臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2668號原 告 鴻醴有限公司法定代理人 林昱樹（原名林緯信）訴訟代理人 蔡文彬律師
李彥鋒律師被 告 李達仁訴訟代理人 高宏銘律師複代理人 廖至中律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國114年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣258萬元，及自民國112年8月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣86萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣258萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告委託原告代理銷售被告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），兩造並於民國112年3月30日簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約）、委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約），系爭委銷契約之銷售價格新臺幣（下同）1億4,200萬元為預估銷售價格，兩造合意之委託銷售價格則變更為1億2,886萬元。嗣原告積極為被告尋覓買方，居間努力探訪、磋商後，終覓得願意以1億2,900萬元價格承買之買方即訴外人陳江村（下逕稱其姓名），而依系爭委銷契約第6條第2項約定，買方出價更有利於被告時，原告即可全權代理被告收受定金，故陳江村於112年4月25日開立面額130萬元之支票1紙交由原告代收，汪承豐旋即於同年4月26日、27日通知被告，惟被告均未回應，迄至同年5月3日被告以定金金額過低等與系爭委銷契約所無約定之條件為由拒收，經原告再與陳江村協商，其另於112年5月8日開立面額500萬元支票1紙為定金予原告代收，然被告又再度失聯，原告迫於無奈，於112年6月26日寄發存證信函催告被告履行，惟被告又以需系爭土地鄰地所有權人一同出賣土地等藉口，不願與陳江村簽立系爭土地買賣契約，迄今仍執意拒絕出面處理系爭土地出售事宜，顯有違約可歸責之情事，爰依系爭委銷契約第5條第1項、第8條第3項第3款約定，請求被告給付服務報酬258萬元（計算式：1億2,900萬元×0.02=258萬元）並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣258萬元及自112年8月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭委銷契約，原告未給予審閱期。又被告原無意出售系爭土地，然原告之業務汪承豐，卻多次騷擾被告、胞妹及妹夫有無合建或出售土地之意願，汪承豐並向被告表示鄰地同段242、243地號土地(下稱系爭鄰地)也在出售，佯稱系爭鄰地才賣86萬元左右，若系爭土地一起賣，價格可以往上拉抬，並建議被告以每坪95萬元價格出售等語，惟依原告提出系爭鄰地土地所有權人即訴外人許譽台、危常愉及陳冠叡之土地專任銷售契約書及委託事項變更契約書可知，系爭鄰地出售價格每坪至少113萬8,000元，足見汪承豐施以前開銷售詐術，致被告以低於市場行情之價格95萬元委託原告出售，依民法第92條第1項規定，被告以112年11月30日民事答辯狀向原告撤銷系爭委銷契約所為之意思表示，故原告向被告請求258萬元之報酬，自無理由。此外，被告與汪承豐當初有約定系爭土地要與系爭鄰地同時一起出售，被告才願出售土地，然原告未依照約定條件出售，自無權代收定金，並未完成居間義務，自不得向被告請求報酬甚明等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原告主張與被告112年3月30日就系爭土地簽訂系爭委銷契約、系爭變更契約，並合意委託銷售價格變更為1億2,886萬元；買方陳江村願意以1億2,900萬元價格承買系爭土地，並分別於112年4月25日開立面額130萬元之支票1紙、同年5月8日開立面額500萬元支票1紙交付原告；原告另於111年9月26日與許譽台、112年1月17日與危常愉、陳冠叡就其等所有系爭鄰地權利範圍各1/3部分，分別簽訂專任委託銷售契約書，並於112年3月22日與許譽台簽訂委託事項變更契約書，買賣價款變更為2,644萬元、112年7月31日與危常愉簽訂委託事項變更契約書，買賣價款變更為2,705萬5000元，另於112年3月22日與訴外人陳冠叡之母（即朱秀芬）簽訂委託事項變更契約書，買賣價款變更為2,644萬元；另原告於112年8月15日寄發蘆洲中山路存證號碼90號存證信函催告被告給付服務報酬258萬元，被告於112年8月16日收受等情，有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書及標的物現況說明書、支票、不動產買賣意願書、買賣定金收據、存證信函暨回執等件在卷可稽(見本院卷一第23頁至第39頁、第61頁至第71頁、第155頁至第157頁、第165頁至第169頁、第175頁至第183頁)，堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張被告拒絕與陳江村簽定買賣契約，依系爭委銷契約第5條第1項、第8條第3項第3款約定，應給付服務報酬258萬元，為被告所否認，並以前詞置辯。茲查：
