臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第1259號原 告 游文雄訴訟代理人 詹璧如律師被 告 吳克振上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號○樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬貳仟參佰肆拾陸元，及自民國一百一十二年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十二年三月八日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣捌拾肆萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾貳萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣肆萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬貳仟參佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項已到期部分，於原告按月以新臺幣捌仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查，本件原告起訴時聲明：「㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街000號0樓房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)192,346元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付25,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。」等語，有原告之民事起訴狀可佐（見本院板橋簡易庭112年度板簡字第613號卷〈下稱板簡卷〉第11頁），嗣於本院審理時，原告以言詞減縮第2項聲明請求之本金金額為122,346元等情（見本院卷第30頁）。是原告上開請求金額變更，核係減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，自應准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於民國111年1月14日向原告承租系爭房屋，雙方約定租期自111年2月10日起至113年2月10日止2年期間，每月租金25,000元，於每月10日給付，押租金為5萬元，並負擔系爭房屋之水電費。詎被告自111年8月起即未依約繳納租金，自111年8月至12月止，經扣抵被告前所繳納之押租金5萬元，被告所積欠之租金已逾2個月租金數額，是原告以本件起訴狀繕本送達為終止本件租約之意思表示。為此，爰依民法第455條、第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告；復依系爭租約第3條、第4條、第7條及第15條約定，請求被告給付自積欠之租金55,000元、水電費7,346元及律師費用6萬元，合計122,346元；並依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利25,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告122,346元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付25,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、經查，原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、Line通訊對話內容截圖、臺灣電力公司繳費憑證、臺北自來水事業處水費繳費憑證、律師費用收據及建物第一類登記謄本等件為證（見板簡卷第25至81頁），且被告於相當時期受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院審酌上開事證，堪信原告主張為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年臺上字第1695號民事判決意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。經查：
㈠原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
⒈原告主張：被告自111年8月即未給付租金，經扣抵押租金5萬
元後，仍積欠55,000元之租金已逾2個月租金數額，以本件起訴狀限期催告被告給付積欠之租金，如未給付，即終止本件租約等情，而本件起訴狀繕本已於112年3月6日送達被告(該繕本係於112年2月24日寄存送達被告戶籍地之派出所，依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起經10日於112年3月6日生合法送達效力)等情，有本院送達證書在卷可憑（見板簡卷第97頁）。是被告於收受本件民事起訴狀繕本後，仍未給付自111年8月起所積欠之租金，經扣抵押租金5萬元後，被告所積欠之租已逾2個月租金數額，自足認系爭租約已於被告收受起訴狀繕本送達之翌日即112年3月7日終止。是系爭租約既已終止，原告依民法第455條及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，於法有據，應予准許。
㈡原告請求被告給付積欠之租金、水電費及律師費用部分：
⒈按系爭租約第3條、第4條、第7條、第15條分別約定：「租金
每個月25,000元正(收款付據)，乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中扣抵作為租金。」、「租金應於每月10日以前繳納，每次應繳納1個月份乙方不得藉詞拖延。
」、「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔。」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」等情，有房屋租賃契約書可佐。
⒉查，被告自111年8月起至111年12月並未給付租金，經扣除押
租金後，尚積欠55,000元，已如上述，而被告亦欠繳111年8月及10月電費合計6,998元，111年8月及10月水費計348元，共7,346元，由原告先行墊付之情，亦據原告提出臺灣電公司繳費憑證及臺北自來水事業處水費繳費憑證在卷足憑（見板簡卷第69頁至第77頁），可知被告未支付本應由其負擔水電等費用而由原告代為清償，又被告未於系爭契約租賃期間內按時給付租金，致原告需委任律師提起本件訴訟，應符兩造前開約定之要件，原告因此所支付之6萬元律師費用之情，有詹璧如律師收據在卷可憑（見板簡卷第79頁）。從而，上開被告所積欠租金、水電費及律師費用合計122,346元（計算式：積欠租金55,000元＋水電費7,346元＋律師費用6萬元＝122,346元），原告依系爭租約第3條、第4條、第7條及第15條約定，請求被告給付上開費用，洵屬有據。
㈢原告請求給付相當於租金之不當得利部分：
查，系爭租約業於112年3月7日終止，已如所述，則被告自112年3月8日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月25,000元，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金25,000元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當。故原告依民法第179條規定，請求被告自112年3月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利25,000元，即屬有據。
五、從而，本件原告依民法第455條、第767條第1項、第179條及系爭租約之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；並應給付原告122,346元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年3月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；再自112年3月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利25,000元，均有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許，併依職權酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項、第390條第2項、第392第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
書記官 賴峻權