臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2870號原 告 王信權訴訟代理人 廖庭尉律師複代理人 謝侑儒律師被 告 戴明達上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國108年9月30日向被告承購其所有坐落新北市○○區○
○段00地號土地及其上同段158建號即門牌號碼新北市○○區○○街000號3樓（下稱系爭3樓房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為新臺幣（下同）780萬元，被告於108年10月22日將系爭3樓房地移轉登記予原告，兩造復於108年10月25日點交系爭3樓房地。嗣原告欲裝潢系爭3樓房地並經被告承攬，兩造於108年11月15日成立承攬契約（下稱系爭承攬契約），總承攬報酬為597,000元，其中裝潢施工項目包含廁所、二間浴室作新、地板做防水等部分。詎系爭3樓房地於被告施工完畢後，原告竟遭新北市○○區○○街000號2樓（下稱系爭2樓房地）屋主即訴外人林明靜提起民事訴訟，請求原告修復系爭3樓房地漏水問題，及賠償林明靜598,000元，該案現正繫屬於鈞院民事庭一審審理中（本院112年度訴字第132號，下稱另案）。
㈡系爭3樓房地漏水問題業經新北市建築師公會鑑定，依112年7
月24日社團法人新北市建築師公會臺灣新北地方法院112年度訴字第132號修復漏水等事件鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）可知系爭3樓房地與系爭2樓房地均有漏水之情形，而系爭2樓房地之漏水原因，為系爭3樓房地主、次衛浴室之樓板與磚牆等構造防水功能不足所致，則就修復費用部分，應由林明靜負擔13,395元、原告負擔138,561元。惟系爭3樓房地之兩間浴室及廁所部分，均係被告依系爭承攬契約替原告所承作，然原告卻因此遭林明靜求償，當屬本件被告裝潢系爭3樓房地之瑕疵所生，即瑕疵結果損害，且此等不完全給付係可歸責於被告甚明，故就原告依鑑定報告書應負擔之138,561元，自屬被告所應負之賠償責任。且被告因裝潢系爭3樓房地之不完全給付，亦使系爭3樓房地由一般正常房屋轉變為滲漏水房屋或曾有滲漏水紀錄之房屋，系爭3樓房地之交易價值已有相當貶損，並增加系爭3樓房地於日後出售之困難度，自屬被告所應負之不完全給付賠償責任。至系爭3樓房地交易價值貶損之數額，暫以系爭買賣契約買賣價金780萬元之2%（即156,000元），為本件損害賠償額計算之基礎。又林明靜於另案對本件原告請求者，另案賠償金額尚無從確定，故本件暫以系爭鑑定報告書所載原告應負擔之138,561元、林明靜於另案已繳納裁判費20,206元之50%（即10,103元）、鑑定費用150,000元之50%（即75,000元）、系爭3樓房地交易價值貶損價額156,000元，共379,664元（計算式：138,561元＋10,103元＋75,000元＋156,000元），為本件損害賠償額計算之基礎。縱前揭瑕疵結果損害與被告裝潢系爭3樓房地之不完全給付不具因果關係，或被告裝潢系爭3樓房地之不完全給付係不可歸責於被告等事由，惟基於系爭3樓房地亦屬被告因系爭買賣契約而交付予原告，則原告亦主張上開損害亦屬被告因系爭買賣契約之不完全給付及瑕疵給付所生，而依民法第227條第l項及第2項之規定，被告亦應對原告負損害賠償之責，及原告依民法第354條、第359條請求減少系爭3樓房地之買賣價金，並依民法第179條不當得利請求被告返還該減少價金之利益。
㈢被告就系爭3樓房地之裝潢施作存有漏水之瑕疵，則被告應依
系爭鑑定報告書所載方式修補瑕疵。倘被告拒絕履行其上開修繕義務，原告爰依民法第494條請求減少報酬，並以系爭承攬契約中與廁所、浴室及防水相關之細項，即廁所窗7,500元、切割窗口廁所11,000元、浴室作新110,000元、廁所天花板6,5OO元、地板做防水3,000元之部分，共138,000元為扣減之依據，而因被告業已收受系爭承攬契約之全額報酬597,000元，故於原告請求減少報酬後，被告即失去取得該138,000元報酬之法律上原因，原告得依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還該減少報酬之利益138,000元。又若被告拒絕履行其上開修繕義務，則系爭3樓房地所漏水瑕疵，自屬可歸責於被告之不完全給付，原告亦得依民法第495條第l項及第227條第I項之規定，對被告請求履行損害賠償138,000元。