㈠被告主張系爭委銷契約、系爭變更契約未給予審閱期，不影
響契約效力⒈系爭變更契約非定型化契約，無消費者保護法第11條之1規定之適用：
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1、3項固有明定，原告提供前揭系爭委銷契約及系爭變更契約予被告簽署前，未給予被告審閱期，亦為被告所不爭執。惟觀諸系爭變更契約書之內容，係兩造合意就委賣價格調降為1億2,886萬元，並重新計算服務報酬為成交價達上述價格，仲介服務費為2％，若低於上述價格時，則仲介服務費為1.5％。且成交價格每坪不得低於95萬元，依上可知，兩造係就系爭委銷契約中關於委賣價格及服務報酬之約定，重行磋商、約議，據以簽訂系爭變更契約書，該等契約顯非定型化契約，自無消費者保護法第11條之1有關審閱期間之適用餘地。
⒉次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。消費者保護法第11條之1第1項定有明文；上開規定之立法理由在於在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙或急迫間，未仔細閱讀契約條款，而不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。若於簽約後已將上述定型化契約交付予消費者，可隨時得查閱契約條款，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約條款之不公平處，則難謂消費者係於匆忙間訂立契約而有失公平之虞，自不得於事後再主張因違反審閱期而排除契約條款之適用。查系爭委銷合約，乃原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，此有系爭委銷契約書在卷足憑，性質上屬定型化契約。觀諸系爭委銷契約(本院卷一第23頁至第27頁)首頁第1行以下清楚記載「依內政部公告，委託人簽定契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已於112年3月30日經攜回審閱7日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：李達仁」，並當場交付契約書副本予被告(此為被告所不爭)。被告既收執系爭委銷契約副本一份，應有充分了解契約條款之機會，而與原告訂約，被告自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。故被告此項辯詞，尚不足取。
㈡被告主張簽訂系爭委銷契約、系爭變更契約之意思表示係受
原告公司提供系爭鄰地之不實委銷價格詐欺所致，被告得依民法第92條第1項規定撤銷其簽訂契約之意思表示，並無理由：
⒈按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示」，民法第92條第1項前段定有明文。次按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。雖不以積極之欺罔行為為限，但必相對人因其行為而陷於錯誤（最高法院89年台上字第2293號判決意旨參照）。是被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決參照）。本件被告既主張其簽訂契約之意思表示係受原告詐欺所為，依前揭說明，自應由被告就其受原告詐欺之事實負舉證之責。
⒉查被告辯稱系爭鄰地出售價格每坪至少113萬8,000元，原告
之業務汪承豐告知被告系爭鄰地出售價格為86萬元施以詐術云云，惟原告所否認，查證人即原告承辦業務汪承豐到院證稱伊於112年3月18日聯絡上被告之妹夫呂榮宗，經由呂榮宗安排於112年3月30予被告見面，有告知系爭鄰地委託售價為每坪約86萬元，有告知被告系爭鄰地由三個家族所有，系爭鄰地所有人許譽台委託銷售價格2,644萬元是許譽台與許譽玲二人加起來金額，因為許譽玲人在美國委由許譽台處理，伊與許譽台、許譽玲有共同LINE群組回報進度，又系爭鄰地所有人陳冠叡委銷售價格是陳冠叡與陳思瑀共同實拿價格，在即將簽約前，伊與陳冠叡通過電話，陳冠叡當時在開車，陳思瑀接電話，並表示一切交由母親處理，在簽約前有補陳思瑀授權給朱秀芬之授權書等語（見本院卷一第288頁至第292頁），證人汪承豐雖為原告受僱之業務，然觀其證述內容尚合情理且無刻意偏向原告之處，且證述內容均與所服務之客戶相關，因認無故為虛偽陳述之必要，是可認其所證為真。又系爭鄰地為三個家族分別共有，即許譽台家族（許譽台、許譽齡）、危常愉家族、陳冠叡家族（陳冠叡、陳思瑀），許譽台於111年9月26日、危常愉、陳冠叡則於112年1月17日與原告簽訂土地專任委託銷售契約書，此有土地專任委託銷售契約書各1件（見本院卷一第155頁、第156頁、第165頁至第168頁、第175頁至第182頁）在卷可稽，堪認兩造於112年3月30日簽定系爭委銷契約前，系爭鄰地土地所有人即有一同銷售土地之意願。
