臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第1202號原 告 陳威安訴訟代理人 陳乎忠被 告 花永梅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號4樓房屋騰空返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣198,384元，並自民國112年7月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國112年7月1日起至返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣6,441元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決於原告以新臺幣120萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣3,546,674元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時之聲明為「一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）58萬元，並自訴狀送達起至遷讓房屋之日止，除按年息6％給付原告外，被告並應自民國111年4月1日按月給付租金2萬元。」（見本院卷第9頁），嗣將第2項聲明變更為「被告應給付原告88萬元整，並自起訴狀送達翌日起至清償日止以週年利率百分之5計算之利息，並自民國111年11月1日起至被告遷讓房屋止，按月給付原告2萬元整。」（見本院卷第79頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
(一)緣原告前向被告之亡夫王洪喜（下逕稱其名）購買系爭房屋，並於107年5月29日簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭契約書），其第6條交屋特別條款約定：「賣方（即王洪喜）應於不需使用時，即返還予買方（即原告）」，並已完成所有權移轉及交屋等程序，故原告為系爭房屋所有權人。
(二)由於賣方王洪喜前於108年10月7日在中國往生，被告與原告並無任何契約關係，依上開約定即應於108年10月8日自系爭房屋遷出並返還原告，經原告於000年00月間通知被告騰空返還系爭房屋，被告非但未返還，更指稱原告與王洪喜之買賣契約無效，並向原告提起撤銷買賣契約之訴，業經本院以109年度訴字第139號判決敗訴，迭經被告上訴，先後經臺灣高等法院（下稱高本院）111年上字第20號判決上訴駁回、最高法院於112年5月11日以112年度台上字第1153號裁定上訴駁回而確定在案（下合稱前案確定判決）。
(三)是原告與王洪喜之買賣契約為真正且有效，原告為系爭房屋之所有權人已無疑義，兩造間既無任何契約關係，被告居住於系爭房屋即屬無權占有，依民法第767條規定，被告應騰空遷讓並返還系爭房屋與原告。又原告自000年00月間即通知被告搬離系爭房屋，然被告竟未履行，是被告自108年11月起至112年7月止無權占用系爭房屋共44個月（按：指108年11月1日起至112年6月30日），顯係無法律上之原因而受利益，依民法第179條規定應返還其利益，又依591租屋網上之廣告，約7坪且位於頂樓加蓋之租金為8,500元，即每坪1,214元，系爭房屋為16.94坪，以同等價值計算，系爭房屋每月租金應為2萬元，故依法應給付原告88萬元，且於被告返還系爭房屋前，仍應按月給付2萬元。
(四)綜上，爰依民法第767條、第179條規定，提起本訴等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告88萬元整，並自起訴狀送達翌日起至清償日止以週年利率百分之5計算之利息，並自111年11月1日起至被告遷讓房屋止，按月給付原告2萬元整。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：我不是跟原告租房子，我不認識原告，我的房子是我老公給我住的，原告的請求我不同意，他叫我搬走、付房租，我不願意，我老公生前說這個房子給我住到百年死掉等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)本件有爭點效之適用：
1.按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言（最高法院99年度台上字第1717號裁判意旨參照）。
2.本件被告於前案確定判決中起訴主張王洪喜與本件原告間就系爭房屋及其土地之系爭契約之債權行為及所有權移轉之物權行為，為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項、第113條規定，應為無效，本件原告應負有回復原狀之義務，故系爭房屋及其土地雖登記為本件原告所有，亦不能因此取得其所有權，其真正所有權人即王洪喜因怠於行使權利，本件被告為保全債權，自得依民法第242條規定，代位請求本件原告塗銷系爭房屋及其土地之所有權移轉登記，並回復登記為王洪喜所有。是「王洪喜與本件原告間就系爭房屋及其土地之系爭契約之債權行為及所有權移轉之物權行為，是否通謀虛偽意思表示而無效」乃為該案重要爭點，對此，高本院111年上字第20號判決理由說明略以：「堪認王洪喜於107年5月29日當時，因自認來日不多，且有移居大陸老死之打算，故願以低價出售系爭房地以變現使用，陳威安亦認為王洪喜餘命不多，且出價低廉，乃願接受暫不交屋之條件，是上開約款（按：指系爭契約書第6條交屋特別條款第1項）係在該特殊考量因素下達成，雖然罕見，但不能遽認係虛偽買賣。」、「堪認陳威安買受系爭房地前，應已知悉王洪喜之配偶居住其內，但陳威安考量售價著實低廉，故未要求進入系爭房屋查看，並同意俟交屋期限屆至（或條件成就）時，依現況交屋，由其自行排除上訴人（按：即本件被告）之占有（權利瑕疵），是上訴人以其未見陳威安來看屋，主張陳威安與王洪喜通謀虛偽買賣，尚非可採。」，並認定本件被告主張系爭房屋及其土地之買賣有通謀虛偽之情事，請求確認系爭買賣債權行為、移轉所有權行為均無效，為無理由等情，有該判決書在卷可參（見本院卷第48頁）。是前案確定判決已就上開重要爭點，本於兩造辯論之結果，於判決理由認定明確在案，本件同一當事人即兩造間，就此等部分已不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷，是被告辯稱：我老公生前說這個房子給我住到百年死掉等語，而為相異之主張，當非可採。
