、室內地板雜亂不堪之情，被告復未到庭爭執，堪信原告主張杜弘志擅將系爭房屋4樓架設輕鋼架、隔間之情事為真實。又杜弘志無故侵入原告管理之系爭房屋4樓並予以擅自隔間，自應就原告因此所受損害負賠償責任。而原告主張之回復原狀費用129,600元，亦有單據可佐，是其此部分請求，自屬有據，應予准許。
⒌基此，原告得向杜弘志請求之金額總計為358,947元（計算式：84,667元+70,000元＋25,000元+49,680元＋129,600元）。
㈢再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任；繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任；連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第1148條、第1153條第1項、第273條第1項亦有規定。又因被告之被繼承人杜弘志係於112年6月14日死亡，被告就上開杜弘志死亡前應負擔之債務，依法被告僅在繼承被繼承人杜弘志之遺產範圍內負清償之責。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件係以支付金錢為標的，又無給付之確定期限，亦未約定利率，則原告請求被告杜佳玲、杜佳惠、陳夢裕、杜建昇、杜文鴻、杜建龍自民事撤回部分起訴暨變更訴之聲明狀送達翌日即112年10月22日起至清償日止；被告杜佳芳自112年10月5日起至清償日止（見本院卷第109至119頁），均按週年利率5%計算之遲延利息，於法有據。
五、原告依系爭租約、不當得利、侵權行為及繼承之法律關係，請求被告於繼承被繼承人杜弘志之遺產範圍內連帶給付358,947元，及其中被告杜佳玲、杜佳惠、陳夢裕、杜建昇、杜文鴻、杜建龍自112年10月22日起至清償日止，被告杜佳芳自112年10月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此金額之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行。並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 10 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
書記官 李淑卿