臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第241號原 告 蘇守義訴訟代理人 劉國斯律師被 告 童國榕訴訟代理人 楊雅鈞律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國112年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告（被告係由其母親陳寶鳳代理）於民國111年9月8
日就被告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍：23/10000）及其上建號2438號、門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號2樓建物（權利範圍1/1）（下合稱系爭房地），合意以買賣價金新臺幣（下同）1,100萬元簽訂不動產買賣契約書（原證1；下稱系爭買賣契約）。原告於簽訂系爭買賣契約當日，繳款現金5萬元及商業本票105萬元作為付款保證，並依約定於111年9月15日前支付頭期款110萬元至履保專戶（系爭買賣契約第5條第2項、第15條第6項參照）。
惟查：
⒈原告於111年9月27日以三重郵局第40支局存證號碼004718號
存證信函向被告表示「…本人購買台端所有門牌號碼：新北市○○區○○路○段000巷00號2樓房地，業經雙方於民國111年9月8日簽訂買賣契約書在案。依上開契約約定，台端須履行備證用印及交付相關文件予地政士後以辦理產權移轉作業。
二、查本人已依約履行支付頭期款新台幣110萬元至履約保證專戶，惟迄今仍未見台端履行備證用印辦理產權移轉作業之義務，為維雙方和諧，爰發函催告台端於本文到七日内出面完成備證用印及交付相關文件予承辦地政士，俾利辦理產權移轉作業。謹此函知。」緣此，被告簽約後卻存在給付遲延之債務不履行情狀。
⒉原告於111年10月11日以三重郵局第40支局存證號碼005008號
存證信函向被告表示「…本人日前以三重郵局第40支局新莊中港004718號存證信函催告台端應交付權狀、印鑑證明及印鑑章等相關過戶文件予承辦地政士，惟台端迄今仍拒不履行。為維權益，爰以此催告台端於本函到七日内出面解決，俾利辦理產權移轉作業，倘屆期台端仍未履行，本人將依約主張解除貴我買賣契約、返還本人已付之價款於本函到七日内出面解決本人將依不動產買賣契約書之規定，解除本買賣契約、取回本人已付價款，並將另向台端訴究與已付價款同額之違約金及一切遲延責任。謹此函知。」緣此，因被告持續給付遲延，原告定期催告被告履約，並表示屆期仍未履行將解約及求償。
⒊原告於111年10月25日以新莊郵局存證號碼000269號存證信函
向被告表示「…本人日前以三重郵局第40支局新莊中港4718號及5008號存證信函催告台端應交付權狀、印鑑證明等相關過戶文件予承辦地政士，惟台端迄今仍拒不履行。為維權益，本人將依不動產買賣契約書之規定，解除本買賣契約、取回本人已付價款，並將另向台端訴究與已付價款同額之違約金及一切遲延責任。謹此函知。」緣此，因被告給付遲延，原告再次向被告表示屆期仍未履行將解約及求償。
⒋原告於111年12月1日以三重郵局第40支局存證號碼006064號
存證信函向被告表示「…本人日前以三重郵局第40支局新莊中港4718號及5008號存證信函催告台端應交付權狀、印鑑證明等相關過戶文件予承辦地政士，惟台端迄今仍拒不履行。為維權益，本人依不動產買賣契約書之規定，解除本買賣契約、取回本人已付價款，並將另向台端訴究與已付價款同額之違約金及一切遲延責任。僅此函知。」緣此，因被告持續給付遲延，經原告屢次定期催告被告履約仍拒不履約，係正式發函向被告表示解約及求償。
⒌此外，訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公