(二)被告應返還系爭房屋與原告：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又按法律行為於符合成立要件時，即已成立。但基於私法自治原則，當事人得依其自由意思，使法律行為之效力，取決於一定事實之發生與否，以控制法律效果，達成風險控制之目的。民法第99條、第102條所稱附條件或期限之法律行為，均為當事人對其法律行為效力所附加之限制，用以決定其行為效力之發生或消滅。至當事人就已成立生效之契約，約定契約義務之履行繫於不確定之事實者，乃係以該事實發生時為債務之清償期，固非屬附有條件或期限之約款，應認該事實發生時，或其發生已不能時，為清償期屆至之時（最高法院111年度台上字第1397號判決意旨參照）。
2.依前案確定判決可知，原告為系爭房屋之所有權人無訛，並有建物登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷第73頁）。系爭契約書第6條交屋特別條款約定「（第1項）本買賣標的物，買方同意產權過戶移轉至買方名下後，暫不交屋，同意仍由賣方繼續居住使用，且不限定居住期限，直到王洪喜先生已不需要居住本宅為止。賣方居住期間，買方不收任何租金。（第3項）若王洪喜先生交屋後，倘有家屬或第三人居住標的物内，買方同意由其自行排除處理之，與賣方無涉。」（見本院卷第17-19頁），揆前說明，原告與王洪喜係就已成立生效之系爭契約，針對賣方王洪喜交屋之契約義務之履行，繫於王洪喜死亡之不確定事實，係以該事實發生時為債務之清償期，固非屬附有條件或期限之約款，應認該事實發生時，為清償期屆至之時。基此，王洪喜於108年10月7日死亡，有其戶籍謄本（除戶部分）在卷可佐（見本院卷第23頁），原告主張其與被告並無任何契約關係，依系爭契約書第6條約定，被告應於108年10月8日自系爭房屋遷出並返還原告，然被告竟占用迄今，則原告主張被告自108年11月起乃無權占有系爭房屋，依據民法第767條規定請求遷讓返還，自屬有據。
(三)原告得否向被告請求給付相當於租金之不當得利？又其金額為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。被告於108年11月1日起仍占有使用系爭房屋，為無權占有，有如前述，則被告因占有使用而受有利益，致原告受有損害，則原告依其就系爭房屋之所有權及上開不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，於法有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。
3.原告固主張租金計算應依591租屋網之廣告，約7坪且位於頂樓加蓋之租金為8,500元，即每坪1,214元，系爭房屋為16.94坪，以同等價值計算，系爭房屋每月租金應為2萬元等語（見本院卷第81頁），並提出591租屋網廣告為佐（見本院卷第91頁），然觀諸該租屋廣告，並未記載其屋齡，且其為套房，與系爭房屋不同，諸多不同變因，尚難比附援引逕以之為據，依法應回歸上開裁判意旨計算不當得利之數額。
4.系爭房屋用途先前係供王洪喜及被告居住，故其租金上限受有年息10%之限制；又審酌其距離捷運景平站、台64線東西向快速公路均約350公尺，交通便利，附近有商家、黃昏市場，生活機能良好乙情，有Google地圖附卷可參，本院斟酌上情，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以系爭土地及房屋申報總價年息百分之7計算為適當。又系爭房屋坐落之土地面積為114.95平方公尺，原告就系爭土地之權利範圍為1/4，有系爭土地第一類謄本在卷可證（見本院卷第71頁），其歷年公告地價亦有新北不動產愛連網資料在卷可佐，則其申報地價應以公告地價之80%為計；系爭房屋之建物現值為432,838元，亦有新北市中和區建物現值調查估價表附卷可考（見本院卷第95頁），是被告自108年11月1日起至112年6月30日止（已到期部分）無權占有之不當得利共計198,384元（詳附表所示），又自112年7月1日起至返還系爭房屋為止，被告應按月給付相當於租金之不當得利金額為6,441元（詳附表所示），原告逾此部分之請求，明顯逾越土地法第97條、第105條之強制規定，並無可採。
5.復按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本於112年7月12日送達被告，有卷附之送達證書可按（見本院卷第67頁），揆之前開規定，則原告就不當得利共計198,384元部分，請求自起訴狀繕本送達翌日即112年7月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，應予准許。
四、綜上所述，原告民法第767條、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，並應給付原告198,384元，及自112年7月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，且應自112年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,441元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
民事第五庭 法 官 劉容妤【附表】：
一、108年11月1日起至108年12月31日止（共2月）：（申報地價【公告地價26,800元×80%】元/㎡×基地面積114.95㎡×基地權利範圍1/4＋建物課稅現值432,838元）×酌定年息比例0.07÷12月=6,119元【元以下四捨五入】×2個月=12,238元。
二、109年1月1日起至110年12月31日止（共2年）：（申報地價【公告地價27,000元×80%】元/㎡×基地面積114.95㎡×基地權利範圍1/4＋建物課稅現值432,838元）×酌定年息比例0.07=73,750元【元以下四捨五入】×2年=147,500元
三、111年1月1日起至112年6月30日止（共6月）：（申報地價【公告地價29,200元×80%】元/㎡×基地面積114.95㎡×基地權利範圍1/4＋建物課稅現值432,838元）×酌定年息比例0.07÷12月=6,441元【元以下四捨五入】×6個月=38,646元。
四、上開自108年11月1日起至112年6月30日止，共計198,384元。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
書記官 吳佩玉