⒊又系爭鄰地242地號土地之共有人為許譽台、危常愉、陳冠叡
、陳思瑀，權利範圍各為1/3、1/3、1/6、1/6，而係爭鄰地243地號土地之共有人為許譽台、許譽齡、危常愉、陳冠叡、陳思瑀，權利範圍各為1/6、1/6、1/3、1/6、1/6，系爭鄰地，許譽台、許譽齡委託銷售底價合計為2,644萬元、危常愉委託銷售底價2,705萬5千元、陳冠叡、陳思瑀委託銷售底價合計為2,644萬元，而新北市○○區○○段000地號、243地號土地面積各為199.18平方公尺、105.72平方公尺等情，有委託事項變更契約書、土地電傳資訊等件（見本院卷一第157頁至第164頁、第169頁至第174頁、第183頁至第192頁）可稽，則系爭鄰地土地面積合計為304.9平方公尺（計算式：1
99.18㎡＋105.72㎡＝304.9㎡），換算後為92.23坪（計算式：30
4.9㎡×0.3025＝92.23坪），系爭鄰地換算後每坪約86.6萬元（計算式：｛2,644萬元＋2,705萬5千元＋2,644萬元｝÷92.23坪＝86.6萬元/坪），則原告向被告稱系爭鄰地委託售價每坪86萬元，顯與系爭鄰地委託原告之銷售價格事實相符，難認原告有施用何詐術。
⒋從而，被告復未能就其係受原告詐欺始簽訂系爭契約之事實
提出其他證據資料以實其說，揆諸前揭判決意旨，應認被告並非受原告詐欺而為簽訂系爭契約之意思表示，是被告辯稱其得依民法第92條第1項規定撤銷其簽訂系爭契約之意思表示云云，要難採信。
㈢被告主張兩造約定，系爭土地要與系爭鄰地一同出售作為銷售條件並無理由：
⒈被告主張兩造有約定系爭土地與系爭鄰地要一同出售為系爭
土地出售之條件，為原告所否認，經查被告雖提出被告與原告業務汪承豐於112年4月7日LINE對話紀錄載有「4月7日汪承豐：今晚我會與242、243地主碰面洽談。本週末我也會跟正在談242、243的買方碰面商討一同購地244事宜」，此有被告與原告業務汪承豐LINE對話紀錄（見本院卷一第109頁）在卷可稽，然證人汪承豐到院證稱上開對話是在回報銷售進度，被告沒有要求要和隔壁土地一起出售，才願意出售土地等語（見本院卷一第289頁），是以上開對話僅能證明原告業務汪承豐除有受被告委託銷售系爭土地外，亦有受系爭鄰地所有人委託銷售，並欲找系爭鄰地之買家一同購買系爭土地，無法進而認定兩造已有約定系爭土地要與系爭鄰地一同出售作為系爭土地之銷售條件甚明。
⒉又兩造簽定系爭委銷契約與系爭變更契約，亦無有任何被告所述約定系爭土地與系爭鄰地一同銷售為條件之相關文字記載，再者從原告業務蔡慧芳、汪承豐與112年5月22日至同年6月23日與被告間之LINE對話，「（汪承豐問）李大哥您好，您於112年3月30日簽訂專任委託。我於4月14日上午上午10點與您碰面回報進度。並再次於4月23日上午10點與您再次碰面商討土地價格事宜，當時回報您每坪95萬元，您堅持每坪100萬元。再於5月3日上午10點35與您碰面，並通知您買方價格已達到契約價格每坪100萬元，且有收定金。請問李大哥您什麼時候可以出來簽約呢？」、「（蔡慧芳問）李先生請問您預計何時與買方簽署買賣合約呢？」、「（蔡慧芳稱）李先生請您重視契約精神，並與我們聯繫，買賣合約書都有先行傳給您以及買方。若您是對於買賣合約書內有需要新增特約，那也請您務必盡速於我們聯繫。」、「（蔡慧芳稱）李大哥你有什麼需要新增的特約？請您先跟我們說，我會將先行打在買賣合約書上面，你也都可以給您信任的代書或者是律師去做審閱，我們很重視買賣不動產的交易安全，也必須保持中立，保護買方及賣方的權益，希望您能夠願意於我們聯繫，我們共同來讓這個案件圓滿順利地成交。」、「（被告稱）我得先跟停車場談，再詢問代書後，再由許先生跟你們聯絡。」、「（被告稱）簽約的期付款必需先能繳清完稅款及融資款項，否則不簽；買方若對停車場合約有任何疑慮及無法接受，亦無法簽約。」、「（蔡慧芳稱）李大哥午安，目前買方已知悉您提出的特約條件，請問您方便簽約的時間，我們要準備來安排雙方代書及簽約地點了。」、「（被告稱）我的代書出國要等端午節後才會回來。」、「（蔡慧芳問）李大哥第一次與您碰面就已經我個人的名片給您，與您通電話也非常多次。我撥您手機很多次，您手機都未開機的。您說6/22代書才回來可以簽約，我們也告訴買方說要6/22之後，合約要重簽是什麼意思呢？已經收取訂金並沒有7月9日已過合約期的問題，您若一直藉口拖延不簽約，我們要怎麼回覆買方呢？您知道買方有權主張要您賠償訂金的。李大哥我們從五月至今向您報告過很多次，買方可以配合您的簽約時間，能否請您明確告訴我，慧芳應該如何與您聯絡保持暢通呢？若您方便時間，還是我們能不能約時間再見個面？」一節，有被告與原告業務汪承豐、蔡慧芳LINE對話紀錄（見本院卷一第135頁至第151頁）1件在卷可稽，堪認原告告知被告買家出價達系爭變更契約約定價格，原告已收取買家定金，與被告約定簽定不動產買賣契約，被告並未提及兩造有約定系爭土地要與系爭鄰地一同出售為條件一事，則被告辯稱「系爭土地要與鄰地242、243地號土地一同出售」作為簽訂系爭土地買賣契約之要件，並無理由。