司）業於111年10月31日以内湖郵局存證號碼000822存證信函向被告表示「主旨：因買方主張解除契約，本公司將返還專戶價款予買方並依此函進行最終催告。說明：一、本公司辦理台端與蘇守義（下稱買方）間不動產買賣契約（契約書編號：CC445487)之不動產買賣價金履約保證案件（專屬帳號：00000000000000)，經買方以新莊中港郵局第4718、5008號存證信函催告台端繳交一切過戶證件資料，再依新莊幸福郵局269號存證信函主張解除契約後，本公司依約進行最終催告，因本件不動產買賣已經買方主張解除，本公司將返還專戶中價款與買方。二、台端如對上述認證返還款項有異議，請於函到7日内向法院提起訴訟或與買方達成協議並通知本公司，本公司將待訴訟判決確定結果或買賣雙方協議結果執行撥款，逾期本公司將逕行結算專戶價款返還買方並終止本件不動產買賣價金履約保證。」緣此，僑馥建經公司認為買方已主張解除系爭買賣契約，經催告後已將逕行結算專戶價款110萬元於111年11月9日返還原告並終止系爭房地買買價金履約保證。
㈡按「一、除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履
行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約；經僑馥建經進行最終催告或認證，得由僑馥建經據以執行專戶價金之撥付作業。…三、本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。（本項及前項所稱本票於產權尚未過戶前不包括尾款擔保本票）」系爭買賣契約第10條第1項、第3項分別定有明文。被告於簽訂系爭買賣契約後，因遲不提供依約所應交付之權狀、印鑑證明等相關過戶文件予承辦地政士（系爭買賣契約第5條第2項參照），經原告屢次發函及定期催告被告履行給付義務仍拒不履行，原告始正式發函表示解除系爭買賣契約（民法第254條、第258條參照）。
㈢爰此，原告依系爭買賣契約第10條第3項之約定，訴請被告賠
償原告按與已付價金總額110萬元同額之懲罰性違約金與原告。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告110萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告本人未與原告簽立系爭買賣契約，亦未授權被告母親陳
寶鳳與原告簽立系爭買賣契約，原告請求被告履行契約責任即請求違約金110萬元，顯屬無據：
1.系爭買賣契約非由被告本人與原告簽立，被告未於系爭買賣契約上書寫任何文字及簽名立約；被告亦未授權陳寶鳳得代理被告與原告成立系爭買賣契約，是系爭買賣契約非經兩造相互表示意思一致簽名立約，對被告自不生契約效力，原告無從執系爭買賣契約要求原告負履約責任。
2.原告所提數件存證信函（原證2至6）均為原告自己單方面之意思表示，無從以原告要求被告履約之存證信函內容，倒論被告與原告間確有成立系爭買賣契約，原告以此主張被告應負契約責任，亦屬無據。㈡原告所提原證7至9及被告修正後之原證10譯文，不爭執形式
證據力，但此些證據無從證明被告曾對外授權他人為被告本人簽立系爭買賣契約。㈢證人吳聖崎於112年5月19日到庭之證述顯與事實不符，吳聖
崎根本沒有在111年9月8日簽約前向被告致電告知系爭房地買賣條件已談妥及售屋金額為1,100萬元，以徵得被告售屋之同意，及授權陳寶鳳代為簽約；且被告亦從未在電話中同意要給授權書，吳聖崎明知被告沒有同意售屋及授權，卻向陳寶鳳稱被告會出具授權書，足證被告始終未曾授權及同意成立系爭買賣契約，系爭買賣契約對被告不生效力：
