臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2220號原 告 王禹傑訴訟代理人 王月霞
林曉筠律師被 告 湛然幸福時光公寓大廈管理委員會法定代理人 錢明芳訴訟代理人 潘宜靜律師
張世柱律師林家螢律師趙博彥上列當事人間請求確認區分所有權人決議無效事件，經本院於民國115年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519號裁定意旨參照）。查原告起訴請求確認被告於民國111年8月14日召開之湛然幸福時光社區(下稱系爭社區)第四屆區分所有權人會議(下稱111年區權會議)無效，嗣經數次變更後於114年4月15日確認訴之聲明：⑴確認被告於111年8月14日召開111年區權人會議，關於議案四即如附表一編號一所示內容之決議(下稱系爭決議)無效。⑵確認被告於112年8月13日召開之系爭社區第五屆區分所有權人會議(下稱112年區權會議)，關於111年區權會議討論議案五之追認案即如附表一編號三所示內容之決議(下稱系爭追認決議)無效。⑶確認被告依前二項決議所修訂之如附表二所示「湛然幸福時光公寓大廈規約」(下稱系爭規約)第2條第4項之規約無效。核原告上開所為，均係與其主張被告召開111年區權會議關於系爭決議之效力有關，堪認其請求之基礎事實要屬同一，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條規定，不在禁止之列，自應准許。
二、次按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受訴訟之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件被告之法定代理人原為陳皆興，嗣於訴訟繫屬中變更為錢明芳，據其聲明承受訴訟，並提出新北市板橋區公所112年8月22日新北板工字第1122055832號函在卷可稽（見本院卷三第29頁至第32頁），核與上開法律規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於110年12月22日向建商即訴外人欣湛然建設股份有限公司(下稱建商)購買登記門牌號碼新北市○○區○○路0段00號(下稱系爭建物)即新北市○○區○○段000○號共有部分(權利範圍392分之1，分管停車位編號：52號，下稱系爭車位)，並簽訂「湛然幸福時光-車位買賣契約書」(下稱系爭契約)，自為系爭社區之區分所有權人。原告自購入系爭車位後，原本使用系爭車位之路徑為：使用電子感應磁卡經由系爭社區大廳大門進入，再前往系爭社區D棟搭乘電梯到地下5樓停放、駕駛汽車。詎被告竟於111年8月14日召開111年區權會議並通過系爭決議，限制原告必須改從系爭社區D棟外圍之安全門（下稱系爭D棟外安全門獨立通道）進入，並使用逃生安全梯步行至D棟地下1樓後才能搭乘電梯至地下5層，然安全梯係為緊急逃生之用，本來就非供日常生活行走穿越使用，故設計上梯道狹窄、陰暗、坡度斜長且雨天易濕滑，對於一般人已甚難行走，對行動不便的老人、小孩，甚至身體不適或行動障礙的人更是阻礙難行，原告母親已年邁，原告胞弟前於112年11月9日就因走逃生安全梯而跌倒挫傷骨折，足證逃生安全梯的確存有高風險性。且原告即便穿越系爭社區D棟梯廳，仍係就系爭車位為停車之正常使用，並無違背使用系爭社區公共區域功能之本質上目的，在系爭決議通過前，系爭社區之公共空間採用監視器全天候管控、監視，社區安全維護已有相當保障，且被告可透過電子感應磁卡對原告進行管制，原告所持有之電子感應磁卡，僅能通過系爭社區大廳大門、D棟大門及D棟電梯之1樓進出與地下5樓進出，且須經過大廳警衛保全才能前往搭乘電梯至停車場，反之，系爭決議後，原告進入社區卻不用經過警衛保全過濾，反倒成為門禁管理之漏洞，對於社區安全危害更大，顯見通過系爭決議之權利行使，系爭社區住戶全體所得利益極少，而原告及其他非住戶之停車位使用人所受之損失及危害甚大者，自得視為以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，更導致提高原告使用系爭車位之危險性，被告之管制亦已超出必要性，有失公允。