臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2064號原 告 許寶蓮訴訟代理人 陳怡伶律師複 代理人 沈芷萍律師訴訟代理人 林大晉被 告 張宜臻 指定送達地址：新北市○○區○○路
0段000巷0弄0號4樓（原告許寶蓮不可代收）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號四樓之房屋騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬貳佰陸拾捌元，及自民國一一二年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一一二年五月二十七日起至騰空返還新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號四樓之房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬陸仟元予原告。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一、二項於原告以新臺幣玖拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
六、本判決第三項已到期部分，於原告按期以新臺幣伍仟參佰元為被告供擔保後，得假執行。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，本件原告起訴聲明原係：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路0段000巷0弄0號4樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）3萬3,000元並自民國112年5月24日起至遷讓之日止按月賠償1萬6,500元。㈡被告應給付積欠電費合計1萬1,500元（見重簡卷第11頁）。嗣原告於112年11月16日當庭變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告15萬268元，及自原告民事訴之聲明變更暨準備狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自112年5月27日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月各給付1萬6,000元予原告。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第91頁），經核前揭訴之變更合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於104年10月12日向原告承租系爭房屋，雙方並簽有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期1年，即自104年10月12日起至105年10月12日止，每月租金1萬6,000元，於每月12日給付，並約定被告每月應給付水費500元及支付實際所生之電費；被告於系爭租約之租期屆至後仍繼續居住在系爭房屋，依法兩造已轉為不定期租賃關係，惟被告自112年1月12日起逾4個月未繳交租金及水電費，原告遂於112年5月13日以存證信函送達被告7日後作為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於同年月19日送達被告，足見系爭租約已於同年月26日合法終止，詎被告於系爭租約終止後仍未遷出系爭房屋，已屬無權占用系爭房屋，原告請求被告應遷讓返還系爭房屋；依系爭租約約定及不當得利之法律關係，被告應給付112年1月12日至5月26日系爭租約終止時之租金、於扣除2個月押金後為4萬元，及自112年5月27日系爭租約終止翌日起按月給付因無權占有系爭房屋所享有之不當得利1萬6,000元；另請求被告依系爭租約第5條備註、第7條約定及不當得利之法律關係，給付112年1月12日至11月26日合計11個月之水費5,500元及電費3萬4,768元；且因系爭租約第15條約定若因被告違約涉訟所生之律師費用應由被告繳納，是原告另得請求因本案所生之律師費7萬元，上開費用合計15萬268元（計算式：租金4萬元＋水費5,500元＋電費3萬4,768元＋律師費7萬元＝15萬268元），爰依民法第455條前段、第439條、第179條規定及系爭租約第3條、第4條、第5條備註、第7條、第15條約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告15萬268元，及自原告民事訴之聲明變更暨準備狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自112年5月27日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月各給付1萬6,000元予原告。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間已成立不定期租賃契約，系爭租約仍然有效，被告非無權占有系爭房屋，原告不得要求被告搬遷；被告固於112年1年12日以降即未繳納租金、水電費，然此係因兩造間對電費金額有所爭執，被告認為原告請求之電費超過實際使用之電費等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。。
三、本院得心證之理由：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第451條、第450條第2項定有明文。經查，系爭租約於105年10月12日終止，被告仍持續為系爭房屋之使用收益，原告並於屆至後仍收受租金至111年12月12日，故系爭租約視為不定期限租約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第87至88頁），並有系爭租約附卷可參（見本院卷第45至49頁），堪認兩造間於原定租賃期限即105年10月12日期限屆滿後，係視為以不定期限繼續租賃契約。
㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。經查，系爭租約已為不定期限租賃契約，業如前述，故被告負有依系爭租約條件按月給付原告租金之義務；惟被告自112年1月12日起已逾4個月未繳交租金，原告遂於112年5月13日以存證信函送達被告7日後作為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於同年月19日送達被告，被告迄今仍居住於系爭房屋內等節，為兩造所不爭執（見本院卷第88至89頁），並有郵局存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單存卷可查（見本院卷第115至117頁），足見系爭租約已於112年5月26日合法終止，被告繼續占用系爭房屋即為無權占有，是原告依民法第455條前段規定請求被告騰空返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
㈢另按系爭租約第3條、第5條約定，兩造約定之月租金為1萬6,
000元，且簽約時被告已給付押租金3萬2,000元（見本院卷第45頁），是被告於112年1月12日至同年5月26日之4個月又15日期間內，經扣除押租金後，尚積欠租金4萬元（計算式：1萬6,000元×4.5個月－3萬2,000元＝4萬元）。
㈣至於原告請求水費、電費及律師費用部分，按無法律上之原
因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文，且綜觀系爭租約第5條備註、第7條、第15條約定可知（見本院卷第45至47頁），兩造係約定水費部分被告需按月繳交500元、電費部分則依實際電費繳納、因被告違約涉訟所生之律師費用應由被告賠償。本件原告請求被告給付112年1月12日至5月26日即系爭租約有效期間內、以及112年5月27日至11月26日系爭租約終止後（下合稱上開期間），合計11個月之水費5,500元及電費3萬4,768元，以及因本案涉訟所生之律師費用7萬元，經查：
⒈水費部分：觀諸原告所提出之臺灣自來水股份有限公司112
年2月至8月轉帳代繳水費繳費憑證及提出之郵政存簿儲金簿內頁交易明細可知（見本院卷第121至131頁），被告於上開期間內每月實際使用之水費均超過500元，是原告依照上開約定及不當得利之法律關係，以每月500元作為基準請求合計11個月之水費5,500元，應認有理。⒉律師費用部分：本件被告確有未按時繳交租金之情況，且
原告因此終止系爭租約後被告仍未騰空搬離，以致原告需提起本件遷讓房屋等之訴（詳如前述），堪認本案原告係因被告違約涉訟，則原告以112年11月15日原告訴訟代理人所開立之律師費用收據為憑（見本院卷第119頁），依系爭租約之約定，請求被告給付律師費用7萬元，亦屬有理。
⒊電費部分：原告主張兩造約定每度電以4元計，為被告所不
爭，而其復主張上開期間系爭房屋之使用電度為1602度（112年1至2月）、1794度（112年3至4月）、994度（112年5至6月）、1779度（112年7至8月）、2523度（112年9至10月），比對原告提出於上開期間之臺灣電力公司繳費憑證及郵政存簿儲金簿內頁交易明細（見本院卷第129至142頁），足見原告主張被告於上開期間之使用電度，均低於系爭房屋之計費度數，是原告主張前揭電度即為系爭房屋使用之電度等語，要非無稽，則其根據系爭租約約定及不當得利之法律關係，請求上開期間使用電度合計8692度（計算式：1602度＋1794度＋994度＋1779度＋2523度＝8692度）所生電費3萬4,768元（計算式：8692度×4元＝3萬4,768元），要非無理。至被告雖抗辯原告請求之電費超過其實際使用之電費云云，惟其所提出之新北市政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄僅記載兩造各自之陳述內容以及協商之結果，並未就上開被告所辯進行實質認定（見本院卷第149至151頁），被告復未提出其他事證證明其所辯為真，是此部分無從為被告有利之認定。
㈤又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經查，本件兩造簽訂之系爭租約已於112年5月26日終止，已如上述，被告既未於系爭租約終止時即返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而被告向原告承租系爭房屋之月租金為1萬6,000元（詳如前述），自堪認此租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害，則原告請求被告自112年5月27日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬6,000元，為有理由，自應准許。
四、綜上所述，本件系爭租約已於112年5月26日終止，被告無權占有系爭房屋，則原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空返還系爭房屋，並給付積欠之租金、水費、電費、律師費用合計15萬268元（計算式：租金4萬元＋水費5,500元＋電費3萬4,768元＋律師費7萬元＝15萬268元）及自112年11月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；以及自112年5月27日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願意提供擔保，聲請宣告假執行，與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 14 日
民事第七庭 法 官 趙悅伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 14 日
書記官 尤秋菊