臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第3300號原 告 林口空間樂園公寓大廈管理委員會法定代理人 梁賢翠訴訟代理人 王瑩婷律師被 告 石嵩暉上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人
收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，土地法第100條定有明文。又「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，公寓大廈管理條例第7條；「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」，公寓大廈管理條例第9條定有明文；「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀」，公寓大廈管理條例第15條定有明文；「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序」，公寓大廈管理條例第23條定有明文。復按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之」;「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第767條及第179條規定分別定有明文。
㈡緣原告管理委員會最後一次與被告簽訂約定專用1年期書面，
約定日期為105年9月1日起至106年8月31日止，將A庫房即社區游泳池下方地下室一樓機房(下稱系爭機房)約定由給被告專用，並約定「公設管理費」每月為新台幣（下同）2500元，有105年8月31日約定專用一年期書面(原證1)可參。換言之，兩造間就系爭機房並非租賃契約關係，合先敘明。
㈢111年5月16日原告管理委員會會議決議因系爭機房除為泳游
池機房外，亦為社區A棟(364號)廢水公共幹管經過之處及維修口所在處，不能作為倉庫使用，遂發函給被告限期被告於111年7月31日前將私人物品搬離系爭機房並將系爭機房鑰匙交回給原告，有原告111年5月16日發文字號空間樂園管理委員會第0000000000號函(原證2)可參。
㈣被告於收受原告上開函文後，委託洪振廷律師於111年5月30
日寄發律師函略稱：兩造間為不定期限租賃，無法定終止租賃事由，原告自111年4月起拒絕受領租金，被告拒絕終止兩造間租賃契約，有111年5月30日振律字第01110530001號洪振廷律師函(原證3)可參。
㈤原告管理委員會於111年8月23日委託王瑩婷律師寄發律師函
限期催告被告於111年8月31日前搬遷騰空返還系爭機房給原告，而被告則於111年9月6日寄發存證信函回覆原告管理委員會拒收租金將依法提存等語，有111年8月23日律師函(原證4)及台北敦南郵局第000716號存證信函及附件(原證5)可參。
㈥111年12月18日原告召開112年度第二十八屆區分所有權人會
議，經區分所有權人多數決決議反對系爭機房繼續供被告使用並決議對被告提起刑事侵占告訴，有原告社區第二十八屆區分所有權人會議記錄議題討論提案二內容(原證6)可參。
㈦查系爭機房位於游泳池下方之地下室空間，使用用途主要為
機房及原告社區A棟(門牌號碼364號建物) 廢水公共幹管經過之處及維修口所在處，平日亦上鎖，屬於全體區分所有權人之共用部分，原告105年當屆管理委員會擅自同意由被告約定專用及收取每月2500元管理費，並未經全體區分所有權人多數決同意亦未載入規約約定專用，違反公寓大廈管理條例第7條第4款及第9條第2項及第3項規定，且依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定系爭機房(共用部分)約定專用之約定應屬無效。至於被告使用系爭機房之期間內給付之公設管理費每月2500元應屬於使用者付費之對價，原告管理委員會亦無退還費用之問題，併此敘明。
㈧退萬步言，縱認原告105年當屆管理委員會與被告間約定專用
書面為有效，系爭機房既經111年12月18日第二十八屆區分所有權人會議多數決決議不同意繼續由被告使用，則依公寓大廈管理條例前開規定，被告自不得繼續使用。
㈨再查，原告管理委員會業已兩次發函(111年5月16日發函及11
1年8月23日寄發律師函)催告被告遷讓返還系爭機房，尤其係於111年12月18日區分所有權人會議多數決反對讓其繼續使用甚至多數決議對其提起刑事侵占告訴後，被告至今仍拒絕遷讓返還系爭機房，故原告管理委員會代表全體區分所有權人，爰依民法第767條前段及中段規定訴請被告騰空並遷讓返還機房給原告代表之全體區分所有權人(即訴之聲明第1項)。
㈩被告自111年5月1日起至112年7月13日止共計14又2/3個月，
以每月2500元使用費計算，共計36083元(計算方法為2500元/月×(14個月+13/30月)=35000元+1083元=36083元)，原告之請求權基礎為民法第179條不當得利規定(即訴之聲明第2項)。
另自原告起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空返還系爭機房止，應按月給付2500元之不當得利(即訴之聲明第3項)。
並聲明：
⒈被告應將新北市○○區○○○路0段000號地下室1樓(游泳池下方)
機房內物品騰空後返還予全體空間樂園公寓大廈區分所有權人。
⒉被告應給付原告36,083元。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至完成前開第1項聲明日止，按月給付2500元。
⒋如獲勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係基於合法房屋租賃關係占有使用系爭庫房，並無違反法令使用之事實，且原告自111年4月起拒絕受領租金，被告已依法提存，並未欠繳租金，亦無不當得利等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告占有使用新北市○○區○○○路0段000號地下室1樓(游泳池下方)機房（即被告所稱之系爭庫房）之事實，為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張被告係無權占有原告社區全體區分所有權人共有之系爭機房，原告自得依民法第767條第1項前段及中段、第179條規定，訴請判決如訴之聲明所示等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第767條第1項及第179條分別定有明文。
㈡本件原告固主張被告係無權占有原告社區全體區分所有權人
共有之系爭機房云云。惟被告則抗辯其係基於合法房屋租賃關係占有使用系爭庫房，並無違反法令使用之事實，且原告自111年4月起拒絕受領租金，被告已依法提存，並未欠繳租金，亦無不當得利等語，並提出台灣高等法院112年度上易字第260號判決、提存書等件為證。㈢觀諸上開台灣高等法院112年度上易字第260號判決已載明：
「一、上訴人主張：伊自93年3月15日起向被上訴人承租新北市○○區○○○路0段000號地下室B1之C庫房(下稱系爭庫房），租賃期間1年，每月租金新臺幣（下同）2,500元，租期屆滿後，即更新租賃契約；101年2月19日租期屆滿後，兩造未再更新租約，被上訴人仍繼續將系爭庫房出租予伊，並按月收取租金2,500元，兩造間之租賃關係已變更為不定期租賃關係（下稱系爭租約）。系爭庫房所在社區之地下室於110年7月29日發生漏水，經訴外人「君皇水電」到場維修發現係社區之浴室污廢水管、生活廢水管及排氣管三通處發生破損漏水（下稱系爭漏水事件）…」、「二、被上訴人則以：上訴人於110年7月29日向伊表示其承租之系爭庫房上方滲水，並滴水至其所擺放之機器上；伊旋即請「君皇水電」至地下室查看漏水情形，…」、「三、兩造不爭執事項：上訴人向被上訴人承租系爭庫房，於110年7月29發生系爭漏水事件，有上訴人提出之房屋租賃契約、庫房漏水照片、被上訴人110年9月份會議紀錄等為證（見原審卷21-73頁），為被上訴人所不爭執（見原審卷108頁）」等語。可見被告抗辯其係基於合法房屋租賃關係占有使用系爭庫房，並無違反法令使用之事實，且原告自111年4月起拒絕受領租金，被告已依法提存，並未欠繳租金，亦無不當得利等情，應堪採信。
五、從而，本件原告依民法第767條第1項前段及中段、第179條規定，訴請：㈠被告應將新北市○○區○○○路0段000號地下室1樓(游泳池下方)機房內物品騰空後返還予全體空間樂園公寓大廈區分所有權人。㈡被告應給付原告36,083元。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至完成前開第1項聲明日止，按月給付2500元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行聲請即失依附，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 20 日
書記官 游舜傑