㈣原告依系爭委銷契約約定，請求被告給付仲介服務費258萬元及其給付遲延利息，為有理由：
⒈查兩造簽定系爭委銷契約第6條第2項約定：「本契約成立後
後，除甲方（即被告）同意授權乙方（即原告）代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權。甲方☑同意☐不同意授權乙方於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金（本項未勾選視為不同意授權）。」、同契約第6條第3項約定：「甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『土地買賣契約書』……」、同契約第5條第1項約定：
「支付金額：為成交價額之百分之2……」、同契約第8條第3項第3款約定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務…甲方仍應支付依第五條第1項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…甲方收受定金或乙方依約代為收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立土地買賣契約時」。又兩造簽定系爭變更契約書約定：「壹、委託價額1.買賣價款（或承買總價款）變更為1億2,886萬元整（不含車位）。...肆、特約條款：成交價達上述價格時，仲介服務費為2％，若低於上述價格時，則仲介服務費為1.5％，且成交價格每坪不得低於95萬元」。可知被告授權原告於買方出價達於系爭變更契約書委託價額（1億2,886萬）且承購條件與本委託書相當或更有利於被告時，原告無須再行通知被告即可全權代理收受定金，且被告要與買家簽定系爭土地買賣契約書，且因可歸責於被告之事由而不願或無法與原告所介紹之買家簽立土地買賣契約時，原告之居間仲介之義務已完成，被告應給付成交價額之百分之2作為服務報酬甚明。
⒉又買家陳江村於112年5月1日出價1億2,900萬元，並開立發票
日為112年5月8日、面額500萬元之臺北富邦銀行支票1紙作為定金交付給原告代收一節，此有不動產賣賣意願書、買賣定金收據、臺北富邦銀行支票（見本院卷一第35頁至第39頁）各1件在卷可稽，依原告所提出之不動產買賣意願書第3條第1項記載：「自簽立本意願書至112年5月10日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。」等語（詳本院卷一第35頁），可知於陳江村提出承購條件簽立上開不動產買賣意願書時，須經賣方承諾接受買方所提出之承購條件，買賣雙方始就系爭土地成立買賣契約，又被告同意原告在買家出價達於系爭變更契約書委託價額（1億2,886萬）且承購條件與本委託書相當或更有利於被告時代為收受定金，則買家陳江村出價1億2,900萬元已高於系爭變更契約書委託價額（1億2,886萬），則在原告於112年5月8日收受買方陳新村支付500萬元定金時，依系爭委銷契約第6條第2項、第3項，被告與陳江村就系爭土地買賣契約已成立。
⒊被告就與買方陳江村間已成立之土地買賣契約嗣後拒絕簽立
書面買賣契約，即於原告收受定金後，因可歸責於被告之事由而無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書，依系爭契約第8條第3項第3款約定，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應依上開約定給付原告委託價額百分之2即258萬元之服務報酬（計算式：1億2,900萬元×0.02=258萬元）。
⒋又按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，系爭委銷契約第5條第3項服務報酬給付時機：甲方（即被告）承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70％，甲方收到尾款同時支付30％（見本院卷一第23頁）。被告與陳江村買賣契約於112年5月8日成立，已如前述，則依系爭委銷契約第5條第3項，被告被告自應於112年5月8日給付原告服務報酬258萬元，惟被告迄未給付，則原告於112年8月15日寄發蘆洲中山路存證號碼90號存證信函催告被告，應依系爭專任委託銷售契約第八條第3項約定，於收受該函後3日內給付系爭服務報酬，而被告於112年8月16日收受該函一節，有原告提出存證信函、回執（見本院卷一第61頁至第71頁）各1件。據此，原告請求被告自112年8月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦為有理由。
五、綜上所述，原告依系爭委銷契約第5條第1項、第8條第3項第3款約定，請求被告給付原告258萬元，及自112年8月21日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 黃頌棻