爰依民法第227條第1、2項、第354條第1項、第359條、第179條、第229條第2項、第233條第1項、第203條、第244條第4項、第492條、第493條第1項、第494條、第495條第1項提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告379,664元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡被告應就承攬原告所有之系爭3樓房地，依系爭鑑定報告書第17至19頁所載3樓應修復之部分，履行修繕義務。如被告不願履行修繕，被告應給付原告138,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭承攬契約被告僅就非水管和電路的工程負責，系爭3樓房地於完工當下地板確無漏水之情形。且被告出售系爭3樓房地予原告時並無瑕疵，系爭2樓房地亦無漏水現象，而系爭2樓房地嗣後發生漏水問題，漏水現況為日夜經常性不停滲漏，實和屋齡老舊、水管老化破裂有關，非只有在系爭3樓房地使用浴室時才會漏水，被告所做之工程並無瑕疵。另被告依系爭承攬契約估價地板做防水一式只有3,000元，此為在水泥層上塗上一層防水漆，該防水漆常作用於防止表面水氣，且時效不是永久，此防水塗層稀薄，通常無法抑止水管破裂之漏水，且漏水部分水管在牆壁裡，二間浴室做新只是牆壁磁磚重新鋪設，水管是原告自己牽的，與被告施作的防水層無關。又系爭3樓房地次衛浴位置係外推陽台，如擬納入為室內區域，應另找專業防水工程公司施作等語，資為抗辯並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於108年9月30日向被告承購系爭3樓房地，買賣價金為780萬元，兩造並簽訂系爭買賣契約，被告於108年10月22日將系爭3樓房地移轉登記予原告，兩造復於108年10月25日點交系爭3樓房地；兩造有成立系爭承攬契約；原告遭系爭2樓房地所有人以修復漏水為由提起另案訴訟，另案訴訟中委託新北市建築師公會鑑定系爭3樓房地漏水情事，並出具系爭鑑定報告書等情，業據其提出系爭買賣契約、系爭3樓房地裝潢估價單、系爭3樓房地登記第一類謄本、系爭3樓房地房地產權點交書等件、另案起訴狀、系爭鑑定報告書為證（見本院卷第23至43頁、第45至78頁），並經本院調閱另案卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執，此部分事實，自堪信為真實。
四、原告主張系爭3樓房地之漏水原因為被告裝潢所致，縱認非被告裝潢所致，被告亦點交具有漏水瑕疵之物予原告，應就原告所受損害負賠償責任等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。則本件主要爭點厥為：㈠系爭3樓房地漏水原因是否為被告施作工程所致？原告依據承攬契約請求被告負擔瑕疵結果損害，有無理由？㈡如認系爭3樓房地漏水並非被告施工所致，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任，有無理由？㈢原告請求被告修繕系爭3樓房地，有無理由？㈠系爭3樓房地漏水原因是否為被告施作工程所致？原告依據承
攬契約請求被告負擔瑕疵結果損害，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按「因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前2條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。」，民法第495條第1項定有明文。
該條所稱之損害賠償，係指因承攬人所完成之工作發生瑕疵，致定作人之權益受有損害，定作人得請求承攬人賠償者而言。如定作人所受之損害，非因承攬人所完成之工作發生瑕疵所致，而係因其他原因所致，則定作人不得依該條規定請求損害賠償（最高法院77年度台上字第1991號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭3樓房地之漏水係因被告施工所致，固據其提出