復被告於112年8月13日召開112年區權會議就111年區權會議之議案五(下稱議案五)為系爭追加決議，然觀之附表一編號二所示(1)之目的，顯係針對非住戶車位所有人及承租人之進出管制，然收取電費何以可達到管制之目的，且實際上居住於系爭社區之停車位使用人亦同樣使用電梯，為何無須一同加收，況原告每月亦有繳納停車位清潔費500元，則被告每月可收取之停車位清潔費已將近20萬元(計算式：393格汽車停車位×500元)，系爭車位亦屬平面車位，無須類比機械停車位需定期支付高額檢修費用，且議案五決議內容原係依照樓層計算費用，嗣後又為方便計算而逕以管委會決議決定以系爭追加協議所為每樓層一律以100元計費，足見系爭追加決議無非是逕以多數決恣意訂立收費標準，已違反民法第148條，原告自得主張類推民法第56條第2項規定，確認系爭決議及系爭追加決議無效。又附表二所示系爭規約第2條第4項為依據111年區權會議之系爭決議、議案五以及112年區權會議所表決通過之系爭追加決議所修訂，自屬無效。並聲明：⑴確認如附表一編號一所示系爭決議無效。⑵確認如附表一編號三所示系爭追認決議無效。⑶確認依前二項決議所修訂之如附表二所示系爭規約第2條第4項無效。
二、被告則以：㈠原告雖具有系爭建物之393分之1共有人身分，惟依民法第820
條規定，其並未取得過半數共有人之同意而提起本件訴訟，難認為共有人全體之利益提起本件訴訟，自不具當事人適格，起訴並非適法。又縱認原告與其他共有人共有系爭建物屬數人共有一專有部分，惟該393名共有人未曾推選任何人參與區分所有權人會議，亦未推選原告行使表決權，或代表提起本件訴訟，原告自不具本訴當事人適格。
㈡系爭建物僅有8.62平方公尺，以一般事務所名義登記，實則
係系爭社區大廳旁之雜物間，為社區住戶管理、維護而放置雜物所用，無任何獨立使用之功能，且無獨立之出入門戶，無法直接與建築物之外界相通，系爭建物不具備客體獨立性要件，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分，且系爭車位為法定停車位，依法不得單獨登記取得所有權，建商為規避車位不得單獨販售之規定，將多達393個法定停車位登記於系爭建物，售賣予非區分所有權人，是以系爭契約及附件三之分管同意書，既為原告與建商之債權契約，其等之買賣使用迂迴方法達成強行法規所禁止之相同效果，將造成社區人員紊亂且難以管控之困境，有背於公共秩序及善良風俗，自屬脫法行為而無效。又原告既非系爭社區住戶，其與建商之系爭契約與分管契約，自無從拘束其他區分所有權人，況原告自購買系爭車位起即知悉其本無權參與系爭社區之區分所有權人會議，則其主張被告未通知其參與111年及112年區權會議違反法令云云，顯無理由，再原告不具任何類似總會社員之身分，則其主張類推適用民法第56條第2項規定，亦屬無據。
㈢另依系爭契約之附件四即系爭規約第2條第4點約定，原告已
同意不得擅自進入系爭社區地下室以外之其他區域，雖原告先前可由系爭社區大門進出，然系爭車位既可透過其他獨立出入口進出，自毋庸與住戶共用相同大門，倘該393個車位均供社區外不特定人士使用，勢必增加社區全體住戶承受生命或財產之不安全風險，為全體住戶之居住安全考量，系爭決議通過改為由系爭D棟外安全門獨立通道進出，可減少獨立購買車位者（即非住戶之人）與住戶見面之機會，達社區公共安全及管理之效果，具正當性及必要性。原告亦仍可透過寬敞明亮之出入口進出，大幅縮短行走之距離，該安全梯符合一般人可順利通行之構造，為供所有人日常行走之用，並無原告諉稱之狹窄陰暗、斜長濕滑之情形，原告到達系爭車位之通行權並無任何阻礙或不便。再系爭決議經合法區分所有權人會議決議而成，本於私法自治，又未違反公序良俗、誠信原則、比例原則，或有權利濫用之情形，難謂有無效情形。
㈣復依被告提供社區大小公電之區分、公共電費分攤表、管委
會年度收支總表等件，系爭社區之住戶均應攤付大小公電費、繳納管理費以作為停車場大公電及其他維護費用，僅列主要項目如下：⒈111年社區大公電：542,001元/12個月/346戶＝每戶每月130元。⒉111年社區小公電：（1,234,976－542,001）元/12個月/346戶＝每戶每月167元。⒊111年停車場大公電：367,532元/12個月/346戶＝每戶每月89元。⒋電梯維護費：
