臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2547號原 告 蔡麗美訴訟代理人 阮皇運律師(法扶律師)被 告 林書弘訴訟代理人 蔡文玉律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國113年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍4/60）及其
上建號1774號，門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號2樓建物全部（下稱系爭房屋）（上開土地及房屋，下合稱系爭房地)本為原告所有。被告於民國103年3月18日與原告簽訂原證1之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定被告以新臺幣（下同）3,300萬元向原告購買系爭房地，付款方式為第一期簽約款300萬元，於契約簽訂時給付、第二期備證款300萬元，於原告備齊一切過戶證件資料及蓋妥移轉登記書表之同時給付、第三期完稅款300萬元，於增值稅、契稅稅單核下三日内給付、第四期尾款2,400萬元，於地政機關產權登記完竣後7日内給付。
㈡查原告於103年3月18日兩造簽訂系爭買賣契約書且被告給付
第一期簽約款300萬元後，即陸續依系爭買賣契約書之約定完成備證、完稅等事宜而由地政士於103年4月11日向台北市中山地政事務所辦理系爭房地所有權移轉登記完成。惟被告卻未依約給付第二期之備證款、第三期之完稅款，而僅於系爭房地完成移轉登記後由其貸款融資機構即新北市汐止區農會（下稱汐止農會）在103年4月22日撥付9,087,795元、同年月24日撥付14,022,205元，共計2,311萬元與原告。換言之，自系爭買賣契約簽訂日起至系爭房地移轉登記完成時止，被告僅給付原告價金2,611萬元，尚有689萬元之價金未付。
㈢原告雖多次催告被告給付剩餘之價金，然被告均藉故拖延，
嗣後更不予置理，迄今仍未給付分文，爰依系爭買賣契約書第3條、第4條約定、民法第367條規定，請求被告給付剩餘之買賣價金689萬元；及依系爭買賣契約書第9條第3項前段：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方（即原告）每日按買賣總價萬分之三做為懲罰性違約金。」之約定，請求被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償689萬元價金與原告之日止，按日給付原告每日9,900元之懲罰性違約金。
㈣並聲明：（見本院卷第101頁）
1.被告應給付原告689萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至清償前項689萬元價金與原告之日止，按日給付原告每日9,900元之懲罰性違約金。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告指稱被告係以3,300萬元向其價購系爭房地、尚有689萬元未付等情，絕非屬實：
