臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第111號原 告 江孟麗訴訟代理人 白丞哲律師被 告 吳薛寶珍上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新北市○○區○○路○○號三樓之八房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元，及自民國一一二年二月二七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○路00號3樓之8房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，及自民國111年11月5日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣(下同)10,000元。㈡原告願供擔保後，請准宣告假執行（見本院111年度板簡字第2972號卷第11頁【下稱板簡卷】）；又於111年12月12日以民事追加聲明狀變更為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自111年11月5日起至遷讓返還之日止，按月給付原告10,000元。㈡被告應給付原告470,000元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保後，請准宣告假執行(見板簡卷第45、46頁)；嗣於112年3月16日本院行言詞辯論程序時，原告以言詞減縮聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告470,000元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保後，請准宣告假執行（見本院卷第33頁）。經核上開變更聲明屬同一基礎事實及擴張、減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣原告為系爭房屋之所有權人，委託訴外人即配偶潘明湶與
被告於109年4月1日簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，約定由被告承租原告所有之系爭房屋，租賃期間自109年4月1日起至110年3月31日止，每月租金10,000元，每月5日前繳納，每次繳納1 個月份。另被告於租期屆滿時，除經原告同意出租外，應即日將系爭房屋按原狀遷空交還原告。
㈡於系爭租約租期屆滿前1個月，原告已通知被告不再續租，詎
料，110年3月31日租期屆滿，經原告多次催促返還系爭房屋。然被告以其無落腳之處為由，持續占用系爭房屋，潘明湶又於110年9月17日以林口郵局存證號碼000517號存證信函通知被告返還房屋，被告仍置之不理，兩造爭執多次，被告終於111年3月27日出具切結書，稱願意於111年9月30日前無條件搬離，詎料，時至111年9月30日，被告仍拒絕搬遷，原告無奈之下，僅能依法提起本件訴訟。
㈢原告已依本件民事起訴狀通知被告，潘明湶已將系爭租約之
權利及111年3月27日切結書之權利，讓與原告。系爭租約已於110年3月31日屆滿，兩造就系爭房屋已無租賃關係存在，被告無法律上權利占有系爭房屋，原告爰依111年3月27日切結書、民法第455條前段、第767條第1項前段請求被告自系爭房屋遷出騰空並返還原告。
㈣又按系爭租約第8條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼
續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連带保證人丙方，決無異議」。本件租約已租期屆滿且未續租，被告即應點交返還系爭房屋，被告既未點交返還系爭房屋，則原告依系爭租約之規定請求被告給付自本件租約到期翌日起按月20,000元計算之違約金。系爭租約租期於110年3月31日屆至，被告遲至111年12月仍未將系爭房屋交還原告，共計21個月，依據前開約定，原告應可向被告請求420,000元(計算式：20,000×21=420,000)之違約金。
㈤再按系爭租約第16條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲
方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。本件原告因被告未依約遷讓房屋，自屬有違約之情事，而對被告提起本件訴訟並委任律師為訴訟代理人，所支出之律師費用為50,000元，爰依上開約定，原告請求被告給付50,000元之律師費用。
㈥並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。2.被告應
給付原告470,000元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.原告願供擔保後，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張前開事實，業據其提出建物所有權狀、系爭房屋之109年4月1日至110年3月31日之房屋租賃契約書、存證信函、切結書、委任狀、收據等件為證（見板簡卷第15至31、49、51頁），而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院綜合上開事證認與原告主張各節相符，堪認原告之主張為真正，本院即得採為判決之基礎。
四、本件應審酌之點為：㈠原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭房屋？㈡原告得否請求被告給付原告違約金420,000元？㈢原告得否請求被告給付律師費用50,000元？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭房屋？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第2項、第455條前段、第767條前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上第801號裁判意旨參照）。又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明定。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻斷續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻斷續約之效力（最高法院92年度台上字第1107號判決意旨參照）。且按所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，能表示反對意思而不表示而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院97年度台上字第1166號、88年度台上字第2884號判決意旨參照）。查依系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議」（見板簡卷第19頁），足見兩造所訂系爭租約為定期租賃，除非經原告表示同意繼續出租外，於租期屆滿時租賃關係當即消滅，發生阻止民法第451條規定之視為續約之效力。而本件原告主張其曾於租賃期間屆滿後，已通知被告不再續租、請求返還系爭房屋，被告置之不理，方於110年9月17日以林口郵局存證號碼000517號存證信函催告被告返還房屋等節，有原告所提出之存證信函影本在卷可憑（見板簡卷第25頁），堪信原告確未同意繼續出租系爭房屋，揆諸上開規定，兩造間關於系爭房屋之租賃契約業已合法終止，又無默示更新租賃契約情事，則系爭租約自應於租約約定之110年3 月31日屆滿時終止，不生視為以不定期限繼續契約之效力。
2.是以，本件被告承租系爭房屋，於租期屆滿後經原告為反對繼續出租之後，仍拒不返還系爭房屋之事實，已如前述，被告於租賃期間屆滿後，並無合法占有權源，原告為系爭房屋所有權人，復經潘明湶讓與系爭租約有關之所有權利(見本院卷第37頁)，縱於租賃期間屆至時，即使出租人依承租人要求而同意展延其搬遷期限，並由承租人出具切結書承諾於何日前將無條件搬離(見本院卷第29頁)，然此並未延長租期或有將系爭租約改為不定期租賃契約關係之意思，從而，租賃期限既已屆至，且承租人即被告所承諾搬遷日期亦已屆至，並無何繼續占有之權源，原告主張依民法第455 條、第76
7 條第1 項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。
㈡原告得否請求被告給付原告違約金420,000元？
1.參以系爭租約第16條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見板簡卷第21頁）。而系爭租約已於110年3月31日期限屆至，且無以不定期限繼續租約之情形，被告復未能提出有何其他占用權源，惟被告迄今未按照契約約定騰空遷讓返還系爭房屋予原告，已違反系爭租約之約定，則原告依上開租賃契約第16條約定請求被告給付自110年4月1日起至111年12月止之違約金，自屬有據。
2.按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定𣗖準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。本院審酌系爭租約於110年3月31日屆滿至111年12月止約21個月，被告迄今仍未返還系爭房屋，而繼續占有使用，致原告不能收回利用，依一般社會通念與事理常情，原告所受損害即是無法將系爭房屋再出租他人或為其他使用收益所受之相當於租金之損害，是本院審酌系爭房屋之交通地理位置、附近生活機能、先前每月約定收取之租金、當事人受有損害程度等一切情狀，堪認原告所請求之違約金數額尚嫌過高，應予核減為每月以10,000元計算較為適當。是原告請求被告給付自110年4月1日起至111年12月止，每月以10,000元計算之違約金總額為210,000元範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則應駁回。
㈢原告得否請求被告給付律師費用50,000元？
按系爭租約第16條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，被告於租期屆滿後，既未依約遷讓返還系爭房屋，原告因請求被告返還系爭房屋而提起本件訴訟，並支出律師費用50,000元，自得依上開約定請求被告賠償之。
五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約約定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及應給付原告260,000元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起(即112年2月27日，見本院卷第29頁)至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。其餘請求部分，則無理由，應予駁回。至原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告如預供相當之擔保得免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 張惠閔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
書記官 林沂㐵