每月36,000元/346戶＝每戶每月104元。⒌管理費之繳納：社區管理費：70/每坪。汽車位清潔費：500元/位。綜上，被告僅單純臚列社區住戶「有使用停車場、電梯者」每月所應繳納之費用，尚未加上其他消防檢修、建築物公共安全檢查、零件耗損等必要費用，每戶每月至少應繳納約1,000元之必要費用。依使用者付費原則，原告非系爭社區住戶，卻享有安全之停車位、合法合規之電梯使用、各項設備維護更新、管理及清潔人員之服務、中庭美觀之植栽擺設等成果，遑論大門保全之安全管理即保全服務費273,450元等，卻未分擔使用停車場之上開必要費用，顯已不具正當性，且原告每月僅繳納500元清潔費，卻享有與合法購買並繳納費用之其他住戶同等之服務與設施，對其他住戶失之公平，侵害全體住戶之公共利益及福祉，況系爭車位所在為地下5層，若按原先111年區權會議，原告應負擔之電梯電費為200元，然經112年區權會議後，原告僅需支付100元即可使用電梯，顯更有利於原告，難認對原告顯失公平，是以系爭追加決議無違反比例原則或任何權利濫用，系爭決議及系爭追加決議自屬合法有效。
㈤另依系爭契約第2條第3項第4款，原告購買系爭車位時即同意
遵守被告規定之管理辦法使用車位。則被告依111年區權會議即如附表一編號二所示議案五，並參考建商建議後所為系爭追加決議，即原先議案五僅針對地下1樓起之電梯電費有所決議，而獨立車位使用人由D棟外圍獨立通道進入後，須走樓梯至地下1樓，再搭乘電梯，漏未考量若有無障礙坡道需求者（必然會使用電梯）、或欲自1樓起搭乘電梯者，應如何通行或收費等節，則被告憑「獨立車位使用者之電梯電費」、「為社區安全獨立車位使用者之出入方式」等屬於共用部分之管理權責，並規定於系爭社區門禁管理辦法第6條第1項、第8條、第9條及修訂系爭規約第2條第4項，補足議案五未完整規範之部分，自無違反身心障礙者權益保障法之規定。
㈥並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷三第69頁至第71頁，依判決文字修正如下)：
㈠原告於110年12月22日向建商購買系爭建物之編號第52號停車
位即系爭車位，該停車位屬於法定停車位，坐落於系爭社區地下5層，雙方並簽訂系爭契約1份。
㈡原告為系爭建物及其坐落土地之共有人之一。
㈢原告於購買系爭車位後均有繳納房屋稅，並有繳納停車位清
潔費予被告，有112年房屋稅繳款書、繳款通知單及代收款項證明聯為據。㈣原告購買系爭車位後，使用電子感應磁卡經由系爭社區大廳
大門進入再前往系爭社區D棟搭乘電梯到地下5樓停放、駕駛汽車。電子感應磁卡設有樓層管制，原告僅能通過系爭社區大廳大門、D棟大門及D棟電梯之1樓進出與地下5樓進出，無法通過系爭社區其他棟大門。
㈤被告於111年8月14日召開111年區權會議並通過附表一編號一、二所示議案內容，並修訂規約內容。
㈥被告於112年8月13日召開112年區權會議並通過附表一編號三所示議案內容，並修定規約內容如附表二所示內容。
㈦購買系爭車位時，原告同意依系爭契約第2條履行，即對於系
爭建物無使用、收益權，日後不得提出任何主張或異議，並同意依被告規定之管理辦法使用停車位。
㈧原告並未居住於被告社區，系爭契約係原告與建商所簽立，其他未單獨購買停車位之區分所有權人並未簽立。
㈨系爭契約之附件四為系爭規約，原告同意以下事項：⑴不擅自
進入社區地下室以外之其他區域；⑵共用部分及約定共用部分之使用管理事項，規約未規定者得授權管理委員會另訂之。
㈩原告購買系爭車位，並未按照停車位面積坪數繳納每坪70元
之管理費，亦未如其他實際居住之區分所有權人另行繳納管理費，並未分擔社區電費、物業保全、清潔、設備維護等支出。
四、本院之判斷：㈠原告為系爭社區之區分所有權人，得提起本件確認之訴：
⒈公寓大廈管理條例第3條第2、3、7、8款規定「二、區分所有
：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」；同條例第25條第1項規定「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」；同條例第27條第1項規定「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。」。公寓大廈管理條例施行細則第3條第1款規定「本條例所定區分所有權人之人數，其計算方式如下：一、區分所有權已登記者，按其登記人數計算。但數人共有一專有部分者，以一人計。」可見區分所有權人會議，係由區分所有權人組成，且表決權數係以專有部分登記數為斷，故數人共有1專有部分者，以1人計。查原告為系爭建物及其坐落土地之共有人之一，並有繳納房屋稅，此有建物及土地所有權狀、新北市政府稅捐稽徵處112年房屋稅繳款書、全家便利商店繳費明細可參(見本院卷一第207頁至第217頁、第219頁至第220頁)，此為被告所不爭執（見不爭執事項㈡）。