1.查證人吳聖崎於112年5月19日到庭之證述，表明了被告是確實在知情的情形下出售系爭房地，也同意陳寶鳳簽約，否則他們不會上桌簽約云云。惟實際上，在111年9月8日陳寶鳳去房仲店之前，吳聖崎係向被告表示有買方想要談價錢，希望被告能過去房仲店瞭解價格，但因被告111年9月8日當天需要上班，所以吳聖崎才說是否讓陳寶鳳過去瞭解，被告則認為只是瞭解價格讓母親陳寶鳳過去也OK，所以111年9月8日當天係由陳寶鳳過去房仲店，而在111年9月8日13時54分吳聖崎曾傳訊問被告晚上能否過去，被告表示要上班，又於當天17時24分吳聖崎詢問被告能否填寫授權，被告亦表示在忙，之後再沒有看吳聖崎的訊息。到了當天晚上10時多，被告致電詢問陳寶鳳為何還沒返家，陳寶鳳卻告訴被告她在簽名，沒說清楚在簽什麼，只說伊簽完再帶回去給被告看，被告請陳寶鳳不要亂簽名、趕緊回家，陳寶鳳就把電話交給吳聖崎，被告在電話中告訴吳聖崎，時間已晚，請他趕緊讓媽媽陳寶鳳回家，不要讓她簽什麼，被告也沒有同意要簽什麼授權書，有什麼事讓媽媽陳寶鳳先回家再說，但當天晚上陳寶鳳回家後，才拿系爭買賣契約給被告看，表示簽名售屋了，被告才知道伊名下的系爭房地已經被簽約賣掉了，但被告始終沒有同意要簽立系爭買賣契約。
2.之後被告便通知吳聖崎沒有要賣屋的意思，請吳聖崎去處理後續事宜，嗣於112年9月12日吳聖崎親自至被告公司外與被告談論此事，從被告與吳聖崎的錄音對話可知，吳聖崎自己承認，伊在簽約前沒有向被告致電告知要簽立系爭買賣契約乙事（被證1）。吳聖崎既然自承於簽約前都沒有向被告打電話告知要簽立買賣契約乙事，何來曾於電話中告知被告售屋金額是1,100萬元，而被告也沒有拒絕之情事？吳聖崎於鈞院顯為虛偽之證述。是吳聖崎既坦承伊簽約前沒有致電給被告，又向被告表示伊以為陳寶鳳有用電話或簡訊先通知被告（詳被證1第19至27行），卻在鈞院證述伊於簽約前有電話通知被告，也有告知金額是1,100萬元，被告沒有拒絕云云，核對被證1之譯文全文，足徵吳聖崎於鈞院之證述不實。
3.再查，吳聖崎於鈞院一再證述因陳寶鳳比較堅持價格，所以被告的意思是陳寶鳳說好就好，但因陳寶鳳不是本人，所以還是要補授權書云云。實際上被告沒有向吳聖崎表明過因陳寶鳳比較堅持價格，所以價格由陳寶鳳談好就好，以示陳寶鳳可以決定價格及代為簽約，若被告曾有如此允諾過吳聖崎（假設語氣，被告否認之），何以在111年9月12日被告與吳聖崎談的過程中，被告質問吳聖崎為何未經伊同意售屋時，吳聖崎從未以當初被告已授權陳寶鳳可以決定價格及代為簽約等理由反駁被告？吳聖崎只是不斷的安撫被告，對被告致歉，再對被告軟硬兼施的表明如果不按契約走，有違約的風險，陳寶鳳要負責任等語，足證吳聖崎於鈞院之證述並不實在。
4.復查，系爭房地過去被告曾信託於陳寶鳳名下，蓋因陳寶鳳擔心被告社會經驗不足，恐遭有心人士拐騙，為讓房屋多一層保障，故信託於陳寶鳳名下，後因被告向陳寶鳳表示日後有自己的人生規劃，想要賣屋，遂與陳寶鳳解除信託契約關係，將系爭房地所有權移轉回被告名下，並非如吳聖崎所言，系爭房地為陳寶鳳所買，為了貸款事宜才登記在被告名下云云，若陳寶鳳才是系爭房地的真正所有權人（假設語氣，被告否認之），在111年9月12日吳聖崎與被告對談的過程中，吳聖崎也會反駁該屋實際上既然是陳寶鳳的，被告怎能阻止不賣？從被證1吳聖崎與被告的對話譯文內容全文可知，被告為系爭房地實際所有權人無庸置疑，否則吳聖崎不會數次因簽約前沒有致電通知被告連連向被告抱歉，也不曾就被告多次抗議未經伊同意售屋乙節而有所反駁。
5.又吳聖崎就被告有無在電話中表示同意補授權書乙節之證詞。從被證1吳聖崎與被告對話譯文可知，被告係在陳寶鳳簽約完返家後始知陳寶鳳為其簽立系爭買賣契約，以及買賣的金額等細節，被告如何能在簽約現場的電話中告知吳聖崎這個價錢陳寶鳳不會賣？且從被證1譯文可知，被告當初在電話中是告知吳聖崎不要讓陳寶鳳簽名，先讓陳寶鳳回家，質問吳聖崎為何還是讓陳寶鳳簽完買賣契約？而吳聖崎對於被告的質問，竟回答：「怕媽媽（指陳寶鳳）不簽授權」、「不要讓媽媽簽授權」等語（被證1譯文第61至66行）這顯然是吳聖崎推諉卸責之詞，毫無邏輯，蓋吳聖崎身為房仲，明知房屋所有權人即被告才有簽授權書之地位，何來需要陳寶鳳簽授權之可能？況111年9月8日吳聖崎還line跟被告要授權書，怎會有怕陳寶鳳不要簽授權，所以要趕緊簽約的問題？