系爭鑑定報告、估價單為證(見本院卷第33、57至77頁)。查，依兩造不爭執之系爭鑑定報告書所載，關於系爭2樓、3樓房地漏水情節略以：「系爭2樓房地：主、次衛浴室之天、地、牆均有滲漏水情形，其中，天指二處之平頂即2-3樓共有RC樓板下方，地即地板指二處1-2樓共用RC樓板上方；牆，主、次衛浴室指室內側各向牆面，主衛浴室入門牆面與門框、及與客廳間之牆腳等，次衛浴室在臥室面的外側牆面則未發現；系爭3樓房地：主、次衛浴室之地、牆均有滲漏水情形，其中地即地板指二處2-3樓共用RC樓板上方之四周牆體介面處；牆，指主、次衛浴室指室內各向牆面，室外側入門牆面與門框、及與臥室間之牆面等；3樓牆面滲漏水主要在高度約1.2公尺以下位置。」；漏水原因之鑑定結果則為：「系爭2樓房地：因直上層3樓主、次衛浴室共有之1B磚牆內部有輕微滲漏水，以及3樓主、次衛浴室之RC樓板與磚牆等構造本身防水功能不足等，致滲漏水與生活用廢排水，長期經向下滲漏至2樓平頂、天花板、牆身、地板角落、與牆腳處。另，主衛浴室鄰接客廳牆面下緣發霉與水漬原因，尚包含地板反潮、室內通風不佳等原因；系爭3樓房地：主衛浴室門外側牆腳有明顯水漬與發霉，因接近滲漏水水源處之1B共用磚牆處，加上地板、牆體與牆腳介面處之防水性能不足所引起；另，主浴室相鄰臥室之牆腳處輕微水漬，則尚包含地板反潮、室內通風不佳等因素助長。而滲漏水水源，一是主、次衛浴室間之1B共用磚牆內，所埋設之給水暗管有輕微滲漏水，另一是主、次衛浴室生活用汙排水，兩者經由防水性能不足之牆體、樓板，以及兩者牆腳介面路徑，所導致之滲漏現象」等語，本院參諸系爭鑑定報告係經鑑定人即建築師實地勘查及檢測，本諸其專業知識而作成，認前開鑑定結果應屬可採。由此可知，系爭3樓房地之漏水係因給水暗管之滲漏、以及牆、地板之防水性能不佳，因而導致水源沿共用牆面、樓板向下滲漏至系爭2樓房地。
⒊再經另案以系爭鑑定報告所載系爭2樓、3樓房地之共用樓板
應平均分擔之原因、系爭3樓房地主、次衛浴室之RC樓板與磚牆等構造本身防水功能不足如何判斷、以及衛浴室重新裝修是否必須另外重新施作防水工程乙節補充鑑定，結果略以：「因系爭鑑定標的物構造為69年使用執照，為雙拼5樓公寓，屋齡狀況稍老舊已超過43年，為加強磚造構造建築，依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定門檻為30年以上屋齡，另依據新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表，未規範加強磚造，而於舊版即新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表(一)，則訂有加強磚造C之耐用年限為52年，其中，耐用年限主要規範結構安全性，而一般RC樓板之水密性能會老化(退化)在先，樓板與牆面之化學防水塗料或水泥砂漿之防水添加劑，屬於表面補強性質，一旦建築物之樓板與牆面老化、致水密性不足以防水時，補強之防水塗料無論在功能、或耐久性上均會因而降低，故本件鑑定人依據A該加強磚造屋齡已超過43年、B比對4樓現況閒置下未裝修原型C本案磚造外牆表面僅是最基本與最陽春之水泥粉刷、無其他立面裝飾材做防水保護兼外觀美化以及D系爭滲漏水現況與水分計量結果等因素，認為系爭共用樓板之防水性能不足，其主要原因在於RC樓板構造本身，故系爭2樓、3樓有責共同維護老屋之共用樓板」、「同上，在本身建築構造老化、防水性能不足之前提下，上下層住戶之衛浴室泥水作在進行個別裝修施工時，要規避滲漏水風險之可能性相對較低，故應該上下層一併進行維護更新，也是屋齡較老之早期加強磚造建築屋主需要有的認知。」等語(見另案卷第180頁)，可得知悉，系爭3樓房地樓、牆面防水性功能不足，乃因系爭3樓房地為屋齡高達43之老舊建物，且因外牆牆面並未有特別防水補強，而因水泥砂漿及混凝土本身係具孔隙性之吸水材料，孔隙或裂縫一旦發生，則會造成其水密性的急速降低，故建物年久經風雨或裂縫一旦發生，則會造成其水密性的急速降低，建物年久經風雨侵蝕雨水可由外牆及窗台孔隙滲入所致，堪認系爭房屋漏水之原因，乃因建物老舊，建築材質產生經長期風雨侵蝕產生裂縫，並非一朝一夕可致，自難可歸責於被告施工所致。
⒋原告雖稱被告承攬範圍包含地板防水，故系爭3樓房地浴室之
防水性不足，自可歸責於被告等語。查，被告承攬範圍包含浴室窗戶安裝、重新鋪設磁磚及地板防水等情，固為被告自述在卷(見本院卷第119頁)，然依前開鑑定報告可知，系爭3樓房地之建材老化所致防水性不足，縱予以事後施作補強之防水塗料，在功能、或耐久性上仍會因而降低，衡以被告施作之地板防水僅為3,000元，應屬防水塗料之補強，雖其施作後仍出現有漏水情事，亦難認定即為其施工不良所致。此外，原告復未提出其他證據證明系爭3樓房地漏水為被告施工所致，是原告依據承攬契約請求被告賠償瑕疵結果損害，自屬無據。