1.緣103年間被告自學校碩士畢業初出社會未久，創立珠寶鑑定公司，於舉行珠寶義賣活動時認識原告，以為原告是善心人士，對其並無戒心。原告嗣稱其財務困難，欲將系爭房地以2,400萬元便宜脫售予被告，被告告知雖願幫忙購買解決其財務困難，惟手頭並無現金可支付頭期款等，亦無購屋經驗，原告聲稱其於汐止農會白雲分會有熟悉之陳姓行員及一名代書可協助全額貸款2,400萬元，被告不需支付頭期款等即可購買系爭房地，被告乃同意以貸款2,400萬元價購系爭房地。嗣申貸過程中，被告發覺原告之合約有異，經詢問一位較熟房地產之友人張沂卉後，其告知原告之作法應係房地產業界常用之手法，即擬假買賣合約向農會超貸，透過頭期款做假金流，再以核貸金額2,400萬元作為真實價金，此可能有違法之虞。被告心生反悔告知原告後，原告又安撫被告佯稱：此手法並無違法，乃是業界常態，甚至承諾被告其願補貼被告貸款兩年寬限期限內(只繳少數利息)每月3萬多元利息及各項費用，及幫忙被告儘速找到新買主，轉手獲利，以誘使被告應允。被告見其誠意十足，乃同意繼續幫助原告申辦貸款購屋。
2.本件汐止農會之貸款2,400萬元於103年4月22日第一次撥款910萬元，即直接匯入原告安泰銀行中崙分行之帳戶9,087,795元，以清償原告原先之房貸；103年4月24日第二次撥款1,490萬元，兩造即相約至汐止農會，直接自被告汐止農會帳戶(帳號00000000000)領款14,022,205元存入原告汐止農會帳戶內(帳號00000000000)，匯款完成後，被告馬上又臨櫃由上開帳戶提領80萬元現金，連同被告身上所攜帶之現金共89萬元，當場交付原告，3筆金額共2,400萬元，悉數付清予原告，原告亦當場交出系爭房屋鑰匙等完成交屋手續，系爭房地亦已過戶完成，銀貨兩訖，被告並未積欠原告任何債務。
3.如上所述，本件實係被告以貸款2,400萬元向原告價購系爭房地，原告委代書所撰原證1之系爭買賣契約書記載買賣總價3,300萬元並非屬實，為原告委代書辦理超貸之用，第3條記載之第一期簽約款300萬元、第二期備證款300萬元及第三期完稅款300萬元，合計900萬元之頭期款債務實際上並不存在，被告自不必支付該第一、二、三期款項。原告偽稱：被告曾給付其第一期簽約款300萬元後，尚欠其第二、三期款各300萬元及尾款89萬元未付，均非屬實。
4.衡諸經驗法則即知，被告倘有違約積欠原告第二期備證款、第三期完稅款未付，原告豈可能委代書向稅捐處送件進行增值稅、契稅之稅單核發、繳稅，又於103年4月11日向地政機關送件辦理產權移轉登記之理？被告倘有積欠原告尾款89萬元未付，原告豈可能交付系爭房屋鑰匙予被告進行點交之理？甚至過戶、點交之後，原告又續代繳被告之貸款寬限期內利息至105年之理？且本件103年之買賣完成迄今已逾9年之久，原告豈有可能從未向被告催討積欠之款項之理？由上亦可徵原告捏詞提起本件訴訟，悖於常情事理，其言顯不可信。
㈡依臺灣臺北地方檢察署（下稱台北地檢署）106年偵字第1506
3號、106年偵字第15064號偵查案(下依序稱15063號偵案、15064號偵案；合稱系爭偵案)之卷內資料，已足證原告指稱被告係以3,300萬元向其價購系爭房地、尚有689萬元未付云云，並非屬實：
1.被告於系爭偵案狀告原告侵占系爭房地之書狀中詳載：「民國103年時因蔡麗美財務上有困難且多次請求我幫助，本人經營珠寶鑑定公司，當時收入較高，但缺乏現金，蔡麗美說他有一間房子要賣我2400萬，且宣稱他在汐止農會有熟人且有熟悉的代書可以協助，我不需頭款就可以向他買這間2400萬的房子。故於民國103年3月由本人向汐止農會貸款2400萬，由蔡麗美、代書等人主導做金流(1-3期共900萬為帳面金流，最後一期2400萬是支付給蔡麗美的真實價金)」等情，於刑事陳報狀中詳載：「實情是民國103年時因蔡麗美財務上有困難且多次請求我幫助，本人經營珠寶鑑定公司，當時收入較高，蔡麗美說他有一間房子，兩年內會都市更新很搶手，至價至少三千萬以上，要便宜賣我新台幣2400萬，我告知蔡麗美願意幫忙他購買此房屋，但我缺乏頭款現金，於是蔡麗美宣稱他在汐止農會白雲分會有熟悉的陳姓行員及一名代書可以協助我，不需頭款就可向他買這間2400萬的房屋，由於初次購屋，當時本人什麼都不懂，所以就都聽從蔡麗美指示，全力配合。」