更何況陳寶鳳要不要簽授權，與陳寶鳳能否代被告簽約也沒有任何關係，後來被告表示授權是要我同意（意指與陳寶鳳無關），吳聖崎卻回答：「沒有，那天電話是說不要讓媽媽簽授權，因為我想說，ㄟ，媽媽都在這邊了，所以我才想說應該…」（被證1：譯文第65至66行）足證簽約當下被告跟陳寶鳳講到一半，陳寶鳳便把電話吳聖崎，讓吳聖崎繼續被告通話的過程中，吳聖崎根本沒有向被告講到價錢，被告也不曾提到母親不會同意這個價錢等語，否則吳聖崎老早在112年9月12日與被告談的過程中就反駁被告了，吳聖崎根本是一方面向在簽約現場的陳寶鳳說可以幫被告代簽，被告會補授權；事後被告質疑吳聖崎為何未經伊同意讓陳寶鳳上桌簽約時，又混淆視聽的向被告辯稱怕陳寶鳳不補授權云云，根本是矛盾至極，吳聖崎所為實乃掩飾伊之作法就是為了要力促成交，不惜在未獲被告同意及願意出具授權之前提下，就要求陳寶鳳先上桌簽名，事後再說服被告要承認賣屋契約、補具授權書，否則會違約、會有法律責任云云，吳聖崎為的就是避免錯失這筆成交佣金，而罔顧被告權益。
6.吳聖崎於鈞院證稱被告有賣屋之經驗，自應知現場斡旋價錢之後就是要簽約云云。但被告過去僅有一次出售預售屋之經驗，出售預售屋為轉單，與出售成屋斡旋之交易模式顯不相同，無從相提並論；再者，當時吳聖崎確實僅向被告表示111年9月8日是過去現場瞭解買方價格，並無表明講完價格就要簽約。112年3月1日吳聖崎於臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）也證述伊未向被告表示當天就要簽約；且從附件1的譯文內容亦可知，陳寶鳳當天確實是基於瞭解價錢的想法前往房仲店，一開始就沒有要代被告簽約之打算，否則不會在簽約前二度詢問吳聖崎這是不是要給被告簽？（詳附件1第231至237行），陳寶鳳也沒有特別準備印章，還是拿平常包包放的便章讓代書用印於契約上（詳附件1第279至297行），甚於被告致電給陳寶鳳詢問伊為何還不回家時，陳寶鳳答稱：「…聖崎就說要先簽啊，他不是打給你了…」（詳附件1第367至368行），足見無論是被告或陳寶鳳均無當天講完價格就要簽約之主觀認知，實則吳聖崎身為房仲，為求自己利益，希望打鐵趁熱即在雙方講完價格後馬上簽約成交，最為上策，但這不能等同屋主或買方必有此認知或必須配合馬上簽約，且無論如何，吳聖崎明知委託伊賣屋的人是被告，與伊簽立委託售屋契約的人也是被告，伊自應向被告報告價格、成交之各種條件，確認被告同意出售之真意及願意授權的前提下，才能讓陳寶鳳為被告簽約，但實際上吳聖崎未向被告報告任何價格、成交之各種條件，反而是先說服到場的陳寶鳳為被告簽名，再要被告補具授權書，避免到嘴的鴨子飛了，以致造成本案訟爭。
7.據上，吳聖崎於鈞院之證述不僅與112年3月1日伊在新北地檢署之證述不符外，與112年9月12日被告與吳聖崎對話的內容更是大相逕庭，吳聖崎於鈞院之證述與事實不符，不足認定被告曾授權及同意簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約對被告不生效力。㈣答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：
㈠被告於102年12月3日以買賣為登記原因，移轉登記為系爭房
地之所有權人；嗣被告於103年1月7日以信託為登記原因，移轉登記系爭房地所有權至被告之母親陳寶鳳名下。111年6月15日陳寶鳳塗銷信託登記，將系爭房地回復登記至被告名下。此並有系爭房地之地籍異動索引、建物登記公務用謄本附卷可證（見本院卷第247至256頁）。㈡被告於111年5月15日簽立專任委託銷售契約書與有巢氏房屋
加盟店和蓁不動產有限公司（下稱和蓁公司），委託該公司銷售系爭房地，委託銷售價格為1,368萬元。並有和蓁公司112年5月22日函文及該函檢送之委託銷售契約書等資料影本附卷可證（見本院卷第261至270頁）。
㈢陳寶鳳於111年9月8日以被告代理人之名義，代理被告與原告
就系爭房地簽立原證1之系爭買賣契約，約定買賣價金為1,100萬元。並有系爭買賣契約影本附卷可稽（見本院卷第17至111頁）。
