臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2483號原 告 劉文海被 告 吳旻泉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣7萬0,674元，及自民國113年6月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國113年6月30日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3,449元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。事實及理由
一、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時聲明請求：㈠被告應將新北市○○區○○路00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓，並返還與原告及其他共有人；㈡被告應給付相對人純屬租金之不當得利。嗣原告於民國113年6月3日具狀變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓，並返還與被告及其他共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）38萬3,325元，及自調解聲請狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息（見本院卷第45頁）。嗣原告於本院113年6月25日就上開聲明第二項變更為被告應給付原告21萬4,662元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第99-100頁）。其後原告於113年7月1日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓，並返還與被告及其他共有人。㈡被告應給付原告18萬9,462元，及自113年6月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告並應自113年6月30日起至遷讓房屋之日止，按月支付9,022元予原告。原告上開變更核係基於同一基礎社會事實，與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：兩造為系爭房屋之共有人，系爭房屋全體共有人之應有部分各如附表1所示，兩造間並無分管契約，詎被告未經其他共有人之同意，就系爭房屋為占有使用，自屬無權占有。原告爰依民法第767條1項前段、第821條規定，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告及全體共有人。又被告無權占有系爭房屋，係無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告應返還自起訴狀繕本送達日起回溯前5年期間之相當於租金之不當得利金額18萬9,462元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告9,022元。聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓，並返還予被告及其他共有人；㈡被告應給付原告18萬9,462元，及自113年6月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告並應自113年6月30日起至遷讓房屋之日止，按月支付9,022元予原告。
三、被告則以：伊居住於系爭房屋已逾40載，未曾以系爭房屋營利或出租，自無不當得利情事存在。又原告於取得系爭房屋應有部分前，即已清楚知悉系爭房屋為被告戶籍地並實際居住，其明知上情仍購買系爭房屋應有部分，應認原告無權請求被告騰空遷讓系爭房屋。原告以低價購入不動產應有部分後，再要求其他共有人高價買回，否則將訴請騰空遷讓返還不動產之方式賺取價差，其以此手段請求被告騰空遷讓返還系爭房屋應無理由。另系爭房屋附近之房屋租金價額不到1萬元，原告請求之相當於租金之不當得利金額顯然過高。答辯聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：㈠原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告騰空
遷讓返還系爭房屋與原告及全體共有人，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。同法第821條亦著有規定。次按所謂應有部分，係指共有人對共有物所有權所享權利之比例，將所有權為抽象的、分數的量上劃分，而將之分屬於各共有人。其性質為具體而微之所有權，係量之分割而非質之分割，係抽象存在於共有物之任何微小部分之上，其內容、性質及效力，與所有權完全無異，僅其行使權利，應受應有部分之限制而已，故共有人超過其應有部分而為使用收益時，已屬侵害他共有人之所有權，他共有人自得本於所有權請求除去侵害或請求向全體共有人返還占用部分。本件原告主張兩造為系爭房屋共有人，原告應有部分2/5，被告應有部分1/5，被告逾越其應有部分範圍占用系爭房屋全部之事實，已據其提出系爭房屋建物登記第一類謄本為證（見本院板橋簡易庭112年度板簡字第1829號卷，下稱板簡卷，第29-33頁），並為被告自認確實居住占有使用系爭房屋之情（見本院卷第121頁），則揆諸前開說明，堪認原告之主張，乃為有據。故原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人，洵屬正當，應予准許。
㈡原告請求被告等給付相當於租金之不當得利，有無理由？如
有理由，得請求之金額應為若干？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。且無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。本件被告逾越其應有部分範圍占用系爭房屋全部，而無權占有系爭房屋，業經認定如前，依上開說明，原告主張其因此受有相當於租金利益之不當得利，請求被告返還，核屬可採。又原告於111年9月30日取得系爭房屋之應有部分5分之2，被告於113年5月28日收受原告本件起訴狀繕本(見本院卷第43頁送達證書)，則原告依不當得利法律關係，請求被告自111年9月30日起至113年6月29日止期間，無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益，並請求被告應自113年6月30日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，洵為正當。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。此乃指租金之最高限額而言，尚須斟酌不動產之位置，工商繁榮程度、使用人利用該不動產之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。又按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。查，本件系爭房屋自111年9月1日起至113年5月1日間房屋估定現值以及所坐落基地即新北市○○區○○段○000地號土地（下稱系爭土地）自111年起至113年間申報地價詳如附表2、3所示，此有新北市政府地政局113年7月18日新北地價字第1131401907號函檢送系爭房屋之新北市中和區建物現值調查估價表（見本院卷二第111-113頁）、新北不動產愛連網之系爭土地歷年地價列表(見本院卷第123頁）各1件可稽。