、「購屋申貸過程中我曾詢問一位比較熟悉房地產的友人關於上址房屋的買賣疑點，他名叫張沂卉，是一位動保記者，張沂卉告知我這房子的購買價格其實高於市價，且蔡麗美等人的作法應是房地產業界常用的手法，就是透過頭期款做假金流，擬假買賣合約向農會超貸，再以核貸金額2400萬元作為真實價金。我…考量再三後，遂告知蔡麗美我想反悔，蔡麗美可能害怕東窗事發，又極需用錢，一方面告訴我這種手法沒有違法，是業界常態，另一方面甚至承諾我，兩年內補貼我寬限期貸款利息每個月3萬多元，甚至承諾要幫忙我找到買主，以讓我安心，我最後還是決定幫助蔡麗美，向他購買上址房屋。」等情(參15064號偵案他字卷二第5頁、第44至45頁)，並於106年3月2日偵查中稱：
「我開珠寶鑑定所，每年舉辦公益拍賣，蔡麗美是來參加公益拍賣競標認識我的，…我不是借名登記，這房子一開始蔡麗美說缺錢，他說他有房子要賣，因為當時他知道我生意不錯，經濟能力可以負擔貸款，買的起房子，但我缺現金，當時他告訴我，他房子要賣我，不用頭期款，他有認識代書，也認識農會負責撥款的人，他這房子要賣我總價2400萬，但因為要做貸款，要貸到2400萬，要做金流，做到3300萬，因為不能超貸，要把總價做高，這我本來都不懂，是蔡麗美負責處理，後來我猶疑，在想到底要不要，但蔡麗美跟我講不用拿出現金，我本身收入當時蠻穩定的，我想說可以幫他這個忙，我當時是想幫他，想說如果他有認識的客人，我不要賺，我可以賣掉，我不想背貸款，他口頭承諾，第一個貸款有寬限期，3到4萬他可以幫我支付，第二口頭承諾，…到時候他介紹客人買房子，…因為寬限期是兩年，大約去年4月到期，我發現他之前本來答應我這些事情，但沒有找人來買這房子，第二個是兩年寬限期到了，我看他不願意補貼我貸款的承諾，…後來我要處分房子，才發現蔡麗美竟然保有房子鑰匙，且裡面有房客，因為有兩間房間是上鎖，我去那邊10幾次，這兩間房間沒人開門及應門，所以我在去年8月15日有到那房子那邊，有張貼告知裡面房客，我是屋主，他們應該跟我簽約，他們付給蔡麗美的保證金及權益，我會保障，請他們跟我聯絡，過一個月有一位房客跟我聯絡，但他都不處理，我9月24日找一個記者張沂卉，他知道法律的東西，還有另一位朋友叫小龐，去現場，並報警。…蔡麗美的東西是虛造的」、於106年3月29日偵查中稱：「（問：房子買多少錢？實際價格2400萬，合約3300萬，…他說不需要頭期款，代書或農會他都有認識」「(問：(提示農會受信申請書)第一次撥款910萬？)對，匯到他安泰銀行的帳戶，他本來就欠銀行908萬7795元，這是在103年4月22日第一次撥款。」、「(問：第二次撥款是在4月24日？)當天我跟蔡麗美約在農會，農會第二次直接撥款項1490萬，我再會款1402萬2205元，這金額是為跟908萬7795元湊成整數，應蔡麗美要求，匯到他汐止農會帳戶，差額89萬元，他在現場要求我現金給他，我當天有帶9萬，再領80萬給他。同時他給我房屋鑰匙，我沒有去換鎖，導致他把房子出租出去。我有拿鑰匙，他有留一把鑰匙，我不知道，…我有跟他拿鑰匙，我不知道他有留鑰匙，我沒有去換鎖」、於106年9月18日偵查中坦承：
「我在簽約前有表示不買，但經過蔡的勸說，他說汐止農會及代書他都認識，且他說業界都是如此，我就簽約買了。」、「(問：反悔不買的原因為何？)簽約簽立的金額我擔心有違反的問題，再來我擔心貸款我負擔很重，寬限期二年期間每月4萬，寬限期過每月是13萬元」、「（問：蔡幫你付房子的所有費用到何時為止就沒有再付了？）從103年5月開始補貼到105年3月，不到2年，補貼金額不到100萬，之後的貸款都是我付的，我目前還在支付一月10萬290元。」等語(參同上卷二第3頁反面至第4頁、第86頁至88頁、106年偵字第15064號卷第59至60頁)。並有被告多次催促原告應依諾支付補貼農會貸款等之兩造對話紀錄可稽(參15064號偵案他字卷一第63頁、65頁、70頁、72頁、77頁、79頁、85頁、91頁、93頁、95頁、96頁)，足證其情。