四、本件爭點與本院之判斷：原告主張：被告之母親陳寶鳳於111年9月8日代理被告與原告就系爭房地簽立系爭買賣契約，將系爭房地以總價1,100萬元出售與原告，原告於簽約當日已以現金繳納價金5萬元及於111年9月15日支付頭期款110萬元至履保專戶，被告卻拒不履行該契約，經原告屢次定期催告，被告仍拒不履約，經原告於111年12月1日以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示。故原告依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金110萬元等語。被告則否認陳寶鳳有代理被告與原告簽立系爭買賣價金之權限，並以前開情詞為辯。經查：
㈠關於被告有無授與陳寶鳳與原告簽立系爭買賣契約之代理權部分：
1.按民法之意定代理，除符合同法第169條所定要件而成立表見代理外，須先由本人授與代理權，再由代理人於代理權限內，以本人名義為意思表示或受意思表示，其效力始能直接歸屬於本人。茍無本人為代理權之授與，自無所謂代理可言。又認定事實，應憑證據，法院採為認定事實之證據，必於訟爭事實有相當之證明力而後可。若一種事實得生推定證據之效力者，亦必於現行法規有根據，即為現行法規所明認者方可，不能以單純論理為臆測之根據，而就事實為推定之判斷（最高法院109年度台上字第3054號判決意旨參照）。
2.本件被告抗辯其未同意以1,100萬元之價格出賣系爭房地與原告，亦未授權陳寶鳳可代理被告與原告簽訂系爭買賣契約等語，則即應由原告就被告有授與該代理權與陳寶鳳之利己事實負舉證責任。而查：
⑴原告與陳寶鳳簽立系爭買賣契約當時，陳寶鳳並未提出被告
授權陳寶鳳代理訂立系爭房地買賣契約之授權書，此經證人即當天辦理系爭買賣契約簽約事宜之地政士饒雅文證述在卷（見本院卷第216頁），且系爭買賣契約書第十五條：「其他約定事項」第4點亦手寫載明：「賣方代理人簽約時未提出授權書，代理人保證有權代理並負法律責任，雙方同意授權書後補。」（見本院卷第29頁），可證原告明知其事。⑵證人吳聖崎雖證稱：我是任職於有巢氏房屋，擔任業務。系
爭房地買賣是我仲介的，我是賣方的仲介。原告看了系爭房地後有意願，要斡旋。後續有跟被告本人及被告母親回報，再來進入談價，談價地點有去被告公司談價錢，因為被告的意思是說，被告母親對價錢比較堅持，所以叫我跟被告母親談好就好，後續就約被告母親到我們的公司跟原告斡旋洽談。之後雙方就價格談妥，我們就請被告母親跟被告做電話通知，打電話時候我有在場，電話中就是告知被告本件都已經談好了，被告的第一通電話沒有講什麼，因為當時被告還有結婚的時間問題，也有在確認時間的問題是可以的，後續就簽立成交約（就是買賣契約）。簽立買賣契約中，被告有來電給被告母親，中間講到一半有把電話給我，意思是說這個價錢被告的母親不會賣，我有回覆「價錢被告母親已經談妥」，後續我有問被告母親，被告母親表示回去她再為處理。後來仍然有完成買賣合約的簽立。斡旋當天的第一通電話，被告有跟表示同意，當時有講到價錢，被告也有同意。當天的第一通電話是在價格談妥後，我打給被告的。因為被告同意，我們就上桌簽約了。簽約過程就是我上開所稱被告打電話給被告母親的事情，我跟被告說價錢部分與被告母親已經談妥，被告沒有回應，當天後續我沒有再打電話給被告。買賣契約簽立之後，後續由代書就是要收被告的權狀與印鑑證明，後來發現被告與被告母親就賣房部分沒有共識。被告認為被告母親沒有尊重被告結婚的事情就擅自簽約，但因疫情造成被告結婚的事情有延後，後續我有去找被告母親，告知如果有談妥，要盡快把資料補齊，但後續被告與其母親沒有達成共識，就由代書發存證信函告知違約的事項等語（見本院卷第210至212頁）。然其並證稱：在簽立買賣契約當中，有告知被告母親要補授權書，因為被告母親不是本人，這部分也有寫在買賣契約中。後來被告母親一直無法拿到被告的授權。