又系爭車位登記在系爭社區B6棟1樓，設有門牌（新北市○○市○○路0段00號），系爭建物使用執照標示B棟1層B6戶、用途：G2一般事務所，系爭建物竣工圖有牆面、出入口等情，有系爭契約、新北市政府工務局使用執照附表、竣工圖各1件（見本院卷二第63頁、第73頁至第74頁）可參，由此堪認系爭建物用途作為一般事務所之用，建商竣工時有獨立牆面出入口，其使用上應具有獨立性，且為區分所有之標的者，合於公寓大廈管理條例專有部分定義，而原告為系爭建物之共有人之一，具有所有權，則原告則為區分所有權人堪已認定。另被告召開112年、114年區分所有權人會議，亦有通知原告一節，有112年區分所有權人會議開會通知、被告召開區權人會議代理會議出席委託書各1件可參（見本院卷一第155頁、卷三第227頁），按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院102年度台上字第1430號判決意旨參照）。被告前於113年7月30日開庭時，就原告主張其為區分所有權人一事，已為自認（見本院卷二第250頁），於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意，始得為之。被告雖於113年7月30日之後否認上情，主張系爭建物己有8.62平方公尺，現作為系爭社區大廳旁之雜物間，無獨立使用之功能云云，然被告於113年7月30日之後並未為撤銷其自認之表示，亦未舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意，自不得為之。是以原告為系爭社區之區分所有權人，堪已認定。
⒉被告另以系爭車位為法定停車位，建商將多達393個法定停車
位登記在系爭建物，出售予非區分所有權人，為脫法行為而無效，進而主張原告本無權參與系爭社區之區權人會議云云，按「法定停車位」乃建築物依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第59條及其他有關法令必須設置之停車位，且法定停車位係設置於區分所有建築物之共有部分或其基地內。查系爭社區於107年12月13日建築完成時，系爭停車位係登記在系爭社區之共同使用部分即762建號建物內，並登記在購買之系爭社區區權人專有部分建築物之共有部分（即604建號）之應有部分，並有建物所有權狀、新北市工務局107板使字第468號使用執照等存卷可查（見本院卷一第208頁至第217頁、卷二第55頁至第71頁），是系爭停車位性質上屬「法定停車位」。按所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為而言（最高法院94年度台上字第362 號判決意旨參照）。本件系爭契約第2條買賣標的載明法定停車位，並登記在系爭社區所有建物B6棟一樓，以持分共有方式登記。另法律亦無禁止區分所有建物不得由數人以持分共有，自難僅以建商將高達393個法定停車位登記在系爭建物之共用部分，即謂建商、原告故意規避何強行規定，而構成脫法行為。
⒊按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院110年台上字第140號判決意旨參照）。查原告為系爭社區之區分所有權人，主張系爭社區111年區權會議通過系爭決議、112年區權會議通過系爭追認決議、系爭社區附表二所示系爭規約有違反法令之無效事由等情，為被告所否認，堪認兩造就系爭決議、系爭追加決議、規約之效力已生爭執，而該等決議、規約均和系爭車位管理、使用及費用有關，已影響原告基於區分所有權人之權益，致其等在法律上之地位有不安狀態存在，而此種不安之狀態得以本件確認判決除去，故原告提起上開確認訴訟，應認有受確認判決之法律上利益。
㈡按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2