2.證人張沂卉於106年10月12日在系爭偵案中證稱：「至少2年前我就知道這件事，是林書弘告訴我的，當時我嚇一跳，我對蔡麗美的品行有疑問，後來我就細問林書弘為何會買這間房子，林書弘說蔡麗美要開珠寶店缺款項，當時林書弘收入還不錯，他告訴我銀行估價是3300萬，因為那間房子在我看盤室的背面，所以我對那一帶的房價很熟悉，實際賣2400萬，我當時告訴林書弘賣2400萬還是太貴，林書弘當時告訴我蔡麗美告訴他該地2年後要都更，蔡麗美事後會找人買，價格會飛奔，當時我告訴林書弘2400萬都算太貴，要叫蔡麗美補貼你，後來蔡麗美有答應要補貼，但只補貼一段很短的時間。該房屋有房客，蔡麗美以房客的租金匯給林書弘，林書弘才發現有房客在裡面」等語(參15064號偵案偵字卷第79至81頁)，亦足佐被告之言屬實。
3.參以原告於系爭偵案105年11月26日警詢中供稱：「買賣價金為3600萬元」、「自103年4月24日起農會貸款利息均由我支付」等語(參15064號偵案他字卷一第176頁反面)；於106年7月14日偵查中供稱：系爭房屋係伊跟林書弘借人頭來貸款，向銀行貸款2,400萬元後，貸款一個月付4萬多係伊在付等語(參15064號偵案偵字卷第4頁反面)，其聲稱之買賣價金3,600萬元，與本件所稱買賣價金為3,300萬元，完全不符，顯見為虛捏之情。且依原告於系爭偵案推稱：被告係人頭、其係借名登記，故103年4月24日之後其一直支付向農會貸款之利息等語(參15064號偵案他字卷一第2頁)，倘被告103年間有積欠原告買賣價金未付，按理原告即應向被告催討，豈有反稱被告僅係「人頭」、而從不催討價金即委楊振明代書辦理過戶之理？甚且，於系爭房地已於103年4月16日完成過戶移轉予被告之後(參15064號偵案他字卷一第51頁、53頁)，原告還遭被告多次催促繳息、而續代繳被告之農會貸款利息至105年之理？由原告先後不一之供述、種種悖於常情事理之舉止，在在可見其所言不實，毫無可信。
㈢原告主張系爭房地買賣價金為3,300萬元、被告尚有第二、三
期頭款及尾款共689萬未付等情，既經被告否認其情，並有系爭偵案卷證資料可佐原告所言完全不實，其於事隔9年之後再捏詞提起本件訴訟顯無理由，並應由原告負舉證之責。㈣答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：
㈠原告與被告於103年3月18日就系爭房地簽立原證1之系爭買賣
契約書，並有系爭買賣契約書影本附卷可證（見本院卷第17至22頁）。㈡系爭房地原為原告所有，於103年4月16日以買賣為原因移轉
所有權登記至被告名下。並有臺北市中山地政事務所112年10月23日北市地籍字第1127017260號函檢送之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約、系爭房地異動索引等件影本附卷可證（見本院卷第55至72頁）。
㈢被告前曾以原告未將系爭房屋鑰匙交與被告，並於不詳時間
另將系爭房屋出租於他人，而將系爭房屋侵占入己，因認原告涉犯刑法第335條第1項侵占罪嫌，而向台北地檢署對原告提出刑事告訴，經該署檢察官於107年3月15日以106年度偵字第15063號為不起訴處分，並經本院調閱15063號偵案全卷。
㈣原告前曾以被告於105年9月24日晚間6時許，未經原告同意或