…（問：被告有親口在電話中向證人表示被告同意以1100萬的價格出售房屋並委託陳寶鳳簽立買賣契約嗎？）我們有告知被告金額是1100萬，他在電話中沒有拒絕，因為當下如果被告有拒絕，我們就不會上桌等語（見本院卷第212、213頁）。顯然簽約當天，被告並未於電話中向吳聖崎明示同意以1,100萬元之價格出售系爭房地。佐以，依被告所提111年9月12日吳聖崎至被告任職之公司與被告談話之錄音檔及譯文（被證1；見本院卷第281至297頁），吳聖崎向被告表示「可能真的少一通電話給你尊重」、「第一個我先跟你不好意思，就是說可能真的缺一個尊重，我沒有給你一個電話。」等語（見本院卷第282、283頁），是吳聖崎上開證稱：「當天的第一通電話是在價格談妥後，我打給被告的。
因為被告同意，我們就上桌簽約了。」等語，顯難信為真。⑶又依原告所提系爭買賣契約簽立當天之錄影光碟（原證10；
見本院卷第193頁），及被告就原證10錄影內容所提譯文（見本院卷第287至296頁），其中當天22時50分，被告打電話給陳寶鳳，陳寶鳳：「我在簽名了啊，你又不來，好啦，我簽一簽等等帶回去給你看，他知道、他知道，好，好啦，我在簽名了，怎麼不好，不好要去哪裡住，沒有啦，我寫童國榕啦，我等一下帶回去給你看，你慢慢看啦，我就把你賣掉了，因為房子是你的名字，好啦，回去再說啦，我現在怎麼講啦，等等寫錯字，聖崎就說要先簽啊，他不是打給你了？賣掉了啊，處理好了啦，我回去再跟你說」；22時52分22秒，陳寶鳳手機遞給吳聖崎，陳寶鳳對吳聖崎說：你跟她講，一定要簽啦，人家對方都來了。22時53分：吳聖崎（手機對話）：「沒有啦，現在就是你補授權就好了。」、「授權書寫完就就就…」、「那那那，有有有，我知道了，我等一下結束我再打給你，好好好，掰掰。」。吳聖崎對陳寶鳳說：講好了，她說就是補授權啦。（見本院卷第295-1頁）。此段譯文內容之正確性，原告並未爭執，僅稱：未見陳寶鳳有表示被告要求她回家或不要出賣系爭房地或陳寶鳳未獲授權的意思。且足證吳聖崎與被告通過電話後，吳聖崎對外表示她有要被告補授權書，嗣後亦未見被告再來電陳寶鳳或吳聖崎表示她不願出售系爭房地或陳寶鳳未獲授權之意思等語（見本院卷第312至313頁）。然依上開錄影光碟及譯文，可知陳寶鳳事前確實未先經被告授權及同意，即以被告代理人身分簽立系爭買賣契約，於簽約當下之電話中，始向被告表示已經在簽約了，是吳聖崎說要先簽等語，以及被告在電話中確有向陳寶鳳表示「不好」等語。至於之後轉由吳聖崎與被告通話後，吳聖崎雖向陳寶鳳表示講好了，她說就是補授權啦等語，然依被告所提111年9月12日吳聖崎至被告任職之公司與被告談話之錄音檔及譯文（被證1；見本院卷第281至297頁）被告「那我也明確告訴你，不要讓她簽，讓她先回家，你們還是要簽，簽完後造成現在的問題」、吳聖崎「沒有，那一天你跟我們聊是說，怕媽媽不簽授權，啊我想」、被告「簽授權？簽授權是我要同意耶」、吳聖崎「沒有，那天電話是說不要讓媽媽簽授權，因為我想說，ㄟ，媽媽都在這邊了，所以我才想說應該…」等語（見本院卷第282頁）；以及證人吳聖崎於本件證稱：「（問：111年9月8日當日晚上10時50分左右，被告有來電，跟陳寶鳳講到一半，把電話給證人，證人跟被告講完電話後，證人告知陳寶鳳說『講好了，被告就是補授權啦』，請問，被告有在電話中同意補授權書嗎？）被告沒有直接同意要補授權書。被告只有說這個價錢被告母親不會賣，這個價錢就是成交的價錢。但我告知母親已經同意了。後續被告沒有表示。講完電話後，我有跟被告母親說這件事，被告母親說回去再為處理。」等語（見本院卷第214頁），足證被告當天確實並未同意補授權書，且陳寶鳳、吳聖崎明知被告並未同意，仍由陳寶鳳以被告代理人之名義簽立系爭買賣契約。
⑷另證人饒雅文地政士證稱略以：系爭買賣契約是我辦理簽約
