臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2755號原 告 王東泉
王福興被 告 錦周纖維工業股份有限公司法定代理人 畢成訴訟代理人 林光彥律師
黃靖軒律師被 告 好滿鎰有限公司法定代理人 李東宸訴訟代理人 周福珊律師複代理人 王東謦上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告錦周纖維工業股份有限公司應將坐落於新北市○○區○○段0000地號土地、如附件新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖表所示占用面積221.22平方公尺之建築物予以拆除。
二、被告應將前項占用土地返還予原告及其他全體共有人。
三、被告應給付原告王東泉新臺幣2,322元、原告王福興新臺幣6,193元，及均自民國112年8月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第三項得假執行。但被告如分別以新臺幣2,322元、新臺幣6,193元為原告王東泉、王福興預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告王東泉、王福興為新北市○○區○○段0000地號土地（下稱
系爭土地）之共有人，被告錦周纖維工業股份有限公司（下稱錦周公司）為同段967、969地號土地所有權人，但並非系爭土地共有人，且未經系爭土地共有人同意，擅自在系爭土地上蓋違章建築物（下稱系爭廠房），占用系爭土地221.22平方公尺，又將系爭廠房出租予被告好滿鎰有限公司（下稱好滿鎰公司）。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定，聲明請求：⒈被告應將坐落於系爭土地占用面積221.22平方公尺（樹林地政事務所實測面積）土地上之違章建築物拆除，並將所占用之土地返還予原告及其他全體共有人。⒉被告應給付原告不當得利金額新臺幣（下同）803,160元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈王修欽於民國62年間還在，王烏然有無經王修欽授權實有
疑問，被證二土地買賣訂金文件（見本院卷一第59頁，下稱系爭買賣定金文件）上見證人「周怣魚」、「林國梁」之簽名與被證三買賣契約書（見本院卷一第61至64頁，下稱系爭買賣契約書）上簽名筆跡明顯不同，故系爭買賣定金文件實有問題，該定金不知由何人領走。況系爭買賣定金文件地號記載買賣標的為「上石頭溪小段15地號」，與系爭土地無關。
⒉系爭買賣契約書原記載「上石頭溪小段15地號」被偷改為1
4地號，修改處卻無買方、賣方、介紹人三方之簽名或蓋章以確認為塗改，誠屬有疑，否認為誤繕。且王建章往生後，其繼承人有五男三女，長子王武司在未取得其他繼承人授權書之前，無權代理簽約；王心匏往生後，其繼承人有一養女、一子一女，王基訓未取得其他繼承人授權書之前，無權代理簽約；王昭財於62年6月間非系爭土地所有權人，且系爭買賣契約書上「王昭財」簽成「王招財」，顯非本人簽名，且亦無其取得其他繼承人授權之證明；又王世田、林王月霞、王修欽、王清樹4人均非本人簽名；否認系爭買賣契約書上乙方之印文為真正。另系爭買賣契約書關於買賣標的位置僅以手繪，根本無法看出是何部分土地。
二、被告則以：㈠被告錦周公司：
⒈被告錦周公司為興建工廠，於62年間購買臺北縣○○鎮○○○段
000地號土地（104年重測後為新北市○○區○○段000地號土地）及臺北縣○○鎮○○○段00000地號土地（104年重測後為新北市○○區○○段000地號土地），並於63年4月18日辦理所有權移轉登記。嗣為設置工廠大門、通道、守衛室、停車棚及原料堆置場，由被告錦周公司由之前代表人周兩和於62年6月間向系爭土地原所有權人購入，故周兩和與被告錦周公司間存有隱名代理之關係，周兩和所簽定之買賣定金文件與契約均直接對被告錦周公司發生效力。
⒉被告錦周公司於62年6月20日與系爭土地當時所有權人之代
表王武司及王修欽約定購買土地，每坪價格600元，並已給付定金1萬元予王武司、王修欽，有系爭買賣定金文件可證。至於其上買賣標的雖記載為「樹林鎮上石頭溪段15地號」（重測後為新北市○○區○○段0000地號土地），然前開土地坐落位置與被告錦周公司所有同段967及969地號並不相鄰，且面積僅有107.16平方公尺即32.4159坪，故該部分地號記載應係誤繕，實際約定購買土地為系爭土地。