授權，擅自侵入原告之系爭房屋，復基於強制之犯意，將系爭房屋之門鎖予以更換，以此強暴方式，妨害原告進入系爭房屋之權利，因認被告涉犯刑法第306條第1項之無故侵入住宅、同法第304條第1項之強制罪嫌，而向台北地檢署對被告提出刑事告訴，經該署檢察官於107年3月15日以106年度偵字第15064號為不起訴處分，並經本院調閱15064號偵案全卷。
四、本院之判斷：原告主張兩造於103年3月18日簽立系爭買賣契約書，由被告以總價3,300萬元向原告購買系爭房地，惟被告僅支付價金共2,611萬元，尚有689萬元價金未給付，故依民法第367條、系爭買賣契約書第3、4條，請求被告給付買賣價金689萬元，及依系爭買賣契約書第9條第3項前段約定請求被告給付懲罰性違約金等語。被告則辯稱其係以總價2,400萬元向原告購買系爭房地，且已付清價金，系爭買賣契約書記載總價3,300萬元係應原告要求為能以系爭房地向汐止農會全額貸款2,400萬元所為之假買賣合約書等前開情詞為辯。經查：
㈠查系爭房地原設有抵押權人安泰商業銀行股份有限公司（下
稱安泰商銀）1,235萬元第一順位最高限額抵押權（設定登記日期100年3月29日），嗣系爭房地移轉所有權登記至被告名下後，被告於103年4月18日以系爭房地設定2,880萬元之最高限額抵押權與汐止農會，而向汐止農會貸款2,400萬元，經汐止農會於103年4月22日第一次撥款910萬元至被告帳戶後，該帳戶旋於同日轉出9,087,795元至原告於安泰商銀帳戶代償安泰商銀上開抵押債權9,087,795元（另支出本筆匯款收續費60元、其他應付款50元）後，塗銷安泰商銀上開抵押權；汐止農會於103年4月24日第二次撥款1,490萬元至被告帳戶，同日經被告匯款14,022,205元至原告帳戶。被告向汐止農會上開抵押貸款，迄106年6月22日未還款本金為23,878,093元。此有系爭房地登記第一類謄本、借據影本，汐止農會106年3月22日新北汐農信字第1060001462號函檢送與台北地檢署之汐止農會授信申請書、轉帳支出傳票、匯款申請書、放款交易明細查詢表等件、汐止農會106年7月24日放款餘額證明書1紙，以及本件原告所提103年4月22日汐止農會取款條、存款條影本可稽（見15064號偵案他字卷一第51至54頁、第57至60頁、第282頁、卷二第78至83頁；15064號偵案偵字卷第20頁；本院卷第32頁）。故以上事實，首堪認定。
㈡次查，原告於15064號偵案所提103年5月31日之告訴狀中指稱
略以：告訴人（蔡麗美）拿台北市○○○路○段000巷00號2F做人頭買賣貸款（汐止農會）。103年4月24日被告和告訴人經由成章地政事務所楊振明先生作證並寫下協議書。告訴人103年4月24日以後一直付向農會貸下來的利息等語（見15064號偵案他字卷一第2頁），並提出其上有兩造印文之103年4月24日協議書影本1紙（下稱系爭協議書），上載：「立書人林書弘（買受人）及蔡麗美（出賣人）就新北市○○○路○段000巷00號二樓房地，於民國103年3月20日由買賣雙方約定以買受人為登記名義人借名登記（無償），買受人並未支付任何買賣價金，過戶所需之稅費（含代書費）亦由出賣人支付，將來所產生之任何稅費也約定由出賣人支付，每月應繳之房貸本息及每年應納之地價稅、房屋稅當然須由出賣人支付。為保障出賣人將來之回收權，雙方同意於完成全部移轉程序後，將本約標地預告登記於出賣人，並設定二順位抵押權（以出賣人為債權人），但相對的，若出賣人未依約定時繳息，致影響買受人信用，則出賣人願放棄回收權。…」等語（見15064號偵案他字卷一第9頁）；另原告於系爭偵案105年11月26日警詢時陳稱略以：我拿系爭房地和林書弘辦理房屋買賣，之後以林書弘名義向汐止農會貸款2400萬元（其中1235萬元清償我安泰商業銀行債務），復於103年4月24日我與林書弘經由成章地政事務所楊振明代書公證簽下協議書，並自103年4月24日起農會貸款利息均由我支付等語，有警詢調查筆錄可稽（見15064號偵案他字卷一第176頁）。