項定有明文。公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法、決議內容違反法令之效果若何，並未明文規定，惟區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，其性質與社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定。次按公寓大廈管理條例第1條第2項明定「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條分別定有明文。又公寓大廈區權人會議經由多數決作成之決議，與少數區權人之權益發生衝突時，是否係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之決議，而以損害少數區權人為主要目的，法院固得加以審查，惟應斟酌公寓大廈全體住戶因該決議所能取得之利益，與該少數區權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量定之，尚不能單憑該決議對少數區權人之權益有所減損，即認係藉由多數決方式，損害少數區權人為主要目的，而屬權利濫用（最高法院113年度台上字第2031號判決參照)。
㈢系爭決議是否無效？⒈查原告購買系爭車位後，使用電子感應磁卡經由系爭社區大
廳大門進入再前往系爭社區D棟搭乘電梯到地下5樓停放、駕駛汽車。電子感應磁卡設有樓層管制，原告僅能通過系爭社區大廳大門、D棟大門及D棟電梯之1樓進出與地下5樓進出，無法通過系爭社區其他棟大門等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），又系爭決議通過後，原告欲至系爭車位方式則改從系爭D棟外安全門獨立通道進入，再走樓梯至地下一樓才能搭電梯，如有必須走D棟一樓無障礙坡道進入D棟一樓門廳搭電梯，尚得依附表二規約第二條第四項第㈢檢具證明申請等情，有系爭決議、系爭規約可稽，此部分堪已認定。⒉原告固主張系爭決議以改善門禁管理為由不充分，因系爭D棟
外安全門獨立通道進入後為逃生安全梯，作為緊急逃生用，梯道狹窄、陰暗、雨天易濕滑，就行動不便之人更是阻礙難行，此管制影響原告使用系爭車位權益甚鉅，然查：原告購買系爭車位時，與建商約定有不得擅自進入系爭社區地下室以外之其他區域，共用部分及約定共用部分之使用管理事項，規約未規定者得授權管理委員會另訂之（見不爭執事項㈨），又原告於110年12月22日購買系爭車位，系爭契約附件四當時系爭社區規約第2條第4項規定「為維持本社區安寧及清潔衛生，單獨購買汽車停車位者不得擅自進入本社區地以外之其他區域。」，有系爭契約檢附附件四社區規約（見本院卷一第191頁）可佐，則原告購買系爭車位，就系爭社區地下室以外共用區域之使用，本得同意依照區權人會議、規約及被告決議為之。再者D棟外之安全門設於系爭社區建物之外，安全門進入有獨立通道僅能通往地下室，而地下1至4層用途為停車空間、地下5層為防空避難室兼停車空間，系爭社區設有法定停車位393個、尚有增設停車位一節，有新北市政府工務局107板使字第468號使用執照、系爭社區大門相片、D棟外之安全門暨樓梯相片等件（見本院卷一第207頁至第231頁、卷三第55頁至第62頁、第143頁至第153頁）可佐、又建商亦有將法定停車位、增設停車位出售給非實際居住在系爭社區區權人使用。可知建商興建之初，於系爭社區1樓建物外之公共區域除有大門外，另設置系爭D棟外安全門獨立通道，作為可供非住戶或未購買居住系爭社區地上層而僅購買停車位之區權人，通往地下室之停車空間，並於地下一樓搭電梯通往地下2至5樓之停車空間，另於系爭社區建物內，則設有供系爭社區住戶使用連通地下室停車空間之大門、各棟樓1樓梯廳、電梯，以住戶及非實際居住在系爭社區住戶分流進出，避免非住戶、非實際居住系爭社區僅購買停車位之區權人進入系爭社區1樓中庭，甚而跟隨住戶進入系爭社區1樓以上建物之專有部分之安全管理風險，以維護社區安全，再者，系爭D棟外安全門獨立通道所連通通往地下室停車空間樓梯設有照明、樓梯寬度足供人行走，此有前開D棟外之安全門暨樓梯相片可稽，又防火避難設施出入口、走廊、樓梯安全，均有建築技術規則規範，原告主張梯道狹窄、陰暗、雨天易濕滑，並無舉證，尚難認可採。另原告若因家人有使用無障礙坡道、通往系爭社區D棟1樓梯廳搭電梯至系爭車位之需求，亦得依照附表二規約向被告申請，則111年區權人會議考量系爭社區安全管理而通過系爭決議，難認有原告主張系爭決議有權利濫用情形，系爭決議自非無效。
