臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2536號原 告 洪凰欽被 告 陳于璋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴聲明原為「㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)43,400元，並自112年6月12日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告21,000元。」（見板簡卷第11頁），嗣於113年1月11日當庭變更聲明為：「被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告42,000元，即自112年6月12日起至遷讓日止，按月給付21,000元。」（見本院卷第39、40頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣被告於民國111年5月9日向原告承租坐落於新北市○○區○○街
00巷0弄000號4樓房屋(下稱系爭房屋)，雙方約定租期兩年，即自111年5月10日起至113年5月9日止，每月租金21,000元，於每月10日給付。然被告自112年4月10日起即未繳房租，經當面催繳與line多次催繳未果。原告於112年5月23日寄出催繳存證信函，112年6月10日以line催其繳清或搬離，至112年6月12日因遲付租金已達兩個月之租額，寄出租約終止存證信函，限被告於112年6月14日搬出，期間被告不繳房租亦拒不搬離，被告已違反租賃契約第16條第2款約定，並經原告以存證信函催告被告將終止租約，本件租約已終止，被告於租期終止後竟拒絕遷讓。又租賃契約已自112年6月12日起終止，原告爰依無權占有規定，請求被告按月賠償21,000元至遷讓系爭房屋之日止。
㈡並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告42,00
0元，即自112年6月12日起至遷讓日止，按月給付21,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張前開事實，業據其提出系爭房屋之租賃契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、掛號查詢等件為證(見板簡字卷第17至35、83至86頁)，而被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院綜合上開事證認與原告主張各節相符，堪認原告之主張為真正。
四、本件應審酌之點為：㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？㈡原告請求被告騰空返還系爭房屋，及請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈢原告請求被告給付積欠租金，有無理由？茲分述如下：
㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。復按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。是原告須於被告積欠租金總額扣除押租金後，仍達2個月以上之租額，且經催告仍不繳納時，始得依前揭規定終止系爭租賃關係。⒉原告雖主張因被告前已積欠112年4月10日至6月12日共計2個
月租額，遂寄發存證信函催請被告於文到7日内依約給付，然被告不予置理仍未支付，則被告積欠租額已達2個月以上，原告於112年5月23日寄發存證信函通知被告，於112年5月28日前清償租金，如不在期限內繳清，務必在該日期前遷出，復於112年6月12日寄發存證信函通知被告系爭租賃契約逕行終止，因被告於112年6月12日前仍未清償積欠租金款項，則系爭租賃契約於112年6月12日即告終止等情，並提出112年5月23日永和永貞000183號、112年6月12日永和永貞000201號存證信函暨其普通掛號函件執據、掛號查詢相佐（見板簡卷第33至35頁、第83至86頁）。然觀諸系爭租賃契約第4條約定，被告於訂約時有交付原告4萬2,000元之押租保證金，此為原告自承在卷（見本院卷第39頁），則被告積欠112年4月10日至同年6月9日（即2個月）租金數額扣除押租保證金（即42,000元）後，尚無積欠租金達2個月以上，原告以112年5月23日、6月12日存證信函向被告催告，尚未生合法催告之效力，該催告既未生合法之效力，則原告以112年6月12日存證信函向被告為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示，依照前揭規定，自不生終止系爭租賃契約之效力。
㈡原告請求被告騰空返還系爭房屋，及請求被告給付相當於租
金之不當得利，有無理由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段分別定有明文。次按租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：承租人遲付租金之總額達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付，復為系爭租賃契約第16條第2款所約定。
⒉系爭租賃契約未經原告合法終止，已如上述，被告現占有系
爭房屋自未受有不當得利，亦無違反系爭租賃契約第16條第2款約定，是原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求被告應自112年6月12日起至系爭房屋遷讓日止，按月給付不當得利21,000元，顯無理由。
㈢原告請求被告給付積欠租金，有無理由？⒈原告主張被告積欠112年4月10至112年6月12日租金42,000元
等語。原告上開請求租金之期間均在系爭租賃契約有效之範圍內，且被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀加以爭執，本院綜合上開事證認與原告主張各節相符，堪認原告之主張為真正。
⒉按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。系爭租賃契約未經原告合法終止，該租賃關係尚未消滅，故不生押租金抵充之問題。原告主張被告積欠112年4月10至112年6月12日租金42,000元，自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約之約定，請求被告給付42,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 2 月 29 日
民事第一庭 法 官 傅紫玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 29 日
書記官 羅婉燕