又原告於15063號偵案106年7月14日檢察官訊問時陳稱略以：我有跟林書弘借人頭來貸款，是103年3月，我這邊有協議書，有代書楊振明寫的人頭登記，因為當初林書弘有跟我做玉的買賣，我有捐慈善機關，他跟我說他欠錢，我跟他說我身上沒錢，但有房子可貸款，可以捐一些錢給機關，他說需要我人頭的話要20萬，我說好，代書知道我們借名登記。人頭登記後貸款2400萬是我在付，他都有跟我講哪一天要付。我從貸款下來我就開始付。他有叫我繳房屋土地稅，我都叫他先繳，我再付給他等語，有該期日訊問筆錄可稽（見15063號偵案偵字卷第4至5頁）；107年3月14日偵訊時，原告陳稱：
我不是賣系爭房地給林書弘，我是有過戶給他，住戶產權都是我在弄，稅金、房貸、地價稅、房屋稅都是我在繳。系爭房屋是我的，我是借他名義去貸款，汐止農會貸款的錢是我拿去的，我跟林書弘談，我請他幫我貸款下來，我給他20萬，房子還是我在用。如果我房子賣給他，為何這3年地契房稅都還是我在繳等語，有該期日訊問筆錄可稽（見15063號偵案偵字卷第119頁）。而原告上開所陳，除其中原告陳稱兩造有簽立系爭協議書以及兩造就系爭房地有成立借名登記契約一節，為被告所否認，且證人楊振明於15064號偵案中到庭證稱略以：我是地政士。我沒有看過林書弘，蔡麗美是我的客戶。蔡麗美來都是辦買賣過戶，買賣案件會有雙方，但我印象中都是蔡麗美自己一人來，…系爭協議書我有看過，是蔡麗美叫我寫的。他講怎樣，我就寫，蔡麗美來找我寫這東西。客人對我說，對方沒有出錢，要做借名登記，我沒有去查證。當時只有我跟蔡麗美，林書弘不在場。我是先蓋我的章，就交給蔡麗美，出賣人、買受人的章不是我蓋的。過戶是我送的，但銀行是蔡麗美自己去辦。辦理銀行貸款需要寫買賣契約書。本件要辦過戶，還需要權狀、印鑑證明、身分證影本，過戶不需要協議書。我去辦理時，印章是蔡麗美拿給我，我是在寫契約書之後，再去辦過戶。我寫好協議書給他，協議書上的出賣人、買受人是空白的，讓他自己去填，他只有蓋章，沒有簽名。過戶不需要協議書，我協議書給他之後，我不管他有無簽名蓋章，他有無給對方簽，我不管，一面簽協議書，一面我就去辦理過戶。至於我去辦過戶時，他有無簽我不知道，因為是分開的等語（見10564號偵案偵字卷第26至27頁106年8月9日訊問筆錄），是尚無從認被告確有簽立系爭協議書及兩造就系爭房地確有成立借名登記契約。然原告於本件訴訟仍主張系爭協議書為兩造所簽署（見本院卷第102頁），而系爭協議書內容為楊振明地政士依原告所述而寫下，至少可用以證明原告當時之部分真意，即依系爭協議書內容以及依原告前開於系爭偵案中之陳述，可證原告與被告簽立系爭買債契約書並將系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記至被告名下，確係為向汐止農會取得較高之貸款，且原告確因此以被告名義向汐止農會貸得2,400萬元，以及除上開向汐止農會貸得之款項由原告取得外，兩造並無約定被告需另支付原告其他價金。
而被告於系爭偵案中亦一再陳稱：蔡麗美說系爭房地要賣我2400萬元，且宣稱他在汐止農會有熟人且有熟悉代書可協助，我不需頭款就可以2400萬買系爭房地。但因為要做貸款，要貸到2400萬元，要做金流，做到3300萬元，因為不能超貸，要把總價做高，是蔡麗美負責處理。蔡麗美跟我講不用拿出現金，我本身收入當時蠻穩定的，我想說可以幫他這個忙，我當時是想幫他，想說如果有認識的客人，我不要賺，我可以賣掉，我不想背貸款，他口頭承諾，第一個貸款有寬限期，3到4萬他可以幫我支付，第二口頭承諾，如果到時他介紹客人買系爭房地，賺的錢我一毛不要，我只想趕快擺脫這房子，因為寬限期是兩年等語（見15064號偵案他字卷二第3至5頁）。