臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第229號原 告 陳美英被 告 李茂林 籍設基隆市○○區○○路0號（基隆○ ○○○○○○○信義辦公室）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新北市○○區○○路000巷00號房屋全部遷讓返還原 告。
被告應給付原告新臺幣111萬元，並自民國112 年5 月7日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣65,000元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告於民國112 年4 月11 日言詞辯論期日變更請求被告給付之租金金額及不當得利之起算時點部分，僅係因應起訴後事實所為之更正，未變更訴訟標的，非屬訴之變更追加，先予敘明。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告於110 年10 月12 日與原告簽定房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租坐落於新北市○○區○○路000巷00號之房屋全棟（下稱系爭房屋），約定租期3 年，即自110 年10 月12日起至113 年10 月11日止，每月租金新臺幣（下同）65,000元，於每月10 日給付。詎被告僅支付部分押租金6萬元後即未依約繳納租金，原告曾多次催告被告支付租金，被告仍不繳納，其後原告雖曾以存證信函向被告催告繳納租金等，該存證信函卻遭招領逾期退回。㈡於原告起訴後迄至112年4月11日止，經扣除前開6萬元後，被告共積欠租金111 萬元（計算式：18<月>×65,000<元>－60,000＝1,110,000）。茲原告於111 年4 月11 日言詞辯論期日當庭再向被告催告繳納所欠租金，限被告於5日內清償上開欠租111萬元，逾期不繳即終止系爭租約，並以鈞院112 年4月11日言詞辯論筆錄之送達向被告為上開通知。而被告迄今仍未繳納積欠之租金，是系爭租約應已合法終止。另被告於系爭租約終止後，即無占有使用系爭房屋之權源，原告自得請求被告自租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之損害65,000元。為此，依民法
767 條第1 項前段規定及民法租賃、不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋及給付積欠租金111萬 元，並自租約終止翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月賠償原告相當於租金之損害65,000元等語。其聲明為：如主文所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據提出系爭房屋所有權狀、系爭租約、存證信函等件影本為證，本院核酌上開證物後，堪信原告上開主張為真實。
四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第421 條第1 項、第439 條前段、第440 條、第455 條前段、第767 條第1 項前段定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例要旨參照）。經查：被告自承租起即未依約支付系爭房屋租金，迄112年4 月11日止，扣除押金6萬元後已有18 個月之租金未繳納，經原告於訴訟繫屬中以本院112 年4 月11日言詞辯論筆錄之送達向被告催告限期5日內給付欠租，否則即為終止系爭租約之意思表示，該筆錄已於112 年4 月12日經本院公告於司法院網站公示送達被告（見本院卷75頁），依法自公告之日起經20日即於112 年5 月1 日發生效力，而被告經催告後仍未於期限內支付所欠租金，則系爭租約應於112 年5 月6日終止。系爭租約既已於112 年5 月6日終止，被告迄今仍未將系爭房屋交還原告，即無正當權源繼續占有系爭房屋，故原告基於系爭房屋所有權人之地位，及民法租賃法律關係請求承租人即被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據。又被告自110 年
10 月12日起即未依約繳納租金，至112 年4 月11日止共積欠租金117萬元（計算式：65,000〈元〉×18〈月〉＝1,170,000），經扣除被告支付之部分押金60,000元後，原告向被告請求給付積欠之租金111 萬元，亦屬有據。
五、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租約於112 年5 月6日合法終止，已如前述，被告迄今繼續占有系爭房屋即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，參酌系爭租約每月租金為65,000元，則原告以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準，自屬合理。準此，原告請求被告自系爭租約終止翌日即112年5 月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利65,000元，當屬有據。
六、從而，原告依民法第767 條第1 項前段及民法第455 條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法不當得利法律關係及系爭租約約定，請求被告給付其積欠租金111萬元，及自112 年5 月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其65,000元，為有理由，應予准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
民事第四庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
書記官 劉馥瑄