⒊次被告錦周公司與系爭土地原所有權人等11人簽訂買賣契約，有系爭買賣契約書可稽，被告錦周公司已於買賣契約成立同時給付其中200坪土地之定金72,000元予出賣人代表王武司，另給付其中120坪土地之定金43,200元予出賣人代表王修欽，有前開定金收據可證（被證五）；並已分別給付第二期款項36,000元予王武司、21,000元予王修欽，有王武司、王修欽收受第二期款項之收據可佐（被證六）；復交付系爭土地地價稅予原告王東泉、王福興、王昭財收受（被證七、八、十一），於地價稅收據上註記「因未過戶」，顯然錦周公司已有購買系爭土地之事實。雖前開定金收據及第二期款項收據上記載「樹林鎮石頭溪段上石頭溪小段15地號土地」，然該部分記載應為系爭土地之誤繕，故被告錦周公司已向系爭土地原所有權人購買系爭土地共計約320坪（計算式：200＋120＝320）。原告王東泉為系爭土地原所有權人王世田之繼承人，原告王福興係原所有權人王清樹之繼承人，依民法第1148條第1項規定，自應繼受被繼承人財產上之一切權利、義務，故原告請求被告錦周公司拆屋還地及返還不當得利，係屬無據。
⒋原告於長達約50年期間，不僅均未就被告占有使用系爭土地乙事表達任何爭執，亦逐年收受被告錦周公司所給付之地價稅稅金，並開立收據予被告錦周公司，已足以引起被告錦周公司之正當信賴。易言之，原告持續收受被告錦周公司所給付地價稅金之行為，足以使被告錦周公司信賴原告之前人確有出售系爭土地予被告錦周公司之真意，則原告嗣後復以被告錦周公司係屬無權占有為由，請求被告錦周公司拆屋還地，依民法第148條第2項規定及最高法院111年度台上字第2178號民事判決意旨，即與權利失效原則及誠信原則有違。
⒌縱使被告錦周公司因占有系爭土地構成不當得利，依土地
法第97條及第105條規定，就相當於租金不當得利之計算而言，應以土地之「申報地價」為基礎，而非土地之「公告現值」，顯見原告逕以系爭土地附近之房屋及土地租金所計算之金額，容有違誤。以系爭土地亦非未於交通便利、商業繁榮、公共設施完善之處，則於計算相當於租金之不當得利時，應以系爭土地申報地價年息1％計算，且僅以原告王福興權利範圍59520分之3768、原告王東泉權利範圍119040分之2826為限。
⒍並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准免假執行。
㈡被告好滿鎰公司：
⒈好滿鎰公司係向錦周公司承租系爭廠房，好滿鎰公司既非
系爭廠房所有權人，本無地上物之處分權利，原告請求好滿鎰公司拆屋還地，即無理由。況且，好滿鎰公司係依照與錦周公司間之租賃契約使用租賃契約中所指定之鄰地範圍，自難認受有不當得利。
⒉次依錦周公司出租時提交之資料所示，訴外人周兩和確實
有於62年6月間向王建章之繼承人及王武司等11人購買系爭土地面積約200坪，且契約書上亦有王武司、王修欽、王世田、王世炳、王世金、林王月霞、王心匏繼承人王基訓、王招財、王生木、王清樹、周春生等人用印，堪認買賣契約為真。而王生木、周春生、王世炳、王世金、林王月霞、王招財、王基訓等人確實為系爭土地登記所有權人，自足認錦周公司因買受系爭土地而有占有使用系爭土地之權利。據此，系爭土地共有人有於62年6月間將系爭土地民權街旁約200坪出售予錦周公司之代表人周兩和，即堪認定。核錦周公司基於上開買賣契約即有使用系爭土地之權利，好滿鎰公司因向錦周公司承租系爭廠房而占有使用系爭土地部分，亦非無權占有。
⒊甚且，系爭土地共有人之一王昭財曾於97年11月24日簽立
收據載明：「茲收到，錦周公司九十七年上石頭溪段14號土地地價稅（因未過戶），新台幣伍仟參佰伍拾肆元正。」等語（被證四），益證錦周公司有向系爭土地共有人買受一部分土地，唯未過戶，但錦周公司有分擔地價稅款乙事屬實，原告本件請求拆屋還地，應屬無據。
⒋並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告王東泉、王福興為系爭土地（面積2693.49平方公尺）共有人，權利範圍分別為119040分之2826、59520分之3768。
㈡被告錦周公司為新北市○○區○○段000地號及969地號土地之所有權人（權利範圍：全部，詳參原證一）。
㈢被告錦周公司在其所有上開土地上蓋用系爭廠房，佔用系爭