系爭土地面積128.75平方公尺，原告所有權利範圍為10分之1（見板簡卷第69頁：本院卷二第125頁、第132頁），系爭房屋總面積84.48平方公尺，原告所有權利範圍為5分之2（見板簡卷第29頁），系爭房屋所坐落系爭土地84.48平方公尺之自111年起至113年間土地申報總地價，及系爭房屋與系爭土地總價合計則詳如附表4所示。本院審酌系爭房屋位於新北市中和區莊敬路，附近為老舊住宅，樓下與週邊附近即係傳統市場攤位，商業尚稱繁榮，距離捷運中和站約750公尺（步行約12分），交通及生活機能尚佳（見本院卷第77-87頁之Google地圖及街景照片)，系爭房屋屋齡達46年(見板簡卷第29頁建物謄本)等情，本院認以系爭房屋及土地總價之年息8％計算被告等相當於租金之不當得利，始為允適（計算式詳如附表4）。至於原告主張本件有租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定之適用，應依附近租金行情，以每月租金2萬2,555元計算云云。惟按，租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物。
租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款定有明文。兩造間無訂立租賃契約，系爭房屋即非租賃住宅，且未合意排除土地法第97條第1項規定適用，自應依土地法第97條第1項規定酌定之。原告此部分主張，洵無可採。從而，原告請求被告應給付原告自111年9月30日起至113年6月29日止之不當得利金額7萬0,674元（計算式：3,378元＋3,364元＋3,359元＋3,361元＋3,365元＋3,370元＋3,357元＋3,334元＋3,313元＋3,304元＋3,299元＋3,303元＋3,292元＋3,282元＋3,278元＋3,459元＋3,455元＋3,454元＋3,449元＋3,449元＋3,449元＝7萬0,674元），並自113年6月30日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3,449元（計算式詳如附表4）範圍部分，為有理由，逾此範圍之請求，即非正當。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告與全體共有人，及被告應給付原告7萬0,674元，及自113年6月29日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即113年6月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,449元範圍部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 3 日
民事第二庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 3 日
書記官 劉冠志附表1：
共有房屋：新北市○○區○○段○0000○號房屋 門牌號碼：新北市○○區○○路00號3樓 房屋面積：75.98平方公尺 陽台面積：8.50平方公尺 總面積：84.48平方公尺 編號 共有人姓名 應有部分比例 ⒈ 吳旻權 5分之1 ⒉ 吳青龍 5分之1 ⒊ 劉文海 5分之2 ⒋ 吳旻權、吳青龍、吳大為、吳佳美 公同共有5分之1附表2：
系爭房屋：門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓 編號 價格日期 系爭房屋建物現值 （新臺幣） 原告系爭房屋總價額 （新臺幣） ⒈ 111年9月1日 82萬1,620元 32萬8,648元 ⒉ 111年10月1日 81萬3,862元 32萬5,545元 ⒊ 111年11月1日 80萬8,748元 32萬3,499元 ⒋ 111年12月1日 80萬6,971元 32萬2,788元 ⒌ 112年1月1日 80萬7,728元 32萬3,091元 ⒍ 112年2月1日 80萬8,941元 32萬3,576元 ⒎ 112年3月1日 81萬0,971元 32萬4,388元 ⒏ 112年4月1日 80萬5,902元 32萬2,361元 ⒐ 112年5月1日 79萬7,449元 31萬8,980元 ⒑ 112年6月1日 78萬9,686元 31萬5,874元 ⒒ 112年7月1日 78萬6,329元 31萬4,532元 ⒓ 112年8月1日 78萬4,157元 31萬3,663元 ⒔ 112年9月1日 78萬5,770元 31萬4,308元 ⒕ 112年10月1日 78萬1,643元 31萬2,657元 ⒖ 112年11月1日 77萬8,047元 31萬1,219元 ⒗ 112年12月1日 77萬6,621元 31萬0,648元 ⒘ 113年1月1日 77萬3,281元 30萬9,312元 ⒙ 113年2月1日 77萬1,982元 30萬8,793元 ⒚ 113年3月1日 77萬1,296元 30萬8,518元 ⒛ 113年4月1日 76萬9,560元 30萬7,824元 113年5月1日 76萬9,354元 30萬7,742元 原告系爭房屋總價額＝系爭房屋建物現值×原告應有部分5分之2附表3：
系爭土地：新北市○○區○○段○000地號土地 編號 年度 每平方公尺 公告地價 （新臺幣） 每平方公尺 申報地價 （新臺幣） 原告系爭土地 申報總地價 （新臺幣） ⒈ 111年 2萬6,800元 2萬1,440元 18萬1,125元 ⒉ 112年 2萬6,800元 2萬1,440元 18萬1,125元 ⒊ 113年 3萬1,000元 2萬4,800元 20萬9,510元 一、申報地價計算依平均地權條例第16條前段規定計算。平均地權條例第16條前段：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」 二、原告系爭土地申報總地價＝每平方公尺申報地價×系爭房屋實際坐落面積84.48平方公尺×原告應有部分10分之1附表4：
編號 日期 原告系爭房屋及系爭土地總價合計（新臺幣） 原告每月相當於租金之不當得利（新臺幣） ⒈ 111年9月1日 50萬9,773元 3,398元 ⒉ 111年10月1日 50萬6,670元 3,378元 ⒊ 111年11月1日 50萬4,624元 3,364元 ⒋ 111年12月1日 50萬3,913元 3,359元 ⒌ 112年1月1日 50萬4,216元 3,361元 ⒍ 112年2月1日 50萬4,701元 3,365元 ⒎ 112年3月1日 50萬5,513元 3,370元 ⒏ 112年4月1日 50萬3,486元 3,357元 ⒐ 112年5月1日 50萬0,105元 3,334元 ⒑ 112年6月1日 49萬6,999元 3,313元 ⒒ 112年7月1日 49萬5,657元 3,304元 ⒓ 112年8月1日 49萬4,788元 3,299元 ⒔ 112年9月1日 49萬5,433元 3,303元 ⒕ 112年10月1日 49萬3,782元 3,292元 ⒖ 112年11月1日 49萬2,344元 3,282元 ⒗ 112年12月1日 49萬1,773元 3,278元 ⒘ 113年1月1日 51萬8,822元 3,459元 ⒙ 113年2月1日 51萬8,303元 3,455元 ⒚ 113年3月1日 51萬8,028元 3,454元 ⒛ 113年4月1日 51萬7,334元 3,449元 113年5月1日 51萬7,252元 3,449元 一、原告系爭房屋及系爭土地總價合計：原告系爭房屋總價額+原告系爭土地申報總地價 二、每月相當於租金之不當得利計算式：原告之系爭房屋及系爭土地總價合計×8％÷12（元以下四捨五入）