的。當天晚上我到的時候，看該資料，發現賣方來的不是當事人，然後我就問來的人是賣方的母親，我就問賣方的母親，現在這筆買賣，賣方知道嗎？當時賣方的母親表示剛剛談價格及要簽約時，都有打電話跟女兒說，他說他女兒在加班。我就問「你女兒是否同意要賣這房子？」，賣方母親說「有」。我們就開始寫合約，我表示，因為沒有帶授權書，所以要後補資料。且我有向賣方的母親說，因為沒有見到其女兒，所以要賣方母親保證有權代理，不然要負擔法律責任。賣方母親表示，都有跟其女兒說過了。並且說當初買這房子也是其去簽約的。在簽約過程，有一個電話打來給賣方母親，賣方母親表示是其女兒打來的，我聽到賣方母親在電話中跟女兒說已經在簽約了，我聽不到賣方女兒在電話中所談的，但有聽到賣方母親說「回去再說」等語，然後就掛電話了。後續我們就開始寫合約，我就說明合約的內容，再請雙方簽名。…我沒見過賣方童國榕本人等語（見本院卷第215至216頁），是證人饒雅文並未親自接洽過被告本人，則單憑其證稱陳寶鳳有向其表示被告有同意出售系爭房地等詞，自無法證明被告確有同意授權陳寶鳳以1,100萬元之價格出售系爭房地並簽立買賣契約，遑論證人饒雅文證稱陳寶鳳當時與被告通話時說「回去再說」就掛電話，以及饒雅文因未見到被告本人，所以要陳寶鳳保證有權代理，不然要負擔法律責任。顯然饒雅文於系爭買賣契約簽立當時，對於陳寶鳳是否確有代理權，亦有疑義。
⑸此外，依原告所提有巢氏房屋加盟店職員湯勝文（買方仲介
）與原告之太太間之LINE對話截圖內容（見本院卷第163、165頁），以及證人湯勝文於本件證稱略以：我任職有巢氏房屋公司，擔任不動產營業員。系爭房地買賣是我仲介的，我是買方的仲介。買方蘇守義的太太從591 看到的廣告，就聯絡上我，約看房，後續看房之後，約在幾天內，我們就進一步談到房子及價位部分，我就去中永和找買方，進行收斡旋金動作，之後是由吳聖崎與屋主談，我沒有與賣方的人見面過。一直到雙方約出來要談價錢的部分，在我們公司談，當天我們是約晚上約8-9 點時，在我們公司談，屋主是其母親來等語（見本院卷第219頁）；以及依原告所提111年9月8日當天簽立系爭買賣契約之前，被告與吳聖崎之LINE對話截圖，吳聖崎向被告表示約看看買方，有約到他會跟陳寶鳳講，問被告晚上是否能來，被告回「上班」，之後當日下午1時58分，吳聖崎：「現在跟買方框八九點」；下午5時24分，吳聖崎：「妹妹，要找你寫一下授權」，下午6時9分，被告回：「我在忙」，下午6時19分，吳聖崎：「好吧，後面再補好了」（見本院卷第157頁）。以上僅能證明因原告出價與被告委託售價有落差，故雙方仲介為促成買賣，而約兩造於111年9月8日當天至房仲公司處磋商價格，無從證明陳寶鳳當天到場是有獲得被告授權可以1,100萬元之價格出售房地及代理被告簽立系爭房地之買賣契約。且由上開吳聖崎於當天稍早請被告寫授權書，未獲被告同意此情，適足認當天陳寶鳳到場前，確實未取得被告授與可代理被告簽立系爭房地買賣契約之代理權限。
⑹綜上，本件原告所提證據，均無法證明被告有同意以1,100萬
元之價格出售系爭房地與原告，亦不能證明被告有授權陳寶鳳可代理其與原告簽訂系爭買賣契約。是原告主張陳寶鳳有代理被告與原告簽立系爭買賣契約之權限，即無可採。
㈡關於原告主張被告應依民法第107條負授權人責任部分：
原告另主張：依111年9月8日吳聖崎、陳寶鳳2人與被告的通話內容，未見被告有向陳寶鳳表示陳寶鳳未獲授權或是終止陳寶鳳授權的意思，也未見被告有向吳聖崎表示終止授權或是未獲授權的意思表示，且這些對話內容，當場的原告都不知道，在場的吳聖崎、陳寶鳳也沒有向原告表示，所以這些對話內容依民法第107條不能用來對抗善意的原告一節（見本院卷第391頁）。則查：
1.按民法第107條規定：「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」。而民法上所謂代理，係指本人以代理權授與他人，由他人代理本人為法律行為，該代理人之意思表示對本人發生效力而言。故必先有代理權之授與，而後始有民法第107條本文「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人」規定之適用（最高法院62年台上第1099號、106年度台上字第981號裁判意旨參照）。