㈣系爭追加決議是否無效？⒈按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費
用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。
⒉查被告主張：系爭大廈之住戶均應攤付大小公電費、繳納管理費以作為停車場大公電及其他維護費用等，僅列主要項目如下：⑴111年社區大公電：542,001元/12個月/346戶=每戶每月130元。⑵111年社區小公電：（1,234,976-542,001）元/12個月/346戶=每戶每月167元。⑶111年停車場大公電：367,532元/12個月/346戶=每戶每月89元。⑷電梯維護費：每月36,000/346戶=每戶每月104元。⑸管理費之繳納：社區管理費：70/每坪。汽車位清潔費：500元/位。⑹綜上，單純臚列社區住戶「有使用停車場、電梯者」每月所應繳納之費用，尚未加上其他消防檢修、建築物公共安全檢查、零件耗損等必要費用，每戶每月至少應繳納約1,000元之必要費用等語，並提出社區大小公電之區分、111年公共電費分攤表、111年系爭社區管委會年度收支彙總表等證據為證（見本院卷二第199頁、本院卷三第155頁至第159頁）。經核被告前開主張，並非毫無所憑，又原告購買系爭車位，除繳納每月500元清潔費外，並未按照停車位面積坪數繳納每坪70元之管理費，亦未如其他實際居住之區分所有權人另行繳納管理費，並未分擔社區電費、物業保全、清潔、設備維護等支出(見不爭執事項㈩)。則系爭追加決議，就原告使用D棟地下1層電梯至系爭停車位收取費用，依使用者付費原則，堪認系爭追加決議將從系爭D棟外安全門獨立通道，進入系爭社區地下一層搭電梯至地下各樓層每月收取電梯電費分擔100元，已具備客觀上合理的理由，系爭追加決議並非以損害原告利益為主要目的，而係為謀求所有使用D棟地下1層電梯至停車位之使用權利及相應義務之公平性，否則購買法定停車位、增設停車位者，得使用D棟地下1層電梯至系爭社區地下室停車空間之電梯，而又未有繳納管理費及電費支應該電梯所生費用之負擔，即可見單純享受利益卻無庸負擔義務之不公甚明。是審酌上開權利義務之分擔情形，並衡系爭社區之全體住戶因系爭追加決議所能取得之利益，與原告因使用該電梯而負擔系爭追加決議之每月100元所受之損失，比較衡量後，難認系爭追加決議有何以損害原告利益為主要目的之情事，自非權利濫用。故原告主張系爭追加決議有權利濫用，應為無效，尚難可採。
㈤被告依系爭決議、系爭追加決議所修定如附表二所示規約內
容，是否無效？⒈系爭決議、系爭追加決議並未有原告主張權利濫用而無效，
已如前述，則附表二所示規約第2條第4項第㈠㈡部分，亦為有效，先予敘明。
⒉至於附表二所示規約第2條第4項第㈢部分，系爭決議於111年8
月14日經111年區權會議通過後，被告於112年1月18日決議通過「另有申請D棟無障礙（須備妥相關證明文件）需求的再加收100元。已預繳的需再追加收費」一節，有被告第四屆第五次例行會議紀錄1件(見本院卷二第112頁)在卷可參。
原告雖主張112年區權人會議並未有通過附表二所示規約第2條第4項第㈢部分規約修正，然系爭社區於114年8月10日第七屆區權人會議已追認此部分規約修訂一節，業經兩造所自陳(見本院卷三第222頁、第267頁)，並有114年8月10日第七屆區權人會議會議記錄(見本院卷三第288頁)可參，堪認附表二所示規約第2條第4項第㈢部分，業經系爭社區區權人會議決議通過。
⒊原告另主張附表二規約第2條第4項第㈢規約內容，違反身心障
礙者權益保障法第16條第1項「身心障礙者之人格及合法權益，應受尊重及保障，對其接受教育、應考、進用、就業、居住、遷徙、醫療等權益，不得有歧視之對待。」規定，然按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。系爭社區規約第18條：「共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另訂之。」（見本院卷二第84頁）。系爭契約第2條第3項第4點「...同意依『湛然幸福時光』大廈管理委員會規定之管理辦法使用車位。」（見本院卷一第184頁）。是原告於購買系爭車位簽訂系爭契約時，已同意遵守被告訂定之門禁管理辦法使用車位。