是合理可證兩造確實均無以3,300萬元作為系爭房地買賣價金之真意，以及兩造之所以簽立系爭買賣契約書，上載總價3,300萬元，確係為用以持向汐止農會貸款2,400萬元之用所通謀而為之虛偽意思甚明。則依民法第87條第1項前段規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」，是兩造所簽立之系爭買賣契約書，依上開規定，應屬無效。是原告依該無效之系爭買賣契約書之約定，請求被告給付買賣價金689萬元及懲罰性違約金，已然無據。
㈢再者，兩造於本件雖均主張兩造間就系爭房地為買賣契約關
係，然依前開說明，除前述兩造約定以系爭房地向汐止農會貸得之2,400萬元由原告取得以外，原告並未提出其他證據證明兩造確有約定被告應另支付原告其他價金並其金額為何。且原告於本件仍主張兩造確有簽署系爭協議書（見本院卷第102頁），然系爭協議書之內容與原告本件主張兩造就系爭房地為買賣關係截然不同，相互矛盾，是原告於本件主張被告尚有第2、3期價金600萬元未給付云云，已無可採。又系爭房地早於103年4月16日移轉所有權登記至被告名下，並於103年4月向汐止農會貸得2,400元，及經被告於同日轉匯前述款項與原告，然106年間，兩造於系爭偵案分別向他方提出刑事告訴時，雙方均全然未提及被告尚欠高達689萬元價金未給付一事，且兩造於系爭偵案中所提出雙方之LINE對話截圖亦全然未提及被告尚欠買賣價金未給付之事，反係被告不斷催原告支付各期房貸、系爭房地稅金等（見10563號偵案他字卷第13至29頁、偵字卷第64至86頁；15064號偵案他字卷二第17至33頁、偵字卷第34至56頁）；加以，依證人楊振明前開系爭偵案中之證詞及原告前開於系爭偵案中之陳述，係原告提供過戶應備之相關文件供楊振明辦理系爭房地所有權移轉登記與被告，則倘被告未依約付清第2、3期高達600萬元之價金，原告豈有可能反於系爭買賣契約書上之約定，而提供過戶相關文件資料委託楊振明地政士辦理系房地過戶登記與被告？又原告於系爭偵案中已自承向汐止農會貸得之款項是其拿去的，已如前述，是原告於本件改稱向汐止農會貸得之2,400萬元，其僅取得2,311萬元，尚有89萬元未取得云云，已無可採。且倘被告是時尚有與原告約定之買賣價金未給付與原告，則何以於被告以系爭房地向汐止農會辦理貸款後，卻係由原告負責支付每期應清償汐止農會之房貸利息長達約2年，並由原告繳納系爭房地相關稅金？均顯違常理。是原告主張被告尚積欠其系爭房地之買賣價金689萬元迄未給付，難認屬實，洵無足採。因此，原告請求被告給付買賣價金689萬元，及以被告未依約給付買賣價金689萬元係給付遲延為由，依系爭買賣契約書第9條第3項前段約定請求被告給付每日按總價萬分之3計算即9,900元之懲罰性違約金，自均屬無據。
五、從而，原告依民法第367條、系爭買賣契約書第3、4條約定，請求被告給付買賣價金689萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；及依系爭買賣契約書第9條第3項前段約定，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至清償689萬元價金與原告之日止，按日給付原告每日9,900元之懲罰性違約金，均為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
民事第二庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 楊振宗