2.查陳寶鳳並未取得被告授與代理被告簽立系爭房地買賣契約之代理權，業如前述，依前開說明，自無民法第107條規定之適用。至吳聖崎僅為有巢氏房屋加盟店（和蓁公司）之職員，被告並無授與吳聖崎個人可代理被告與原告訂立系爭房地買賣契約之權限，吳聖崎並非被告之代理人。系爭房地買賣契約亦非由吳聖崎或和蓁公司以被告代理人身分與原告所簽立，自不生適用民法第107條規定之問題。遑論被告委託和蓁公司銷售系爭房地之委託價格為1,368萬元，被告並無授權和蓁公司得以1,100萬元銷售系爭房地，且本件係因原告出價未達被告委託銷售價格，始有後續仲介人員與雙方約定於111年9月8日至房仲公司磋商價格之問題，均如前述，原告顯然明知其出價未達被告委託銷售價格。是原告主張被告應依民法第107條負授權人責任，洵屬無據，而無可採。
㈢關於原告主張被告應依民法第224條負責部分：
原告另主張：依民法第224條，被告依法應就屬於他的履行輔助人就是陳寶鳳、吳聖崎等人，關於本件履行契約行為所產生的契約責任負同一責任一節（見本院卷第391頁）。則按民法第224條係規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」。本件系爭買賣契約係陳寶鳳以被告代理人名義與原告簽立，然被告並未授與陳寶鳳代理權，業如前述，故系爭買賣契約之效力無從歸屬於被告本人，被告本人對原告自不負有履行系爭買賣契約之義務。是被告本人對原告既無系爭買賣契約之債之履行義務，即不生被告之代理人或使用人就系爭買賣契約之履行是否有故意或過失之問題，而無適用民法第224條之餘地。
㈣關於原告主張被告應依表見代理負授權人責任部分：
原告主張：退步言之，若認被告未授權陳寶鳳簽訂系爭買賣契約，惟被告亦有以自己行為表示以代理權授與陳寶鳳，或知陳寶鳳表示為其代理人而不為反對之表示者，被告亦應對原告負授權人之責任，即應依系爭買賣契約第10條第3項賠償原告110萬元懲罰性違約金一節（見本院卷第326頁）。則查：
1.按民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任。上開規定後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，則係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。故本人是否負授權人之責任，應以無代理權人以本人之名義與第三人為法律行為時，本人有無上開行為以為斷。如於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任（最高法院100年度台上字第596號、109年度台上字第1929號、108年度台上字第20號裁判意旨參照）。
2.本件原告於111年9月8日與陳寶鳳簽立系爭買賣契約當時，被告本人並未到場，且原告亦明知陳寶鳳並未取得被告之授權書，仍願與之簽立系爭買賣契約，並於系爭買賣契約第十五條手寫約定陳寶鳳保證有權代理並負法律責任及授權書後補等語，業如前述。是被告並無何具體可徵之積極行為足以表見其將代理權授與陳寶鳳之事實，且原告顯然可得而知陳寶鳳可能無代理權，始會於系爭買賣契約第十五條特別約定陳寶鳳應保證有權代理並負法律責任等語，並非誤認陳寶鳳確有代理權而與之成立法律行為，而有民法第169條但書規定之情事。故原告主張被告應依表見代理負授權人責任，亦屬無據。
五、從而，陳寶鳳以被告代理人名義與原告簽立之系爭買賣契約，為無權代理，且被告已表示不同意補具授權書，即被告已為拒絕承認，是系爭買賣契約對被告不生效力，且無表見代理之情事，被告不負授權人責任，業如前述。故原告依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事第八庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 楊振宗