土地面積如新北市樹林地政事務所113年3月22日土地複丈成果圖表所示（含警衛室81.42平方公尺、辦公室139.8平方公尺），共221.22平方公尺，並將其所搭建系爭廠房出租予被告好滿鎰公司。
㈣系爭土地於104年重測前地號為「樹林鎮石頭溪段上石頭溪小段14地號」。
㈤重測前地號「樹林鎮石頭溪段上石頭溪小段15地號」於104年重測後地號變更為「樹林區北園段1310地號」。
㈥原告王東泉為王世田之繼承人，原告王福興則為王清樹之繼承人。
㈦原告王東泉曾收取被告錦周公司所給付系爭土地自95至105年間之地價稅（詳如被證七所示）。
㈧原告王福興曾收取被告錦周公司所給付系爭土地自91、96至111年間之地價稅（詳如被證八所示）。
四、本件爭點及得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。
民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。
㈡本件原告王東泉、王福興為系爭土地共有人乙事，為兩造所
不爭執，如前所述，則被告以其非無權占有提出抗辯，應就其主張占有權源負舉證之責。經查，被告錦周公司就其主張為有權占有乙節，固據提出系爭買賣定金文件、系爭買賣契約書為證（見本院卷一第59、61頁），惟原告否認前開文件之形式真正，而被告錦周公司迄未舉證前開文書為真正，亦未就王武司、王修欽業經授權而簽署系爭買賣定金文件、系爭買賣契約書提出證明，難認其此部分主張為真實可信。況前開文件縱然為真，依系爭買賣定金文件所載土地地號「樹林鎮上石頭溪段田八則地號田一五地號」並非系爭土地重測前之「樹林鎮石頭溪段上石頭溪小段14地號」；其上所載購買面積「約400坪」亦與系爭買賣契約書上所載「約200坪」不同；又系爭買賣契約書所載「樹林鎮石頭溪段上石頭溪小段14地號」明顯為同段15地號塗改而來（見本院卷一第61、64頁），但塗改處並無任何塗改人之簽名或蓋章；系爭買賣契約書上所載出售範圍僅有手繪附圖，並無地籍圖可參，亦無可資特定相對位置之任何標註，則該部分買賣標的是否確實為系爭土地，顯非無疑。被告錦周公司以土地位置是否緊鄰被告錦周公司所有新北市○○區○○段000地號及969地號與土地面積大小等節推估系爭買定金文件及系爭買賣契約書所載買賣標的為系爭土地，容屬臆測，難認可採。準此，被告錦周公司主張其為有權占有，即非可取；被告好滿鎰公司基於租賃契約向被告錦周公司所取得之占有，自非合法，亦不得對抗原告與其他共有人。
㈢另查，系爭廠房係由被告錦周公司所搭建，占有系爭土地面
積如新北市樹林地政事務所113年3月22日土地複丈成果圖表所示共221.22平方公尺，為兩造不爭執事項，則原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告錦周公司將占用系爭土地範圍內之系爭廠房予以拆除，並與被告好滿鎰公司共同返還占有系爭土地予原告與全體共有人，核屬有據，應予准許。至原告請求被告好滿鎰公司拆除系爭廠房部分，因被告好滿鎰公司並非系爭廠房事實上處分權人，自無從准許。
㈣被告錦周公司固抗辯：其基於系爭買賣定金文件及系爭買賣
契約書使用系爭土地達50年，原告均未異議，且原告長期收取被告錦周公司所給付之地價稅，足以引起被告錦周公司之信賴，原告訴請被告拆屋還地有違誠信原則，為權利濫用云云。惟被告錦周公司就系爭土地並無占有權源，已如前述，所提出繳交地價稅收據至多僅能證明被告錦周公司曾將系爭土地地價稅交付原告乙節，其上所記載「因未過戶」乃就系爭土地登記所有權歸屬乙情之事實狀態描述，無從證明兩造間就系爭土地使用已有買賣或同意使用之約定，則原告請求拆屋還地，無非就其所有權之合法行使，難謂有何違反誠信原則或權利濫用之情形。是被告錦周公司此部分所辯，容非可採。
㈤不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查原告主張被告以系爭廠房無權占有系爭土地達221.22平方公尺一事，業經本院認定如前，則原告主張被告無權占有系爭土地而受有相當於租金之不當得利，致原告受有同額損害，請求被告給付5年相當於租金之不當得利等語，自屬於法有據。
⒉原告固提出房屋租賃契約書及鄰近租金價格，主張系爭土