又系爭社區門禁管理辦法第6條第1項明定：「請購買社區車位及承租本社區之住戶，遵守本管理規定。」。第8條規定：「現行獨立車位是由車位所有權人或建設公司租賃或賣予車位使用人，因此造成門禁管制的不易，易形成社區安全管理上的漏洞，現行做法為租客從大廳進入，統一走B棟梯間搭乘電梯至地下室停車場。將改為從D棟外圍通道進入，只能往地下室入口，優點為只有一個入口往下層方向，將可改善門禁管理上的疏漏，提升社區安全」。第9條規定：「（一）獨立車位每月收取電梯電費分攤費，不分樓層每個車位一律以100元/月計費收取。（二）如有必須走D棟一樓無障礙坡道需求者，需提出有身心障礙醫療或相關證明文件提供影本、孕婦媽媽須有媽媽手冊、使用小孩推車須有寶寶手冊……等；申請人須為登記汽車主本人，另並額外加收100元/月並填寫需求登記表，確認無誤方可設定磁扣。」(見本院卷三第277頁)。則原告不論依系爭契約、規約、系爭社區門禁管理辦法，使用D棟一樓無障礙坡道每月應加收100元。再者，購買地下停車位依系爭決議，系爭追加決議，加收之電梯電費部分係由系爭D棟外安全門獨立通道進出，電梯係自地下一樓開始搭乘；而若有從一樓搭乘電梯需求者，並不限於身心障礙者，如有使用小孩推車等需求，即可申請從D棟無障礙坡道通行至D棟一樓門廳進出。系爭追加決議漏未考量若有無障礙坡道需求者，尚會使用D棟一樓門廳及電梯，且從D棟一樓起搭乘電梯，亦有設定磁扣管理問題，與從系爭D棟外安全門獨立通道進入，走樓梯進地下一樓始搭電梯，就共用部分管理、電梯電費分擔應有所不同，而就使用D棟無障礙坡道進入地下室車位另加收100元，應為合理之考量，亦非僅針對身心障礙者所加收費用，難認有原告主張違反身心障礙者權益保障法第16條規定。
五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條第1項前段、類推適用民法第56條第2項規定、民法第148條規定，聲明請求：㈠確認111年區權會議如附表一編號一所示系爭決議無效。㈡確認112年區權會議，關於111年區權會議討論議案五之追認案即如附表一編號三所示系爭追認決議無效。㈢確認被告依前二項決議所修訂之如附表二所示系爭規約第2條第4項無效，均於法無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
書記官 鐘怡文附表一：
編號 議案 說明 決議 一 111年8月14日第四屆區分所有權人會議，關於議案四、獨立車位改走D棟外往地下室入口案 (1)現行獨立車位是由車位所有權人或建設公司租賃或賣予車位使用人，因此造成門禁管制的不易，易形成社區安全管理上的漏洞，現行做法為租客從大廳進入，統一走B棟梯間搭乘電梯至地下室停車場。 將改為從D棟外圍通道進入，只能往地下室入口，優點為只有一個入口往下層方向，將可改善門禁管理上的疏漏，提升社區安全。 通過203票，不通過7票，本討論案通過。 二 111年8月14日第四屆區分所有權人會議，議案五、獨立車位進出社區需搭乘電梯者收取電梯電費案 (1)針對非住戶車位所有人及承租人之進出管制，D棟獨立通道到地下室各樓層車位，若需搭乘電梯者自地下一樓算起每層樓每月電費加收50元。 (2)例如B2車位收取50元、B3車位收取100元、B4車位收取150元、B5車位收取200元。 通過203票，不通過7票，本討論案通過。 三 112年8月13日第五屆區分所有權人會議， 關於第四屆區權會議議案討論議案五之追認案。 去年第四屆區權會議表決通過：獨立車位按樓層收取每月50~200元電梯電費分攤費，因執行面等考量，管委會建請將該決議修正為不分樓層一律以100元計費收取。 經現場投票表決：同意票112票、不同意票2票，表決追認通過本案。附表二：
湛然幸福時光公寓大廈規約 第二條、專有部分、共用部分、約定專用部分： 四、㈠為維持本社區安寧及清潔衛生，單獨購買汽車 車位者，必需往外地下室入口處進入停車場， 不得擅自進入本社區地下室以外的區域。 ㈡獨立車位每月收取電梯電費分攤費，不分樓層每個車位一律以100元/月計費收取。 ㈢如有必須走D棟一樓無障礙坡道需求者，需提出有身心障礙醫療或相關證明文件提供影本、孕婦媽媽須有媽媽手冊、使用小孩推車須有寶寶手冊……等；申請人須為登記汽車主本人，另並額外加收$100元/月並填寫需求登記表，確認無誤方可設定磁扣。