㈡如認系爭3樓房地漏水並非被告施工所致，原告主張被告應負
物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任，有無理由？⒈按出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕疵，則出賣人即不負
擔保責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號裁判意旨參照）。本件原告主張系爭3樓房地於交付時即有漏水之瑕疵，為被告否認，揆諸前開說明，自應先由原告就系爭3樓房地於交付時即有漏水瑕疵存在之事實負舉證責任。⒉查，原告自承：其係因另案被訴，始知悉系爭2樓房地有漏水
，原告其實沒有發現系爭3樓房地有漏水之情形等語(見本院卷第119頁)，可知原告自108年10月25日受領系爭3樓房地迄至另案系爭鑑定報告作成前，均未發現系爭3樓房地有滲漏水之情事，是系爭3樓房地於被告交付時，是否有漏水瑕疵存在，已非無疑。再按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院73年台上字第1173號裁判要旨、103年度台上字第2631號判決意旨參照）。準此，判斷買賣標的物是否具有物之瑕疵時，應綜合斟酌一般社會通常交易觀念及買賣雙方當事人之磋商、說明過程、具體約定內容等節，據以認定該標的物是否具備通常或契約預定之效用、品質或價值，倘依此研判後認有欠缺者，乃構成所謂物之瑕疵，出賣人依法應負物之瑕疵擔保責任。而中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求減少價金。循此，系爭3樓房地使用執照為69年，屋齡已逾40年，其屋況自本不能與新屋相提並論，且依我國一般社會大眾普遍認知，此種屋齡之中古屋常有漏水問題，亦難認非屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，而買受人須於取得老屋產權後，自行負擔翻新整修之成本，重新施作防水及修補，以達近似新屋之效用或品質，此情應非原告於締約當時所不能預見。且衡諸常情，對於其供人居住使用之通常效用，亦不當然有所影響，基於本件中古屋買賣之性質，縱認有漏水情事，尚不足認係屬滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。是原告主張出賣人就此負有物之瑕疵擔保責任，難謂可採。
⒊按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。再按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之（最高法院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。查本件原告無法證明兩造於簽立系爭買賣契約時，系爭3樓房地即已存有滲漏水之瑕疵，復未證明兩造於簽約時被告有何隱瞞或提供不實訊息之情事，且卷內亦無證據顯示被告有何故意或過失而不告知原告系爭3樓房地曾有滲漏水瑕疵之情，自難認被告未依債之本旨為給付且具有可歸責性之事由，故原告上開所指，核與民法第227條之要件不符，是原告依民法第227條第2項規定請求被告負損害賠償責任，亦屬無據。
㈢原告請求被告修繕系爭3樓房地，有無理由？
系爭3樓房地之漏水並非被告施工所致，已如前述，原告依據承攬契約請求被告負擔承攬之瑕疵擔保責任予以修補系爭3樓房地，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依承攬契約及買賣契約之法律關係，請求㈠被告給付379,664元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡被告應就承攬原告所有之系爭3樓房地，依系爭鑑定報告書第17至19頁所載3樓應修復之部分，履行修繕義務。如被告不願履行修繕，被告應給付原告138,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 1 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 4 日
書記官 李淑卿