地應以每坪400元為計算基準，惟其所提出房屋租賃契約書所載租金乃房屋租金價格，與本件計算系爭土地租金價格並非相同，而原告所提出鄰近租金價格並無具體位置資訊，無法援引作為計算系爭土地租金價格之依據。另按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。土地法第97條所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。至所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算（最高法院46年度台上字第855號判決參照）。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院94年度台上字第1094號、68年度台上字第3071號判決參照）。查系爭廠房佔用系爭土地面積如新北市樹林地政事務所113年3月22日土地複丈成果圖表所示（含警衛室81.42平方公尺、辦公室139.8平方公尺），共221.22平方公尺，為兩造所不爭執，參酌系爭土地於107年1月、109年1月及111年1月之公告地價分別為每平方公尺3,600元、3,600元及3,900元，有系爭土地公告地價一覽表在卷可稽（見本院卷二第9頁），參照平均地權條例第16條規定，申報地價以公告地價80%計算，故系爭土地於107年1月、109年1月及111年1月之申報地價分別為每平方公尺2,880元、2,880元及3,120元。審酌系爭土地之位置、工商繁榮程度、原告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認被告無權占有系爭土地相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息3%為適當。據此計算系爭土地自112年6月15日(即本件起訴日前1日)起回溯5年即自107年6月16日起至112年6月15日止相當於租金之不當得利共97,823元（詳如附表一），衡以原告王東泉、王福興就系爭土地權利範圍分別為119040分之2826、59520分之3768，則原告王東泉、王福興所得請求起訴回溯前5年之不當得利分別以2,322元（計算式：97,823元×2826/119040＝2,322元）、6,193元（計算式：97,823元×3768/59520＝6,193元）為限。
⒊末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之不當得利，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年8月9日（見調解卷第145、149頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定，請求㈠被告錦周公司應將坐落系爭土地如新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖表所示占用面積221.22平方公尺之系爭廠房予以拆除。㈡被告應將所占用土地返還予原告及其他全體共有人。㈢被告應給付原告王東泉2,322元、原告王福興6,193元，及均自112年8月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。其餘部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決主文第3項部分，所命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
民事第五庭 法 官 陳怡親以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
書記官 游舜傑附表一（以申報地價計算被告之不當得利）坐落土地：新北市○○區○○段0000地號 占用期間 公告地價(元/平方公尺) 申報地價(元/平方公尺) 占用面積(平方公尺) 年息率 不當得利金額(元) 107年6月16日起至109年1月14日止(共578日) 3,600元 2,880元 221.22 3％ 30,267元 109年1月15日起至111年1月14日止(共2年) 3,600元 2,880元 221.22 3％ 38,227元 111年1月15日起至112年6月15日止(共517日) 3,900元 3,120元 221.22 3％ 29,329元 總計（新臺幣） 97,823元